汉中市汉台区威龙综合大厦建设项目可行性研究报告.doc
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1、 汉中市汉台区威龙综合大厦建设项目汉中市汉台区威龙综合大厦建设项目汉中市汉台区威龙综合大厦建设项目汉中市汉台区威龙综合大厦建设项目 可行性研究报告 二 一 年 六 月 目录 目目 录录 第第 1 章章 总总 论论1 1.1 项目背景.1 1.2 项目概况.2 第第 2 章章 市场分析与建设规模市场分析与建设规模4 2.1 汉中市房地产市场分析.4 2.2 汉中市商业用房市场分析.10 2.3 建设规模.11 第第 3 章章 场址选择场址选择12 3.1 建设地址及概况.12 3.2 建设条件.14 第第 4 章章 建筑方案建筑方案17 4.1 建筑设计指导思想与原则.17 4.2 项目总体规划
2、.18 4.3 建筑方案.19 第第 5 章章 环境影响评价环境影响评价23 5.1 环境质量标准.23 5.2 项目对环境的影响.23 5.3 施工期间的环保措施.23 5.4 环境影响综合评价.24 第第 6 章章 劳动安全卫生及消防劳动安全卫生及消防26 6.1 安全卫生危害因素分析.26 6.2 劳动安全设施及措施.26 6.3 消防.26 第第 7 章章 项目管理项目管理28 第第 8 章章 项目实施进度计划项目实施进度计划29 8.1 建设工期.29 8.2 项目招标.29 8.3 项目实施进度安排.29 目录 第第 9 章章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措32 9.1 投资
3、估算依据.32 9.2 建设投资估算.32 9.3 资金筹措.34 第第 10 章章 财务评价财务评价35 10.1 编制说明.35 10.2 经营收入.36 10.3 成本费用估算.36 10.4 销售税金和利润测算.37 10.5 现金流量分析.37 10.6 项目效益分析.37 10.7 偿债能力分析.38 10.8 财务评价结论.39 第第 11 章章 社会评价社会评价40 第第 12 章章 研究结论研究结论41 第 1 页 第第 1 章章 总总 论论 1.1 项目背景项目背景 1、项目名称:威龙综合大厦建设项目 2、项目建设单位:汉中市汉台区张万营村 3、项目提出的理由 (1)按照汉
4、中市城市总体规划,要加快中心城市的建设,拉大城 市骨架,扩展城市空间,增强中心城市聚集、辐射和带动功能。威龙综 合大厦的建设符合汉中市城市总体规划和近期规划要求。汉中市“突破 性发展”的战略确定了城市规模超 100 平方公里、城市人口达 100 万的 近期发展目标,该定位给威龙综合大厦带来人流、商流、活动流的广阔 市场空间。 (2)在国家加大固定资产投资力度的大背景下,汉中市迎来了前 所未有的投资高潮。在基础设施建设力度加大和流通产业蓬勃发展的双 重影响下,汉中市的商业活动越来越活跃,带来巨大的商机的同时,也 带来了众多的外来商人。在提供商业用房的基础上,提供优质的公寓住 宅是方便商户投资、经
5、营的良好举措。威龙综合大厦的建设,将极大的 满足商户在经营门面的同时,有着便利的居住设施,这一举措必然吸引 众多商户来当地投资。 (3)项目的地理位置和周边环境适合商业开发,加上成熟区土地 的稀缺、高科技元素在该项目中的运用,从房地产经济学的角度看能发 第 2 页 挥土地的级差效益,本项目的开发建设将对促进区域经济发展,促进土 地效益潜力的发挥起到积极的作用。 (4)近来年,汉中城市规模越来越大,发展越来越好。但随之而 来的问题是由于大量土地被占用,许多农民没有工作,没有收入。张万 营村二组的村民也存在着这样的问题,为了妥善解决村民无收入的问题, 提高本项目建设。 综上所述,威龙综合大厦建设项
6、目既符合汉中市城市发展规划,符 合商业人士对商业用房的需求,也将满足外来人员的居住需求。该项目 区位优势显著,开发的商业价值巨大,投资环境良好,开发条件具备, 时机成熟,其必要性和紧迫性十分充足。 1.2 项目概况项目概况 1、项目建设地点 项目建设地点位于汉中市汉台区青龙路西段以南、西一环路北段以 东、前进西路以北的区域内。该地段交通方便,基础设施及公建配套设 施完善。 2、建设内容及规模 拟建项目总占地面积 7.3 亩,建筑面积 11700。 总建筑面积: 11700 道路硬化: 1416.18 绿化面积: 1500 绿化率: 30.83% 容积率: 2.4 第 3 页 建筑密度: 40.
7、07% 3、项目总投资 本项目总投资 2720.56 万元,建设资金来源为企业自筹资金 1720.56 万元,申请银行贷款 1000 万元。 4、主要技术经济指标 项目完成后,可实现年销售收入 624.00 万元,利润总额 367.90 万 元,销售净利润率 49.35%,投资利润率 16.97%。项目寿命期内净现值 为 200.32 万元,内部收益率为 13.08%,动态投资回收期 19.49 年,静态 投资回收期 9.03 年。 第 4 页 第第 2 章章 市场分析与建设规模市场分析与建设规模 2.1 汉中市房地产市场分析汉中市房地产市场分析 1、汉中市简介 汉中市位于陕西省西南部,辖 1
8、1 个区、县,总面积 2.7 万平方公里, 人口 380.14 万。作为连接陕、甘、川经济交往的陕西西南部中心城市, 汉中市近年来经济得到持续快速的发展,2008 年,汉中市全年实现生产 总值 352.61 亿元,增长 12.5%;全社会消费品零售总额 108.53 亿元,增 长 24.8%,成为陕西省经济发展较快的地区之一。与此同时,汉中市在 绿色产业和基础建设方面也取得骄人成绩,全社会固定资产投资持续增 加,2008 年固定资产投资达到 163.63 亿元,增长 36.3%。基础设施的大 力投入使汉中市招商引资环境进一步得到改善,城市规模得到快速扩张, 为本市的房地产市场营造了巨大的发展空
9、间。 2、汉中市近几年房地产业发展状况分析 汉中市自改革开放以来,在汉中市政府的带领下,经过 380.14 万人 民的努力,城市面貌经已发生了巨大的变化,人们生活环境得到极大改 善,这些变化主要得益于房地产业的快速发展。“九五”以来,汉中就 一直着手房改工作,全市共有 800 多个单位的 7 万多名职工参与了标准 价及成本价出售公有住房工作,出售公有住房面积总计达到 400 余万平 方米,占可出售公有住房的 95%,并将回收的 2 亿多元用于支持住房建 第 5 页 设和职工购房开支。同时,汉中市不断摸索住房货币化道路,并为全市 住房分配货币化方案打下了良好的基础。 2008 年,全市房地产开发
10、投资 22.99 亿元,增长 0.6%,其中:住宅 16.92 亿元,增长 7.9%;商品房屋销售面积 106.5 万平方米,降低 1.03 %, 其中:住宅 101.2 万平方米,降低 1.0 %;商品房销售额 20.6 亿元,增 长 8.6%,其中:住宅 18.04 亿万元,增长 18.9%。 资质以上建筑企业 93 个,完成建筑业总产值 25.09 亿元,增长 22.6%; 实现工程结算收入 17.56 亿元,增长 9.3%;实现利润 2065 万元,增长 26.8 %;房屋建筑施工面积 420.32 万平方米,增长 11.3%,竣工面积 151.62 万平方米,降低 4.2%。 受国际
11、金融危机快速蔓延和世界经济增长明显减速的影响,目前我 国经济运行中的困难增加,外部需求明显收缩,部分行业产能过剩,企 业生产经营困难,城镇失业人员增多,经济增长下行的压力明显加大, 保持农业稳定发展和农民持续增收难度加大。为了拉动内需,国家加大 基础设施投资力度,带动了房地产市场的发展,此背景下,全市开发企 业也呈现同步增长,截至目前,全市纳入统计的房地产开发企业已达 180 余家,房地产开发企业的不断增加促进了相关行业的发展,建材、 装饰等行业也因此拓宽了发展空间。据汉中市房管部门统计,目前汉中 市 180 多家房地产开发企业,仅汉台区就聚集了一半以上,这些企业为 汉台区房地产市场的发展发挥
12、了重要作用。 第 6 页 汉中市 20032008 年房地产市场发展走势如下: 2003-20082003-2008 年汉中市完成房地产开发投资年汉中市完成房地产开发投资 2003-2008年汉中房地产完成投资 12.7 13.37 12.49 13.89 22.8522.99 0 3 6 9 12 15 18 21 24 200320042005200620072008 亿元 房地产投资 2003-20082003-2008 年汉中完成房地产开发面积年汉中完成房地产开发面积 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 2003200420052006200720
13、08 万平方米 施工面积竣工面积 第 7 页 2003-20082003-2008 年房地产投资占全社会固定资产投资比例年房地产投资占全社会固定资产投资比例 全市固定投资房地产投资房地产投资占固定资产投资的比例 200361 亿元12.7 亿元20.82% 200467 亿元13.37 亿元19.96% 200575 亿元12.49 亿元16.67% 200690.7 亿元13.93 亿元15.32% 2007120.05 亿元22.85 亿元19.03% 2008163.63 亿元22.99 亿元14.05% 从 2003-2008 年汉中市房地产投资和开发形势看,房地产投资额逐 年上升,平
14、均环比速度达到 118.56%;受 5.12 地震影响,2008 年竣工面 积有所下降,比 2007 年下降 10.77%,施工面积呈上升趋势,同比增长 10.78%。人均住房面积逐年增加,表明房地产需求市场也呈现出上升的 趋势。而房地产投资占全社会固定资产投资比例的增加则更说明了房地 产市场在整个固定资产投资中的重要性。以上数据说明,汉中市的房地 产市场发展前景广阔。 近年来,随着国家西部大开发战略的实施,省、市对基础设施建设 投入力度逐步加大,汉中市城市性质确定为以发展商贸、旅游、加工业 和新技术产业为主。据此对城市进行规划布局,提出了“开放兴市,工 业强市,农业稳市”的战略方针,对外招商
15、引资的力度进一步加强,城 市经济发展壮大,第三产业朝气蓬勃。随着汉中经济的发展,城市人口 将不断增长,预计到 2015 年将达到 60 万,人口增长近 3 倍,由此带动 商品房、写字办公用房、商业用房的潜在市场。 第 8 页 通过对汉中市城区有关房地产开发公司的抽样调查,目前期房预售 率均在 50%以上,现房销售率平均在 98%左右。 本项目地处汉中市城西,是未来发展的重点区域,是汉中市“一江 两岸”开发建设的重要组成部分。因此,项目具有较大的市场潜力。 3、汉中市房地产市场分析 (1)汉中房地产市场发展综述 分区域历史价格走势汉中房地产在东、西、南、北各个板块显现出 全面开花的良好局面。城区
16、中心处房地产市场无可争议的主战场,现在 甚于满载状态。高速公路的开通及一江两岸的长远规划,使得市场区域 有较高认可度。 (2)汉中房地产市场宏观分析 房地产产业直接或简接联系着建筑、冶金、建材、装饰、家电、家 具、金融等数十家产业,目前,我国房地产及建筑业增加值占 GDP 的 比重近 9%,已成为我国国民经济的支柱产业之一,经过宏观及区域 市场研究报告分析,我们可以看出整体汉中房地产及区域市场有如下 表现: 宏观经济形势较好,汉中近年来的经济发展速度十分猛烈,市民 生活水平不断攀升。汉中市经济以传统商贸向商业中心逐步发展。 汉中房地产长期处于起步发展的阶段,宏观调控虽然对市场有短 暂的影响,但
17、目前市场稳步上升的态势已成定局,汉中房地产泡沫甚微, 整体市场建设基本遵循“国六条”。 第 9 页 汉中房地产市场主流产品呈现以市中心和一江两岸区域为中心, 由高向低的分布特点:主要项目密集分布在老城区内及江边;从汉中市 城中、东、西、南、北及高新区的分布看,以城中、江边均价较高,城 西、城东次之,城北最低。汉中高端市场从前期点式分布趋向板块发展, 逐渐形成并为人所接受的板块。虽然大量外地开发商入汉中整体带动了 汉中房地产的发展水平,但相比沿海发达区域,本地房地产发展水平仍 嫌落后,市场存在相当的空间和机会。 汉中市人口分布以城中、城南区最为稠密,且购买力较强;城东、 西次之,购买力亦相对不如
18、;限于汉中市交通状况及经济发展水平,购 房选择区域性特征较明显。区域市场供应以主流三房及以上户型为主。 两房供应量少,整体市场在国六条控制下两房比例会有所增加,但项目 区域新出项目多大体量高端产品,因此在未来一定时期内,区域市场高 端大户型产品将占市场供应的绝对主流。 拥有大品牌、大社区、优美景观环境的项目多为高端产品,户型 超过 120 平方的销售看好;各项品质均衡的主流项目中紧凑实用户型销 售良好。同等品质产品中,具备特有产品特色的项目更易销售。 (3)汉中房地产市场宏观市场研判 汉中是闻名的旅游城市,西部大开发以及政府城市运营思路的深化 给予汉中更多的机会和发展空间;近年来汉中的经济发展
19、速度十分迅猛, 市民生活水平不断攀升;教育、科研、旅游等多项产业发展空间巨大, 以产业带动房地产开发的趋势比较明显;汉中房地产长期处于稳步发展 的阶段。住房消费持续扩大,消费水平不断提高。住宅质量、完好率、 第 10 页 成套率不断提高,配套设施和居住环境得到改善。住宅市场供销相对稳 定,有效需求有很大的挖掘潜力。本年宏观调控虽然对市场有短暂的影 响,但目前市场稳步上升的态势已成定局。汉中市经济中心以城内传统 商贸为主要分布,向江岸生活区域为主要发展方向。虽然大量外地开发 商进入汉中整体带动了汉中房地产的发展水平,但相比沿海发达区域, 本地房地产水平仍嫌落后,市场存在相当的空间和机会。 2.2
20、 汉中市商业用房市场分析汉中市商业用房市场分析 1、汉中市商业用房布局分析 根据汉中市总体规划,结合汉中市区商业用房布局现状,汉中市未 来发展的趋势是,沿天汉大道两侧,阳安铁路以南、桥北广场以北的区 域将成为汉中市的商业中心。 商业用房则以东、西大街、中央大道为主,以国贸大厦、中国人寿、 万邦时代广场等标志性建筑向南推移,以运达市场、义乌商场向北推移。 随着城市规模的扩大,城市发展的多元化发展,汉中市商业用房以万邦 时代广场为高档商品聚集区,运达、义乌为中、低档商品聚焦区。 2、商业用房的需求分析 随着汉中市经济的发展,汉中对外交流越来越频繁,汉中市在大中 国的经济“棋”局下的战略地位逐渐被突
21、显。汉中市位于中国的中心, 是南北经济、东西经济的交汇地,许多南方的企业在汉中投资建设分公 司,以汉中市为基础,逐步向西北扩张。商业投资的加大和流通成本的 降低给汉中带来了前所未有的发展机遇,这就要求汉中市有相当规模的 商业区以适应经济的高速发展,从而拉动了商业用房市场的巨大内需。 第 11 页 3、市场竞争环境分析 比较地域和规模,威龙综合大厦是市区西北端规模较大的商业用房, 商业竞争较小。 2.3 建设规模建设规模 本项目拟开发建设一栋综合商业用房,占地面积 4866.18,总建 筑面积 11700,容积率 2.4,建设密度 40.07%。 第 12 页 第第 3 章章 场址选择场址选择
22、3.1 建设地址及概况建设地址及概况 1、建设地址 本项目位于汉中市城西,青龙路西段以南、西一环路北段以东、前 进西路以北的区域内,东临村民住宅。本项目地理位置优越,人气旺盛, 交通、休闲娱乐十分便利,升值空间大,发展前景广阔,富有开发投资 潜力。 2、占地面积 本项目总用地面积 4866.18(7.3 亩)。 3、汉台区概况 汉台区位于陕西省南部,是陕西汉中市城市中心区。全区辖 7 镇 2 乡 7 个街道办事处,205 个行政村,40 个社区,总面积 556 平方公里, 其中耕地面积 24.5 万亩;人口 51.6 万,其中非农业人口 24 万。 (1)自然状况 汉台区时国家级历史文化名城,
23、这里历史文化遗存丰厚、自然资源 丰富、自然风光优美。在这块“天汉”的土地上,留下了丰富的文化遗 产,其中褒斜栈道石门及其摩崖石刻被列为国家级文物保护单位,古汉 台、拜将台灯 14 处古迹被分别列为省级、区级文物保护单位。 第 13 页 汉台区属北亚热带积分气候区,冬无严寒,夏无酷暑,动植物生长 环境得天独厚,被专家论证为“水稻最佳生长区”、有“天然植物基因 库”和“天然药库”之称,也是重要的畜禽和水产品生产基地。 汉台是汉王朝的发祥地,有天汉、天府之美称,历史悠久,文化灿 烂,其自然景观和人文景观为世人瞩目,区内有全国重点文物保护单位 褒斜栈道石门及摩崖石刻,石门十三品被誉为国之瑰宝、书法宝库
24、。有 省级重点文物保护单位拜将坛与饮马池、明珠桥、汉中府文庙、宝峰寺、 天台山、汉南书院。有区级重点文物保护单位 6 处。历史文化名城纪念 地 8 处。现存古遗址有褒斜栈道、山河堰、古汉台、拜将坛、饮马池、 瑞王府等;古建筑有东塔、汉中府文庙、汉中府城隍庙琉璃照壁、明珠 桥、户头桥等;风景名胜有天台山、哑姑山、磨子桥等;有兴元湖、莲花 池、及天台山森林公园三座公园。 (2)经济状况 汉台区紧紧围绕“农业增收、农村稳定”两大目标、以“建基地引 精品、抓销售、增效益“为指针、以调整农业结构推进农业产业化进程 为重点,积极实施四大主导产业(粮油、畜牧、蔬菜、蚕桑)带动战略, 同时对全区 27 万亩耕
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