某生态休闲度假旅游区可行性研究报告.doc
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1、福建*九龙溪龙津河(城区至嵩口段)“小三峡”生态休闲旅游度假区旅游基础设施一期工程可行性研究报告 工程咨询有限公司二一年三月福建*九龙溪龙津河(城区至嵩口段)“小三峡”生态休闲旅游度假区旅游基础设施一期工程可行性研究报告 编制单位: 编制负责人: (经济师、注册咨询工程师) 参加编制人员: (高级工程师、注册咨询工程师) (高级工程师、注册咨询工程师) (路桥工程师) (助理工程师) (助理工程师) (助理工程师) (助理工程师) 审 核: (高级工程师) 审 定: (高级工程师、注册咨询工程师)编制日期:二0一0年三月目 录第一章 总论1一、项目概况1二、项目承办单位概况3三、项目规划期、目
2、标和范围4四、可行性研究报告编制依据与研究范围5五、主要技术经济指标6六、问题与建议8第二章 项目背景与建设的必要性及意义9一、项目背景9二、项目实施的必要性及意义13第三章 客源市场分析与预测17一、生态型度假区发展趋势17二、客源市场的基本特征及成因18三、旅游市场的影响因素分析19四、项目区域的市场分析和市场定位19第四章 项目选址与建设条件24一、项目选址24二、建设条件24三、制约因素32第五章 旅游业发展现状分析33一、*县旅游业发展现状33二、旅游发展存在的主要问题35第六章 旅游资源评价与发展战略37一、项目旅游资源评价37二、发展战略41第七章 景区总体布局规划55一、项目规
3、划指导思想及基本原则55二、项目区空间布局57三、旅客及组织61第八章 工程建设方案63一、工程建设范围63二、工程方案63第九章 节能86一、建筑节能措施86二、给排水节能措施86三、电气节能措施86第十章 安全、卫生与消防88一、安全卫生88二、消防90第十一章 环境保护92一、环境保护范围92二、环境保护目标92三、环境保护措施93四、环境容量预测95第十二章 项目组织与管理97一、工程项目管理97二、组织机构98三、人力资源配置99四、人力资源开发对策及措施99第十三章 项目实施进度100第十四章 投资估算与资金筹措101一、投资估算101二、资金筹措107第十五章 财务评价108一、
4、财务评价依据 108二、基础数据 108三、主要成本构成分析 109四、总收入测算 109五、总成本测算 110六、利润总额及分配 110七、财务盈利能力分析 110八、财务清偿能力分析 111九、财务生存能力分析 113十、不确定性分析 113十一、财务评价结论 114第十六章 国民经济评价116一、编制说明116二、项目总投资费用调整116三、国民经济效益、费用计算116四、国民经济盈利能力分析117五、国民经济评价结论117第十七章 社会评价118一、社会效益影响分析118二、互适性分析120三、社会风险分析120第十八章 风险评价121一、项目风险因素分析121二、项目风险处理对策12
5、3第十九章 结论与建议125一、结论125二、建议125第二十章 项目招标方案127一、招标依据127二、主要招标计划127三、招标基本情况127一、附表:(一)财务评价类:1、项目总投资使用计划与资金筹措表2、营业收入、营业税金及附加估算表3、固定资产折旧费估算表4、无形资产和其他资产摊销估算表5、总成本费用估算表6、利润和利润分配表7、项目还本付息估算表8、项目投资现金流量表9、项目资本金现金流量表10、财务计划现金流量表(二)国民经济评价类:11、国民经济费用估算表12、国民经济效益估算表13、项目投资经济费用效益流量表二、附图:1、项目区位分析图2、景区总体规划平面图3、横口休闲度假区
6、规划图4、瀑布景观区规划图5、漂流娱乐区规划图第一章 总 论一、项目概况1项目名称:*九龙溪龙津河(城区至嵩口段)“小三峡”生态休闲旅游度假区旅游基础设施一期工程(以下简称“本项目”)2建设性质:新建3建设地点:*县龙津河城区至嵩口镇区段4一期工程建设范围:城区南岐电站大坝至横口村,主要建设旅游基础设施工程5项目承办单位:*县龙翔城市建设投资有限责任公司项目负责人: (总经理)联系电话: 6建设规模及内容:龙津河(城区至嵩口段)“小三峡”生态休闲旅游度假区规划总占地36平方公里,总体空间布局为“一轴、六区”,一轴:龙津河旅游发展主轴;六区:水上观光和漂流娱乐区、休闲度假区、瀑布景观区、湿地观光
7、区、科普展示区、休闲垂钓区。项目一期工程建设范围包括横口休闲度假区、瀑布景观区、水上游览和漂流娱乐区三大功能区。本期主要建设内容为新建景区旅游基础设施工程,包括土方回填、防洪工程、道路交通设施、旅游接待服务与娱乐设施、游船购置以及公用工程(城区公共码头、河道清理与闸坝建设、给排水工程、电力电信工程、环卫设施及绿化等)。工程主要建设规模详见本报告第八章内容。7工程实施进度计划:工程建设周期为3年(2010年1月-2012年12月)8总投资与资金筹措本项目一期总投资5235.3万元,其中,工程费用投资3864.2万元,工程建设其他费用858.7万元,基本预备费236.1万元,建设期利息276.2万
8、元。项目资金筹措方案拟按如下方式:(1)*县地方政府投资2235.3万元(2)申请银行贷款3000万元9经济社会效益简述:财务效益方面,本项目财务净现值大于零,项目财务内部收益率(全部投资)所得税后为16.4%,项目财务内部收益率(资本金)所得税后为22.5%,说明项目财务盈利能力较强,有利于引入社会化投资;同时项目设定的借款偿还期为10年,从项目现金流量分析来看,本项目可用于偿还贷款的结余资金富余,利息备付率、偿债备付率指标均大于1,项目偿债风险小;从项目财务生存能力分析来看,项目有足够的净现金流量维持正常运营,可实现财务可持续性;另外,从财务不确定性分析来看,项目具有较强的抗风险能力。因此
9、,项目本身财务效益显著。国民经济效益方面,本项目国民经济内部收益率为17.3%,高于社会折现率10%;国民经济净现值3141.2万元,远大于0,说明本项目实施对国民经济贡献较大,可以认为本项目从经济资源配置的角度可以被接受。社会效益方面,本项目建设对促进海峡两岸合作交流和拉动地方经济发展具有重要作用,是“扩大内需保增长”的具体实施,有利于促进就业,完善旅城市游配套功能,提升城市品位。二、项目承办单位概况项目承办单位为*县龙翔城市建设投资有限责任公司,公司成立于2006年8月11日,是经*县人民政府批准、县财政局全额出资注册登记成立的国有独资、企业化管理的事业单位。公司公司注册资本5000万元,
10、公司法人代表、总经理:邹洪长。公司劳动定员共19人。公司经营范围:城市房屋拆迁及补偿;经营城市国有资产;城市建设投资;农村路网建设投资等。公司根据本县人民政府授权,从事城建资金筹措、城建资产经营和城市项目建设,具有筹资、融资和投资职能,独立承担民事、经济、法律责任。公司对本县人民政府负责,并在本县人民政府领导下开展工作,为*县城市建设的融资平台和投资主体、项目业主。公司设立董事会(5人)、监事会(5人),实行董事会领导下的总经理负责制,设总经理1人,副总经理1-2人。公司下设“三部一办”,“三部”即建设工程部、投资经营部、计划财务部,“一办”即办公室。其中“投资经营部”主要职责为:(1)土地开
11、发和城区小地块的房地产(含店面)开发;(2)龙津河旅游资源的开发经营;(3)城市资产经营;(4)其他方面的经营。公司成立以来,已承担城区十八项县定重点市政工程实施任务,其中九项工程已完工并移交县城建局,另九项工程正在施工中。三、项目规划期、目标和范围1项目规划期限项目规划建设期限为20102016年,其中一期工程建设期限为20102012年。2项目规划目标项目一期工程完成后,拟建成年接待游客量20万人次以上,基本具备生态休闲、观光、度假条件,形成具有一定影响力的旅游度假区。项目至规划期末,拟建成国家4A级旅游景区、4A级旅游度假区和国内外著名的生态旅游示范区。3项目规划范围项目规划地域范围为:
12、*九龙溪龙津河(城区至嵩口段)“小三峡”生态休闲旅游度假区,以龙津河大峡谷为背景,以*城区为依托,由西向东建立西起南岐电站橡皮坝,东至嵩口坪电站大坝13公里长的旅游天然长廊,形成水上观光和漂流娱乐区、休闲度假区、瀑布景观区、湿地观光区、科普展示区、休闲垂钓区等六个功能区。将沿河两岸第一重山划入景区,局部河段将库湾、小溪和第二重山划入景区,规划总面积约36平方公里。四、可行性研究报告编制依据与研究范围1编制依据(1)国务院关于加快发展旅游业的意见(国发200941号)(2)旅游区(点)质量等级的划分与评定(修订)(GB/T177752003)(3)国家旅游度假区评定标准(4)旅游度假区等级评定标
13、准(讨论稿)(5)旅游资源分类、调查与评价(GB/T189722003)(6)风景名胜区管理暂条例(国务院,1985年6月)(7)国家旅游局关于进一步促进旅游业发展的意见(旅发200751号)(8)福建省人民政府关于进一步加快旅游业发展的意见(闽政200111号)(9)福建省人民政府印发关于加快旅游产业发展若干意见的通知(闽政文2004191号)(10)三明市人民政府关于加快发展旅游产业的若干意见(明政20094号)(11)三明市旅游总体规划、*县旅游总体规划(12)*县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要(13)*县沙溪沿岸垂钓生态景观概念规划 (14)投资项目可行性研究指南(15)实地考
14、察收集相关资料 (16)其他有关规范、规程、标准2可行性研究工作范围本可研报告研究内容包括项目建设的背景、必要性和意义、项目选址和建筑条件、客源市场分析、旅游资源评价、发展战略、总体规划布局、工程建设方案、环境保护、劳动卫生、消防、节能、实施进度、投资估算与资金筹措、财务评价、国民经济评价、社会评价、风险评价、主要结论与建议、招标方案等。五、主要技术经济指标主要技术经济指标详见表1-1。主要技术经济指标一览表表1-1 序号项 目单 位指标备 注1景区规划面积平方公里362项目建设内容旅游基础设施3项目总投资万元5235.33.1建设投资万元4959.13.1.1工程费用万元3864.23.1.
15、2工程建设其他费用万元858.73.1.3基本预备费万元236.13.2建设期利息万元276.24资金筹措万元5235.34.1地方政府投资万元2235.34.2负债融资万元30005经济评价指标5.1财务评价指标5.1.1年均营业额万元1854.55.1.2年均创利润总额万元1191.55.1.3年均上交税金万元101.15.1.4总投资收益率%18.45.1.5财务内部收益率(全部投资)%16.4所得税后5.1.6财务净现值(ic=12%,全部投资)万元1433所得税后5.1.7财务内部收益率(资本金)%22.5所得税后5.1.8财务净现值(ic=12%,资本金)万元1974.7所得税后5
16、.1.9投资回收期(全部投资)年8.7所得税后,含建设期3年5.1.10设定的借款偿还期年105.1.11利息备付率8.35.1.12偿债备付率2.95.1.13盈亏平衡点%305.2国民经济评价指标5.2.1经济内部收益率%17.35.2.2经济净现值万元3141.2六、问题与建议1问题(1)项目独一无二的品位定位有一定难度,尽管规划设计工作一旦完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。(2)项目规模较大,时间较紧,建设资金能否按时到位将直接影响项目实施进度。(3)项目建设与运营单位要建立一支高素质的管理队伍。2建议(1)在下阶段工作中应进一步优化、优选工程设计方案
17、,以进一步突出区域标志性旅游基础设施建筑工程的品牌地位,并节省投资。(2)加快项目融资步伐,开辟多渠道融资途径。(3)树立“以人为本”意识,强化岗位培训制度。由于现代信息技术的飞速发展,知识更新频率越来越快,过去靠学校教育一劳永逸的情况已不复存在,任何一名管理员、服务员都应该具备“活到老,学到老”的良好心态,及时吸纳新知识、新技术。项目承办单位也要花大力气抓好新知识的教育培训和新干部的常规业务培训,努力建设一支高素质的干部队伍。第二章 项目背景与建设的必要性及意义一、项目背景1国家对发展旅游经济的政策取向改革开放以来,我国旅游业发展的方针政策一直是把大力发展入境旅游放在首要位置,对入境旅游的发
18、展给予了极高的重视。这一方针政策的确立,是由当时的外汇极度短缺的历史年代所决定的。长期以来,我国旅游业在增加外汇收入、改善国际环境、促进对外交往等方面发挥了积极而重要的作用,功不可没。随着我国经济社会的发展,“以人为本”为核心的科学发展观的要求渐入人心,我国在积极发展入境旅游的同时,更加重视国内旅游的发展,把发展国内旅游放在更加重要的位置上。在2008年的中央经济工作会议上,胡锦涛总书记全面分析了当前国际国内形势,明确提出了2009年经济工作的总体要求和重点任务,阐述了做好经济工作需要把握的原则。其中提出:要“着力发展服务消费和旅游消费,不断增强最终消费能力”。温家宝总理也提出了要“积极开发与
19、节假日调整相适应的旅游、文化、体育健身和网络、动漫等热点消费”。为此,着力发展旅游服务消费,形成旅游消费热点,充分发挥旅游服务消费在扩大内需中的作用,应当是旅游工作的重中之重。而要做好这一工作,适时调整旅游业的发展政策就成为必然。2009年25日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,讨论并原则通过关于加快发展旅游业的意见。对我国旅游业发展而言,国务院关于加快发展旅游业的意见(国发200941号)被社会各界一致认为是一个具有里程碑意义的重要文件,是我国改革开放以来发展旅游业30年实践总结和全行业智慧的结晶,也是推动未来30年发展新格局的标志性的新起点。意见从贯彻落实科学发展观的高度,提出了加
20、快发展旅游业的新任务、新要求、新内涵。放大看,也是中国经济社会发展阶段划分的一个新标志,标志着全面建设小康社会背景下民生内容的拓展,标志着消费立国、服务业主导产业经济发展的新经济时代已经来临。实际上,在2009年至今的全国范围区域规划密集出台阶段,旅游业的重要性已经彰显。在东北地区旅游业发展规划出台前,国务院批复了海南国际旅游岛的建设定位;在皖江城市带承接产业转移示范区规划中,旅游业也被明确为该区域重点发展的产业之一。以上规划都是国务院关于加快发展旅游业的意见的贯彻和细化。其他以旅游业为主业的地区亦有可能出台类似的规划,旅游板块区域概念未来可能广泛化。可以预见,向依靠消费拉动经济增长的结构调整
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