湖南省高星物流园建设工程项目可行性研究报告 (3).doc
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1、目目 录录 1 1 总论总论 1 1 1.11.1 项目建设单位的基本情况项目建设单位的基本情况 1 1 1.21.2 项目概况项目概况2 2 2 2 发展规划、产业政策及行业准入发展规划、产业政策及行业准入 1111 2.12.1 项目所在地区发展规划概况项目所在地区发展规划概况1111 2.22.2 项目建设符合区域发展规划的要求项目建设符合区域发展规划的要求1111 2.32.3 项目建设单位业务背景分析项目建设单位业务背景分析1212 2.42.4 项目建设服务需求分析项目建设服务需求分析1313 3.13.1 物流中心类型物流中心类型1919 3.23.2 建设内容建设内容2323
2、3.33.3 建设规模建设规模2323 4 4 工程技术方案工程技术方案 2828 4.14.1 园区功能区划分园区功能区划分2828 4.24.2 工程技术方案工程技术方案2929 4.34.3 总平面布置总平面布置3636 4.44.4 土建工程土建工程4040 4.54.5 供电设计供电设计4444 4.64.6 给排水设计给排水设计4848 4.84.8 弱电设计弱电设计5252 5 5 节能方案分析节能方案分析 5454 5.15.1 节能标准与分析节能标准与分析5454 5.25.2 能源消耗种类和数量分析能源消耗种类和数量分析5555 5.35.3 节能措施节能措施 5555 5
3、.45.4 节能管理节能管理 5656 6 6 建设用地、征地拆迁及移民安置分析建设用地、征地拆迁及移民安置分析 5959 6.16.1 项目选址及用地方案项目选址及用地方案5959 6.26.2 征地拆迁及移民安置规划方案征地拆迁及移民安置规划方案6363 7 7 环境影响和环境保护环境影响和环境保护 6565 7.17.1 建设物流园的意义建设物流园的意义6565 7.27.2 环境现状环境现状6565 7.37.3 不利因数不利因数6666 7.47.4 综合治理及资源综合利用综合治理及资源综合利用6666 7.57.5 环境保护效果环境保护效果6767 7.67.6 环境保护结论环境保
4、护结论6767 8 8 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措 7070 8.18.1 投资估算投资估算7070 8.28.2 资金筹措资金筹措 7676 9 9 财务评价财务评价 7777 9.19.1 经营收入及经营税金经营收入及经营税金 7777 9.29.2 总成本费用估算总成本费用估算 7878 9.39.3 财务效益分析财务效益分析 7979 9.49.4 不确定性分析不确定性分析 8080 9.59.5 经济评价结论经济评价结论 8181 9.69.6 社会效益社会效益 8181 附表:附表: 1 1、项目总投资使用计划及资金筹措表、项目总投资使用计划及资金筹措表 2 2、房地产销
5、售收入、营业税金及附加估算表、房地产销售收入、营业税金及附加估算表 2-12-1、租赁经营房地产经营收入、营业税金及附加估算表、租赁经营房地产经营收入、营业税金及附加估算表 2-22-2、货物周转经营收入、营业税金及附加估算表、货物周转经营收入、营业税金及附加估算表 3 3、总成本费用估算表、总成本费用估算表 4 4、项目投资现金流量表、项目投资现金流量表 5 5、利润与利润分配表、利润与利润分配表 6 6、资金来源与运用表、资金来源与运用表 7 7、借款还本付息表、借款还本付息表 8 8、敏感性分析表、敏感性分析表 附件:附件: 1 1、 湖南省经济委员会关于对湖南省经济委员会关于对 的批复
6、的批复湘经交通湘经交通20073202007320 号号 2 2、省委政研室调研组、省委政研室调研组关于配套建设长沙河西大交通大物流枢纽中心的建议关于配套建设长沙河西大交通大物流枢纽中心的建议 (20082008 年年 8 8 月)月) 3 3、 湖南省建设用地预审报告书湖南省建设用地预审报告书 (先导)国土预审字(先导)国土预审字20102010第第 1 1 号号 4 4、 湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单 (20092009)政国土字第)政国土字第 725725 号号 5 5、湖南省环境保护厅、湖南省环境保护厅关于高星物流园项目环境影响报告书
7、的批复关于高星物流园项目环境影响报告书的批复湘环评湘环评 2009720097 号号 6 6、广州铁路(集团)公司、广州铁路(集团)公司关于石长铁路望城县铁路客货运规划问题的函关于石长铁路望城县铁路客货运规划问题的函 广计函广计函20065262006526 号号 7 7、长沙市人民政府、长沙市人民政府关于对石门至长沙铁路增建第二线建设方案建议的复函关于对石门至长沙铁路增建第二线建设方案建议的复函 8 8、湖南省发展和改革委员会、湖南省发展和改革委员会关于转发国家发展改革委关于转发国家发展改革委物流业调整和振兴物流业调整和振兴 专项投资管理办法专项投资管理办法的通知的通知 湘发改财贸湘发改财贸
8、20093482009348 号号 9 9、湖南和立东升实业集团营业执照、湖南和立东升实业集团营业执照 1010、湖南和立东升实业集团税务登记证、湖南和立东升实业集团税务登记证 1111、湖南和立东升实业集团组织机构代码证、湖南和立东升实业集团组织机构代码证 1212、2006200820062008 年度湖南省和立东升实业集团有限公司年度湖南省和立东升实业集团有限公司财务报表财务报表 1313、中国建设银行湖南省分行出具的、中国建设银行湖南省分行出具的中国建设银行贷款承诺书中国建设银行贷款承诺书 意承编号意承编号 (20092009)第)第 2 2 号号 1414、 股东会决议股东会决议 附
9、图:附图: 1 1、湖南省高星物流园建设工程区域位置图、湖南省高星物流园建设工程区域位置图 2 2、湖南省高星物流园建设工程总平面布置图、湖南省高星物流园建设工程总平面布置图 湖南省高星物流园建设工程项目申请报告 1 1 1 总论总论 1.11.1 项目建设单位的基本情况项目建设单位的基本情况 本项目建设由湖南和立东升实业集团完成。湖南和立东升实本项目建设由湖南和立东升实业集团完成。湖南和立东升实 业集团负责项目的申报、融资、开发、工程建设、组织前期工作业集团负责项目的申报、融资、开发、工程建设、组织前期工作 及日常运营、管理等工作。及日常运营、管理等工作。 湖南和立东升实业集团成立于湖南和立
10、东升实业集团成立于 19941994 年,是一家以经营现代年,是一家以经营现代 物流园区开发和管理、现代商贸物流、房地产开发、电子商务、物流园区开发和管理、现代商贸物流、房地产开发、电子商务、 机电设备安装、新型建材、高新技术创业投资为主的综合性民营机电设备安装、新型建材、高新技术创业投资为主的综合性民营 企业集团。注册资本企业集团。注册资本 1 1 亿元,净资产达亿元,净资产达 8.68.6 亿元。公司现有员工亿元。公司现有员工 168168 名,其中高级职称名,其中高级职称 3636 人、中级职称人、中级职称 5757 人;研究生及以上学人;研究生及以上学 历历 2828 人。人。 集团下
11、设太阳桥物流园有限公司、湖南九纬高新技术创业投集团下设太阳桥物流园有限公司、湖南九纬高新技术创业投 资有限公司、湖南省中正工程有限公司、岳阳中南批发交易大市资有限公司、湖南省中正工程有限公司、岳阳中南批发交易大市 场有限公司、湖南九泰置业投资有限公司。场有限公司、湖南九泰置业投资有限公司。 集团将致力打造成为世界领先的民族物流产业综合服务运营集团将致力打造成为世界领先的民族物流产业综合服务运营 商,经过多年不懈努力,成功创建了现代物流枢纽中心模式,形商,经过多年不懈努力,成功创建了现代物流枢纽中心模式,形 成了集团的业务特色,建立了成了集团的业务特色,建立了“太阳桥物流园太阳桥物流园”强劲现代
12、物流品强劲现代物流品 牌。集团在牌。集团在“立足长沙,连线岳阳、武汉、北京,营造全国信息立足长沙,连线岳阳、武汉、北京,营造全国信息 共享、资源互动的现代物流格局,融入国际物流产业链共享、资源互动的现代物流格局,融入国际物流产业链”的战略的战略 思想指导下,在岳阳、长沙、武汉构建了物流网络体系,实行专思想指导下,在岳阳、长沙、武汉构建了物流网络体系,实行专 业化运营、精细化管理、信息化服务、品牌化发展。业化运营、精细化管理、信息化服务、品牌化发展。 为立足长沙,集团于为立足长沙,集团于 20092009 年初投资湖南省高星物流园建设年初投资湖南省高星物流园建设 工程,开始开展本项目的前期工作、
13、工程建设及物流园建成后的工程,开始开展本项目的前期工作、工程建设及物流园建成后的 湖南省高星物流园建设工程项目申请报告 2 日常工作等。日常工作等。 目前,集团经营运转良好,连续三年年上缴国家税费均超过目前,集团经营运转良好,连续三年年上缴国家税费均超过 30003000 万元,赢利能力强,资产优良,资信万元,赢利能力强,资产优良,资信 AAAAAA 级。集团先后荣获级。集团先后荣获 “全国商务系统先进集体全国商务系统先进集体” 、 “湖南省重合同守信用单位湖南省重合同守信用单位” 、 “湖南湖南 省招工扶贫先进企业省招工扶贫先进企业” 、 “信贷诚信企业信贷诚信企业” 、 “纳税诚信企业纳税
14、诚信企业” 、 “财财 源建设先进单位源建设先进单位”等光荣称号。等光荣称号。 集团总裁冯杨辉先生,湖南省临湘市人,出生于集团总裁冯杨辉先生,湖南省临湘市人,出生于 19811981 年,年, 毕业于湖南大学机械工程系。毕业后一直在湖南和立东升集团任毕业于湖南大学机械工程系。毕业后一直在湖南和立东升集团任 职,职,20052005 年进入公司管理层,年进入公司管理层,20082008 年任集团公司总经理。曾参年任集团公司总经理。曾参 与和立东升公司太阳桥物流园项目一、二期项目的运作与开发,与和立东升公司太阳桥物流园项目一、二期项目的运作与开发, 具有物流园工程建设与运营管理经验具有物流园工程建
15、设与运营管理经验。为做好湖南省高星物流园。为做好湖南省高星物流园 建设工程的商贸物流地产开发与运营、工业园区开发、基础设施建设工程的商贸物流地产开发与运营、工业园区开发、基础设施 投资等业务,集团下设办公室、项目工程部、财务室、招商部、投资等业务,集团下设办公室、项目工程部、财务室、招商部、 外联部等部门,拥有一批经验丰富的市场研究、营销招商、工程外联部等部门,拥有一批经验丰富的市场研究、营销招商、工程 管理、房地产、物流管理、财务管理等专业技术人员。立足湖南管理、房地产、物流管理、财务管理等专业技术人员。立足湖南 长沙,放眼世界,致力于成为民族领先的物流与工业地产综合运长沙,放眼世界,致力于
16、成为民族领先的物流与工业地产综合运 营商。营商。 公司将秉承公司将秉承“专业、稳健、卓越专业、稳健、卓越”的经营理念,坚持以专业的经营理念,坚持以专业 能力从市场获取公平回报,成为行业持续的领跑者;通过规范的能力从市场获取公平回报,成为行业持续的领跑者;通过规范的 企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、企业文化和稳健、专注的发展模式,成为最受客户、最受投资者、 最受员工、最受合作伙伴欢迎,最受社会尊重的企业。最受员工、最受合作伙伴欢迎,最受社会尊重的企业。 湖南省高星物流园建设工程项目申请报告 3 1.21.2 项目概况项目概况 1.2.11.2.1 项目名称项目名称 湖南
17、省高星物流园建设工程湖南省高星物流园建设工程 1.2.21.2.2 项目建设背景项目建设背景 物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型 服务产业,涉及领域广,吸纳就业人数多,促进生产、拉动消费服务产业,涉及领域广,吸纳就业人数多,促进生产、拉动消费 作用大。它作为现代经济的重要组成部分和工业化进程中不可或作用大。它作为现代经济的重要组成部分和工业化进程中不可或 缺的综合服务支撑,是国民经济发展的基础产业。加快发展现代缺的综合服务支撑,是国民经济发展的基础产业。加快发展现代 物流业,构建国家级区域物流中心,对于转变经济发展方式,调物
18、流业,构建国家级区域物流中心,对于转变经济发展方式,调 整和优化经济结构,提高经济运行质量和效益,加速推进整和优化经济结构,提高经济运行质量和效益,加速推进“两型两型 社会社会”建设与新型工业化步伐,具有十分重要的战略意义。同时,建设与新型工业化步伐,具有十分重要的战略意义。同时, 在当前国际金融危机影响的背景下,加快实现物流业的调整与振在当前国际金融危机影响的背景下,加快实现物流业的调整与振 兴,是促进经济平稳较快发展,增强国民经济竞争力的重要举措。兴,是促进经济平稳较快发展,增强国民经济竞争力的重要举措。 长沙作为湖南省会城市具有得天独厚的区位优势,在全国发长沙作为湖南省会城市具有得天独厚
19、的区位优势,在全国发 展战略布局中,发挥承东启西,联南接北的枢纽作用,在多边的展战略布局中,发挥承东启西,联南接北的枢纽作用,在多边的 大流通过程中可以东西逢源,南北策应,既得益于沿海市场的强大流通过程中可以东西逢源,南北策应,既得益于沿海市场的强 劲辐射,又受惠予内陆市场的全面联动。长沙在中南经济圈中承劲辐射,又受惠予内陆市场的全面联动。长沙在中南经济圈中承 担资源依托,流通连接,技术吸纳,经济辐射的中心城市,成为担资源依托,流通连接,技术吸纳,经济辐射的中心城市,成为 区域经济发展的强劲区域经济发展的强劲“增长极增长极” ,具有担当中南地区的商贸物流,具有担当中南地区的商贸物流 中心优势。
20、近年来,长沙市物流产业发展迅速,为促进城市经济中心优势。近年来,长沙市物流产业发展迅速,为促进城市经济 发展,辐射带动发展,辐射带动“长株潭长株潭”及周边地区发展发挥了重要作用。长及周边地区发展发挥了重要作用。长 沙物流业主要布局在河东地区,产业相对集中且发达,各种物流沙物流业主要布局在河东地区,产业相对集中且发达,各种物流 湖南省高星物流园建设工程项目申请报告 4 枢纽中心基本成型。而长沙河西地区具有良好的工业基础和优美枢纽中心基本成型。而长沙河西地区具有良好的工业基础和优美 的生活环境,但区域的物流业却是制约的生活环境,但区域的物流业却是制约“大河西大河西”开发的瓶颈。开发的瓶颈。 如随着
21、业务量的增加和贸易的升级,现有的仓储运输条件和硬件如随着业务量的增加和贸易的升级,现有的仓储运输条件和硬件 设备能力已远远不能满足各钢材商的经营。因此,作为长株潭设备能力已远远不能满足各钢材商的经营。因此,作为长株潭 “两型社会两型社会”建设的示范区,随着大河西先导区开发建设的深入,建设的示范区,随着大河西先导区开发建设的深入, 长沙发展的重心将进一步转移至河西地区,新增客货运量将大大长沙发展的重心将进一步转移至河西地区,新增客货运量将大大 增多,在一定程度上将超过目前货运、客运的承载能力,在此情增多,在一定程度上将超过目前货运、客运的承载能力,在此情 况下,若没有发达的物流业,势必阻碍和延缓
22、先导区开发建设。况下,若没有发达的物流业,势必阻碍和延缓先导区开发建设。 望城县环绕长沙西侧,是长沙联通湖南西部地区的必经之地。望城县环绕长沙西侧,是长沙联通湖南西部地区的必经之地。 其紧临长沙大河西先导区,并地处其紧临长沙大河西先导区,并地处“3+5”“3+5”城市群中心地带,是城市群中心地带,是 建设长沙新的大交通、大物流枢纽腹地。在新的发展形势下,按建设长沙新的大交通、大物流枢纽腹地。在新的发展形势下,按 照照“交通先行,物流依托交通先行,物流依托”规律,望城县选择适宜区域建设现代规律,望城县选择适宜区域建设现代 物流枢纽中心,以缓解物流供需矛盾状况。为此,望城县委、县物流枢纽中心,以缓
23、解物流供需矛盾状况。为此,望城县委、县 政府及相关部门进行了大量工作:政府及相关部门进行了大量工作: 20062006 年年 1111 月,获广州铁路(集团)公司月,获广州铁路(集团)公司关于石长铁路望关于石长铁路望 城县铁路客货运规划问题的函城县铁路客货运规划问题的函 (广计函(广计函20065262006526 号)号) ,同意望,同意望 城站城站 20202020 年预留发展年预留发展 200200 万吨货场到发能力,远景按万吨货场到发能力,远景按 500500 万吨万吨 的规模预留。的规模预留。 20072007 年,编制了年,编制了望城县现代物流发展规划纲要望城县现代物流发展规划纲要
24、 ,预计项,预计项 目建成后,实现年货物吞吐量目建成后,实现年货物吞吐量 300300 万吨、年市场交易额近万吨、年市场交易额近 150150 亿亿 元、实现年税收元、实现年税收 80008000 万元、创造就业机会万元、创造就业机会 3000030000 个,将成为中个,将成为中 南地区最大的物流基地。南地区最大的物流基地。 20072007 年年 8 8 月,湖南省经济委员会湘经交通月,湖南省经济委员会湘经交通20073202007320 号文批号文批 复同意将望城县高星组团联运物流中心项目纳入复同意将望城县高星组团联运物流中心项目纳入“十一五十一五” 长长 湖南省高星物流园建设工程项目申
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