新华信托-建源基金项目可行性研究分析报告(可编辑) .doc
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1、新华信托-建源基金项目可行性研究分析报告 新华信托建源号集合资金信托计划XX工程咨询公司项目可行性研究报告项目建议书资金申请报告可行性研究报告新华信托股份有限公司2012年3月目录第一章 业务概要3第二章 市场背景6第三章 投资管理团队8第四章 投资模式12第五章 风控体系与管理机制15第六章 项目池18第七章 尽职调查24第八章 风险及控制措施24第九章 信托经理26第十章 结论26备查资料27投资顾问深圳建源资产管理有限公司27第一章 业务概要基金名称新华信托建源号集合资金信托计划以下简称信托计划信托基金或基金受托人新华信托股份有限公司以下或简称受托人或新华信托普通合伙人执行事务合伙人深圳
2、建源资产管理有限公司信托规模 2亿元以实际募集情况为准可分期发行首期满5000万元即可成立信托期限2年满1年后普通合伙人提出申请且经受托人同意信托计划可提前结束满2年后受托人可视情况自主延长信托期限延长期限不超过1年信托资金运用方式受托人以信托资金作为LP参与建源资产管理公司作为GP的有限合伙企业合伙企业资金以股权及贷款的形式投资并控股项目公司项目投资各方按实际出资比例持股同股同权合伙企业控股项目公司资金用于项目公司名下商业地产项目的开发建设获取投资收益盈利模式 合伙企业以股权及贷款的形式出资参与商业地产项目的开发建设依托建源资产管理公司股东与团中央少先队事业发展中心中国平安大润发沃尔玛等长期
3、合作伙伴关系以及国内外众多的机构投资者金融机构知名企业专业公司等策略联盟围绕开发项目进行全方位合作由项目公司负责商业地产开发建设并引进沃尔玛吉之岛等知名商家大幅提升物业价值并带动周边产业获取丰厚回报8投资方向项目投资方向主要是国内二三线城市的商业地产9退出方式 根据实际的工程进度及销售情况可选择以下其中一种方式实现股权退出和分配1如果商业部分全部出售普通合伙人提出申请且经受托人同意合伙企业退出项目公司股权信托计划结束以现金财产向投资者进行分配2如果商业部分出售项目公司原股东以当时的出售价格计算整个商业部分的价值折算成现金后按股权比例以现金分配合伙企业持有股权部分对应的利润有限合伙企业股权由项目
4、公司收购信托计划结束以现金财产向投资者进行分配3如果信托到期时商业部分完全未出售受托人以信托财产现状向受益人分配10投资者预期收益的分配1信托收益的计算方式合伙企业经营收入在扣除全部相关费用主要指信托费用合伙企业的日常运营中产生的银行费用以及税费支出后的收益为合伙企业的最终收益信托计划按照在合伙企业中的出资比例分享投资收益即为信托收益2投资者预期收益投资者预期收益率为8年信托计划到期后一次性分配当信托收益小于或等于8年时按实际收益分配给投资者当信托收益高于8年时投资者按照8年获得投资收益并对于高于8年的部分投资者获得60作为浮动收益即投资者最终获得的投资收益为信托收益小于或等于8年时信托收益大
5、于8年时投资者收益根据出资比例按实际收益进行分配根据出资比例获得8年的投资收益并对超过8年的部分获得60作为浮动收益2信托财产及收益的分配信托以现金方式进行分配由受托人支付到受益人指定的账户按照第二章 市场背景在严厉的楼市调控作用下住宅投资市场陷入低迷的景象相比之下商业地产却逐渐受到了大家的关注在新国十条政策影响下住宅市场的成交量从4月份开始大幅萎缩而商业地产则乘此机会走出了独立行情成为新政的最大受益者2009年到2010年上半年房地产市场很火热包括央企在内的地产大鳄疯狂拿地一般实力的地产商根本无力举牌但2012年情况则不同由于市场上资金紧张土地交易量下滑很严重购买土地的机会很多可以说目前是投
6、资商业地产的最好时机1商业地产的增值空间未来随着国内经济的继续发展商业地产价格和成交量都存在较大的提升空间它的可实现价值重估程度将远高于住宅地产相比一线城市随着中国内地二三线城市居民购买力大幅提高开发商业地产的空间更大不少在北京上海成功套现的海外地产基金包括摩根士丹利等正把获利的资金重新投向中国市场目标则变成二三线城市的商业地产项目这些项目的价值仍处被低估阶段2项目公司的开发能力选择投资的项目公司以及合作项目是投资的核心要素本次发行信托计划所募集资金的合作伙伴选择的深商投香港商用置业有限公司是中国一流的商业地产投资开发及经营管理公司公司以世界及国内著名连锁零售商沃尔玛华润万家等为主力租户专注于
7、国内商业地产项目的投资开发工程建设及运营管理深商投携手世界五百强致力成为中国商业地产业执牛耳者继与沃尔玛合作后深商投与华润万家大润发家乐福洲际酒店集团雅高酒店集团百胜餐饮集团等公司建立了友好合作共同发展的战略合作关系已成功构建了商业金融开发管理的地产发展模式这为持续高速投资开发商业地产提供动能深商投致力成为中国最具行业竞争力和影响力的商业地产公司3商业地产的风险可控随着商业地产的购买门槛的逐渐抬高机构投资者日渐成为购买的主力商业地产领域的盈利模式也将由当前的开发出售为主逐步向持有出租模式转变无论是机构购买还是自持越来越多的长线投资资金正在或即将进入商业地产作为专业金融机构建源尤其重视投资安全及
8、风险控制除了自己内部的商业地产项目资质评分体系建源选择投资的二三线城市商业地产项目非常注重项目启动时机的选择项目开发须具有良好的开发条件和市场环境再次对项目的要求较为严格原则上项目要有主力店及多个一线消费品牌的长期租约才投资本次抚顺项目包括华润万家香港美亚影城等知名品牌作为主力和次主力租户已签订长期租约建源通过完善各种防范措施以充分应对各种风险因素第三章 投资管理团队一投资顾问简介深圳建源资产管理有限公司2011年月日主要经营业务为资产管理咨询等星华智本投资发展有限公司深圳商置恒业投资控股有限公司深圳商置创展投资控股有限公司长期从事商业地产运作深圳市创东方投资有限公司私募股权投资和著名基金管理
9、人在商业地产开发和资金募集以及基金管理等方面着力打造中国界一流的投资服务机构及资产管理机构 三投资管理团队深圳建源资产管理有限公司拥有专业的房地产开发和投资专业人士团队1吴伟鸿公司董事长持律师牌照在法律金融地产实业方面有超过十五年的理论和实际操作经验至今已主持开发的大型商业和地产项目超过十个负责商业地产战略投资方向和项目拓展包括与地方政府和沃尔玛平安保险等大型机构沟通联系曾任职深国投信托有限公司从事信贷投资资产并购业务西安凯悦酒店副总经理沿海国投地产开发有限公司开发东莞丽水佳园董事副总经理长园新材监事深圳华龙房地产开发有限公司开发深圳知名的水榭花都项目董事参与创办深圳国投置业有限公司并任副总经
10、理2004年至2008年1月任深圳泛华置业有限公司执行总裁2林伟杰管理公司CEO董事美国加州大学工商管理硕士和法学博士学位在基金管理行业拥有20余年的专业经验利用二十余年的基金管理和行业分析经验带领公司开创中国商业地产和金融结合的新模式曾在世界闻名的新兴市场之父墨比尔斯博士的邓普顿投资管理集团美国上市公司富兰克林基金集团子公司担任基金经理对许多香港中国和亚洲等地的知名房地产发展公司进行分析并对其进行投资参与世界银行的国际金融公司联合投资五星级酒店等商业地产项目在纳斯达克上市的中华网担任首席投资官期间完成了在中国高科技和互联网公司的中国媒体电子商务及电信领域的投资创立了国海富兰克林基金管理公司中
11、国最早期的中外合资风险投资基金管理公司之一并担任总裁近期在骏利资产管理有限公司美国最大的上市基金管理公司担任亚太区总裁3肖水龙公司董事同济大学经济管理硕士美国纽约城市大学金融投资专业深造在深圳国际信托投资有限公司深国投工作二十年先后从事信托投资房地产业务2002年10月起任深国投董事副总裁曾任沃尔玛深国投百货有限公司董事近10年曾任某上市公司董事长近5年多家上市公司董事职务熟悉金融信托地产上市公司管理尤其擅长企业股权投资业务有着丰富的投资经验和业内广泛的人脉关系目前管理创东方资产管理公司旗下25亿资产成功上市的投资公司为10家4姚武斌公司董事中国建筑科学研究院设计工作任职部门经理和主任设计师负
12、责领导工程管理团队专职公司项目工程建设开发期间所有管理工作在深国投房地产和商用置业等地产公司任职十多年专注于房地产工程开发和管理全程参与深圳水榭花都项目开发前期准备方案设计一二期建设管理 后期专职从事商业地产开发任职深国投商用置业有限公司区域公司工程总监区域公司总经理全程经历了公司成立到成为商业地产旗帜的全过程全程参与和主导完成了南海佛山东莞肇庆茂名湛江海口运城西安临汾晋中杭州西溪等等项目的前期拓展项目开发 5张尚武公司常务副总经理董事金融专业学士法学硕士 律师负责管理公司项目投资分析内部营运风险控制和对外融资渠道拓展深圳国际信托投资公司深国投投资部金融部信托部等部门10年熟悉金融和法律在广东
13、华商律师事务所和广东万乘律师事务所担任专职律师5年主要从事上市发行收购兼并不良资产处置破产清算等业务曾担任上海葆霖投资管理公司副总裁熟悉投资基金操作流程对投资风险控制能力强四管理团队业绩在中国成功完成了全国各地大型购物中心等三十多个商业地产项目积累了丰富的投资开发经验部分投资案例如下一曲靖美佳华商业广场项目概述曲靖美佳华麒麟商业广场位于云南省曲靖市核心商圈是在曲靖市政府提出的打造现代工业强市建设珠江源大城市的战略构想下于第十六届昆交会重点引进签约的项目项目占地面积14253总建筑面积59062 操作模式由项目公司负责商业地产项目的开发建设依托建源公司坚固的战略联盟引进沃尔玛为主力店并将其出售给
14、中国平安集团其余物业面向市场出售 投资收益项目总投资13521万元年内部净收益率高达50以上二荆州美佳华商业广场项目概述荆州美佳华商业广场位于湖北省荆州市城区核心商圈的黄金区域北京中路及江汉北路交汇处项目占地面积22394 总体建筑面积70583 项目目前是荆州市最具规模和影响力的大型购物中心操作模式由项目公司负责商业地产项目的开发建设依托建源公司坚固的战略联盟引进沃尔玛为主力店并将其出售给中国平安集团其余物业面向市场出售投资收益项目总投资25636万元年内部净收益率高达50以上第四章 投资模式1投资交易基本结构本次信托计划受托人以扣除相关信托费用后的信托资金为限作为LP与深圳建源资产管理有限
15、公司GP一起出资组建有限合伙企业合伙企业资金以股权及贷款的形式投资并控股于项目公司各方按实际出资比例持股资金用于项目公司名下商业地产项目的开发建设获取投资收益有限合伙企业投资该项目的基本结构如下有限合伙企业以股权及贷款的方式加入项目公司占项目公司股权比例与双方出资比例相同有限合伙企业持有股权比例需高于50有限合伙企业委派董事财务总监及项目监理参与项目决策监督资金使用及项目进展3 股权退出根据实际的工程进度及销售情况可选择以下其中一种方式实现股权退出a如果商业部分全部出售普通合伙人提出申请且经受托人同意信托计划可提前结束b信托期满或项目建成对外销售超过80后项目公司以当时的出售价格计算整个商业部
16、分的价格折算成现金后按股权比例以现金分配合伙企业持有股权部分对应的利润有限合伙企业股权由项目公司收购c信托期满时转让项目公司股权投资管理人根据实际情况选择退出方式后将提交投资退出方案投资决策委员会根据投资退出方案内容进行表决经3个以上含3个委员同意后方可实施2投资方式和范围项目投资方向主要是国内二三线城市的商业地产项目调控下的投资机遇-在严厉的楼市调控作用下住宅投资市场陷入低迷的景象相比之下商业地产却逐渐受到了大家的关注在新国十条政策影响下住宅市场的成交量从4月份开始大幅萎缩而商业地产则乘此机会走出了独立行情成为新政的最大受益者很多重量级的开发商纷纷转型商业地产增加或加大商业地产开发比重近年来
17、商业地产领军企业瞄准二三线城市发展先机纷纷开始进军二三线城市一线城市的发展已经相对成熟消费对象和消费方式逐渐成型相比之下二三线城市的发展空间还很大据统计2010年前三季度80的土地拍卖都源自二三线城市其中拍出的土地含商业的地块占到60左右城镇化-当前国家推行的城镇化是二三线城市商业地产趋热主因在第一轮城市化后今天我国大规模的城市化已开始转向二三线城市掀起我国第二轮城市化一般来说二三线城市的地价较低而商业动辄几十万平方米的大规模拿地则成本更低零售商有强烈需求-世邦魏理仕发布的一份报告显示现在二三线城市这个词语越来越多地出现在宜家迪卡侬等大型零售商的最新扩张计划中甚至不断成为GucciZegnaC
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