滨海大润发商业有限公司项目可行性研究报告.doc
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1、可行性研究报告滨海大润发商业有限公司项目可行性研究报告(代项目建议书)康成投资(中国)有限公司二九年五月34内容摘要大润发滨海店位于江苏省滨海县人民中路62号,自营店铺面积:8900平方米,交通方便。大润发滨海店由康成投资(中国)有限公司拟设立的滨海大润发商业有限公司经营。投资预估:本项目固定资产投资总额为人民币2940万元。销售额预估:根据市场调查、分析、预测,本项目第一年的销售收入为1.73亿元,第二年成长10%,第三年、第四年成长5%,第五年以后每年成长2%。公司及店铺经营期限:30年。公司及店铺经营范围:批发、零售:各类食品、饮料、日用百货、服装鞋帽、针纺织品、化妆品、洗涤用品、照相器
2、材、灯具、玩具、文体用品、皮革制品、办公用品、计算机及配件、通讯器材、钟表眼镜、箱包、五金交电、化工产品(不含危险品)、珠宝首饰(不含钻石)、工艺品(不含文物)、家用电器、摩托车及其配件、电动自行车及其配件、自行车及其配件、建筑装饰材料、农机配件、汽车配件;以下商品的零售:盐、酒、一类医疗器械及部分二类医疗器械;场地和柜台租赁;仓储服务(不含危险及违禁品);餐饮服务;停车场收费管理服务;家用电器维修;各类食品制售。(涉及配额许可证管理、专项规定管理的商品按照国家有关规定办理)。大润发滨海店将直接创造就业机会:1000个;本项目将以最高的质量、最优的价格以及最好的服务态度向江苏省盐城市民提供最优
3、质的服务。本项目将达到社会效益与经济效益的统一。目录第一章总论5第一节项目概况5第二节 承办单位概况5第三节 可行性报告编制依据8第二章 项目背景及必要性9第一节 项目背景9第二节 项目建设的必要性9第三章 市场需求分析12第一节盐城市经济发展情况12第二节 商品消费市场和购买力分析13第四章 商圈分析14第一节项目周边居住人口调查14第二节 商圈划分和评估14第五章 组织管理与经营方式15第一节组织管理构架15第二节经营方式15第三节商品定价策略16第四节商品的财务运作16第六章 组织机构和人力资源管理17第一节 组织机构17第二节 人力资源管理17第七章 市政设施配套18第一节 市政配套1
4、8第二节 环 保21第三节 消防及卫生防疫措施23第八章 项目实施计划24第一节实施方式24第二节实施方案24第九章投资估算及项目财务分析25第一节投资估算25第二节 资金来源和投资计划26第三节 财务预测26第四节 财务分析28第五节 不确定性分析28第六节 财务综合评价29第十章 风险对策分析31第十一章 综合效益评价及结论32第一节现代化商业管理技术和经验32第二节促进国内产品出口,活跃商业流通,增加财政税收32第三节创造就业机会和培训商业人员32第四节完善商业布局,方便人民生活33第五节 结 论33第一章 总论项目名称:滨海大润发商业有限公司(大润发滨海店)承办单位:康成投资(中国)有
5、限公司法定代表人:黄明端第一节 项目概况一、项目基本情况康成投资(中国)有限公司拟投资成立滨海大润发商业有限公司,以租赁场地的形式,在江苏盐城开设超市。拟开店之位置为江苏省滨海县人民中路62号。该项目为新建商业用房,开业后自营店铺面积:8900平方米,交通方便。销售额预估:3亿元人民币/年;投资预估: 2940万元本项目收入来源主要包括商品销售收入及场地出租收入。根据市场调查、分析、预测,本项目第一年的销售收入为3亿元,第二年成长10%,第三年、第四年成长5%,第五年以后每年成长2%。;经济效益良好。大润发滨海店将直接创造就业机会:1000个。本项目将以最高的质量、最优的价格以及最好的服务态度
6、向盐城市民提供最优质的服务。本项目将达到社会效益与经济效益的统一。 第二节 承办单位概况一、基本情况本项目投资单位康成投资(中国)有限公司(以下简称康成公司)是台湾润泰集团下属的注册在香港的Rt-Mart Holdings Limited.在中国独资设立的外商投资性公司。其隶属关系见下图。康成公司设立的主要目的是依法在国家允许外商投资的领域进行投资,并对在中国国内所投资企业进行统一管理和协调,对资金、人才、物流、设备、技术和信息等企业资源做到物尽其用,在中国国内实现企业各环节的统筹管理,提高整体经济效益。康成投资(中国)有限公司隶属关系图台湾润泰集团润泰全球股份有限公司润泰创新国际股份有限公司
7、Rt-Mart Holdings Limited (BVI) 基金和个人股东康成投资(中国)有限公司 (BVI) 二、 大润发品牌介绍大润发流通企业是润泰集团旗下的重要产业,大润发流通事业股份有限公司成立于1996年,目前在台湾共二十余家分店架构出完整的服务网,成为台湾优秀的量贩系统。1997 年4月大润发在上海成立上海大润发有限公司,2000年4月在山 东成立济南人民大润发商业有限公司。大润发大陆第一家店于1998 年7月份于上海开幕。大润发目前在大陆设立华东区、华北区、东北区、华南区、华中区等区域,已经开设大型综合超市一百多家,创造了超过10万多个就业机会。三、 大润发在中国的发展大润发在
8、中国大陆的发展开始于上世纪九十年代中期,经过一系列的筹划和详细的市场调研,大润发将发展的重点放在中国大陆。1997年4月上海大润发有限公司正式成立,这是一家由大润发控股有限公司和青岛润泰事业有限公司与中方合作伙伴上海不夜城股份有限公司共同组建的以经营大型超市为主的中外合作企业。1998年在上海开设了第一家店,从而拉开了大润发在中国大陆发展的序幕。四、 经营特点1、 新鲜质量是产品好坏的标准,新鲜是好质量的保证;大润发独特的经营策略是:一律采用高品质的优良食品。蔬果每日产地直达。水产每日由渔港新鲜送达。冷藏肉品,每日新鲜处理。熟食和烘焙采用大师傅制度,持续不断地研发新口味、新商品,提供您更美味、
9、更多元化的美食产品。烘焙与熟食均为每天新鲜制作当天生产、当天销售。2、 便宜 每日针对日常所需商品(敏感性商品)进行价格市调,坚持提供低于一般市价的好价格。 实行严格的管理体制,根据营业额、库存、费用及运转情况在坚持上述条款的原则下进行机动的调整管理。 3、 舒适 自动价格查询机:卖场各区域设有自动价格查询机,为顾客购物带来方便。 免费停车场:每家店备有大型停车场免费提供消费顾客车辆停放。让顾客好停、好走、好方便。 试衣、修改服务:卖场提供免费修改长裤裤长,一小时可完成修改。 托运安装服务:卖场提供大型商品托运及安装服务,费用低廉。 代客生鲜处理:卖场免费提供诸多生鲜处理。 干净舒适的休息休憩
10、区,让顾客在轻松愉快的气氛下,大啖美食。 卖场均设有ATM,方便顾客随时所需。4、 便利 全年无休:营业时间从早上7点至晚上10点,全年无休服务;服务台咨询服务:免费申请会员卡;广播寻人;电话卡销售;大型行李寄放;婴儿车、轮椅出借及咨询服务等。 自动价格查询机:卖场各区域设有自动价格查询机,为顾客购物带来方便。 免费停车场:每家店备有大型停车场免费提供消费顾客车辆停放。让顾客好停、好走、好方便。第三节 可行性报告编制依据1、国家计委计资1983116号关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法2、国家发展计划委员会办公厅投资200215号投资项目可行性研究指南(试用版)3、商务部令2004第8号
11、中华人民共和国外商投资商业领域管理办法4、中华人民共和国公司法及实施条例5、经贸委办公厅关于编制外商投资商业项目可行性研究报告(代项目建议书)有关问题的通知6、中华人民共和国劳动法7、中华人民共和国外国投资企业所得税法8、中华人民共和国国家增值税条例9、国家经贸委零售业态分类建议(试行)10、统计年鉴(中国,江苏)第二章 项目背景及必要性第一节 项目背景 滨海县属淮河流域下游,主要水源除自然降水外,还有江、淮、里下河等水系可补充。大量的地下水正待开采,淡水资源比较丰富。全境1880平方公里。其中陆地面积1667.4平方公里,占88.69;水域面积106平方公里,占5.64;滩涂面积106.6平
12、方公里,占5.67。滨海县坚持把发展作为第一要务,积极创新思路,破解难题,推进发展。全市完成地区生产总值1174.3亿元,比上年增长15.1%,是“十五”以来增长最快的一年;人均地区生产总值14657元,增长15%。地方一般预算收入48.8亿元,增长28.9%;财政总收入实现超百亿元,达到111亿元,增长27.7%。经济结构进一步优化,三次产业比重为20.945.733.4,二、三产业增加值占GDP比重比上年提高1.8个百分点。加快农业结构调整步伐,推进高效农业发展,农业实现丰产丰收,一产增加值增长5.5%。组织实施农民致富工程,农民人均纯收入5431元,增长11%。坚持走新型工业化道路,着力
13、培植支柱产业和骨干企业,悦达集团年营业收入突破300亿元,东风悦达起亚汽车公司年纳税8.1亿元;亨威、丰山被认定为中国驰名商标,全市中国名牌总数位居苏北第一。第二节 项目建设的必要性一、促进项目区商业发展大型超市设置在市区商业中心、城郊结合部、交通要道和符合城市规划的大型居住区附近,经营服务辐射半径3km以上,目前盐城商业中心区以外和规划的人口聚集区的大型超市不足,市级商业中心以及城市中心设有规划的大型综合超市,项目店区域目前尚无大型商家进驻。本项目通过引进大润发超市,将调整现有商业网点布局结构,加快服务业的快速发展。本项目的实施是江苏盐城商业网点规划中的一环,将促进规划的实施,以及项目区商业
14、发展。二、引进国际先进管理经验和营销技术,促进现代化传统的商业类型普遍具有悠久的历史和国资的背景,建筑老化、设施陈旧、商品过时、效率低下、负担沉重、无停车位等等是这些企业的通病,如果不能及时跟上市场的节奏,很难在市场上占据一席之地。新兴超市、综合购物中心这类新兴商业形态是集零售、餐饮、娱乐于一体的多功能综合性商业项目,由于舒适的购物环境、一站式的商业组合等国际先进管理经验和营销技术,因为需要满足大多数人的需求,通常是中档的定位,更加能够满足现代消费者的需求,所以这种多种业态的融合也是一个商业的发展趋势。发展才是硬道理,引进国际先进管理经验和营销技术,可以帮助我们的经济快速成长,从而促进现代化的
15、发展步伐。自从我国商业流通领域对外开放,引进外资的短短十多年间,越来越多的外国企业纷纷进入我国市场,一批新型的商业业态在国内生根开花,特别是代表当今世界先进理念的连锁经营的便利店、超市、大型综合超市(大卖场),在国内主要是东部地区得到了迅速的发展。从国外发达国家和大型超市占各国食品市场的份额来看,大型超市已成为零售业的主力业态之一。国外大型超市所占食品市场份额:国家澳大利亚法国德国英国美国大型超市比重40.5%45.7%19.1%40.8%22.9%大型综合超市作为现代化营销方式已成为零售业的主力业态,大润发滨海店将采用“大润发”先进的超市管理模式和现代化的经营管理方法,将成为零售行业中现代化
16、程度最高的著名品牌企业之一。大润发滨海店将以新鲜、便宜、优质的商品,舒适、便利、优秀的购物环境,以及温馨、热情、优异的服务态度满足所在城市的广大消费者日益增长的提高生活质量的需求,必定有利于现代营销方式的发展和经营管理的现代化。三、劳动带动企业出口,增加企业外汇收入随着国际经济日益一体化,各国市场之间的联系越来越紧密,彼此之间的影响日益增大,这不仅是国际市场变得更加复杂,而且导致了国际市场的多变性,在这种市场行情下要获得规模效益必须采取多样化弹性营销策略来扩大产品销售。随着经济的迅猛发展,劳动带动企业出口,增加企业外汇收入,增加我国的贸易顺差。四、方便群众购物,完善周边商业网点设置大型连锁超市
17、一般选择在交通便利,远离市中心建店,是其低成本运营的前提,即低廉的土地使用成本,再加之规范的经营管理,电子系统的全程跟踪,统一采购的低价格,品种齐全的商品,开架自提的一站式服务,宽敞舒适的购物环境。大润发滨海店的建设,有利于推动城区商业零售业规范市场的进程,并带动相关产业的发展,对江苏零售业产生积极作用。大润发滨海店新型的综合超市业态,全新的购物感受,全方位、一站式的服务,良好的购物环境,将使该地区居民多了一个休闲购物场所。本项目的建设,有利于增加地方财政收入,拉动该地区经济发展。大润发滨海店的建设,有利于缓解本地就业市场紧张的压力,起到良好的社会效益。商业零售业为劳动密集型产业,可以提供大批
18、劳动就业机会,在该地区建店对解决当地就业紧张问题无疑注入了催化剂。大润发滨海店设有各类岗位500个左右,含管理岗位和普通员工岗位,加之厂方驻店代表500人左右,单店能提供近1000个直接就业机会。大润发滨海店除了个别管理岗位由公司派驻外,绝大多数员工都面向社会公开招聘。随着国民收入的提高,人民群众的物质文化需求日益增长。康成投资(中国)有限公司将为江苏引进先进的经营管理模式,以经济实惠、商品优质、环境舒适、服务周到等一系列方便顾客的措施,让消费者得益,从而达到让利于民、回报社会的目的。一定程度上改善本地居民的购物环境和满足本地居民日益增长的消费需求,对促进消费起到了重要作用。同时符合江苏省盐城
19、市城市商业网点规划的要求,使周边商业网点的设置得以更加完善。第三章 市场需求分析第一节 盐城市经济发展情况加快发展各项社会事业,人民生活水平有了新的提高。积极发展各类教育事业,完成市职教园区一期工程,实现开学招生;全市初中毕业生升学率达90.1%,比上年提高4个百分点;盐城师范学院一期工程建成使用,盐城工学院新校区开工建设。加快发展文化和广电事业,新四军重建军部旧址成为全国重点文物保护单位,成功承办省第五届淮剧艺术节,有线电视数字升级取得新的进展。大力发展医疗卫生事业,市二院新病房楼、市急救中心建成并投入使用,城乡卫生服务工作得到加强。组织开展群众性体育活动,启动农民健身工程,成功承办2006
20、年全国羽毛球锦标赛团体比赛项目,竞技体育实现世界冠军零的突破。人口与计划生育工作水平进一步提高,全市人口自然增长率控制在2.5以内。大力兴办农村新五件实事,改善农村生产生活条件。全市改造农村公路1841公里,1927个行政村实现通水泥路;培训农村劳动力8.95万人;新型农村合作医疗参合率达91.08%,改造农村户厕6万多座,健康扶贫工作受到国家表彰;完成县乡河道疏浚2803万方,清理村庄河塘1935万方;改造建设25个乡镇文化站,实施文化“三送”工程,丰富了农村文化生活。加强就业再就业工作,全年城镇净增就业4.96万人,下岗失业人员实现再就业3.38万人,城镇登记失业率控制在3.1%。城镇居民
21、人均可支配收入达到12052元,增长13.9%。全面推行被征地农民基本生活保障制度,推进社会保险扩面征缴工作,全市企业养老保险、失业保险、医疗保险参保人数分别净增7.5万人、8100人和12.2万人,机关事业保险、农村养老保险、工伤保险、生育保险均超额完成年度目标。落实涉及群众生活的各项政策,提高城市居民最低生活保障标准,保证城乡居民基本生活。市区和各县(市)全面建立了廉租住房制度,已有4381户住房困难户纳入廉租住房保障范围。加强资源节约型、环境友好型社会建设,实行节能降耗和污染减排目标责任制,9个县(市、区)全部建成国家生态示范区,建成市级环境优美乡镇10个、市级生态村20个。组织开展化工
22、企业集中清理整顿,关停企业120家。认真落实节约集约用地措施,土地资源对发展的保障作用进一步发挥。第二节 商品消费市场和购买力分析一、居民收支情况全市地区生产总值增长14;地方一般预算收入增长20%;定报工业增加值增长23%;注册外资实际到帐增长50%;全社会固定资产投资增长26%,其中工业投资增长30%;万元地区生产总值能耗下降4%;环境质量综合指数在80%以上;社会消费品零售总额增长15;城镇居民人均可支配收入增长10,农民人均纯收入增长9%;城镇居民登记失业率控制在4%以内,人口自然增长率控制在3.5以内。二、 城市居民消费情况居民平均消费意愿不强,边际消费意愿强烈。目前滨海县收入处于平
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