库伦旗库伦镇露天市场及配套项目可行性研究报告.doc
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1、通辽市欧格德房地产开发有限公司通辽市欧格德房地产开发有限公司 库伦旗库伦镇露天市场项目库伦旗库伦镇露天市场项目 可行性研究报告可行性研究报告 通辽市正孚企业咨询服务有限公司 2010 年 12 月 通辽市欧格德房地产开发有限公司通辽市欧格德房地产开发有限公司 库伦旗库伦镇露天市场项目库伦旗库伦镇露天市场项目 可行性研究报告可行性研究报告 编制单位:通辽市正孚企业咨询服务有限公司 资质类型:甲级 证书编号: 总经理: 编制人员: 投资咨询师、注册策划师 高级工程师 会计师 高级工程师 工程师 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 1 目 录 第第 1 1 章章 总论总论4 1.1 项目基本情况
2、.4 1.2 编制依据:.5 1.3 可行性研究的主要范围.6 1.4 建设单位基本情况.7 1.5 项目基本情况.7 1.6 主要技术经济指标.8 1.7 结论与建议.9 第第 2 2 章章 项项目建目建设设必要性和可行性必要性和可行性11 2.1 项目背景.11 2.2 项目建设的必要性.14 2.3 项目建设的可行性.14 第第 3 3 章章 项项目市目市场场分析与价格定位分析与价格定位16 3.1 项目优势分析.16 3.2 市场供需分析.16 3.3 市场前景分析.19 3.4 价格定位.19 第第 4 4 章章 建建设设条件条件21 4.1 工程地质、水文地质情况21 4.2 区域
3、规划情况.21 4.3 交通情况.22 4.4 社会环境条件.22 4.5 公共设施条件.22 4.6 施工条件.22 第第 5 5 章章 项项目目规规划划设计设计23 5.1 规划依据.23 5.2 建设地址.23 5.3 项目规模.23 5.4 总体规划设计理念.23 5.5 总体规划构思.24 5.6 规划详表.26 第第 6 6 章章 建筑建筑设计设计方案方案27 6.1 设计依据.27 6.2 项目构成范围.27 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 2 6.3 蔬菜商贸市场建设标准.27 6.4 其他建设标准.28 6.6 主要质量参数.29 第第 7 7 章章 节节能与能与节节
4、水水30 7.1 节能节水措施.30 7.2 节水措施.30 第第 8 8 章章 环环境影响境影响评评价价32 8.1 分析依据.32 8.2 项目建设对环境的影响.32 8.3 环境保护措施.33 第第 9 9 章章 组织组织机构和人机构和人员员配置配置34 9.1 组织机构.34 9.2 人员配置.34 第第 1010 章章 项项目目实实施施进进度安排度安排35 第第 1111 章章 投投资资分析分析36 11.1 估算依据.36 11.2 征地费用.37 11.3 前期费用.37 11.4 基础设施建设项目各项费用.38 11.5 建筑安装工程.39 11.6 开发期税费.39 11.7
5、 其他费用.40 11.8 项目经营资金.41 11.9 项目总投资.41 11.10 资金来源.42 第第 1212 章章 财务财务分析分析43 12.1 基础数据说明.43 12.2 楼盘销售计划.43 12.3 销售税金及附加.44 12.4 利润.45 12.5 财务指标.45 12.6 不确定性分析.46 第第 1313 章章 政策影响政策影响评评价价48 总投资估算表50 主要材料价格表51 营业资金运用表52 销售收入与经营税金及附加估算表53 利润表54 现金流量表55 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 3 财务计划现金流量表56 资产负债表57 其他图表58 库伦旗库伦
6、镇露天市场项目可行性研究报告 4 第第 1 1 章章 总论总论 1.11.1 项项目基本情况目基本情况 1项目名 称:库伦旗库伦镇露天市场及配套项目 2项目承办单位:通辽市欧格德房地产开发有限公司 3项 目 负 责 人:冯宏彬 4项目所在地区、地点:库伦镇二中北侧,后府街南侧 5建设内容:建设蔬菜和商贸市场 14996,停车场 1104,及其附属道路,给排水、供热、绿化、硬化等。 6投资规模:项目总投资 2930.33 万元。 7资金构成:项目全部总投资 2930.33 万元,其中开发 建设投资 2830.33 万元,经营资金投入 100 万元。 8资金筹措:项目总投资 2930.33 万元,
7、建设单位全部 自筹。 9经济效益:项目全部完成后,可实现销售收入 4283.83 万元,利润总额 911.39 万元,净利润 683.54 万元, 经营税金及附加 235.61 万元,土地增值税 306.49 万元。 10项目期:三年。其中建设期一年。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 5 11可行性研究编制单位:通辽市正孚企业咨询服务有 限公司 1.21.2 编编制依据制依据: : 1、 原国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方 法与参数(第二版)。 2、 通辽市人民政府关于加快工业化、城镇化发展进 程的实施意见,2001 年 10 月。 3、 国务院关于西部大开发若干政策措施的实施
8、意见, 2002 年。 4、 内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要, 2003 年。 5、 通辽市人民政府西部大开发工程实施规划纲要, 2003 年。 6、 住建部关于落实新建住房结构比例要求的若干意 见,2006 年。 7、 中华人民共和国城市规划法 8、 城市居住区规划设计规范,GB50180-93 9、 内蒙古城市规划管理技术导则 10、库伦旗城镇总体规划设计方案 11、国家现行的财会、税收政策。 12、国家有关技术标准及规范。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 6 13、建设单位提供的其它有关资料。 1.31.3 可行性研究的主要范可行性研究的主要范围围 受项目承办单位的委托,
9、我公司会同有关部门和相关单 位,对项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析,并在 企业已有工作的基础上,根据当地的发展规划,按照建设项 目经济评价方法与参数、 可行性研究与项目评价、 投资项 目可行性研究指南以及国家和行业的有关规定,编制了本 项目的可行性研究报告。本可研报告编制范围包括: 1项目建设的可行性与必要性 2项目市场分析及价格定位 3建设条件 4项目规划设计 5建筑设计方案 6节能与节水 7环境影响评价 8组织机构与人员配置 9项目实施进度 10. 投资分析 11财务分析 12政策影响评价 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 7 1.41.4 建建设单设单位基本情况位基本情况
10、通辽市欧格德房地产开发有限公司成立于 2010 年 12 月,注册资金人民币 1000 万元,注册地址为通辽市科尔沁和 平路 575 号。由旅居海外多年的冯宏彬先生,融合国外各类 先进管理经验,用沉稳的眼光审视中国房地产市场,揉入个 人对社会的回报心理,发起创建的。公司下设工程部、办公 室、财务部、销售部,现有工程技术人员 10 人,其中有中、初 级职称技术人员 8 人,对开发建设房地产项目具有雄厚的技 术力量和资金实力。 1.51.5 项项目基本情况目基本情况 1项目位置 本工程建于库伦旗二中北侧,养畜牧路东侧,后府街南 侧,规划占地面积 10406。 本项目位库伦镇北山老城区,是库伦旗新建
11、设的住宅居 住区域,区域内市政设施配套齐全,交通便利,基础设施条 件和煤、电、水资源条件能够满足项目要求。附近有吉祥家 园、阿利坦小区,在建的棚户区拆迁小区等,预计三年内总 人口数量将达到 2 万人,是未来两年内库伦旗最大的住宅区 集中区域。 2.区域基础条件 供电:项目区内电力资源丰富,供电设施齐全,年用电负 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 8 荷达到 45900KVA,年供电量为 18443 万千瓦时。 供水:市政供水网络齐全。小区内将设有自来水升压站, 能够完成保证小区的用水。 采暖:由库伦旗供热公司集中供给。水温可达 6080, 室内温度不低于 18,采暖期 6 个月。项目新增
12、采暖面积 14996。 通讯:项目区拥有中国移动、中国联通、中国电信等较大 通讯网络,通讯设施齐备,信息渠道方便快捷,能够满足入 驻单位对各种信息的需要,可提供国内、国际电话服务、移 动通讯服务及电报、传真、信息数据传输业务。 3规划情况 蔬菜和商贸市场 14996。容积率为 1.44,建筑密度为 72%。 1.61.6 主要技主要技术经济术经济指指标标 序号项目单位数值 1 占地面积占地面积 10406 2 建筑数据建筑数据 14996 2.1 蔬菜和商贸市场 14996 2.2 容积率 1.44 2.3 建筑密度% 72 3 商铺及摊位数量商铺及摊位数量个 285 3.1 市场一二楼连体商
13、铺个 47 3.2 市场一楼精品间个 67 3.3 市场二楼精品间个 74 3.4 市场一楼内部摊位个 97 4 总投资总投资万元 2930.33 4.1 建设投资万元 2830.33 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 9 4.2 经营资金万元 100 5 经营指标经营指标 5.1 销售收入万元 4283.83 5.2 经营税金及附加万元 235.61 5.3 土地增值税万元 306.49 5.4 利润总额万元 911.39 5.5 所得税万元 227.85 5.6 净利润万元 683.54 5.7 销售利润率 % 15.96% 5.8 投资利润率 % 23.33% 5.9 财务内部收益
14、率(所得税前) % 33.46% 5.10 财务内部收益率(所得税后) % 24.38% 5.11 财务净现值(所得税前)万元511.96 5.12 财务净现值(所得税后)万元323.15 投资回收期(所得税前)年2.25 1.71.7 结论结论与建与建议议 本项目是库伦镇城市功能发展需要,是库伦镇功能打造 的一个支撑性项目。 本项目的主要目的是进一步强化库伦镇的社会功能,通 过社会功能的完善,加快城市的发展步伐,推进库伦镇的快 速城市建设。 本项目建设总投资 2930.33 万元。项目建设期 1 年,销 售期 3 年。项目采用边建设边销售的方式,从 2011 年开始, 可实现总销售收入 42
15、83.83 万元人民币,利润总额 911.39 万元,净利润 683.54 万元,投资利润率 23.33%,销售利润 率 15.96%。 财务评价结果,本项目全部投资财务内部收益率为 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 10 24.38%(税后),财务净现值 323.15 万元(ic=10%)。 综上所述,本项目各项指标相对偏低,大约为其他房地 产开发项目的 50%左右。但由于本项目是为完善库伦旗社会 功能,打造库伦旗经济和社会形象的项目,由此,在综合评 价上(包含社会评价)具有很强的可行性。各项评价指标及经 济效益较可行,社会效益显著,对库伦旗的经济发展有很大 的推动作用,在财务上虽然各
16、项指标偏低,但也是可行的。 建议采取措施,尽快实施。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 11 第第 2 2 章章 项项目目建建设设必要性和可行性必要性和可行性 2.12.1 项项目背景目背景 1.库伦旗概况 本项目位于库伦旗库伦镇,库伦镇位于库伦旗的中部。 属黄土丘陵区,养畜牧河南缘,铁牛河流域,介于低山坨沼 之间,高程一般在 210-460m 之间,地形呈微波状起伏,高差 3-6m。地表多为黄土状堆积物,结构疏松,风势强烈,冲沟十 分发育。最深陡坎可达百余米。 项目区地表水资源较为丰富,养畜牧河、铁牛河、厚的 河、查干河等四条较大河流从旗境内流过。河流总长 217 公 里,流域面积 2
17、549 平方公里,平均流径深 94.5mm,年径流 量 2.538 亿立方米。地下水受地形、地貌、地质结构和岩性的 控制,其形成、分布、埋藏均有明显差异。养畜牧河以北的坨 沼区,第四纪松散岩类孔隙水含量丰富,单井昌涌水量可达 1010.4 吨-4806 吨;厚的河沿岸河谷地带松散岩类空隙与风 化带网状裂隙混合潜水含量适中;低山、黄土丘陵地带的碳 酸盐岩类隙溶洞水和基岩裂隙水含量贫乏。 库伦境内交通极为便利,现有公路总里程 1382 公里,其 中:等级公路 570 公里(油路 210 公里、砂石路 360 公里)省 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 12 级干线 1 条 54.6 公里,县
18、级公路 4 条 273.9 公里,乡级公路 17 条 367 公里,村级路 690 公里。 乡乡通油路、村村通公路 情况:6 个苏木(苏木)镇,1 个农牧林场,2008 年末实现乡乡 通油路;全旗 186 个嘎查村在“十一五”全部实现村村通公路。 目前,库甘铁路已经建设完成,2011 年能够实现通车,改变 了库伦旗无火车的历史。库甘一级公路也将于 2011 年开工 建设,届时,库伦旗的交通情况也将大为改观。 2.库伦库伦旗的旗的经济经济条件条件 2009 年,全旗工业经济总量大幅度提升,全旗地区生产 总值完成 42.25 亿元,同比增长 36.9%。其中一、二、三次产 业分别完成 11.85
19、亿元、17.7 亿元和 12.7 亿元,同比分别增 长 21%、59.9%和 27%。三次产业比达到 28:42:30。财政收 入完成 2.7 亿元,同比增长 35%。城镇居民人均可支配收入 达到 10510 元,农牧民人均纯收入达到 4418 元,分别较上 年增加 802 元和 92 元。社会消费品零售总额 8 亿元,增长 29.2%。 面对金融危机的重大挑战,采取保企业、抓招商、上项 目的积极措施,不仅成功抵御了危机影响,而且工业经济在 困境中实现了快速发展。全年工业企业完成增加值 12.1 亿元, 同比增长 32%;实现销售收入 37.8 亿元,同比增长 37.1%;上 缴税金 1840
20、2 万元,同比增长 167.9%。工业经济对财政的贡 献率达到 66%,较上年提高了 32 个百分点。对重点工业企业, 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 13 在帮助融资的同时,千方百计筹措并注入了 3520 万元救企 资金,使规模以上企业效益大幅提升,实现工业增加值 8 亿 元,实现销售收入 25.9 亿元,上缴税金 18322 万元,分别占 独立核算工业企业的 70 %、68.6 %和 99.6%。工业项目建设 在危机之年强势推进,并取得重大突破。全年完成工业固定 资产投资 6.39 亿元,实施续建项目 3 个,新开工建设项目 7 个,是近几年来工业项目投资规模大、项目质量最好的一年
21、。 新开工的 7 个项目总投资超过 13 亿元,其中东蒙水泥三期 工程、大连佐源糖业食品生产线项目、宏利有色金属有限公 司电缆铜材三期工程、库伦沈阳电缆有限公司电缆材料生产 线等 4 个项目投资都在 1 亿元以上,并且有 3 个是两头在外 的非资源型项目。国电风力发电、香港协鑫集团铅锌矿勘探 开发、河北三鑫实业集团丁腈手套生产和河北京华公司碳酸 钙生产等项目成功签约,为工业经济持续发展蓄积了后劲。 2010 年,全旗地区生产总值预计达到 50 亿元。其中:一、 二、三产业预计分别达到 12.6 亿元、22 亿元和 15.4 亿元。财 政收入预计完成 3.3 亿元。全社会固定投资预计达到 15
22、亿元。 社会零消费品零售总额预计达到 9 亿元。农牧民人均纯收入 预计达到 4800 元。 2.22.2 项项目建目建设设的必要性的必要性 为加快城镇化的进程,库伦旗按照“统一规划、合理布局、 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 14 配套建设”的原则,强力推进房地产开发建设,使人居环境明 显改善,城镇面貌焕然一新,城镇经济迅猛发展。 以旧城区改造为基础,镇内三横两纵的主街路基本实现 了楼房化,新增商品房 3.5 万 m2,有效地促进了商贸流通企 业的发展;通过合理规划,成片开发,新建居民楼 16 万余平 方米,涌现出了一批精品住宅小区。居民住宅楼的开发节约 了建设用地,使土地得到了合理利
23、用,便于集中供热、统一 管理,改善了镇区环境;房地产开发建设拉动了建筑产业和 建筑市场的急剧升温,扩大了市场销售需求,刺激了居民消 费,同时促进了运输业和劳务产业的发展,增加了大量就业 岗位,吸引了人口聚集,有力地推进了城镇化进程。 目前南山的菜市场已经远不能满足库伦镇人民生活的 需要。一是由于城市重心的北移,南山菜市场位置相对偏远, 给居民造成了很大的不便;二是交通不便,造成了功能作用 不大的局面;三是环境卫生条件太差,不能适应库伦镇城市 发展的需要。 2.32.3 项项目建目建设设的可行性的可行性 城镇经济快速发展,为房地业发展提供了良好的经济基 础; 从城市化进程来看,乡镇人口的进入、外
24、来人中的进入 使得城区人口快速增长,为房地产市场提供了较大的需求空 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 15 间; 产业结构日趋完善,第三产业所占比重不断增长,服务 业及旅游业的快速增长,就业机会的增加,给房地产的发展 带来了一个宽松的发展环境和机会; 人均收入、可支配收入的增长,购买能力的上升,观念 的更新,为房地产消费提供了强大的支撑; 房地产市场发展具有良好基础,供需两旺。十五期间固 定资产投资的持续稳增,房地产投资年均增长 43.82%,说明 宏观调控并未严重影响库伦房地产市场。预测未来库伦旗三 至五年的房地产业仍然保持持续发展的态势。 库伦旗库伦镇露天市场项目可行性研究报告 16
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