惠州市惠城区潼湖镇三和化工基地项目可行性研究报告.doc
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1、惠州市惠城区潼湖镇三和化工基地项目 可行性研究报告目 录1目 录 8第一章 总论 81.1项目概况 81.1.1项目名称及承办单位 81.1.2主要编制依据与参考资料 81.1.3项目可行性研究范围 91.1.4项目建设内容及实现目标 91.1.5编制目的 91.1.6投资规模及资金筹措方式 91.2项目建设的必要性 91.2.1国内外工业园的一般趋势 101.2.2大区域经济发展态势对惠州的压力和动力 111.2.3广东产业结构调整和产业布局的需要 161.2.4惠州市地方经济发展的需要 171.3三和工业区建设的可能性 171.3.1国家经济政策 181.3.2广东省经济政策 201.3.
2、3惠州市经济政策 26第二章 三和工业区的功能定位和目标 262.1功能定位 262.2发展目标 27第三章 三和工业区的SWOT分析 273.1市场需求 273.1.1深圳产业转移趋势的需求 283.1.2惠州地区经济发展的需要 303.1.3现有项目发展需求 313.2项目建设的优势 323.2.1当地产业资源优势 343.2.2地缘区位优势 343.2.3土地资源优势 353.2.4基础配套设施优势 383.2.5人力资源优势 393.2.6运输成本优势 403.2.7市场辐射优势 403.2.8政策优势 423.3项目建设的劣势 423.3.1环境污染和意外事故 433.3.2观念滞后
3、、思路不畅和依法行政的观念淡薄 46第四章 三和工业区建设承载力分析 464.1水资源条件 464.1.1降雨 464.1.2地表水 474.1.3地下水 484.1.4水资源评价 484.2地质条件 484.3场地条件 494.4交通运输条件 504.5能源条件 504.5.1电力 524.6环境影响 524.7供热系统 534.8仓储中心设置 534.9人力资源 534.10与城市规划的衔接 544.11符合国家产业政策导向 55第五章 三和工业区与周边地区发展的互动关系 555.1“以区兴市、以市促区,市区互动”发展战略的情景分析 565.2化工制品与各行业领域的互动发展关系分析 565
4、.2.1与钢铁工业发展的互动关系 575.2.2与机械设备制造业发展的互动关系 575.2.3与物流产业发展的互动关系 58第六章 三和工业区微观体制和开发模式设计 586.1三和工业区的设立方式 586.2体制框架 586.2.1 三和工业区管理体制的二种可能 596.2.2 三和工业区的基本体制框架 636.3 政府对工业区的政策安排 636.3.1对三和工业区开发公司的政策安排 646.3.2 对进驻工业区的企业的政策安排 696.4 载体开发模式 716.4.3 开发时序原则“滚动开发、逐步延伸” 726.5工业区开发投资体制设计 726.5.1 开发机构三和工业区开发有限责任公司的组
5、建 736.5.2 其它投资来源 736.6 招商与服务 736.6.1 理念与原则 746.6.2 审批与服务 746.6.3 制度安排 76第七章 三和工业区产业选择 767.1产业选择的依据 767.1.1所在地区的经济发展阶段以及国家和广东省的产业发展规划要求 777.1.2国际化工产业转移的机遇 787.2产业选择方向 787.2.1油漆涂料业 797.2.2电子化学制品 807.2.3日用化学制品 817.3 主导产业的发展重点与发展时序 817.3.1油漆涂料业的发展重点与发展时序 827.3.2电子化制品的发展重点与发展时序 837.3.3日用化学制品 85第八章 工业园功能分
6、区、开发时序、产业空间布局 858.1项目规划原则及对策 868.2规划目标 868.3功能定位 868.4发展规模 878.5用地功能布局规划分析 928.6污水工程规划 93第九章 园区开发投资估算和投资计划 939.1 估算范围及依据 939.1.1 投资估算范围 939.1.2 投资估算依据 959.1.3项目开发投资强度 959.2 征地费用 969.2.1 土地补偿费 969.2.2 安置补助费 979.3 征地税费 989.4 征地(含耕地、山地、坡地)平均成本 999.5 基础设施投入 999.5.1 河涌护堤 999.5.2 基础设施配套 1009.6不可预见费用 1009.
7、7总投入 1019.8投资构成分析 102第十章 资金筹措 10210.1资金筹措 10210.2资金筹措方案 10210.3资金筹措风险及回避 10210.3.1资金筹措风险 10210.3.2风险回避 104第十一章 项目实施进度与工程招标 10411.1项目实施进度 10411.1.1开发建设期限 10411.1.2项目实施进度安排 10411.2工程招投标 10411.2.1招标依据 10411.2.2招标原则 10511.2.3招标内容 10611.3招标程序 10711.4招标组织形式(方式) 108第十二章 工业园开发的土地成本分析 10812.1 单位成本分析 10812.2
8、成本竞争力 10912.3 成本风险分析 10912.3.1 成本优劣势分析 10912.3.2 防范土地成本风险 111第十三章 财务效益分析 11113.1 土地市场与定价 11113.1.1 土地市场 11113.1.2 土地定价 11213.2 收入 11213.2.1 土地转让收入 11213.2.2 税收返还收入 11213.2.3污水处理收入 11313.3成本分析 11413.4利润估算 11413.5清偿能力分析 11413.6不确定因素分析 11413.6.1 盈亏平衡分析 11413.6.2 敏感因素分析 117第十四章经济社会效益评价 11714.1经济效益评价 117
9、14.1.1 对惠州市经济增长的影响分析 11914.2项目对社会的影响分析 12114.3项目与所在地区互适性分析 123第十五章 开发风险评估及防范措施制订 12315.1 本工业园开发主要风险 12315.2 主要风险的防范 12315.2.1 政策风险及防范 12415.2.2 资金筹措风险及防范 12415.2.3 土地市场风险及防范 12515.2.4环境保护风险及防范 126第十六章 环境影响分析 12616.1环境现状 12616.1.1 自然环境现状 12716.1.2污水现状 12816.1.3生态环境现状 12816.2编制依据及执行标准 12816.3项目建设期环境污染
10、及保护措施 12816.3.1项目建设期污染源 12916.3.2项目建设期环境保护措施 13216.4营运主要污染源及治理规划 13216.4.1化工制品主要污染源 13416.3.2营运期污染物治理规划措施 13616.4环境影响及预测评价结论 138第十七章 研究结论和建议 13817.1 研究结论 14017.2 存在的问题与建议 第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称及承办单位项目名称:建设单位: 项目选址:位于距市中心28公里。联系惠州与东莞的S120从该地区穿过,距离东莞桥头仅10余公里。1.1.2主要编制依据与参考资料(1)惠州市城市规划标准与准则;(2)类似项目的评审资
11、料;(3)本项目的调研资料;(4)中共惠州市委、惠州市人民政府关于印发惠州市加快推进工业园区建设与技术创新五年行动纲要(修订稿)的通知(惠市委发200836号);(5)广东省政府<关于我省山区及东西两翼与珠江三角洲联手推进产业转移的意见(试行)> (粤府200522号) ;1.1.3项目可行性研究范围项目可行性研究内容有:工业区建设的必要性和可能性、功能定位和目标、SWOT 分析、承载力分析、工业区与周边地区发展的互动关系分析、开发模式设计、产业选择分析、功能分区、开发时序、产业空间布局、投资估算和投资计划分析、资金筹措、工程招标、土地成本分析、财务效益分析、经济社会效益评价、环境
12、影响评价和对项目开发风险评估及防范措施制定的分析。1.1.4项目建设内容及实现目标该工业区主要用于以发展化工制品等产业为主的化工产业板块。本项目基础设施主要建设内容包括:道路工程、供配电和供水工程、绿化工程、场地平整等。1.1.5编制目的根据项目近远期的发展规模、方案、环境影响因素、投资估算、经济评价等方面进行技术可靠性、经济合理性及实施可能性等方面比较和论证的基础上提出推荐方案,使所选方案科学合理,使该项目工程的社会效益、环境效益和经济效益达到最佳统一。1.1.6投资规模及资金筹措方式本项目资金筹措采用BT模式。1.2项目建设的必要性1.2.1国内外工业园的一般趋势21世纪头10-20年是一
13、个重要的战略机遇期。从国际看,工业发达国家的制造业特别是化工业正在不断地向资源丰富、劳动成本低廉、国内市场广阔以及社会政局稳定的发展中国家转移,我国已成为国际产业转移的首选地,并在快速形成世界制造业的中心。而以国际市场为目标的跨国资本在我国国内的区位选择,仍然更多地倾向于投资环境良好、基础设施完备尤其是港口条件优越的沿海区域。从国内看,以化工、农副产品加工等为工业制造业,也出现向沿海港口城市转移的趋势。这种产业区位的调整,首先是由于内陆矿产资源的枯竭及从国际市场获取原料来源的需要,其次是为了更靠近市场,再次,依托港口建设可以大大降低运输成本,符合化工产业布局的一般规律。由于开发早、程度高,沿海
14、地区一些大的枢纽港周围几乎已没有多少可供工业建设的用地,相比而言,惠州市周围土地较多,且处于我国的最南端的省,距离东南亚、澳洲、欧洲和非洲的原料市场和产品市场较近,本地区条件得天独厚。因此,无论是国际化工向中国转移,还是国内化工向沿海转移,都为本基地的发展带来难得的机遇。1.2.2大区域经济发展态势对惠州的压力和动力从惠州市所处的大的区域环境来看,惠州处于广东省东部大开发与珠江三角洲大发展的战略结合点。一方面,毗邻的惠州市龙门县由于享受国家西部大开发的政策支持,对惠州市经济发展的优势发挥,带来很大的压力。另一方面,随着珠江三角洲地区与港澳经贸的更紧密联系,惠州靠近珠三角地区的强势地位越来越明显
15、,无论是在吸引跨国资本,还是国内其他地区的资本或产业转移方面,惠州将有充分的竞争优势。因此,面对东西两翼的发展,惠州必须变压力为动力,不仅要千方百计依靠竞争保持作为东部主要发展地区的功能地位,并通过工业园的建设,为惠州市创造长期稳定的货物源泉,实现“工业立市”的战略;而且,要借助广惠高速公路开通等基础设施的改善,进一步加强与珠三角地区的经济合作,主动接受珠三角的经济辐射,并注意发挥本地区的比较优势,重点发展化工业,形成与珠三角地区轻重工业合理分工的格局。1.2.3广东产业结构调整和产业布局的需要中国加入WTO ,国内市场成为国际市场的一部分,无疑将对广东经济产生全面而又深刻的影响。一方面,与国
16、际市场接轨促进了广东国有企业改革和政府机构改革,有利于微观基础构建和宏酃芾砑忧浚佣欣谑谐【弥频慕韬屯晟疲涣硪环矫妫尤胧澜缑骋鬃橹哺愣到峁沟髡峁嘶龊吞粽健?1、广东省产业结构和产业布局的特征目前广东产业结构的整体状况是总量规模继续领先,但增长速度放缓;结构调整成效显著,优化升级任重道远;工业效益稳步提高,横向对比差距明显。而且广东在产业发展过程中面临资源制约和来自外部多方面的挑战,华东地区的后发优势明显。因此,要通过战略发展观的转换,推动区域经济整合,培育核心竞争力;建立能激励科学研究和产业技术能在生产中运用的制度和机制,推动技术进步;推进教育事业发展,完成人才资本积累;推动产业转移这五个方面推
17、进工业产业结构调整。1)产业结构水平低目前广东经济以第二、三产业为主,第二产业、第三产业合计占省内生产总值87%,第一产业仅点13%。这种产业结构看起来似乎接近发达国家水平,但是实际上相对发达国家还有很大差距,主要体现在加入世界贸易组织后这种产业结构缺乏竞争力。2)资本、技术密集度低广东产值较大的工业行业包括电子及通信设备制造业、电气机械及器材制造业、服装及其它纤维制品制造业、金属制品业、非金属矿物制品业、纺织业、化学原料及制品制造业、塑料制品业、交通运输设备制造业、皮革、毛皮、羽绒及其制品业等,这些行业产值占工业总产值的68.3%,为广东工业中的十大产值行业。但是这些行业绝大部分是劳动密集型
18、产业,资本密集度低,缺乏技术优势。加入世界贸易组织后广东产品直接面对国外技术产品的竞争,由于国外资本和技术优势,广东一些资本和技术密集产业可能遭到冲击,如化工行业、医药行业、轿车等。尽管对资本技术密集型产业不利,加入世界贸易组织对广东劳动密集型产业发展却提供了大好时机。因为发达国家正在退出这些部门,广东一方面可以得到其转移过来的技术支持,另一方面可以通过出口增长促进这些行业发展。这些产品和行业包括:食品、皮革制品、旅行用品及手提包、纺织及纺织制品、鞋帽伞杖、加工羽毛、人造花、人发制品、陶瓷制品、仪器、医疗器械、钟表及乐器、家具、床上用品、照明装置、发光标志、玩具、运动用品及零附件、杂项制品、艺
19、术品、收藏品及古物、特殊交易品及未分类商品等。加入世界贸易组织对劳动、资本技术密集型产业结构升级相一致。3)规模经济差广东企业经过市场洗礼,规模不断壮大,但是相对国外规模巨大、实力雄厚的跨国公司还是小得多。外国公司规模大,有可能在成本更低的基础上提供产品和服务,从而排挤国内企业产品。国内企业规模小,数量多,竞争无序,不利于企业规模扩张。目前广东企业规模急需调整的是轿车行业。广东轿车生产才起步,规模小,成本高,在市场上难以占有优势。加入世界贸易组织后汽车和汽车零件进口关税将大幅度降低,并取消进口配额,允许国外银行为进口汽车提供信贷,国外汽车进口可能大幅增加,这将给广东轿车生产带来影响。由于国际市
20、场轿车价格只是国产车的1/3至1/4,即使加上25%的进口关税,价格也大大低于国产车,而且在质量、款式和安全性方面也有很多优势,因此加入世界贸易组织对广东轿车的冲击将会很大。4)管理落后、体制不顺尽管进行了各种各样的股份制改造,广东企业仍未完全建立真正的现代企业管理制度,国有企业产权不分、权责不明、管理欠科学现象仍大量存在,在残存的计划体制影响下,官本位和产权不明晰等原因导致国有企业管理效率低下。乡镇企业等非国有企业在管理和架构上模仿国有企业那样设立中间管理层次,因此难以克服国有企业固有的一些缺点。私营企业较多实行家族式管理,制约着企业规模扩大和不断发展。另外,国内还缺乏敢冒风险承担责任的职业
21、经理阶层,职业经理人市场也未建立。国内管理者缺乏,管理制度不健全,使得企业发展受到限制。并且,管理不善导致成本居高不下,在市场上缺乏竞争优势。加入世界贸易组织,关税降低,非关税壁垒取消,国内竞争加剧,国际竞争增强,国内企业急需理顺管理体制,建立真正意义上的现代企业管理制度。5)相关行业欠发展广东矿产资源、森林资源缺乏,农业为工业提供原料少,黑色金属矿采选业、有色金属矿采选业、非金属矿采选业、煤炭采选业、其它矿采选业、木材及竹材采运业不发达,制约着下游工业发展。比如,由于木材及竹材采运业落后,导致家具制造业、木材加工及竹、藤、棕、草制品业难以发展。加入世界贸易组织后,贸易壁垒消除,各地按照比较优
22、势进行贸易,境外产品进口大量增加,这些行业将面临较大竞争,广东同行企业可能微利甚至无利可图,出现亏损或者亏损加剧。由于我国西、内地地区具备发展上述产业的资源禀赋优势,这些产业最终将转移到西部或内地生产。广东进口境外的资源密集型产品,有利于广东产业结构调整,广东不再生产这些产品,可以把资源从这些行业释放出来支持重点行业发展。2、广东产业结构调整和产业布局措施2001年9月26日,广东省有关部门公布了广东省工业产业结构调整实施方案。与以住不同的是,这次调整更着眼于国际国内市场需求结构和竞争格局变化的趋势,突出抓好发展高新技术产业,改造传统产业和继续淘汰落后生产能力,努力使结构调整最终落实到提高产业
23、的整体素质和经济增长的质量和效益上来。产业结构是支撑一国或一地经济长期持续、稳定、健康发展的基础,因此广东要在未来经济发展中继续保持持续稳定的经济增长,就需要采取相应政策,引导主导产业发展。1)实施产业倾斜政策 明确未来广东产业结构仍然以第二、三产业为主,经济发展的重点为电子及通信设备制造业、电子机械及器材制造业、金属制品业、非金属矿物制品业、服装及其它纤维制品制造业、仪器仪表及文化、办公用机械、交通运输设备制造业、化学原料及其制品造业、交通运输仓储、邮电通信业、银行等行业。广东应为发展这些行业制定优惠政策,从融资、税收、投资用地、人才培养、引进等方面支持其发展。这些行业体现广东的比较优势或者
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