湖南娄底某房地产开发项目可行性研究报告(修正方案) .doc
《湖南娄底某房地产开发项目可行性研究报告(修正方案) .doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《湖南娄底某房地产开发项目可行性研究报告(修正方案) .doc(45页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、XX置业项目可行性研究报告湖南娄底XX项目可行性研究报告XX(中国)房地产策划推广机构2004年9月前言本报告作为项目的投资分析报告,是项目前期策划的重要组成部分,是对项目的开发成本和经营利润进行分析和评估。关于本财务分析报告,有以下几点说明:1、本分析报告所研究的对象是拟建于湖南娄底市娄星区、西起娄星路、南临湘阳西街、东至氐星路、北接娄底火车站的娄底XX项目。2、本分析报告在分析项目两种运作模式的基础上,通过对项目的各种财务评价指标进行分析,并对项目的开发成本和经营利润进行综合评估。3、本项目的有关成本核算是针对娄底市当地的实际情况而言,其明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据。4
2、、本项目总占地95520平方米,约143.28亩。分为A、B、C、D四个区域,其中:A、C、D地块占地79084平方米,B地块占地12936平方米,BD地块占地3500平方米。5、本报告分为两个部分,第一部分按部分做商业,部分做住宅来考量;第二部分按全部做商业来考量。6、由于本项目的规划方案尚未最后确定,根据目前有关资料分别针对两种方案对经济指标作不同的模拟。方案一:商业、住宅一、产品组合本项目总占地95520平方米,约143.28亩,但实际可用于开发的面积约为70000平方米(105亩),其中:1、B区B区的5000平方米可用来建四层购物广场、十六层酒店、二层大型停车场;2、A区、C区、BD
3、区的临街地段A区临湘阳街、C区、BD区的临街地段可建成商住楼:两层底商,四层住宅;3、娄星路与湘阳街的转角处A区娄星路与湘阳街的转角处建四层购物中心、十六层公寓;4、A区A区及部分C区可用来建成商业步行街:两层底商,四层住宅;5、C区、D区C区、D区的纵深地段可建成纯住宅高档社区:除小区入口处设置少量商业面积外,区内不设任何商业门店,开创娄底住宅项目的先河,引领娄底人居进程。二、主要技术指标模拟表1主要技术指标项目名称单位1、总占地面积70000平方米2、总建筑面积159000平方米2.1、商业建筑面积59000平方米2.1.1、购物广场16000平方米2.1.2、酒店9000平方米2.1.3
4、、临街商铺8000平方米2.1.4、购物中心6000平方米2.1.5、商业街20000平方米2.2、住宅建筑面积85000平方米2.2.1、多层65000平方米2.2.2、小高层12000平方米2.2.3、高层公寓8000平方米2.3、地下建筑面积12000平方米2.4、公建配套面积3000平方米3、综合容积率2.13.1、住宅小区用地容积率1.63.2、商业街用地容积率2.24、综合绿化率30%4.1、住宅用地绿化率35%4.2、商住用地绿化率25%5、建筑密度40%6、停车位450个6.1、地面停车位130个6.2、地下停车位320个由于项目的诸多数据未最终确定,只能靠贵司提供的并不完善的
5、资料进行粗略的测算工作,难免有许多欠妥之处。多数具体工作均有待与贵公司进一步协商,以谋求共识,为实现项目的最终成功共同努力。三、开发进度和项目计算期本项目整个建设工期为3年零3个月,计39个月。表2项目建设进度计划表分期总建筑面积工程项目持续时间进度安排第一期氐星路B区的四层裙楼及地下室25000M2前期工程2个月2004.122005.1基础工程5个月2005.22005.6主体工程2个月2005.72005.8装饰及配套工程4个月2005.92005.12第二期沿街门面、商业街、商住、转角广场的裙楼57000M2前期工程4个月2005.52005.8基础工程3个月2005.92005.11
6、主体工程6个月2005.122006.5装饰及配套工程4个月2006.62006.9第三期多层住宅及小高层的建设60000M2前期工程3个月2006.32006.5基础工程4个月2006.62006.9主体工程8个月2006.102007.5装饰及配套工程6个月2007.52007.10第四期高层公寓及酒店的建设17000万M2前期工程2个月2007.42007.5主体工程5个月2007.62007.10装饰及配套工程4个月2007.112008.2合计159000M239个月2004.122008.2四、各区域投资收益分析、B区1、总投资估算、投资成本估算表3投资成本估算表项目金额(万元)单
7、价计算依据1、土地成本15003000元m25000 M22、建安工程费39802.1、购物广场1280800元m216000 M22.2、地下建筑9001000元m29000 M22.3、酒店18002000元m29000 M23、前期费用347.30 3.1、规费、管理费15060元m23.2、前期策划费50总投资的0.1%3.3、规划设计费6820元m23.4、地质勘探费51000元孔50孔3.5、项目监理费74.30 建安工程费的1.8%4、基础设施配套费7530元m25、不可预见费132.07 (2.+3.+4.) 3%6、管理费用88.05 (2.+3.+4.) 2.0%7、总成本
8、6122.42 1.+2.+3.+4.+5.+6.、销售费用估算表4销售费用估算表项 目计算依据合计(万元)市场推广费销售收入1.5%120销售代理费销售收入1.0%80其它销售费用销售收入0.5%40合计销售收入3.0%240、酒店经营费用估算表16酒店经营费用估算表项 目计算依据合计(万元)市场推广费营业收入4%1152.9经营管理费营业收入6%1729.35运营维护费营业收入20%5764.5合计营业收入30%8646.75、地下面积经营费用估算表16酒店经营费用估算表项 目计算依据合计(万元)市场推广费营业收入3%238.3经营管理费营业收入4%317.74运营维护费营业收入3%238
9、.3合计营业收入10%794.34、成本总和:6122.422408646.75794.3415803.51万元2、总收入估算、购物广场销售收入估算按照目前市场行情,四层购物广场的销售均价为5000元M2(第一层售价10000元M2,第二层售价5000元M2,第三层售价3000元M2,第四层售价2000元M2),则销售收入为:5000元M216000 M28000万元、酒店经营收入估算酒店会设置220个房间左右,加上其它经营面积,按250个房间来进行计算;由于酒店属于经营性质,按照经营期为30年进行计算;住宿费按每房每天平均150元来进行计算;入住率按70%来进行考量。30年的营业收入为:15
10、025030.5123070%28822.5万元、地下面积出租收入估算预留4000平方米作经营面积,按每平方米月租金30元计;其余5000平方米用作停车场地,共有220个停车位,按每位每小时3元计,出租率按50%考虑;经营期按30年考虑,营业收入为:400030123022031030.5123050%7943.4万元、收入总计800028822.57943.444765.9万元3、税金估算、购物广场的销售税金及附加:80006%480万元、酒店经营的营业税及房产税:28822.5(5%12%)4899.83万元、地下面积经营的营业税及房产税:7943.4(5%12%)1350.38万元、税金
11、总和为:4804899.831350.386730.21万元4、经营利润估算2、(1、3、)44765.9(15803.516730.21)44765.922533.7222232.18万元5、所得税估算4、33%22232.1833%7336.62万元6、经营净利润估算4、5、22232.187336.6214895.56万元7、静态盈利分析、投资利润率=利润总额总投资额100%22232.1815803.51100%140.68%、投资净利润率=税后利润总投资额100%14895.5615803.51100%94.25%、沿湘阳街区1、总投资估算、投资成本估算 表3投资成本估算表项目金额(
12、万元)单价计算依据1、土地成本16501500元m211000M22、建安工程费15802.1、购物中心480800元m26000 M22.2、地下建筑3001000元m23000 M22.3、公寓560700元m28000M22.4、多层住宅240400元m26000M23、前期费用211.08 3.1、规费、管理费12060元m23.2、前期策划费303.3、规划设计费2310元m23.4、地质勘探费81000元孔80孔3.5、项目监理费30.08建安工程费的1.8%4、基础设施配套费6030元m25、不可预见费55.53 (2.+3.+4.) 3%6、管理费用37.02 (2.+3.+4
13、.) 2.0%7、总成本3593.631.+2.+3.+4.+5.+6.、销售费用估算表4销售费用估算表项 目计算依据合计(万元)市场推广费销售收入1.5%117.6销售代理费销售收入1.0%78.4其它销售费用销售收入0.5%39.2合计销售收入3.0%235.2、地下停车场经营费用估算表16停车场经营费用估算表项 目计算依据合计(万元)经营管理费营业收入4%65.88运营维护费营业收入3%49.41合计营业收入7%115.29、成本总和:3593.63235.2115.293944.12万元2、总收入估算、临街两层门面销售收入以均价5000元M2(底层售价7000元M2,第二层售价3000
14、元M2)进行销售,销售收入为:5000元M28000 M24000万元、购物中心销售收入估算按照目前市场行情,四层购物中心的销售均价为4000元M2(第一层售价8500元M2,第二层售价4000元M2,第三层售价2000元M2,第四层售价1500元M2),则销售收入为:4000元M26000 M22400万元、多层住宅销售收入依据目前市场行情,由于这些多层住宅临街,噪音较大,因此价格较低,四层住宅的销售均价为800元M2,则销售收入为:800元M26000 M2480万元、公寓销售收入由于娄底市场上还没有高层公寓,产品非常新颖,既可以用来做住宅,也可用来做办公室。公寓的销售均价暂定为1200元
15、M2,肯定有较大的升值空间,销售收入为:1200元M28000 M2960万元、地下停车场的收入估算共有100个停车位,按每位每小时3元计,出租率按50%考虑;经营期按30年考虑,营业收入为:10031030.5123050%1647万元、收入总计4000240048096016477327万元3、税金估算、销售税金及附加:(40002400480960)6%470.4万元地下面积经营的营业税及房产税:1647(5%12%)279.99万元、税金总和为:470.4279.99750.39万元4、经营利润估算2、(1、3、)7327(3944.12750.39)73274694.512632.4
16、9万元5、所得税估算4、33%2632.4933%868.72万元6、经营净利润估算4、5、2632.49868.721763.77万元7、静态盈利分析、投资利润率=利润总额总投资额100%2632.493944.12100%66.74%、投资净利润率=税后利润总投资额100%1763.773944.12100%44.72%、商业街区1、总投资估算、投资成本估算 表3投资成本估算表项目金额(万元)单价计算依据1、土地成本800500元m216000M22、建安工程费16402.1、商业铺面1200600元m220000 M22.2、多层住宅440400元m211000M23、前期费用340.3
17、2 3.1、规费、管理费18660元m23.2、前期策划费503.3、规划设计费6220元m23.4、地质勘探费61000元孔60孔3.5、项目监理费36.32 建安工程费的1.8%4、基础设施配套费310100元m25、不可预见费68.71(2.+3.+4.) 3%6、管理费用45.81(2.+3.+4.) 2.0%7、总成本3204.841.+2.+3.+4.+5.+6.、销售费用估算表4销售费用估算表项 目计算依据合计(万元)市场推广费销售收入2.0%198.7销售代理费销售收入1.0%99.35其它销售费用销售收入0.5%49.68合计销售收入3.5%347.73、成本总和:3204.
18、84347.733352.57万元2、总收入估算、商业街铺面销售收入商业铺面以均价4500元M2(第一层售价6000元M2,第二层售价3000元M2)进行销售,销售收入为:4500元M220000 M29000万元、多层住宅销售收入四层住宅的销售均价为850元M2,则销售收入为:850元M211000 M2935万元、收入总计90009359935万元3、税金估算销售税金及附加:99356%596.1万元4、经营利润估算2、(1、3、)9935(3352.57596.1)73273948.673378.33万元5、所得税估算4、33%3378.3333%1114.85万元6、经营净利润估算4、
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 湖南娄底某房地产开发项目可行性研究报告修正方案 湖南 娄底 房地产开发 项目 可行性研究 报告 修正 方案
链接地址:https://www.31doc.com/p-3875723.html