建设大型写字楼 大厦项目可研报告可行性研究报告.doc
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1、陕西毓兴物业开发有限公司陕西毓兴物业开发有限公司 20052005。0404。0505 制深唐 1 开封房产网提供资料:开封房产网提供资料:开封房产网提供资料:开封房产网提供资料:HTTP:/WWW.KFFTW.COM/HTTP:/WWW.KFFTW.COM/HTTP:/WWW.KFFTW.COM/ 第一部分第一部分第一部分第一部分 项目背景项目背景项目背景项目背景.3 3 3 第一章 可行性报告编制依据及说明.3 编制依据3 编制说明:3 第二章 项目概况4 基本情况4 发展趋势预测6 第三章:市场调查与分析6 第一节:宏观市场分析6 1、经济综合实力增强7 2、经济实力的增强带动人们消费观
2、念的深层变革7 3、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命8 4、消费形态与观念变化分析:9 5、西安酒店业发展趋势与前景分析10 第二节 微观市场调研与分析.36 一、区域发展现状及区内人口构成36 二、区域商业发展趋势呼唤36 第二部分:项目总体战略规划第二部分:项目总体战略规划第二部分:项目总体战略规划第二部分:项目总体战略规划.373737 第四章项目建设方案37 一、项目总体情况37 二、项目管理情况:37 三、和平大厦规划审批情况:38 四和平大厦设计说明39 五、和平大厦项目进展情况及工程进度计划39 第五章 项目定位41 一、定位依据41 二、定位策略41 项目定位42 概念定位
3、:42 第六章 营销策略44 “和平大厦”项目营销目标44 销售、租赁比例安排44 定价策略45 营销促进47 营销周期安排48 可售面积营销进度安排49 回款进度安排50 第七章 资本运作思路50 一、投资组合方式50 二、资金运作方式51 第八章 项目利润保证策略52 陕西毓兴物业开发有限公司陕西毓兴物业开发有限公司 20052005。0404。0505 制深唐 2 一、遵循市场规律 实现多方共赢52 二、加强横向合作 构建跨行业盈利桥梁53 三 项目开发资金支撑体系54 第三部分第三部分第三部分第三部分 经济评价与风险分析经济评价与风险分析经济评价与风险分析经济评价与风险分析.55555
4、5 第九章 项目经济评价55 第一节 建设资金筹措方案和投资估算55 第二节项目财务风险评价58 第十章 项目风险分析63 1国家政策风险63 2市场竞争风险63 3营销风险64 4开发过程中的法律风险65 第十一章 结论.65 陕西毓兴物业开发有限公司陕西毓兴物业开发有限公司 20052005。0404。0505 制深唐 3 第一部分第一部分第一部分第一部分 项目背景项目背景项目背景项目背景 第一章第一章第一章第一章 可行性报告编制依据及说明可行性报告编制依据及说明可行性报告编制依据及说明可行性报告编制依据及说明 编制依据编制依据编制依据编制依据 一、 西安市国民经济和社会发展第十个五年计划
5、汇编 二、 实施西部大开发西安市商贸业发展规划 (2000 年 2010 年) 三、 西安市城市总体规划(19962010) 四、 西安市城乡建设委员会关于毓兴物业发展有限公司 建设和平大厦项目建议书的批复 五、西安市人民政府关于出让国有土地使用权的批复(编 号 xx 字(xx)第 xx 号) 六、西安市房地产实地调查情况 七、2004 年陕西经济社会蓝皮书经济卷 八、国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册 九、国家计委颁布的关于建设项目进行可行性研究的试 行管理办法 (1983 年 2 月 2 日) 十、陕西省现行相关工程定额标准。 编制说明:编制说明:编制说明:编制说明: 陕西毓兴物业开
6、发有限公司陕西毓兴物业开发有限公司 20052005。0404。0505 制深唐 4 作为指导本项目实施的纲领性文件,本可行性报告以数理 的形式详细阐述了项目开发、销售、运营过程中有可能遇到的 各类问题。尤其对于项目资本运作提出了项目多方资本投入的 思路,涉及到自筹资金、销售回款以及金融贷款方面,在考虑 到金融机构通常融资放贷可能需要考量的几类风险设计了相对 完善的回款还贷措施。 由于本报告编制的前提是项目前期策划已经过严谨的市场 验证并有相当充裕的市场数据证明其可行性,因此,本次报告 的提交可以作为本项目市场运作的指导性方案,作为后期营销 策划、推广策划的理论基础。 第二章第二章第二章第二章
7、 项目概况项目概况项目概况项目概况 基本情况基本情况基本情况基本情况 “和平大厦”建设项目位于西安核心商圈一级辐射区域内 -和平路中段。南接西安核心商业街东大街,北出和平 门直达西安旅游重要标志大雁塔,扼守西安主力旅游、餐 饮、娱乐黄金通道。南北长 95 米,东西纵深 75 米,现政府 批准占地 5648 平方米(折合 8.472 亩,含代征路 1.25 亩) 。 陕西毓兴物业开发有限公司陕西毓兴物业开发有限公司 20052005。0404。0505 制深唐 5 项目用地性质为商住用地(使用权限 70 年) 。 用地现状为三通一平。 用地总面积为 5648 方米(8.472 亩) 。 项目总地
8、价为 万元(含土地出让金)。 城市建设配套及其它规费为 730 万 设计费:560 万 其他前期费用:130 项目总投资 12003.84 亿元。 项目总建筑面积约 32000 平方米。 计划建设周期 2 年。项目建设工作由毓兴物业发展有限公 司负责。 2、项目概况 和平路是西安市商业、办公、餐饮娱乐的主要大街之一。 随着国家经济发展的战略导向的转移-西部大开发,西安将 成为西北地区政治、经济、文化和对外交流的枢纽。和平路为 西安市商业、金融形象窗口的地位,已展现在世人眼前。在此 兴建“和平大厦”其商业价值较高,它的周边有星级宾馆、饭 店、商场、医院、影城、学校等社会服务设施,配之以便利的 交
9、通条件,该项目建成投入使用将和这些商业文化中心交相辉 映,构成良好的商业氛围,必成为古城一道亮丽的风景。 陕西毓兴物业开发有限公司陕西毓兴物业开发有限公司 20052005。0404。0505 制深唐 6 发展趋势预测发展趋势预测发展趋势预测发展趋势预测 随着西安城市运营战略的深度实施,城市基础设施建设布 局将发生翻天覆地的变化,在此基础上,随着城市路网布局的 高度完善,交通状况的快速改善,将导致人们生活、消费观念 的根本性变革。 城墙内核心商圈具有相当水平的经济扩张力和消费牵引力, 根据西安市城市建设总体规划来看,这里将成为今后几年重点 商贸区。 根据毓兴物业今后三年的战略规划,将以专业化的
10、商业房 地产运营为主要发展目标,抢占核心商圈稀缺地块不仅是顺应 了西安城市建设的需要,更符合企业长远发展目标,不论在战 略上还是在战术上,都是必须和必要的。 第三章:市场调查与分析第三章:市场调查与分析第三章:市场调查与分析第三章:市场调查与分析 第一节:宏观市场分析第一节:宏观市场分析第一节:宏观市场分析第一节:宏观市场分析 2004 年,西安人民在市委、市政府的正确领导下,坚持以 邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻党的十 六大、十六届三中和四中全会精神,以科学的发展观统领经济 社会发展全局,认真执行中央的宏观调控政策,牢固树立“四 化”理念,国民经济在平稳、健康、快速的轨道上
11、运行,并呈 现出总量与结构、速度与效益协调发展的良好局面,各项社会 陕西毓兴物业开发有限公司陕西毓兴物业开发有限公司 20052005。0404。0505 制深唐 7 事业全面发展,人民生活水平显著提高,城市服务功能进一步 增强,全面实现了年初制定的发展目标,一些主要经济指标创 历史新高。 1 1 1 1、经济综合实力增强、经济综合实力增强、经济综合实力增强、经济综合实力增强 据西安市统计局有关资料显示,2004 年西安市生产总值 (GDP)109587 亿元,按可比价格计算,比上年增长 135。经济总量突破千亿元大关,增长速度连续五年保持 在 13以上,经济发展迈上了新台阶,并步入一个新的增
12、长期。 其中第一产业增加值 6005 亿元,比上年增长 67;第二 产业增加值 49567 亿元,增长 156;第三产业增加值 54015 亿元,增长 123。成为西北地区首个突破千亿元 的城市。 2 2 2 2、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革、经济实力的增强带动人们消费观念的深层变革 随着经济总量与经济发展水平的提高,刺激了人们的消费 需求,同时也使人们的消费观念发生了巨大的变化。 在普通市民的消费结构中,食品类消费首次出现负增长, 根据有关资料统计,2004 年西安市民恩格尔系数为 34.4, 白
13、领阶层的恩格尔系数更低于 26,服装、家电、通讯、交通、 教育、娱乐等消费额均比上年有所增加,说明市民的消费结构 发生了重大的变化,已经从温饱型消费向心理满足型消费进行 了成功的转移。西安古老而神秘的文化、高古深远的民风,更 陕西毓兴物业开发有限公司陕西毓兴物业开发有限公司 20052005。0404。0505 制深唐 8 刺激着全国各地的旅游人士前来。据统计资料表明:20042004 年年 西西安旅游业全年共接待旅游、参观、访问及从事其他活动 的海外游客 65 万人次,比上年增长 93;接待国内旅游 者 2084 万人次,首次突破两千万人次,增长 291。旅 游总收入 1544 亿元,其中国
14、际旅游外汇收入 33 亿美 元,分别比上年增长 451和 13 倍。全市拥有年接待 游客 10 万人以上的景区 20 个;国家 4A 级景区 9 个; 为适应新的经济形势的需要,年末全市星级宾馆 72 家, 其中五星级宾馆 4 家,四星级宾馆 13 家。 3 3 3 3、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命、成长中的消费力引发西安新一轮商业革命 根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 的精神,西安市以旅游业为龙头的城市化进程将出现前所未有 的高速发展。在此基础上,为适应西安古都的历史性城市布局, 将加大城市市郊
15、的城市化建设,大量的人口外迁,将促使环城 墙商业布局密度大大提高,从而带动西安城市旅游业的高速发 展。 传统的商圈均设立在人口密集、交通繁忙的地段,满足于 传统的消费模式。但是,随着人们生活水平的提高,尤其是人 们对于大宗消费观念的改变,汽车已经成为越来越多人们的普 通交通工具。 根据交通部门的统计,西安市现有家用汽车 22 万辆,并 陕西毓兴物业开发有限公司陕西毓兴物业开发有限公司 20052005。0404。0505 制深唐 9 且仍然以平均每年 6 万辆的速度递增。 全国范围内,民用汽车拥有量已经突破 1500 万辆。 陕西高速公路总里程已突破 1300 公里,位居西部第二。 随着交通的
16、不断完善,城内城外,省内省外,跨 區域、跨地域消費正在形成風尚。 可以预见,在不久的将来,城市间的人口流動將向更高層 次發展。 4 4 4 4、消费形态与观念变化分析:、消费形态与观念变化分析:、消费形态与观念变化分析:、消费形态与观念变化分析: 从消费结构上分析从消费结构上分析:消费者已从低层次向高层次消费 转变。随着收入水平的逐步提高,多数消费者已经满 足了最基本的温饱型消费,对消费质量的要求在逐步 提高,旅游消费将逐步提升地位; 从消费者区域的选择上分析从消费者区域的选择上分析:将由过去的传统消费区 向新兴消费区转移。在原住地已不能满足消费者的在 最低消费成本心态下的快节奏、高效率的消费
17、需求, 进而刺激了近两年来方兴未艾的跨省、区“自助游” 的蓬勃发展。 从消费形式上分析:从消费形式上分析:消费者已经由单一型消费向综合 型消费转变。随着生活、工作、学习节奏的加快,人 们在注重工作效率的同时也更加注重生活效率的提高, 结合休闲、娱乐,购物与一体的一站式消费形态已成 为人们有效利用时间、丰富业余生活方式的上佳选择。 陕西毓兴物业开发有限公司陕西毓兴物业开发有限公司 20052005。0404。0505 制深唐 10 从消费层次上分析:从消费层次上分析:人们在追求物质享受的同时,更 追求精神上的享受。随着生活水平的不断提高,消费 者不断调整自己对物质享受与精神享受的比例关系, 以追
18、求生活素质的全面提高; 从消费时效性分析:从消费时效性分析:随着国民收入的逐步提高和社会 保障体系的逐步完善,加之各类家庭常备耐用品已基 本获得满足。相当数量消费者,特别是当代年轻职业 者,已不再将节俭存钱作为家庭计划的唯一,而是有 计划地即时消费,在满足传统型消费的同时,更需要 满足时尚消费的需求。 以上深层次的消费观念的变化,正在逐步演变成全国范围 内广泛的异地消费的变迁。 5 5 5 5、西安酒店业发展趋势与前景分析、西安酒店业发展趋势与前景分析、西安酒店业发展趋势与前景分析、西安酒店业发展趋势与前景分析 西安酒店业的发展现状描述西安酒店业的发展现状描述 西安酒店业尚存巨大潜力西安酒店业
19、尚存巨大潜力 西安市是世界著名的历史文化名城和国际旅游城市,具有丰富 的旅游资源。独特的人文景观和秀美的自然风貌,使西安的旅游资 源在全国名列前茅。西安的旅游资源具有资源密度大、保存好、级 陕西毓兴物业开发有限公司陕西毓兴物业开发有限公司 20052005。0404。0505 制深唐 11 别高的特点,以秦始皇陵兵马俑、仿古入城式、仿唐乐舞等为代表 的著名旅游品牌吸引了海内外大量游客前来西安旅游观光。据统计, 西安每年来自境内外的游客总数达到近 16001700 万余人次,其中 2001 年西安共接待境外旅游者 70 万人次,接待国内旅游者 1685 万 人次,旅游总收入 113 亿元,其中外
20、汇收入 2.9 亿美元,巨大的旅 游资源为西安的旅游业带来丰厚利润的同时,也为西安的酒店业、 饮食业、娱乐业等行业带来了巨大的机遇。酒店业和饮食业作为旅 游产业的相伴产业,更是深受其利,强大的旅游资源为西安酒店业 的发展提供了优越的条件和广阔的发展空间,酒店业也因此获得了 丰厚的利润。 对西安目前现有的酒店、饭店的调查显示,目前西安有 4 家五 星级酒店、6 家四星级酒店、15 家三星级酒店、20 家准三星级酒店 和近 100 家二星级及以下酒店。调查还显示,西安目前五星级酒店 客房总数为 1700 余套,四星级酒店客房总数为 2600 余套,三星级 酒店客房总数为 3500 余套,准三星级酒
21、店客房总数为 3800 余套, 二星级酒店客房总数为 11000 余套,以上所有酒店、宾馆合计客房 总数为 22600 余套。 (调查数据来源于西安旅游局、西安黄页、西安 旅游网、西安各家旅行社资料等,由于以上单位本身对三星级及以 下的酒店统计时存在一定误差,故以上数据尤其是三星级以下的酒 店数量略有偏差,估计误差率不会超过 15%;对酒店客房数的调查 方式与酒店的调查方式相同,酒店客房数的调查数据误差率可能略 大,估计不会超过 20%。以上所有调查数据准确率基本上达到 陕西毓兴物业开发有限公司陕西毓兴物业开发有限公司 20052005。0404。0505 制深唐 12 80%,故调查数据有一
22、定的参考和研究价值。 ) 各酒店(或饭店、宾馆)数和客房数统计情况如图所示: 西安星级酒店统计图 3% 4% 10% 14% 69% 五星级 四星级 三星级 准三星级 二星级及以下 西安酒店客房数统计图 8% 12% 15% 17% 48% 五星级 四星级 三星级 准三星级 二星级及以下 从西安星级酒店统计图和西安酒店客房数统计图看,目前西安 五星级、四星级、三星级、准三星级和二星级及以下酒店分配比例 分别为 3%、4%、10%、14%和 69%,其中二星级及以下的酒店所 占比例占到绝大多数,而准三星级以上的酒店数合计只有 31%,表 明目前西安酒店业还是以中低档次酒店为主。从各级酒店的分布和
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