某大酒店项目可行性研究报告可行性研究报告 (4).doc
《某大酒店项目可行性研究报告可行性研究报告 (4).doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《某大酒店项目可行性研究报告可行性研究报告 (4).doc(57页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、 某大酒店项目可行性研究报告某大酒店项目可行性研究报告2008年4月目 录1. 项目基本情况1.1 项目概况 1.2 主要技术经济指标 1.3 项目主要财务评价结果指标 2. 项目开发宏观环境分析2.1 某市经济发展状况 项目周边城市经济发展概况 房地产政策研究 某市房地产市场分析 项目开发宏观环境评价3. 某市城市总体规划3.1 某市市2015年总体城市规划 3.2 某市市发展战略目标 3.3 总体发展战略 3.4 项目开发规划环境评价 4. 项目所在地区域环境分析4.1 区域经济发展状况 4.2 区域地理位置 4.3 区域功能布局 5. 基地条件分析5.1 地块概况 5.2 地块所在区域城
2、市规划 5.3 交通 5.4 地块周边环境 5.5 该地块开发SWOT 分析6. 项目开发竞争对手分析6.1 区域内竞争对手及竞争性楼盘分析 6.2 其他区域竞争对手及竞争性项目分析 6.3 项目开发竞争对手评价 7. 市场需求分析7.1 基础数据分析7.2 数据分析结论 8. 本地块项目开发市场定位8.1 目标客户确定8.2 项目概念定位8.3 项目产品设计建议8.4 价格建议 9. 项目开发投资分析与财务评价9.1 项目总开发成本9.2 项目的财务评价与不确定性分析 10. 项目风险分析10.1 项目政策性风险10.2 项目市场风险10.3 项目财务风险10.4 项目自然风险10.5 项目
3、社会风险 11. 项目特征综述、评价结论与建议11.1 项目特征综述11.2 结论与建议1. 项目基本情况1.1. 项目概况1.1.1. 项目位置本项目位于某市嘉定区黄渡镇镇政府西侧,现养老院基地所在,是该镇的几何中心位置。本案西北部为嘉定汽车城产业园区,正北区域为同济大学嘉定校区,东部为黄渡传统工业区,南部为传统镇中心,布局为生活区与传统零售商业,是人口密度较高之处,博园路南沿线将规划为别墅区。1.1.2. 用地规模与地块选择用地规模:本案用地包括绿园路以西,嘉松北路以北,西临吴塘河,北靠吴塘支流,整个占地7791平方米。 1.2. 项目主要经济指标用地性质C2(商业金融用地)基地面积779
4、1平方米(估值:未经最终测绘)容积率小于2.5建筑面积19477.5平方米覆盖率建筑密度小于40绿地率20(其中集中绿地5)限高60M1.3. 项目主要财务评价结果指标(暂略)2. 项目开发宏观环境分析2.1. 某市经济发展状况2.1.1. GDP增长率、及社会零售总额增长GDP增值率直接反应的是生产力的发展情况社会零售总额增长率则反应的消费水平的基本情况20052007这两年内,两项关键指标均呈现了较大仰角的上升情况,该数据可作如下解读:l 某市房地产市场在稳固的经济基础及消费基础上保持乐观的远景,这一点毫无疑问,因为相关于整个社会的经济状况及产业升级变迁的根本基础问题;l 趋势性的判断是,
5、两项指标在2005年起的上升幅度提高,这应该 关乎于2008年奥运、2010年世界博览会带来的一系列正面影响,而在2010年前后年这一影响将体现的更为显著。2.1.2. 基准存贷利率及人民币汇率从基准存贷利率角度观察,显然,在预防整体经济过热、抑制通货膨胀的情况下,央行采取了从紧的货币政策。l 近乎同样的原因,为了遏制贸易顺差严重的问题,人民币大幅升值不可避免;l 并且在一定时期内仍将维持向上的趋势。一定程度上刺激了境外投资的涌入。境外资金投入相关于整体投资市场,下文不妨关注,固定资产投资指标的情况2.1.3. 固定资产投资增长率虽然之前政府实施了一系列的调控措施,但房产价格仍是屡创新高,因此
6、2008年的政策动向仍存在一些不确定的因素。(这将在“政策解读”中作详细解读)从固定资产投资增长率的变化曲线分析,可以看出:l 开发企业、投资商都采取了一种相对谨慎的乐观态度,导致固定资产投资的增长率下滑。l 由此也可以得出这样的结论,在房地产终端市场热络的背景下,土地原料价格的攀升,政策的不稳定趋向,投资门槛的提高,投资回报率的预期性下降等综合因素的作用下,整体投资市场环境趋紧也就不难理解;l 从中长期走势分析观察,固定资产投资将处于平稳增长的趋势。对于宏观经济趋势及房地产投资状况有了大概的认知和了解之后,下文将针对某市房地产市场进行分析,以便于对各类物业的趋势加以把握2.2. 项目周边城市
7、经济发展概况 l 嘉定区从地理位置上看,与经济大省江苏接壤,接壤城市为县级市昆山与太仓,其中昆山市在历年全国百强县经济排名上稳居三甲,2007年地区生产总值增长15%以上,总量超1000亿元,财政收入同步增长;工业总产值达4000亿元;新批合同注册外资超20亿美元,到账外资超10亿美元,新增注册民资超50亿元;全社会固定资产投资增长15%左右,超300亿元;进出口总额超500亿美元;全社会消费品零售总额超150亿元;万元GDP能耗下降5%;太仓在经济发展水平上也稳居全国前列,与昆山遥相呼应。嘉定区作为连接某市和江苏经济高地的西大门,地理位置举足轻重。这也为嘉定经济发展,商业环境的优化奠定了强有
8、力的基础。2.3. 房地产政策研究2.3.1. 政策汇编表时间政策说明2005年3月26日国务院发出关于切实稳定住房价格的通知即国八条,标志着房地产调控正式开始,要求稳定房价2005年5月9日国务院办公厅转发七部委关于做好稳定住房价格工作的意见即新“国八条”,针对老“国八条”提出的细化意见2005年5月27日国税总局、财政部、建设部联合下发关于加强房地产税收管理的通知商品住宅被区分为“普通”和“非普通”两大类2005年10月国税总局下发关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知个人出售自有住房应交纳20%的个人所得税2006年2月22日发改委公布2006年房地产调控工作要点继续解决部分城市住房
9、价格上涨过快的问题2006年5月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,颁布“国六条”沪上二手房市场引起震动,各大中介公司面临行业寒流2006年5月29日九部委联合下发关于调整住房结构稳定住房价格的意见造成楼市短期的震荡,但因措施相当“温柔”,舆论对其打压效果有些存疑2006年5月31日关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税2006年7月6日关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知要求房地产开发企业取得预售许可证后,应当在10日内开始销售商品房2006 年7月11日关于规范房地产市场外资准入和管理的意见被业内称为“外资限
10、炒令”2006 年7月26日关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知统一征收二手房转让所得税2006 年8月1日国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行土地出让中同时要对房价、套型进行限定2006年8月19日第一次利率调整一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.85提高到6.12;2006年9月7日建设部、国家发展改革委、工商总局联合做出部署,决定在全国范围内集中开展房地产交易秩序专项整治行动。重点打击对象,捂盘惜售、囤积房源及雇佣他人炒作房价等恶意炒作行为在内的6类违法违规行为2007年1月16日国家税务总局颁布关于房地产开发企业
11、土地增值税清算管理有关问题的通知2007年房地产税费调控的大幕由此开启。2007年3月18日第二次利率调整一年期贷款基准利率上调027个百分点,由现行的612提高到639。2007年5月19日第三次调整利率仍然无法彻底解决房价上涨过快,供应结构不合理等问题。2007年6月27日关于取消部分地方税行政审批项目的通知:加大房地产开发商的开发成本,对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。2007年7月21日第四次加息央行2007年第三次加息,很多人迫于这种压力提前还贷,但单独的加息并末对对房市有太大的影响2007年8月22日第五次加息仍未抑制购房者的热情。2008年从紧政策仍将继续2.
12、3.2. 政策分析l 至2005年3月“国八条”颁布以来,房地产市场在各个方面都采取了紧缩的政策,主要由以下几点:其一,银行系统银根紧缩,相对地之于开发商房贷、个人房贷业务均持谨慎态度;其二,政府针对房产交易地税收政策也趋于紧迫,对于投资性需求进行遏制;其三,对于市场进行划分,普通住宅地刚性需求仍给予一定鼓励政策,相对应地改善型需求及高端需求则不加支持;其四,针对行业进行整治,打击开发商囤地、捂盘惜售等操作手法,但效果并不明显。总而言之,政策地打压对象集中于投资、高端需求,这也与“和谐社会”的大背景相关。关键的是,需要关注市场的反应,主要体现出两种特征:第一,不同区域的不同反应,即在一些热销地
13、段,仍表现出供不应求的态势;第二,不同物业类型的市场表现也不尽相同。2.4. 某市房地产市场分析2.4.1. 住宅物业市场 数据表明至2003年起,整体市场处于高位运行之中,供需相对平衡,市场稳定;更值得关注的是近年市场需求源头:l 本地居民收入增长,股票市场财富效应的支撑;l 交通条件的明显改善,带动了新兴区域需求增长;l 外籍人口持续流入并效力于本地企业,增加部分刚性需求;l 对于经济持续增长,汇率上升的良好预期,高端投资市场交易 活跃。对于2008趋势把握的关键在于:l 据土地供应计划分析,供应量增长且集中在外围区域,精准的 产品定位,目标客群锁定将成为前期开发之重要课题;l 在价格方面
14、,由于2007年的涨幅较大,价格已涨至高位,伴随着可能的政策调控与贷款利率的上调趋势,预计2008年的住宅物业价格将相对平缓。2.4.2. 办公物业市场l 新企业的设立和现有企业扩展带来的需求增长将继续带动某市甲级写字楼市场的繁荣,2007年共计吸纳约263000平方米,而完工量约为227100,持续供不应求的局面,市场空置率也相应降到了2.5的历史低点。l 值得注意的一点是,市价的快速增长带来平均投报率进一步缩水至7.0,而需求相对稳定,因此市场价格将趋于稳定。l 2008年及未来的23年内整体供应量将呈现放大的趋势,报告判断在2009年,某市甲级办公市场将随供需变化而可能出现拐点,办公物业
15、之开发将更强调地段、物业规划等主观因素,市场竞争力度将明显加强。2.4.3. 商业零售物业整体上,逐渐成熟的住宅市场及甲级写字楼市场将会为区域零售业带来更为充足的市场需求。l 城市的拓散,人口空间布局的改变,使得商业格局更为清晰的分为传统城区中心商圈和满足区域型消费的社区形态商业,数据也证实了以上观点,439000为新建项目,占到总体供应的73,新兴区域将成为供应的焦点;l 需关注一点,随着人均可支配收入的提高,社区商业在满足便利 性消费的同时,也兼具交流、逛街、娱乐、资讯平台等综合功能,在一些合适的地理位置发展成区域形态的商业中心(如大宁绿地广场、五角场等);l 更为关键的是,商业地产的主题
16、定位、业种业态规划对于其销售和后期经营的作用更为至关重要l 另外一点关乎项目操作理由是,成功的商业运作更将提升办公、住宅等 其他物业的价值。2.5. 项目开发宏观环境评价2.5.1. 综上所述,本项目面临的宏观环境具有如下特点: l 某市市是中国最发达的城市之一,长三角地区经济发展的龙头,经济实力强,基础设施及交通环境优越,国民经济发展迅速,人均收入一直居全国前列,固定资产投资增长迅速,为当地房地产业的发展奠定了有力的基础。l 某市市房地产市场与本地快速的经济发展相吻合,无论是从发展速度,还是从产品质量方面看都有了很大的提高,同时某市房地产市场刚性需求旺盛,配合当地规范成熟的房地产政策法规,使
17、得某市市房地产市场的发展一直呈现出快速、稳健的发展态势,相信只要某市经济不出现大的波动,某市房地产市场的发展也会比较稳健。 2.5.2. 某市市房地产市场呈现出如下基本特征: 从上面住宅、办公物业以及商业零售业发展情况可以看出,某市房地产市场整体上发展稳定,各种物业形态的新供应量都有较大的增幅,这和某市市近年来经济发展分不开,2007年有较大增幅,这可能是股票效应支撑的结果。 我们从上面各种物业的净吸纳量可以看出,伴随着新增量的剧增,吸纳量也有较大增幅,这保证了整个市场发展的稳定向前。 前些年,因为商品房市场的开放,很多企业一窝蜂的上,很多地方出现空置率的居高不下的状况,但是随着人民生活水平提
18、高,对改善居住条件的欲望越来越旺盛,拉动了中国房地产市场快速发展,某市房地产也一改过去居高不下的空置率状况,并呈逐年下降的趋势。3. 某市城市总体规划描述3.1. 某市市2020年总体城市规划 根据某市市总体规划,至2020年某市市行政辖区,总面积达到6340平方公里,全市实际居住人口1600万左右,其中,非农人口1360万,城市化水平达到85%,集中城市化地区城市建设总用地约1500平方公里。中心城规划人口约800万人,城市建设用地约600平方公里;郊区城镇规划人口约560万。建设某市国际航运中心,建设国际集装箱枢纽港、亚太地区航空枢纽港、现代化信息港和以高速公路、高速铁路、骨干航道为构架的
19、水、陆、空交通运输系统,形成衔接国内外、辐射长江三角洲的快速、便捷的客货运交通运输网络。 某市城市发展战略目标是充分发挥国际化大都市的政治,经济、文化、商贸、金融和交通枢纽等城市功能,坚持可持续发展战略,坚持 “三、二、一” 产业布局,继续发挥某市作为长三角经济发展龙头的作用,到2020年,把某市初步建成国际经济、金融、贸易中心之一。3.2. 总体城市规划3.2.1. 城市与区域长江三角洲地区作为中国经济总量最大,发展速度最快的一个区域经济体,某市处于龙头、江苏、浙江作为两翼形成了一个完美的搭配,某市的经济辐射作用带动了整个长三角地区快速稳定的发展。3.2.2. 2020年某市市城市规划 城市
20、发展方向拓展沿江沿海发展空间,形成宝山新城、外高桥港区(保税区)、空港新城、 海港新城、某市化学工业区、金山新城等组成的滨水城镇和产业发展带;继续推进浦东新区功能开发和形象建设;集中建设新城和中心镇;将崇明作为21世纪某市可持续发展的重要战略空间。市域城镇体系形成“中心城 新城(含县城,下同) 中心镇 集镇”组成的多层次的城镇体系及由沿海发展轴、沪宁、沪杭发展轴和市域各级城镇等组成的多核、多轴空间布局结构。中心城是某市政治、经济、文化中心,也是某市市城镇体系的主体,以外环线以内地区作为中心城范围,人口控制在800万人,城市建设用地600平方公里。新城是以区(县)政府所在城镇、或依托重大产业及城
21、市重要基础设施发展而成的中等规模城市。规划新城11个,分别是宝山、嘉定、松江、金山、闵行、惠南、青浦、南桥、城桥及空港新城和海港新城。新城人 口规模一般为2030万人。中心镇是由市域范围内分布合理、区位条件优越、经济发展条件较好的集镇,依托产业发展而成的小城市。规划朱家角、泗泾、周浦(康桥)、奉城、枫泾、堡镇、南翔及罗店等22个左右中心镇,规划人口规模一般为510万人。集镇由现有建制镇根据区位、交通、资源条件等适当归并而成(现状约170个)。规划约80个左右的一般镇,人口规模一般为13万人。中心村是在合理归并自然村后形成的具有地方特色、环境优美、布局合理、基础设施和服务设施较完善的现代化农村新
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 某大酒店项目可行性研究报告可行性研究报告 4 大酒店 项目 可行性研究 报告
链接地址:https://www.31doc.com/p-3872609.html