某酒业全国经销总部建设项目可行性研究报告.doc
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1、“53XX全国经销总部”建设项目可行性研究报告XXXX商贸有限公司目 录一、总论11、拟建设项目的名称12、项目地址13、规模14、项目建设背景15、XXXX商贸有限公司简介26、项目提出的理由3二、项目投资环境与市场研究41、政策环境42、市场环境5三、建设规模与项目开发条件51、建设规模设想比选52、建设规模方案53、项目选址5四、项目进度计划6五、投资估算6六、社会评价81、项目对社会的影响评价82、社会风险分析83、与兄弟单位的协作84、评估结论9七、相关附件10 2关于建设 “53XX全国经销总部”的报告一、总论:1、拟建设项目的名称:“53XX全国经销总部”2、项目地址:XX大道与
2、XX大道交口东北角,高铁南站南广场西侧3、建设规模: 1)规划形式:通过对站前广场空间的分析以及城市干道和广场对布局的影响,将高度较低、活力较强的会展销售功能布局于地块东侧沿高铁南广场区域,将办公高层可展示城市形象的功能布局在西侧,形成高低有序、形式多样的建筑群体。在沿高铁南站站房与站前广场形成的轴线空间形成逐步上升的城市空间。 2)使用功能:设计功能主要包括53XX总部大厦、网络营销中心、酒类会展销售中心以及红酒风情文华街等功能。酒类会展及销售中心功能安排在地块东侧,底层设计为6米高会展中心,二、三层为销售中心,四、五层为空中红酒廊。西侧主要由一栋180米高XX总部塔楼和100米高网络营销中
3、心组成,该部分将极大的提升项目的品质和城市形象,成为高铁片区的标志性地块。同时两部分由椭圆形文化中心连接成为一个整体,保证使用功能和流线的完整。 3)建设规模方案:项目占地面积约63亩,总建筑面积约20万平米,其中XX总部大厦42层7.4万平米,网络营销中心25层4.2万平米,酒类会展销售中心45层约1.1万平米,酒类交易中心5.5万平米,空中红酒廊1.2万平米。容积率4.16,建筑密度38.64%,绿地率35%,地面停车位120辆,地下停车为1660辆。4)以上物业由建设单位全部持有。4、项目建设背景自2009年,包河区就领先推出总部经济概念,最初时,包河区以前瞻性的睿智和深远的目光,看准并
4、大力推动和发展总部经济,其适时的作为被概括为“天时、地利、人和”。品牌企业XX的加入,必将给包河区的产业发展增添一道亮丽的风景。天时:XX市通过近几年推进“三大”战略,经济增长速度在全国名列前茅,首位度不断提高,具备了发展总部经济的基本条件。而因为GDP和固定资产投资等6项主要经济指标连年排名全省第一,又是现代化滨湖新区所在的行政区域,高铁南站的建设使用更使包河区是发展总部经济、提升经济业态的首选之地。而在此前中国社科院推出的总部经济蓝皮书中,对XX发展总部经济的前景与潜力也做了肯定。特别是科技研发,XX的实力远走在全国一些大型城市之前。现在也正面临经济转型的关键时期,总部经济战略的不仅是恰当
5、,而且适时。地利:该项目拟选址位于XX大道与XX大道东北角,紧邻即将建成的XX高铁南站南广场。而XX高铁南站位于XX铁路南环线上,即国家铁路大动脉沪汉蓉通道上,是结合高铁XX南站建设的集各种交通换乘方式为一体的大型综合交通枢纽,属XX市规划设计的重点项目。连接通过XX市的合宁、合武两条高速铁路,是XX市未来最重要的陆上客运交通门户。另外,除了合宁高铁与合武铁路将接入XX南站外,京福铁路、宁西铁路复线和合安城际铁路均计划接入XX南环线和高铁站。通过XX铁路枢纽南环线,该地域将成为全国高速铁路的汇集中心。XX全国经销总部大厦项目主要从事XX品牌展览、展示、销售、物流、全国代理企业业务交流等,该地段
6、如此得天独厚的交通便利条件,正是本项目的最佳选址,该项目建成将大大提高此地的区域知名度,而高铁站的建成也将有效推动该项目的运作与发展。此外,选择总部经济这条道路,是与包河自己的产业定位相关的。因包河区作为滨湖新区规划中的都市产业板块,企业类型特殊,产业主导性非常强,园区发展思路清晰。江淮车谷、航空产业园、精密电子、环保产业、总部基地等都是包河工业发展的方向,这其中,总部经济无疑会给包河产业更大的发展空间。“包河的工业发展思路,就是要通过对产业的不断筛选升级,使工业完美嵌入滨湖新区建设。” 人和:发展总部经济,包河的人才优势也是可圈可点的。政治优势与区位优势就无需赘言了,XX有中科大、科学岛、合
7、工大这样一批科研机构,如果企业总部设在XX,研发基础则十分雄厚。此外,XX作为科教城,拥有大量高素质人才,为企业储备使用人才提供了便捷条件。此外XX最近几年的大建设大发展,为发展总部经济创造了良好的对外形象。5、XXXX商贸有限公司简介本项目由四川宜宾XX股份有限公司与XXXX商贸有限公司共同合作建设。XXXX商贸有限公司成立于2006年10月,注册资金1000万元人民币,注册地为XX市XX区。2006年公司通过竞标方式取得2008年北京奥运会特许商品XX经销权,在北京奥林匹克公园及省内各地市开设奥运特许商品专营店二十多家,两年营销收入达2亿多元人民币。2009年公司通过四川宜宾市政府牵线与X
8、X股份有限公司合作,成为XX白酒XX运营商,当年完成销售额五千多万元,并荣获XX集团模范运营商称号,2010至2011年,公司在XX股份有限公司的大力支持下,在全省共设立了10家XX专卖店,两年完成销售产值3亿多元,并受到XX公司多次表彰。目前公司已与剑南春、郎酒签约,即将成为剑南春、郎酒在皖经销商,和国酒茅台、泸州老窖、法国卡斯特博隆葡萄酒等国内外知名企业的合作正在洽商中。为厂家直营建立市场品牌建立平台,从而形成全国独特营销基地打下坚实基础。随着我国地位的崛起,也必然伴随着酒文化的繁盛,因国内经济依然保持活力,政商务活跃,居民收入不断提高,白酒档次越来越高,白酒产业向着部分区域和优势品牌集中
9、,针对上述行业汇总,我们经过多次磋商与XX股份有限公司达成战略合作协议,共同开发新品53度XX,并取得其销售总部落户XX和该产品的全国总经销权。目前全国已形成高端白酒在四川,中高端白酒在XX的格局,我们将利用自身的社会资源,并在四川省国资委等有关部门的大力支持下,促成川皖两地的酒企强强联手,致力打造合作平台,为此,我们和包河区人民政府通过多次商谈,决定在包河区建设一个以新品53度XX为龙头,集总部经济,世界名酒展销中心及特色红酒文化风情为一体的大型全国性商贸基地,力争每年举行一次全国糖酒大会,使其影响力辐射全国。 本项目总投资约8亿元,拟于2012年10月底开工建设,2014年底开始运营。公司
10、将全部持有该项目的资产,并组织强大的运营团队,对其进行经营和管理,该项目的建设使用必将对调整XX白酒产业的结构作出应有的贡献,同时可有效促进XX的商业繁荣和城市进步。6、项目提出的理由1)中国主要经营酒类的市场现状:郑州华中食品城始建于1994年,占地约160亩,市场建筑面积12万平方米,现有商户1000余家,主要经营茶叶,糖酒,饮料等,荟萃国内外数千家知名企业,上千个名、特、优品牌产品,日均客流量上万人次,年交易额近10亿元人民币,年创税收3000余万元,经营辐射多个省、市已成为中原地区最大,影响力最强,辐射面最广的糖酒行业集散地和配送基地。但随着酒产业的不断升级,该市场已不能适应市场需求。
11、 2)项目对XX白酒产业的影响: XX是白酒生产和消费的大省,上个世纪,徽酒几乎与川酒,鲁酒形成三足鼎立之势,白酒一度是XX税收的主要支柱之一。近年来,川酒,黔酒已经成为我国白酒的代表产地,其他省的白酒也在强势复苏,唯独徽酒的影响力日渐下降,竞争力缺乏,是徽酒日渐落后的主要原因。 XX白酒历史悠久,地域优势和名牌优势明显,在原有古井、明光等历史名牌基础之上已涌现出的如口子,高炉,迎驾、宣酒等一大批新品牌,故此白酒行业素有“东不入皖”的说法。但是近年来,越来越多的外来品牌开始抢占XX市场,在省外市场上,徽酒虽一直密谋走出去,但由于在品牌建设中的缺失,XX白酒没有出现称雄全国的现象,大多数企业还囿
12、于省周边地区市场,走出去的力度不大,迄今为止,真正意义上的全国性品牌仅有古井而已,其余的只算是区域品牌。 本项目的建设,我们将采用全国独创的科学管理模式,全部引进知名酒企入住,由各大知名酒企自己设立自己的品牌展览展示、新品发布与一体的销售中心,特别是在四川省有关部门牵线搭桥下,白酒领头羊川酒的各大企业进驻,将对皖酒品牌创新和走出去战略,起到极大的推动作用,同时我们还将整合国内各大酒企和零星酒水类市场,形成国内外知名酒品集散及配送中心,构造XX市又一道亮丽风景。3)XX是中国最著名的白酒之一是中国驰名商标,在整个白酒行业中,名列第二。在2010年中国酒类流通协会、中华品牌战略研究院共同主办的,“
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