某住宅小区建设项目可行性研究报告.doc
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1、工 程 咨 询 证 书 : 工 咨甲 0000000000 工程设计证书:建设部 000000-s j 可行性研究可行性研究报报告告 “X XX XX XX X”项项目目 工工程程编编号号: :0000 中国中国 XXXX*设计设计工程有限公司工程有限公司 可行性研究可行性研究报报告告 “X XX XX XX X” 项项目目 工工程程编编号号: :0000 总总 经经 理:理:XX* 总总 工工 程程 师师: :XX* 技技术负责术负责人:人:XX* 经济负责经济负责人:人:XX* 中国中国 XXXX*设计设计工程有限公司工程有限公司 20XX 年 6 月 编制人员名单编制人员名单 * * *
2、 高级工程师高级工程师 * * * 国家注册咨询工程师国家注册咨询工程师 * * * 国家一级注册建筑师国家一级注册建筑师 * * * 国家一级注册结构工程师国家一级注册结构工程师 * * * 高级工程师高级工程师 * * * 高级工程师高级工程师 * * * 高级工程师高级工程师 * * * 高级工程师高级工程师 * * * 助理工程师助理工程师 * * * 助理工程师助理工程师 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 .1 1.1 项目建设背景.1 1.2 项目概况.1 1.3 编制依据.2 1.4 研究范围.2 1.5 研究结论及建议.
3、2 1.6 主要经济技术指标.3 第二章第二章 住宅市场分析与营销策略住宅市场分析与营销策略 .4 2.1 宏观政策.4 2.2 XX 城市化进程.5 2.3 商品房市场现状.7 2.4 商品房的市场需求及发展.9 2.5 当前住宅市场面临的矛盾和问题.14 2.6 营销战略.17 第三章第三章 项目选址及规划条件项目选址及规划条件 .21 3.1 项目选址.21 3.2 规划条件.21 第四章第四章 建设方案建设方案 .24 4.1 项目组成.24 4.2 建设场地环境.24 4.3 总体规划布局.25 4.4 建筑方案设计.29 4.5 结构设计.31 4.6 公用设施方案.32 4.7
4、消防.34 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 4.8 环境保护.35 第五章第五章 项目实施进度安排项目实施进度安排 .36 第六章第六章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 .37 6.1 编制依据.37 6.2 编制范围及数据.37 6.3 投资估算编制说明.38 第七章第七章 经济效益分析经济效益分析 .42 7.1 说明.42 7.2 租售规模.42 7.3 收入计划.42 7.4 成本计算.43 7.5 项目收益预测.44 7.6 敏感性分析.44 7.7 主要经济评价指标.45 7.8 评价结论.45 第九章第九章 生态环境影响分析生态环境影响分析 .46 8
5、.1 生态环境基本特征.46 8.2 生态保护目标.46 8.3 生态环境分析.46 8.4 小结.48 第十章第十章 风险分析及对策风险分析及对策 .49 9.1 行业系统性风险.49 9.2 项目市场风险.49 9.3 风险点分析.50 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 附件:附件: 1、XX 市发展计划委员会关于企业投资项目备案的通知XX 市发展计划委员会 文件,*计政务投资函20XX00 号; 2、中华人民共和国 建设项目选址意见书XX 市规划管理局,*规选址20XX 000 号,20XX 年 XX 月 XX 日; 3、中华人民共和国 建设用地规划许可证XX 市规划
6、管理局,XX*规用地 20XX000 号,20XX 年 XX 月 XX 日; 4、关于 XX 市 XX*实业发展有限责任公司商品房项目开发申请的报告XX 市 XX*实业发展有限责任公司,20XX 年*月 XX 日。 附图:附图: 1、XXXX 项目总平面布置图 XXXXF-01 2、XXXX 项目鸟瞰图 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 1 1.第一章第一章 总总 论论 1.1 项目建设背景 XX 市 XX*实业发展有限公司的“XXXX”项目是由拆迁安置房和商品房混合构 成的项目。整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区,将形成 XX 大道和 XX 公路之间的居住建筑集群
7、。 XX 市按照“经营城市”的理念,已探索出一条“政府主导,市场化运作”的旧城 改造路子:遵循“统一规划、整体改造、多轮驱动、利益共享”的原则,按照优化后 的控规确定拆迁改造范围,严格按照有关政策统一组织实施拆迁改造。拆迁腾出的土 地按照控规划分为若干片块统一组织拍卖。成功地调动了拆迁业主的积极性,变被动 为主动实现多赢格局。 本项目得到了政府的高度重视以及 XX 市 XX*实业发展有限责任公司的倾力投入。 项目人员怀着对“XXXX”巨大的使命感和炽热的激情进行方案策划,力求成为 XX 市新居工程的典范。 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称项目名称 “XXXX” 项目 1.2.2 建设地点
8、建设地点 XX 市 XX 区 XX 乡中坝 1.2.3 建设单位建设单位 建设单位:XX 市 XX*实业发展有限责任公司 企业性质:系 XX 区区委、区政府批准成立的具有独立法人资格的国资公司 经营范围:在 XX 区政府的指导下,在 XX 区房管局的直接领导下,按照 XX 市房 管局的要求,对 XX 区具备开发条件的危旧房改造地块实施多元化改造。 公司的成立,主要是为了加快区内的旧城改造进度,盘活区内存量土地,建立融资 平台。经 XX 市发展计划委员会文件,*计政务投资函20XX00 号文备案,拟对 XX *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 2 区 XX 乡中坝 3 号地块进
9、行商品住宅、配套设施及绿化工程开发工作。 1.2.4 工程概况工程概况 本工程项目用地位于 XX 市 XX 区 XX 乡中坝二、三、四、八组 3 号地块,东临铁 路西环线,北临 XX 公路。规划建设净用地面积:37095.31 m2,规划总建筑面积: 126346m2。居住户数:1143 户,容积率:2.8,建筑密度:27.5%,绿地率:30%以上, 机动车位:650 辆(70m2以下的户型不考虑)。 1.2.5 资金来源资金来源 自筹资金及商请银行贷款。 1.3 编制依据 1、XX 市发展计划委员会关于企业投资项目备案的通知XX 市发展计划委员会 文件,*计政务投资函20XX37 号; 2、
10、中华人民共和国 建设项目选址意见书XX 市规划管理局,*规选址2005 725 号,20XX 年 12 月 29 日; 5、中华人民共和国 建设用地规划许可证XX 市规划管理局,XX*规用地 2005597 号,20XX 年 12 月 29 日; 4、关于 XX 市 XX*实业发展有限责任公司商品房项目开发申请的报告XX 市 XX*实业发展有限责任公司,20XX 年 2 月 28 日。 6、XX 市规划管理技术规定20XX 年 7、建设单位的设计委托设计任务书,20XX 年 6 月 1.4 研究范围 依据开发商的开发要求,规划局的用地建设条件,以及权衡城市、开发商、住户三 个方面的利益关系,从
11、市场调查、市场分析入手,完成对项目的市场定位,继而进行 技术经济分析和风险分析。 1.5 研究结论及建议 1.5.1 结论结论 该项目地价较低,升值潜力较大,占用资金较少,可获得较高利润;项目规模适中, *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 3 地块平整,适宜进行房地产开发建设;本项目周边用地具扩展性,可持续成片获取, 项目有后续发展基础,可长期性的获取利润。 通过项目财务测算,本项目良好的财务分析指标状况,反映出项目具有很好的盈利 能力和抗风险能力,项目贷款的还本付息有较大保障,项目在财务上是可行的。 1.5.2 建议建议 1、密切关注国家政策的变化,视政策情况调整本项目的投
12、资策略。 2、在项目拆迁过程中应注意方式方法,积极协调与政府其它部门的关系,尽量减 少拆迁引起的项目风险。 3、对商品房市场走势准确预测判断,掌控销售计划,采取有针对性的营销策略及 销售价格和方式,规避市场波动所造成的影响。 1.6 主要经济技术指标 主要经济技术指标主要经济技术指标 序号项 目 名 称单位指标 1总占地面积(净用地)平方米37095.31 2总建筑面积平方米126346 3建筑容积率2.80 4小区绿化率%以上30 5户均面积平方米/户89.27 6地下、地上停车位个650 7综合售价元/平方米3500 8建设投资万元25174.02 9每平方米建设投资元1992.47 10
13、投资利润率%43.05 11全部投资财务内部收益率(所得税前)%42.21 12全部投资财务净现值(所得税前)万元6495.78 13全部投资投资回收期(所得税前)年1.72 说明:说明:XX 市发展计划委员会文件,*计政务投资函20XX37 号函中备案内容总投 资为 1.4 亿元。本项目建设内容为电梯小高层住宅,建筑方案满足“国六条”要求,每 平方米建设投资约为 2000 元,故总投资超出。 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 4 2.第二章第二章 住宅市场分析与营销策略住宅市场分析与营销策略 2.1 宏观政策 我国房地产业作为国民经济的支柱产业,因其产业相关度高,带动性强
14、,与金融业 和人民生活联系密切,发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相 对应的是房地产业作为周期性消费品,又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特 征,所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响,以防 止供求关系过大波动来作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。 我国房地产业经过五年的快速发展和一年的宏观调控,进入 20XX 年的房地产市场 和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期,加上资本市场的日益复苏, 人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展,房地产市场的预期开始 回暖。20XX 年金融市场将全面开放,未来房地产市场除
15、了传统的银行资金外,境外基 金多渠道进军内地楼市,外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。20XX 年国家加大了对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。但是 在 20XX 年我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响,所以在“十一五” 规划的起始年的经济运行中,扩大消费需求,已经变成经济运行中至关重要的决策点。 国务院发展研究中心发布的 20XX 年一季度中国房地产业季报说,保持房价的 基本稳定将是今后很长一段时间内房地产调控的艰巨任务,近期相关部门的一系列动 作表明,以抑制投资为先的新一轮宏观调控基本启动,中央政府出台了一些专门针对 房地产业的宏观调控政策。 据
16、这份最新出台的报告说,随着调控政策的贯彻落实,20XX 年房地产市场供求形 势将进一步得到改善。房地产开发投资增幅将稳步回落,预计全年增速将在 20%左右 的区间上下浮动。而房价总体上将维持稳中上涨的态势,年均涨幅将维持在 5%左右。 20XX 年是房地产宏观调控年,“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳 “打”得众开发商都是应接不暇,因此,业内不少人预测,20XX 年将会进入一个相对 的政策缓冲期,消化落实已有政策将成为 20XX 年房地产市场管理的主旋律。主要是 *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 5 因为在这过去的一年中,国家出台了一系列调控政策如:央行加息、期房限
17、制转让、 营业税开征、二手房的个人所得税等。 1、中国人民银行决定,从 20XX 年 3 月 17 日起,调整商业银行自营性个人住房贷 款政策。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平,实行下限管理,下限 利率水平为相应期限档次贷款基准利率的 0.9 倍。同时,对房地产价格上涨过快城市或 地区,个人住房贷款最低首付款比例可由现行的 20%提高到 30%。 2、期房限制转让征收营业税 20XX 年 5 月 11 日国务院转发的建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的 意见出台,营业税征收被提上议事日程。 意见中规定:期房限制转让,另外也对营 业税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定
18、。 随着 20XX 年 5 月 17 日国务院常务会议审议并通过“国六条”消息的公布,20XX 年房地产宏观调控政策浮出水面。新政策提出“重点发展中低价位、中小户型普通商 品住房、经济适用房和廉租住房”,无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面 来说,都很有针对性。研究结果表明,我国现有城市居民人均住房面积 15.6 平方米, 以三口之家计算,平均城市家庭住宅面积为 50 平方米;社会主义小康目标的人均住房 面积是 22 平方米,也就是家庭住房面积为 66 平方米,即建筑面积在 90 平方米左右比 较合适。如果不限制和调控高档住宅的用地,那么将会加大城市化进程中人口增长与 资源的矛盾,而加大
19、这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。 从“国六条”细则的内容来看,尽管与“国八条”相比,“国六条”的整个内容都 是对“国八条”精神的延续,新增加的东西不是太多。比如说,调整住房结构,稳定 房价。但是这些都不是最重要的,最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方 式来调整国内不合理住房结构。尽管“国六条”细则对目前过高的房价、对房地产投 资过热不能够产生很大的影响,或取得立竿见影的效果,但是从长期来看,该政策就 是要增加住房的供给,就是要压缩过度增长的居民住房需求,并通过强制性方式来调 整不合理的住房结构,生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。 *市*实业发展有限责
20、任公司“*” 项目可行性研究报告 6 2.2 XX 城市化进程 2.2.1 XX 市城市化水平现状市城市化水平现状 XX 作为中国 XX 地区重要的中心城市,是国家 XX 大开发的战略支撑点和重要的 依托基地。但目前市域城市化水平低、中心城市总体实力偏弱的状况,在较大程度上 制约了其对区域发展带动能力的发挥。因此,必然通过加快城市化发展,大幅度提高 城市综合实力,提高区位势能,提高经济辐射影响力度,提高在区域经济发展中的组 织和协调能力。 1、XX 主要省会城市城市化比较 XX 主要省会城市城市化比较(主要省会城市城市化比较(20XX 年)年) 单位:万人单位:万人 结论:XX 城市化水平较低
21、,滞后于经济发展,制约了 XX 市工业化进程以及战略 支撑点的建立,阻碍了经济的快速发展。 2、城市化水平滞后于工业化水平,制约了 XX 市工业化进程 20XX 年,XX 城市化率与工业化率之比为 0.78,远低于 1.41.5 的合理水平。工业 化的相对超前,第三产业的严重滞后,阻碍了 XX 的城市化进程。 3、城市人口高度集中在市中区,向外围地带人口密度逐渐降低 XX 市人口高度集中于中心地区,市中心居住生活职能过高。城市中心区居住生活 用地占 42.51%,影响城市功能建设,制约 XX“三中心两枢纽”功能,尤其是金融中 心和商贸中心功能的发挥。 4、城镇数量多、密度大,但规模小、实力弱,
22、辐射与带动能力十分有限 2002 年全市郊区(市)县共有建制镇 190 个,平均每 62.7 平方公里有 1 个建制镇, 每个建制镇平均辐射影响的半径仅为 4.46 公里。XX 郊区(市)县是农业发达地区, 农村剩余劳动力多,乡镇企业发达,城镇密度大,完全具备了加快城市化进程的条件, 但至今城市化水平仍然很低。 2.2.2 城市化发展的目标和基本思路城市化发展的目标和基本思路 目 标:20XX 年,城市化水平达到 42%; *市*实业发展有限责任公司“*” 项目可行性研究报告 7 2015 年,城市化水平在 55%以上。 基本思路:加快城市建设步伐,完善城市基础设施和公共服务设施,增强城市吸引
23、 力和聚集力;深化以城市户藉制度为重点的城市配套改革和进一步建立城市社会保障 体系,消除制约城市化进程的“瓶颈”;通过要素聚集,优化资源配置,扩大城市规 模,增强综合实力,强化辐射功能,实现城区与郊区的共同繁荣。 政策措施:优化市区地域结构,强化中心城市功能;调整中心城区职能,建立 中心商务区(CBD);搞好卫星城镇建设,加快郊区城市化步伐。 2.3 商品房市场现状 1、2004 年,XX 市区房地产市场呈现出供应稳定、需求旺盛的市场特征。由于受 沿海城市房价上涨、建筑材料涨价、地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响, 老百姓购房热度高涨,市场价格受短期需求膨胀的影响较大,价格的上涨随之引发
24、了 一些非理性购房行为,排号购房普遍。 通过对 XX 房地产近几年(特别是 2004 年)市场发展数据分析得出:XX 房地产市 场基本处于良性运行态势,但同时也出现一些值得关注、引导和调控的问题。 商品房供应稳定、需求旺盛 2004 年市区商品房呈现供应稳定、需求旺盛的市场特征。全年商品房供应面积为 717.64 万平方米,同比增长 4.15%,其中住宅供应 485.39 万平方米,同比微降 0.4%。 商品房销售面积为 829.66 万平方米,同比增长 11.92%,其中住宅销售 687.81 万平方 米,同比增长 8.82%。(详见表 1) 2004 年市区商品房批准预售与实际销售面积比较
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