松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究 (2).doc
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1、松江谷阳南路项目松江谷阳南路项目 市场定位及投资可行性研究报告市场定位及投资可行性研究报告 呈:上海大江(集团)股份有限公司呈:上海大江(集团)股份有限公司 自:上海受丰房地产投资顾问机构自:上海受丰房地产投资顾问机构 2008/3/62008/3/6 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构 2 目目 录录 1 1 项目概况项目概况 5 1.1 项目地理位置5 1.2 项目现状及用地性质6 1.3 项目主要技术指标及操作要求8 2 2 项目市场分析及定位前的思考项目市场分析及定位前的思考 9 2.1 松江区房地产市场整体分析9 2.1.1 供应分析9 2.1.
2、2 需求分析9 2.1.3 供求分析10 2.1.4 价格分析10 2.1.5 后市分析11 2.2 项目区域住宅市场分析14 2.2.1 项目区域住宅板块分析14 2.2.2 松江老城住宅市场分析17 2.2.3 松江新城住宅市场分析20 2.3 项目区域商业市场分析24 2.3.1 项目区域商业范围界定24 2.3.2 项目区域几大商圈调查25 2.4 项目定位前的思考33 2.4.1 对业主商业需求的理解34 2.4.2 对商业地块整体布局的思考35 2.4.3 对商业地块主题的思考35 3 3 项目市场定位项目市场定位 39 3.1 项目商业定位(推荐方案一)39 3.1.1 商业整体
3、概念定位39 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构 3 3.1.2 商业规划布局建议39 3.1.3 商业建筑外观建议41 3.1.4 商业具体业态建议42 3.1.5 商业地块整体运作思路43 3.1.6 商业价格定位44 3.2 项目商业定位(推荐方案二)44 3.2.1 商业整体定位及布局44 3.2.2 商业地块整体运作思路46 3.2.3 商业价格定位46 3.3 项目住宅定位46 4 4 两商业推荐方案的比较两商业推荐方案的比较 48 4.1 两商业开发方案比较48 4.1.1 两商业方案规划建设内容比较48 4.1.2 两商业方案开发销售进度比
4、较49 4.2 两商业推荐方案投资回报比较50 4.2.1 两商业方案投资成本比较50 4.2.2 两商业方案销售收入比较51 4.3 两商业推荐方案的综合比较51 5 5 项目主推方案整体投资收入估算及经济效益评价项目主推方案整体投资收入估算及经济效益评价 53 5.1 项目主推方案整体初步开发方案53 5.1.1 项目主推方案整体规划建设内容53 5.1.2 项目主推方案整体分期情况53 5.1.3 项目主推方案整体开发进度安排54 5.2 项目主推方案整体销售收入估算55 5.2.1 项目主推方案整体静态销售收入估算55 5.2.2 项目主推方案整体动态销售收入估算55 5.3 项目主推
5、方案整体投资成本估算56 5.3.1 项目主推方案整体静态投资成本估算56 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构 4 5.3.2 项目主推方案整体动态投资成本估算57 5.4 项目主推方案整体经济效益评价57 5.4.1 项目主推方案整体现金流量表57 5.4.2 项目主推方案整体经济评价指标58 6 6 项目主推方案整体不确定性分析项目主推方案整体不确定性分析 59 6.1 项目主推方案整体投资成本敏感性分析59 6.2 项目主推方案整体销售收入敏感性分析59 6.3 项目主推方案整体小结59 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投
6、资顾问机构 5 1 1 项目概况项目概况 1.11.1 项目地理位置项目地理位置 项目位于上海松江老城区谷阳南路东侧,近中山路。 项目整体分为三个地块,分别为 A 地块:松江区谷阳南路 26 号(商业用 地 3896 平方米) ;B 地块:松江区谷阳南路 28 号(商业用地 515 平方米) ;C 地块:松江区松江内167 地块(住宅用地 7752 平方米) 。三块地位置及地形 图如下图所示: 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构 6 1.21.2 项目现状及用地性质项目现状及用地性质 土地性质土地性质 A 地块:商业用地性质,占地面积 3896 平方米,规
7、划容积率指标 2.25,可 建面积 8766 平方米; B 地块:商业用地性质,占地面积 515 平方米,规划容积率 2,可建面积 1030 平方米; C 地块:住宅用地性质,占地面积 7752 平方米,规划容积率 1.55,可建面 积 12016 平方米。 土地现状土地现状 A 地块:现该地块上已建成商业办公用房六幢,现空置,建筑面积共 6869 平方米(未用足容积率) ; 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构 7 B 地块:现该地块上已建成商业办公用房一幢,现空置,建筑面积为 881 平方米(未用足容积率) ; C 地块:现还有居民,该地块拆迁工作尚未启
8、动。 A 地块地块 B 地块地块 B 地块现状 (一栋四层办公楼待拆) 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构 8 C 地块地块 1.31.3 项目主要技术指标及项目主要技术指标及操作要求操作要求 A、B 两商业地块可建面积分别为 8766 平方米和 1030 平方米,可总建面 积 9796 平方米。A、B 两地块现有房产完全空置,可随时拆除,先期启动。另 A、B 两地块紧邻、性质一致,可综合规划为一个商业项目。 C 地块住宅地块可建面积 12016 平方米,但其受中间一外部道路限制,地 块将分为两部分。而且 C 地块还有几幢房屋居民的折迁工作尚未启动,因此将
9、 后期启动。C 地块是否与 A、B 地块有所结合,还要看后期 C 地块与政府部门 相关规划指标沟通结果。 本次项目定位及初步规划方案设计将对 A、B、C 地块综合考虑,A、B 地 块将综合为一个商业项目先期启动,争取短期盈利与长期品牌的平衡,同时考 虑未来 C 地块启动后的结合。 C 地块现状 (南部四层办公楼待拆) C 地块现状 (东部二层棚户待拆) C 地块现状 (北部三层居民楼待拆) 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构 9 2 2 项目市场分析项目市场分析及定位前的思考及定位前的思考 2.12.1 松江区房地产市场整体分析松江区房地产市场整体分析 2
10、.1.2.1.1 1 供应分析供应分析 松江 07 年全年商品房供应经历了 4 月与 10 月两个高峰,商品房供应结构 以商品住宅为绝对主力,说明此两月为松江住宅推案集中期。07 年底松江房市 供应回落明显,市场进入低谷期。 2.1.22.1.2 需求分析需求分析 06年12月-07年12月松江区商品房供应结构图 0 100000 200000 300000 400000 500000 平方米 商办及其他4077615272400304218906303417767167825921151956316202568731590 配套商品房76380948180004638710698049026
11、012400 商品住宅113626 392539285673021 262634 27415 104156 78773 134494 194803 410697 98562 118040 06-1207-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-12 06年12月-07年12月松江区商品房成交结构图 0 10 20 30 40 50 60 万平方米 商办及其他9.953.813.952.143.195.043.613.033.6955.333.463.45 配套商品房3.424.221.061.791.291.231.543.872.251.4
12、73.993.032.36 商品住宅21.8320.6913.4522.0630.9640.1743.534.734.349.834.6720.0113.17 06-1207-107-207-307-407-507-607-707-807-907-1007-1107-12 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构 10 松江 07 年全年商品房销售相对供应趋势基本一致,同样经历了两波上升行 情,至年底成交量同样回落明显。 2.1.32.1.3 供求分析供求分析 07 年松江房地产市场成交量虽经历了先放大后下跌的过程,但整个市场供 求关系未发生明显变化,在年末市场
13、成交量下跌的同时,市场供给也相应较少, 新推案量都能有很快的去化。 松江房地产市场松江房地产市场 07 年整体处于供不应求状态,市场形势良好。年整体处于供不应求状态,市场形势良好。 2.1.42.1.4 价格分析价格分析 如下图所示,07 年松江整体商品房价格在全年稳步快速上涨(年上涨 20%- -30%左右)的情况下,年底出现了小幅调整。 伴随年底供给量与成交量皆大幅回落,市场观望气氛明显。开发商与业主 在年底都对新的一年政策如何导向、后市如何发展持一定观望态度。 06年12月-07年12月松江区商品房供求关系对比图 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 60
14、.00 万平方米 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 4.50 5.00 供应量 23.08 13.56 9.53 10.34 27.15 10.41 12.26 9.56 24.27 24.68 44.24 12.42 14.96 成交量35.228.7318.452635.4446.4348.6641.640.2748.36 44.00 26.4918.98 供求比1.53 2.12 1.94 2.51 1.31 4.46 3.97 4.35 1.66 1.96 0.99 2.13 1.27 06-1207-107-207-307-40
15、7-507-607-707-807-907-1007-1107-12 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构 11 备注:商品房价格含全部商住办成交均价,住宅价格为商品住宅及动迁配套房成交均价,商品住宅价格 为住宅剔除动迁配套房之后的成交均价。 2.1.52.1.5 后市分析后市分析 对于未来楼市的发展一向众说纷纭,的确楼市存在太多的不确定性因素影 响未来发展走向,尤其是政策影响更甚。本司在此希望用最直接的市场需求调 查来判断松江目前居民的构成及需求状况,以此推断松江楼市后市发展。 【调查说明】 本司特针对此次松江谷阳南路项目组织了一次较大规模的松江房产市场调
16、查,全面了解 松江区居民构成情况以及对住宅及商业方面的需求,为本项目的发展定位做直接依据。 调查样本数: 500 份 调查地点: 新城区地中海商业广场(50 份)易初莲花(50 份) 老城区中山路、人民路(200 份)老街(100 份)百润发(50 份)易初莲花(50 份) 06年12月-07年12月松江区商品房成交均价走势图 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 元/平方米 商品房7292637563096891726870907324715275278099830989428880 住宅714863016651
17、6938733571957414714975468279813992618462 商品住宅78176930692872317503732575597632792284668684 10242 9312 06-12 07-107-207-307-407-507-607-707-807-9 07-10 07-11 07-12 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构 12 调查时间: 2008/1/302008/2/2 调查人员: 受丰房地产公司两名员工/松江大学城上海对外贸易学院四名学生 调查方式: 随机市场抽样调查(成人)/街头访谈 【调查说明结束】 松江居民整
18、体户藉构成 松江居民整体户藉构成 56% 44% 上海市 非上海市 松江现常住居民中非上海市户口已占到了相当一部分,接近一半,松江外 来人口的大量涌入带来旺盛的住房需求,这是松江楼市发展的坚实基础。 松江居民整体目前住房情况之居住面积 松江居民整体目前住房情况之居住面积 23% 27% 20% 14% 16% 80以下 81-100 101-120 121-140 141以上 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构 13 松江居民整体居住面积水平较高,小面积房型很少。这说明松江历史住宅 供应基础水平较好。 松江居民整体目前住房情况之居住性质 松江居民整体目前住
19、房情况之居住性质 45% 8% 45% 2% 自有商品房 自建房 租赁公房及商品房 其他 松江现居民租赁比例非常高,这与外来人口比例较高有密切关系。大量松 江租房居民是未来松江楼市需求的主力。 松江居民整体目前住房需求情况之有无买房计划 松江居民整体目前住房需求情况之有无买房计划 6% 12% 19% 50% 13% 一年之内 一年到两年 两年以后 暂时没计划 不会考虑 随机抽样显示,松江居民有购房需求的比例仍处于较高水平,有近 40%的居 民仍有潜在住房消费倾向,这是未来松江楼市能稳步发展的基础。 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构 14 松江居民整体目
20、前住房需求情况之需求户型 松江居民整体目前住房需求情况之需求户型 2% 39% 49% 6% 4% 一房型 二房型 三房型 四房型 四房以上 松江居民整体需求水平以二房和三房为绝对的主体,对一房需求量非常之 小,说明该区域居民对该区域房价尚能承受,尚未因为房价过高而降低住 宅需求水平。这也是未来松江房市能稳步发展的基础。 根据以上分析,我司认为松江房地产市场根据以上分析,我司认为松江房地产市场 07 年整体处于供不应求状态,市年整体处于供不应求状态,市 场形势良好,场形势良好,08 年后市场仍将能继续保持稳步发展,市场对该区域存在大量刚年后市场仍将能继续保持稳步发展,市场对该区域存在大量刚 性
21、房产需求。性房产需求。 2.22.2 项目区域住宅市场分析项目区域住宅市场分析 2.2.12.2.1 项目区域住宅板块项目区域住宅板块分析分析 松江按区块划分可分为九亭、佘山、泗泾、新桥、老城、松江新城,如下 图所示: 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构 15 下表对松江区 07 年 12 月所有在售楼盘销售进行了统计,列出了月成交面 积前三十位的楼盘: 20072007 年年 1212 月松江区在售商品住宅成交前月松江区在售商品住宅成交前 3030 强强 楼盘名称楼盘名称板块板块环线环线 新增面积新增面积 (M M2) 新增套数新增套数 (套)(套) 新
22、增销售新增销售 率(率(% %) 成交面积成交面积 (M M2) 成交套数成交套数 (套)(套) 成交均价成交均价 (元(元 /M/M2) 三湘水景苑松江新城板块外郊环 21752 256 8534 荣御景苑松江新城板块外郊环 39181 424 239226 91 8206 九城湖滨国际公寓九亭板块外郊环 8700 112 9353 上海源花城九亭板块外郊环 6335 54 7623 华亭新苑松江新城板块外郊环 5468 48 5840 佘山佘山 松江新城松江新城 新桥新桥 泗泾泗泾 九亭九亭 老城老城 松江谷阳南路项目市场定位及投资可行性研究报告 上海受丰房地产投资顾问机构 16 中大九里
23、德苑九亭板块外郊环 17797 238 325228 80 10861 丽水馨庭新桥板块外郊环 37595 217 14819 28 10395 泰晤士小镇松江新城板块外郊环 3839 15 7445 泗海怡家泗泾板块外郊环 3745 21 5240 大江苑松江新城板块外郊环 3698 24 5464 金港花园泗泾板块外郊环 3356 30 7039 昌鑫花园松江新城板块外郊环 3105 31 7019 馨亭家苑九亭板块外郊环 2947 27 7871 贝尚湾园九亭板块外郊环 10321 72 202871 21 12228 松云水苑松江新城板块外郊环 2536 19 6630 金丰蓝庭九亭板
24、块外郊环 2389 17 6827 怡林花园(莱顿小城) 松江新城板块外郊环 2353 17 7233 玉龙苑松江新城板块外郊环 2039 15 6213 月亮河桂园松江新城板块外郊环 1921 12 6411 春峰苑松江新城板块外郊环 1772 12 6446 久阳文华府邸松江新城板块外郊环 1745 19 7486 恒杰丁香花园松江新城板块外郊环 1698 13 6571 南都白马花园新桥板块外郊环 11111 60 01692 20 12259 兴日家园松江新城板块外郊环 1632 13 5561 新理想花园松江新城板块外郊环 1412 14 5983 佘山银湖别墅泗泾板块外郊环 133
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