排湖国际生活度假区开发建设项目可行性研究报告.doc
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1、排湖国际生活度假区开发建设项目排湖国际生活度假区开发建设项目 可行性研究报告 武武汉汉理理工工大大学学 编编制制 二二 八八年年八八月月 目目 录录 第第 1 1 章章 项目总论项目总论1 1 1.1 项目概况 1 1.1.1 项目名称 1 1.1.2 项目性质 1 1.1.3 规划选址 1 1.1.4 项目主要经济财务 1 1.2 编制指导思想 2 1.3 项目所在地与开发单位简况 3 1.3.1 项目所在地仙桃市简况 3 1.3.2 开发单位简况 4 1.4 研究依据 6 1.5 研究内容 7 第第 2 2 章章 项目建设背景与必要性分析项目建设背景与必要性分析8 8 2.1 中部崛起战略
2、与武汉城市圈的确立 8 2.2 生态旅游的兴起 .12 2.3 假日经济给仙桃带来的机遇 .13 2.4 仙桃经济与丝宝集团发展 .14 2.4.1 仙桃经济和人民生活 .14 2.4.2 丝宝投资理念与社会责任 .15 2.5 项目建设的必要性分析 .16 2.5.1 湖北旅游产业的需要 .16 2.5.2 武汉城市圈构的需要 .17 2.5.3 仙桃市融入“1+8”武汉城市圈的需要 18 2.5.4 仙桃市打造“武汉后花园”需要 .18 2.5.5 排湖生态建设的需要 .19 第第 3 3 章章 项目建设定位与可行性分析项目建设定位与可行性分析2121 3.1 项目地理状况 .21 3.1
3、.1 场址位置 .21 3.1.2 占地面积 .21 3.1.3 地形地貌气象条件 .21 3.1.4 工程地质水文地质条件 .22 3.1.5 交通条件23 3.1.6 水电等供应条件 .23 3.1.7 环境保护条件23 3.2 项目旅游资源条件 .24 3.2.1 资源现状分析 .24 3.2.2 资源条件分析 .24 3.2.3 资源开发价值 .28 3.3 市场预测与 SWOT 分析 28 3.3.1 市场现状调查 .28 3.3.2 产品吸引力与竞争力分析 .34 3.3.3 客源市场分析 .36 3.4 项目建设定位分析 .42 3.4.1 项目理念 .42 3.4.2 综合定位
4、 .43 3.4.3 项目开发时序 .45 第第 4 4 章章 项目建设方案设计项目建设方案设计4747 4.1 规划理念与原则 .47 4.1.1 规划原则47 4.1.2 规划要素 48 4.1.3 设计概念 48 4.2 土地使用规划方案 .49 4.2.1 用地规划 .49 4.2.2 规划结构 .50 4.2.3 规划总平面 .51 4.2.4 道路交通规划 .52 4.2.5 空间景观规划 .54 4.2.6 水域分布 .54 4.3 节点设计 .55 4.3.1 A/B 球场高尔夫会所五星级精品酒店规划.55 4.3.2 观光小镇规划 57 4.3.3 球场 C 会所及五星级会议
5、酒店规划 60 4.3.4 生态鹭鸟园规划 .62 4.3.5 高尔夫球场区 .63 4.3.3 休闲度假区 .65 4.4 绿色建筑技术示范 .67 4.4.1 太阳能建筑一体化技术 .67 4.4.2 地源热泵技术 .68 4.4.3 人工湿地技术 .70 4.5 技术指标 .71 4.6 填土造地初步方案 .72 4.6.1 指导思想 .72 4.6.2 拟采用的软土地基处理技术方案 .73 第第 5 5 章章 项目建设管理实施项目建设管理实施7878 5.1 组织机构 .78 5.2 实施策略 .79 5.2.1 项目实施程序 .79 5.2.2 工程招投标81 5.3 进度计划 .8
6、4 第第 6 6 章章 项目投资估算项目投资估算8686 6.1 投资估算依据 .86 6.2 投资估算方法 .86 6.3 投资估算内容 .86 6.3.1 开发成本估算 .86 6.3.2 销售收入和营业税金及附加估算 .89 6.3.3 开发费用估算 .90 6.3.4 投资估算汇总 .91 第第 7 7 章章 投资计划与资金筹措投资计划与资金筹措9292 7.1 总体投资和阶段划分 .92 7.2 一期计划与资金筹措 .92 7.3 二期计划与资金筹措 .92 7.4 三期计划与资金筹措 .92 7.5 四期计划与资金筹措 .93 第第 8 8 章章 项目财务分析与评价项目财务分析与评
7、价9494 8.1 盈利能力分析 .94 8.2 贷款偿还能力分析 .94 8.3 敏感性分析 .94 8.4 风险分析与评价 .96 8.4.1 风险因素识别及程度分析 .96 8.4.2 风险控制措施 .97 第第 9 9 章章 项目综合效益与评价项目综合效益与评价9999 9.1 项目社会效益与评价 .99 9.2 项目经济效益与评价 100 9.3 项目环境效益与评价 100 9.3.1 建设地区的生态自然环境现状 100 9.3.2 项目建设过程对环境的影响与对策 101 9.3.3 项目建成后对环境影响 109 第第 1010 章章 项目研究结论与建议项目研究结论与建议111111
8、 10.1 结论 .111 10.2 建议 .111 附表附表113113 表 1 项目总投资估算表114 表 2 销售收入与经营税金估算表115 表 3 投资使用计划与资金筹措表116 表 4 利润表117 表 5 现金流量表118 表 6 资金来源与运用表120 附图附图121121 排湖生态旅游区景区总平面图121 排湖国际生活度假区开发建设项目可行性研究 1 第 1 章 项目总论 1.1 项目概况 1.1.1 项目名称 排湖国际生活度假区开发建设项目排湖国际生活度假区开发建设项目 1.1.2 项目性质 新建项目 1.1.3 规划选址 规划的排湖国际生活度假区位于湖北省仙桃市境的西南部,
9、距市治 18 公里。 排湖东至九省通衢的经济中心武汉 97 公里(京珠、沪蓉与宜黄高速公路交汇) , 西抵江汉明珠荆州市 132 公里,北依汉水,南临东荆河,地理位置适中,水陆 交通便畅。 排湖国际生活度假区位于仙桃市排湖渔场中部,东起泵站渔场,西止中南 路,排南河、排北河分别为开发区南北分界。总占地面积 12000 亩,院内现有 居民住户 208 户,居民住宅总建筑面积约 3 万平方米。其他部分为大小不等的 鱼塘。 1.1.4 项目主要经济财务 (1)根据项目投资估算,本项目投入和效益情况为(计算期为 15 年): 表 1-1 项目投入的总资金和效益情况表 单位(万元) 投资总额275215
10、自有资金55000 利润总额244204利税总额105745 投资利润率88.7%投资利税率38.4% 投资净利润率50.3%资本金净利润率444% 排湖国际生活度假区开发建设项目可行性研究 2 银行贷款9845借款偿还期1 动态投资回收期6.6静态投资回收期4.1 (2)主要技术和经济指标 表 1-2 项目投入的主要技术和经济表 技术指标 用地面积(亩) % 容积率 建筑面积 (平方米) 水域及重点生态保护用地 7,414.7156.64% 生态体育公园-高尔夫用地 3,855.5629.45% 居住用地 1,382.7310.56%0.5460,450.00 管理中心/ 设施用地 44.8
11、90.34%0.12,990.00 商业-会所及 150 房六星级 酒店及水上 SPA 中心 59.460.45%0.831,680.00 商业-观光小镇 63.510.49%0.7531,725.00 商业-会所及 300 房五星级 酒店 54.500.42%1.0538,115.00 水岸防护绿地 159.161.22% 生态保护用地 56.460.43% 总计 13,090.99100.00%0.06564,960.00 经济指标 税前财务净现值113774 万元税前财务内部收益率24.90 税后财务净现值55807 万元税后财务内部收益率 19.2% 1.2 编制指导思想 本项目可行性
12、研究工作紧紧围绕万钜公司与仙桃市人民政府签订的排湖 开发框架协议展开。坚持以排湖生态建设为指导思想,因地制宜,以整合排 湖现有资源为目标。坚持以人为本的科学发展观,以改善人居环境、引导生态 旅游和国际生活观念为目标,以自然景观和人文景观为消费客体,促进仙桃市 旅游业和社会经济的持续发展。以严谨的科学态度进行市场、定位、规模、方 案研究,全面细致进行财务、经济、风险分析,研究仙桃市排湖国际生活度假 区开发建设项目的可行性,为政府决策和后期建设提供科学的理论依据。 排湖国际生活度假区开发建设项目可行性研究 3 1.3 项目所在地与开发单位简况 1.3.1 项目所在地仙桃市简况 仙桃市位于湖北省中部
13、的江汉平原,国土面积 2538 平方公里,其中城区面 积 30 平方公里,总人口 147.4 万,其中城区常住人口 30 万。仙桃市地跨东经 1125511349、北纬 30043032,属亚热带季风气候区,四季分 明,雨量充沛,阳光充足,气候温和,具有南北兼优的气候特点。 图 1-1 仙桃在湖北省中的位置 地处江汉平原腹地的仙桃市,有着优越的地理位置:处于湖北“金三角” (襄樊、宜昌、黄石三市构成的三角区)优先发展区的中心和“两江”(长江、 汉江)经济开发带的交汇点上。东至省会城市武汉 81 公里,西距开发热土三峡 200 公里,北依汉水,南望长江,京珠、沪蓉高速公路横贯全境,区位位置优 越
14、,水陆交通便畅。 仙桃历史文化悠久,经济充满活力,是全国百强县(市) 、湖北首强县(市) 、全国文明城市、全国卫生城市、全国绿化先进市。 仙桃市历史悠久,名胜古迹众多,虽相当部分毁于兵乱水灾,但现存者仍 不少见,其中省级文物保护单位 3 个,市级文物保护单位 15 个,著名的有:新 石器时代遗址、沔阳古城遗址、曹场古墓群、陈友谅故居、排湖、革命纪念地。 排湖国际生活度假区开发建设项目可行性研究 4 今日仙桃,更以五张名片闻名海内外: 历史文化悠久的“中国体操之乡” 。仙桃历史悠久,源远流长,人杰地灵, 钟灵毓秀。近几年来,从仙桃这块土地上,先后培养出了李小双、李大双、杨 威、郑李辉四个奥运冠军
15、,为祖国夺得四块奥运金牌。仙桃被国家授予“中国 体操之乡”和“世界冠军摇篮”的光荣称号,被国家体育总局确定为全国体操 训练基地。 区位条件优越的“武汉后花园” 。仙桃距武汉市中心及武汉天河国际机场、 汉口火车站、武汉港均在 1 小时左右的全高速公路车程。318 国道、宜黄高速 公路贯穿全境,京珠、沪蓉高速公路在仙桃附近交汇,区位交通条件十分优越。 2003 年,湖北省政府把仙桃纳入武汉城市圈发展规划,仙桃将依托武汉,全面 对接,整体融入,借力发展。 充满体制活力的湖北“温州” 。仙桃 600 多家国有集体企业全部实现民有 民营。同时积极推进公共社会事业改革,凡是民营能办的事情一律交给民营去 办
16、,凡是能够进入市场运作的一律推向市场,从而确立了民营经济的主体地位。 环境一流的中部投资洼地。仙桃对外客商实行“六字”承诺:安全、赚 钱、开心。对内强化四种理念:外商无小事,人人是环境,变通是个宝,诚信 打动人。大力建设“平安仙桃” 、 “诚信仙桃” 、 “绿色仙桃” ,营造最佳的人居环 境和创业环境。 正在崛起的轻纺名城。仙桃是全国重要的高档面料生产基地和全国最大 的无纺布制品出口基地。 “仙桃”牌呢绒面料、 “舒蕾”牌洗发水双双荣获“中 国名牌产品”称号。轻纺工业占全市工业总量的 80%以上,轻结构、外向型的 产业特色基本形成,一座现代化的轻纺工业城正在崛起。 五张名片邀天下,体操之乡喜迎
17、宾,桃花源里好创业。仙桃正以更开明的 政策、更开放的形象、更优良的环境,热忱欢迎海内外客商前来投资兴业,大 展宏图,共创幸福生活和美好明天。 排湖国际生活度假区开发建设项目可行性研究 5 1.3.2 开发单位简况 本项目由丝宝集团下属的仙桃万钜投资有限公司开发建设。 丝宝集团是在香港注册的国际性集团公司,中国总部位于湖北省武汉市, 丝宝集团于 1989 年进入中国内地发展实业,迄今已涉足化妆品、洗涤用品、卫 生用品、药业、生物制品、食品、房地产、旅游等领域,拥有舒蕾、风影、顺 爽、美涛、洁婷、理舒达等品牌,并在全国投资兴建了 11 家合资,独资企业, 在广东、武汉、仙桃建立了三个现代化生产基地
18、,拥有覆盖全国的营销网络。 丝宝集团在仙桃发展的 18 年间,不断加大与仙桃合作力度,合作领域不断 拓宽。丝宝集团于 1995 年成立了丝宝房地产开发有限公司。公司自成立以来已 先后完成武汉丝宝国际大厦、丝宝工业园、仙桃丝宝工业城、天怡大酒店等大 型项目的开发建设。 (1)1996 年,丝宝集团提出建设丝宝工业园。丝宝工业园位于仙桃市高 新技术园,占地面积 250 亩,现有员工 1200 人。由于环境好,丝宝集团在仙桃 十几年发展,十几年辉煌,投资额由最初的 100 多万元追加 4 亿多元,实现了 多元化、裂变式发展。1999 年以来,丝宝集团实际上交税收两年翻了一番,由 5500 万元提高到
19、去年的 1.1 亿元。工业园产品已由过去单独的化妆品发展到 12 大系列的 120 余种,拥有“丝宝” , “丽花丝宝” , “舒蕾” , “风影” , “洁婷” , “捷泰”等知名品牌,产品畅销全国各地。园内现有丝宝股份有限公司、丝宝 药业有限公司、丝宝卫生用品公司 3 家企业。2005 年起,丝宝集团将新增投入 5 亿元,新征用地 300 亩,新上 5 个大项目,再造一个“丝宝工业园” 。 (2)2003 年,丝宝房地产开发有限公司在积累多年项目开发经验的基础 上,正式启动房地产商业化运作项目,投巨资开发了全长近 600 米的湖北省仙 桃市文化步行街。它位于风景秀丽的仙下河畔。占地 60
20、余亩,建筑面积 35000 平方米。集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体,是一座大型的购物园,真可谓 “街中之街、城中之城” 。 (3)2003 年,丝宝集团进入酒店业,在湖北省仙桃市投资建设天怡大酒 店。同年,丝宝集团收购了三星级的仙桃市花源酒店,并成立了天怡酒店管理 公司对两个酒店进行统一管理。2004 年,天怡大酒店顺利开业并荣膺四星级涉 外旅游饭店。 排湖国际生活度假区开发建设项目可行性研究 6 (4)2005 年,丝宝集团在仙桃成立万钜投资有限公司,仙桃万钜投资有 限公司位于仙桃市高新技术产业园,注册资金为人民币伍仟万圆,经营范围为 高科技产业投资业务、房地产投资业务、旅游开发投资业务、商
21、业开发投资业 务、农业综合开发投资业务等。当年,仙桃万钜投资有限公司与仙桃市人民政 府签订了排湖开发框架协议 ,由仙桃万钜投资有限公司投资 3 亿元以上,在 10 年时间里开发排湖的排中、特养两分场共计约 12000 亩,使其发展为集生态 旅游、休闲度假等多种产业的生态旅游风景区。 1.4 研究依据 (1 1)有关法律法规)有关法律法规 中华人民共和国城市规划法 中华人民共和国环境保护法 中华人民共和国土地管理法 (2)规范、规程及标准规范、规程及标准 中华人民共和国国家标准-旅游规划通则(GB/T189712003) 环境空气质量标准(GB3095-1996) 城市区域环境噪声标准(GB30
22、96-1993) 地面水环境质量标准(GB3838) 生活饮用水卫生标准(GB5749) 旅游业卫生标准(GB9663) 文化娱乐场所卫生标准(GB9664) 游泳场所卫生标准(GB9667) 图书馆、博物馆、美术馆、展览馆卫生标准(GB9669) 景观娱乐用水水质标准(GB12941-1991) 饭馆(餐厅)卫生标准(GB16153) 投资项目可行性研究指南(国家计委办公厅) (3)有关规划、文件)有关规划、文件 湖北省旅游发展总体规划 (2001-2020 年) 湖北省“十一五”旅游业发展规划纲要 (2006 年 12 月 31 日) 排湖国际生活度假区开发建设项目可行性研究 7 武汉市旅
23、游发展总体规划 (2006 年 12 月 12 日) 武汉城市圈整体规划 (2006 年 7 月 29 日) 仙桃市城市总体规划 (2006-2020 年) 仙桃市国民经济社会发展“十一五”规划和二二年远景目标纲要 (仙桃市发改委) 仙桃市环境保护“十一五”规划和二二年远景目标纲要 (仙桃市 环保局) 合作项目各方签定的协议书或意向书 1.5 研究内容 本报告研究是在对项目建设所处的中部崛起发展大环境、本地区发展规划 的市场环境、政策环境、经济环境研究的基础上,分别对该项目实施的优势、 劣势、机遇和威胁进行详细的论证,在 SWOT 分析的基础上,提出相应的战略 措施,结合项目所处环境和市场调查
24、结果提出项目定位,进而确定项目建设的 规划方案和建设方案,并对项目的投资进行初步估算,进行财务评价和风险分 析,在充分论证的基础上提出结论性意见和建议。 排湖国际生活度假区开发建设项目可行性研究 8 第第 2 章章 项目建设背景与必要性分析项目建设背景与必要性分析 2.1 中部崛起战略与武汉城市圈的确立 促进中部地区崛起,是党中央、国务院继作 出鼓励东部地区率先发展、实施西部大开发、振 兴东北地区等老工业基地战略后,从我国现代化 建设全局出发作出的又一重大决策,是落实促进 区域协调发展总体战略的重大任务。 大城市圈的形成和发展为中部带来发展机遇。 我国正处于快速工业化和城市化阶段,随着市场 化
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