当代光谷智慧城沿街高层项目可行性研究报告-87页 (3).doc
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1、当代光谷智慧城沿街高层项目当代光谷智慧城沿街高层项目 I 前言前言 受湖北佳辉置业有限公司委托,对当代光谷智慧城沿街高层项 目进行可行性研究,在对武汉房地产市场趋势、光谷片区房地产市 场进行调查分析的基础上完成本报告。 本报告的研究目的在于: 为湖北佳辉置业有限公司提供项目决策、项目定位、项目运 作的依据; 为湖北佳辉置业有限公司寻求合作开发的伙伴提供合作方式 与资金安排、股权架构的依据。 因此,本报告在遵守政府相关政策法规的前提下,特别注意报 告的科学性、客观性、规范性。 本报告仅为项目初步可行性研究报告,有些细节尚待进一步调 研、充实、深化,仅供使用者参考。 武汉学林置业顾问有限公司 20
2、05.11.25 当代光谷智慧城沿街高层项目当代光谷智慧城沿街高层项目 II 目目 录录 前言前言I I 第一部分第一部分 总总 论论6 6 一、项目背景6 1、项目名称6 2、项目区位6 3、项目现状7 4、承办单位概况7 5、已具备的主要开发建设条件8 二、项目可行性研究报告编制依据8 三、项目主要结论9 1、项目名称建议9 2、项目目标顾客群定位9 3、项目产品定位9 4. 项目规划建设方案9 5、项目价格定位10 6、项目投入总资金和主要经济效果10 四、项目建设存在的主要问题和实施建议12 1. 项目建设存在的主要问题12 2、项目的实施建议12 第二部分第二部分 项目的市场态势分析
3、项目的市场态势分析1414 一、武汉房地产市场分析14 1、经济背景14 2、政策背景15 3、武汉市房地产市场特点分析16 4、武汉房地产市场趋势预测分析17 二、项目供需圈区域房地产市场态势分析19 1、光谷片区概况19 2.光谷片区区域房地产市场分析20 三、光谷片区区域重点竞争项目分析22 1、主要竞争物业分布概况22 2、主要竞争物业价格分析23 3、主要竞争物业调查结果24 4、主要竞争项目的高层物业分析27 当代光谷智慧城沿街高层项目当代光谷智慧城沿街高层项目 III 5、光谷片区区域商业物业市场分析与本项目临街底商的市场建议34 6、物业调查分析结论36 第三部分第三部分 项目
4、所在区域楼面地价分析项目所在区域楼面地价分析3737 一、武汉市房地产市场土地供应状况分析37 二、项目所在片区楼面地价分析38 1、邻近地块转让案例数据38 2、区域楼面地价分析38 3、住宅物业和商业物业地价分摊38 第四部分第四部分 项目开发经营机会分析项目开发经营机会分析3939 一、项目 SWOT 分析39 二、 “NMN” (现状对策目标)矩阵分析40 第五部分第五部分 项目定位项目定位4141 一、项目开发经营理念和策略41 二、项目定位42 1、物业定位中档精品高层物业42 2、项目命名42 3、目标客户群定位43 4、户型定位44 5、价格定位45 第六部分第六部分 物业发展
5、建议物业发展建议4949 一、物业开发方案构思49 二、项目规划方案建议50 1.规划设计方案技术经济指标50 2、户型设计建议51 3、建筑及外立面风格51 三、项目建设方案建议52 1、项目建设期52 2、空间组织和建筑布局52 3、人防和消防设计52 4、管理系统53 5、建筑材料、建筑设备、建筑细部配置的选购53 四、项目环境景观方案建议54 第七部分第七部分 环境影响评价环境影响评价5555 当代光谷智慧城沿街高层项目当代光谷智慧城沿街高层项目 IV 一、项目实施过程中的环境影响与对策55 1.项目实施过程中的环境影响55 2、项目实施过程中的环境影响对策55 二、项目建成后的环境影
6、响及对策56 第八部分第八部分 项目组织建议项目组织建议5757 一、组织机构配置57 二、项目任务组织57 1、项目实施的原则57 2、工程招投标58 3、营销工作的组织60 4、物业管理工作的组织60 三、项目实施进度60 1、项目建设开发周期60 2、项目实施进度安排61 3、项目实施进度表61 第九部分第九部分 投资估算投资估算6363 一、建设投资估算63 1、投资估算范围63 2、投资估算编制依据63 3、投资估算说明64 二、项目投入总资金及分年投入计划65 第十部分第十部分 融资方案融资方案6767 一、项目资金来源67 1、项目资本金筹措67 2、项目债务资金筹措67 二、融
7、资方案分析68 1、资金来源可靠性分析68 2、融资结构分析68 3、融资成本分析68 4、融资风险分析69 第十一部分第十一部分 财务评价财务评价7171 一、财务评价基础数据与参数选取71 1、财务价格71 2、利率71 当代光谷智慧城沿街高层项目当代光谷智慧城沿街高层项目 V 3、项目计算期选取71 4、财务基准收益率(ic)设定71 二、营业收入与成本费用估算72 1、销售收入估算72 2、租赁收入估算72 3、销售成本费用估算72 4、所得税的估算72 三、财务评价报表73 四、盈利能力分析73 1、财务内部收益率73 2、财务净现值73 3、投资回收期73 4、投资回报率74 五、
8、偿债能力分析74 六、不确定性分析74 七、财务评价结论74 第十二部分第十二部分 社会影响评价社会影响评价7575 一、社会影响分析75 二、互适性分析76 三、社会风险分析77 第十三部分第十三部分 风险分析风险分析7979 一、风险等级划分79 二、风险因素的识别和评估79 三、风险规避对策分析81 1、政策风险对策81 2、市场风险对策81 3、工程风险对策81 4、资金来源风险对策82 5、社会风险对策82 第十四部分第十四部分 研究结论和建议研究结论和建议8383 一、项目开发建设与经济效果结论83 二、该项目具有良好的经济效益和社会效益84 三、项目实施建议84 附图、附表附图、
9、附表8787 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 6 第一部分第一部分 总总 论论 一、项目背景一、项目背景 1 1、项目名称、项目名称 项目暂定名称:当代光谷智慧城沿街高当代光谷智慧城沿街高层项层项目目。 2 2、项目区位、项目区位 当代光谷智慧城沿街高当代光谷智慧城沿街高层项层项目目位于“武汉中国光谷”中央商务区内,系当代 光谷智慧城三期。 东隔保利花园为关山大道,西至 717 研究所,南临雄楚大道(民院路与关山 一路中段),北接当代光谷智慧城一期、二期及即将建设的光谷步行街。 其地理位置优越,登高远眺,北是美丽的东湖、磨山,南为烟波浩淼的南湖, 东为
10、广阔无边的森林公园。 该项目处于成熟的市区地段,公用设施配套齐全,外路客运、市内公共交通 系统便捷,水、电、气、暖供应及电信、排污等基础设施完善。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 7 3 3、项目现状、项目现状 当代光谷智慧城沿街高当代光谷智慧城沿街高层项层项目目属于当代光谷智慧城整体规划中的组成项目, 是武汉当代物业发展公司精心开发建成已入住的当代光谷智慧城社区的一部分, 现状为临时绿地。 经开发区主管部门同意,由武汉当代物业发展公司将该项目的开发经营收 益权有偿转让给湖北佳辉置业有限公司从事开发、建设、经营,并签订了相关书 面协议。 同时,经开发区
11、主管部门同意,对于在这块临街土地上建设 11 层、11 层、15 层三栋小高层(含底商)的住宅的原规划进行修改,修改后规划为建设 17 层、17 层、25 层三栋高层(含底商)的住宅。 本项目地块本项目地块 (东湖开发区雄楚大街 1019 号) 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 8 由于项目开发经营收益权的有偿转让非项目的整体转让,因此本项目建设 的各项手续皆以当代光谷智慧城的名义办理,本项目是在当代光谷智慧城的名 下进行开发和经营。 4 4、承办单位概况、承办单位概况 湖北佳湖北佳辉辉置置业业有限公司已取得有限公司已取得项项目地目地块块的开的开发经营发
12、经营收益收益权权。 。武汉长线通信 技术有限公司(长江通信集团全资子公司)拟通过收购湖北佳辉置业有限公司股 权合作开发的方式对本项目进行投资开发。项项目的目的实际实际承承办单办单位位应应是收是收购购股股权权 事宜完成后事宜完成后组组建的新的建的新的经济实经济实体。体。 5 5、已具备的主要开发建设条件、已具备的主要开发建设条件 (1)已签订本项目地块开发经营收益权转让书面协议。 (2)已开始进行项目前期的论证分析及立项工作。并已经完成项目的正式规 划和规划报批及公示工作。 (3)本项目的主要开发手续均在当代光谷智慧城名下已经取得。 (4)项目已取得当地政府有关领导和部门的肯定。 (5)本项目为
13、当代光谷智慧城小区组成部分,小区业主已入住,为近成熟社 区,项目品质和市场认同度均较高。 (6)项目市场调查和营销筹划工作已经在进行并已取得阶段性成果。 二、项目可行性研究报告编制依据二、项目可行性研究报告编制依据 国家建设部及湖北省、武汉市及东湖高新技术开发区颁布的相关法 律、法规与政策; 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 9 武汉市及东湖高新技术开发区国民经济和社会发展“十五”计划和远 景目标纲要; 武汉市及东湖高新技术开发区 2000、2001、2002、2003、2004 年国 民经济和社会发展统计公报; 武汉市及东湖高新技术开发区城市和开发区总
14、体规划大纲(2000 年- 2020 年); 武汉市规划局东湖开发区分局规划方案; 国家计委、建设部建设项目经济评价方法与参数(第二版)(1993 年); 建设部房地产开发项目经济评价方法(建标2000205 号); 国家发展计划委员会投资项目可行性研究指南(计办投资200215 号); 城市房屋拆迁管理条例; 城镇土地估价规程; 武汉市及项目所在光谷片区及项目周边地区市场调研和现场勘察资 料。 三、项目主要结论三、项目主要结论 1 1、项目名称建议、项目名称建议 延续当代光谷智慧城的品牌效应和市场认知,项目建议为: 当代光谷智慧城三期当代光谷智慧城三期 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当
15、代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 10 2 2、项目目标顾客群定位、项目目标顾客群定位 本本项项目的目目的目标顾标顾客群客群为项为项目供需圈区域范目供需圈区域范围围内核内核动动力研究所、力研究所、华华中科技大中科技大 学、中国地学、中国地质质大学、大学、长长江江职业职业学校、民族大学、学校、民族大学、电电大、大、职职大等研究人大等研究人员员和教和教师师、学、学 校行政人校行政人员员;开;开发发区各区各类类公司公司员员工;物工;物业业周周边边居民。居民。 3 3、项目产品定位、项目产品定位 中档精品住宅中档精品住宅 当代光谷智慧城当代光谷智慧城项项目的品牌延目的品牌延续续 对现对现有物有物业业
16、的互的互补补性、差异性、引性、差异性、引导导性性(户型、降噪、保温、防尘、外立面) 4.4. 项目规划建设方案项目规划建设方案 项项目共三目共三栋栋高高层层建筑,建筑,总总建筑面建筑面积为积为 33000 平方米,其中住宅平方米,其中住宅 29000 万平方万平方 米,商米,商业业 4000 平方米,平方米,总户总户数数为为 246 户户,容,容积积率率为为 4.13。 。 本项目力求营造一处集商业和居住于一体的多功能高层住宅区。 项目拟规划开发 17 层板式两栋,25 层蝶型一栋共三栋高层住宅。商业部分 为高层之间连通一体的两层裙楼。 结合高层深基础开挖和人防建设需要,做一层地下室,平时可作
17、为停车位使 用和设施设备用房。 项目计划按照总体规划和布局一体化实施,总建设期为 2 年。其中前期 准备为 6 个月,主体工程自开工建设至竣工交付使用为 1 年零 2 个月,开工半年 后可开始商品房正式预售,现房销售期为 4 个月。 具体项目总体控制性规划指标见下表(表 1-1) 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 11 表表 1-1 项项目目总总体体规规划指划指标标 项 目数 量单 位 用地面积12亩 建筑占地面积2760平方米 总建筑面积(不含地下室)33000平方米 其中 住宅:29000 商业:4000 平方米 地下室建筑面积5580平方米 总户数
18、246户 地下停车位102(地上 7)个 人防建面2760平方米 容积率4.13 建筑覆盖率34.50% 绿地率45.00% 5 5、项目价格定位、项目价格定位 住宅部分全程均价住宅部分全程均价 3100 元元/M2, ,总总价控制在价控制在 1550 万元之万元之间间,主力,主力户户型型为为 110M2左右的三房两左右的三房两厅厅两两卫卫, ,总总价在价在 34 万左右,最低首付款在万左右,最低首付款在 10 万左右,最低万左右,最低 月供款在月供款在 1000 元元/月左右。月左右。 商商业业部分全程均价部分全程均价 7000 元元/M2。 。 6 6、项目投入总资金和、项目投入总资金和主
19、要经济效果主要经济效果 在在 2 年的开年的开发发建建设经营设经营期内:期内: 项项目投入目投入总资总资金金为为 9627.42 万元;万元; 其中自有其中自有资资金金为为 3372.67 万元;万元; 税前税前净净利利润为润为 2208.56 万元;万元; 税后税后净净利利润为润为 1542.56 万元;万元; 自有自有资资金税前投金税前投资资回回报报率率为为 65.48%; ; 自有自有资资金税后投金税后投资资回回报报率率为为 45.74%。 。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 12 表表 1-2 项项目投入目投入总资总资金和主要技金和主要技术经济
20、术经济指指标标表表 序序 号号 项项 目目单位单位数量数量备注备注 主要经济结果和数据主要经济结果和数据 一项目投入总资金万元9627.42 1 建设投资(不含建设期利息) 万元9505.02 2 建设期利息万元122.40 其中自有资金万元3372.67 二销售收入万元13320.00项目总销售收入 三销售成本万元599.40项目总销售成本 四销售税金万元884.62项目总销售税金 五销售利润万元11835.98项目总销售利润 开发利润万元2208.56项目总利润 六所得税万元666.00 七税后利润万元1542.56 经经 济济 评评 价价 指指 标标 一项目财务内部收益率% 38.80%
21、 基准收益率 Ic=10% 税后项目财务内部收益率% 27.80% 基准收益率 Ic=10% 二资本金收益率 31.62% 税前资本金收益率 45.81% 三财务净现值(税后)万元884.62 财务净现值(税前)万元1443.50 五税后投资回收期年1.83 税前投资回收期年1.78 四税前投资回报率 22.94% 税后投资回报率 16.02% 六税前自有资金投资回报率 65.48% 税后自有资金投资回报率 45.74% 七借款偿还期年1.68 八单位建筑面积投资 2917.40 不含地下层建筑面积 单位建筑面积投资 2784.10 含地下层建筑面积 九单位建筑面积工程造价 1553.35 不
22、含地下层建筑面积 单位建筑面积工程造价 1328.68 含地下层建筑面积 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 13 四、项目建设存在的主要问题和实施建议四、项目建设存在的主要问题和实施建议 1.1. 项目建设存在的主要问题项目建设存在的主要问题 本项目建设存在的主要问题有: (1)项目前期各项审批手续尚未全部完成,合作事宜尚在洽谈中, ,项项目工期目工期 尚不能最后确定。尚不能最后确定。 (2)项目建设投资总额控制有赖于项目实施过程中承办方的具体执行情况, 不确定因素不确定因素较较多,多,要规避其风险。 (3)项目开发的主体是高层住宅,其市其市场认场认同、
23、市同、市场场消化速度和能力会消化速度和能力会对项对项 目构成重大影响。目构成重大影响。 (4)存在较强的市场竞争压力,项项目的目的竞竞争争优势优势和和竞竞争力争力还还需要多方面需要多方面营营造。造。 2 2、项目的实施建议、项目的实施建议 对本项目的实施建议主要有以下几点: (1)研究并充分利用研究并充分利用当代智慧城小区已经形成的人文生态高建筑质量 优物业管理的市市场传场传播效播效应应,充分利用,充分利用现现有有业业主主进进行行链链式式营销营销,提前,提前积积累客累客户户量。量。 (2)集中力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作,落落实项实项目开工建目开工建设设的各的各 项项手手续续,确保,确
24、保项项目能尽快开工建目能尽快开工建设设。 。 (3)周边同类物业同质化现象相当严重,实实行差异化行差异化战战略,略,营造项目特色与 特质,大大强化项目竞争力。 (4)降临街噪音、节能保温,并美化外立面,使之成为雄楚大道上亮亮丽丽一景。一景。 当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告当代光谷智慧城高层项目可行性研究报告 14 (5)以客以客户显户显而易而易见见的性价比的性价比优势优势进行产品设计和价格定位,强化成竞争优 势。精心设计,提高建筑面积使用率,并降低建造成本。 (6)项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙 伴,以确保以确保项项目工程目工程质质量。量。 (7)资金运作
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