滨江新城片区开发建设项目可行性研究报告.doc
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1、安仁滨江新城片区开发建设 项目 可行性研究报告 安仁滨江新城片区开发建设项目 可行性研究报告 湖南省国际工程咨询中心 二 0 一三年八月 安仁滨江新城片区开发建设项目 可行性研究报告 主 任匡竹述 副主任杨龙昭 总工程师王沛皇 副总工程师钟文建 项目六处处长贺立新 项目负责人彭碧波 参加编制人员 贺立新高级工程师 谈小郴高级工程师 龙文彬高级工程师 曾 飞高级工程师 刘亚平高级工程师 李先高高级工程师 彭碧波工 程 师 刘俊志工 程 师 彭朵花经 济 师 袁中伟工 程 师 目 录 1 1 总论总论1 1 1.1 项目名称与建设地点 1 1.2 项目单位简介 1 1.3 研究工作的依据和范围 2
2、 1.4 项目建设内容与规模 2 1.5 主要技术经济指标 2 1.6 研究结论与建议 3 2 2 项目建设的背景及必要性项目建设的背景及必要性4 4 2.1 项目背景 4 2.2 项目建设的必要性 5 3 3 市场预测与建设内容市场预测与建设内容8 8 3.1 土地市场运行现状 8 3.2 项目升值潜力分析与价格预测 .10 3.3 项目市场风险分析 .13 3.4 项目建设规模与内容 .14 4 4 场址选择与建设条件场址选择与建设条件1515 4.1 场址现状 .15 4.2 场址建设条件 .15 5 5 工程建设方案工程建设方案 1818 5.1 项目规划方案 .18 5.2 土地平整
3、方案 .21 5.3 道路工程技术方案.22 5.4 给排水 .30 5.5 照明工程 .33 5.6 绿化工程 .36 5.7 交通工程 .37 5.8 人行天桥 .38 6 6 环境保护与节能环境保护与节能3939 6.1 环境保护 .39 6.2 节能 .39 6.3 节地 .42 7 7 项目管理项目管理4343 7.1 自建制度与监理制度 .43 7.2 质量、投资、进度控制 .43 7.3 合同管理与协调.44 7.4 竣工验收.44 8 8 项目实施进度及招标计划项目实施进度及招标计划4545 8.1 项目实施进度 .45 8.2 招标计划 .45 9 9 投资估算与资金筹措投资
4、估算与资金筹措4747 9.1 投资估算 .47 9.2 资金筹措 .48 9.3 投资计划 .49 9.4 贷款偿还计划 .49 1010 财务评价财务评价5050 10.1 分析原则与依据 50 10.2 经营收入估算 50 10.3 总成本费用估算 51 10.4.利润51 10.5 财务盈利能力分析 51 10.6 风险分析 52 10.7 评价结论 52 1111 社会评价社会评价5353 11.1 项目对社会的影响分析 53 11.2 项目与社会的互适性分析 54 11.3 项目对公平的影响 54 11.4 社会风险分析 54 11.5 结论 55 1212 风险分析风险分析565
5、6 12.1 项目风险因素识别 56 12.2 风险评估 56 12.3 降低风险的主要措施 57 附表:附表: 附表 9-1: 项目投资总估算表 附表 9-2: 项目总投资使用计划与资金筹措表 附表 10-1:收入表 附表 10-2:总成本费用估算表 附表 10-3: 利润与利润分配表 附表 10-4:项目投资现金流量表 附表 10-5:项目资本金流量表 附表 10-6:财务计划净现金流量表 附表 10-7:贷款偿还计划表 附表 10-8:主要经济数据汇总表 附图:附图: 附图 1:项目区域位置图 附图 2:项目总平面布置图 安仁滨江新城片区开发建设项目 1 1 总论 1.1 项目名称与建设
6、地点 1.1.1 项目名称 安仁滨江新城片区开发建设项目 1.1.2 建设地点 项目位于安仁县永乐江南岸,北临永乐江,南依八一路,西傍安仁大道 (S212) ,东靠清溪大道。 1.2 项目单位简介 安仁开元投资有限责任公司于 2013 年 7 月 15 日成立,属国有独资公司, 位于安仁县永乐江镇七一西路国土局院内,注册资本金为人民币壹仟万元整, 公司设董事会、监事会,与安仁县城镇建设投资有限责任公司两块牌子一套人 马合署办公,其主要职能是受县人民政府的委托建设城市和经营城市。 1.2.1 公司经营范围 政府授权范围内的土地一级市场开发和经营,城市基础设施、配套项目的 投资和建设,实业投资,其
7、他项目投资,经济信息投资咨询服务(经营范围中 涉及国家专项审批的需取得专项审批后方可经营) 。 1.2.2 公司组织结构 详见图 1-1。 董事长 (总经理) 董事会 副总经理 办公室财务部融资部 图 1-1 公司组织机构图 安仁滨江新城片区开发建设项目 2 1.3 研究工作的依据和范围 1.3.1 研究依据 a) 与项目申报单位签订的可行性研究报告咨询合同; b)安仁.滨江新城项目概念规划方案 ; c) 国家和省、市有关部门颁布的政策、法规、规定、标准、规范、规程 及定额等; d)建设单位提供的有关基础资料。 1.3.2 研究范围 本可行性研究范围包括:项目背景与建设的必要性,现状分析与发展
8、预测, 项目建设条件,建设内容与规模,工程技术方案,投资估算与效益分析。 1.4 项目建设内容与规模 本项目为安仁县土地开发项目,项目建设内容主要为土地开发,包括征地、 拆迁及土地平整、道路建设、沿江风光带绿化工程等。 本项目总用地面积 45.71ha(合 685.65 亩),均为商住用地。 1.5 主要技术经济指标 主要技术经济指标见下表: 表 1-1 主要技术经济指标表 序号项目单位数值备注 1 总用地面积ha 45.71 折合 685.65亩 2 可出让地面积ha 40.52 折合608 亩 3 总投资万元 30055.6 全部为建设投资 3.1 建筑工程万元 8435.3 3.2 安装
9、工程万元 1462.7 3.3 工程其他建设费用万元 997.1 3.4 征地拆迁费用万元 16775.9 3.5 预备费用万元 871.6 安仁滨江新城片区开发建设项目 3 3.6 建设期利息万元 1513 4 营业收入万元 57760 项目期合计 5 总成本费用万元 35898 项目期合计 6 利润总额万元 24528 项目期合计 7 投资利润率 %10.20 8 投资利税率 %11.52 9 财务内部收益率 %8.67 所得税后 10 财务净现值(Ic=8%)万元 825.01 所得税后 11 投资回收期(含建设期)年 9.71 所得税后 1.6 研究结论与建议 1.6.1 研究结论 a
10、)在安仁县进行城镇化建设过程中,对位于安仁县滨江新城片区的土地进 行开发储备,是安仁县全面建设小康社会的需要。 b)结合安仁县总体规划,本项目交通方便,供水、供电有保障,场址基础 建设条件较好。 c) 估算项目总投资为 30055.6 万元左右(全部为建设投资)。 1.6.2 存在的问题与建议 做好项目前期工作,积极筹措和落实项目建设资金,确保项目顺利实施。 安仁滨江新城片区开发建设项目 4 2 项目建设的背景及必要性 2.1 项目背景 “神农故郡,仁者安仁” 。安仁县位于罗霄山脉西麓,湖南省东南部,郴州 市的“北大门” , 东界茶陵、炎陵,南邻资兴、永兴,西连耒阳、衡阳,北接 衡东、攸县。
11、全县辖6个镇15个乡,总面积1462 km2,总人口41.91万。 安仁县地域辽阔,人口众多,土地肥沃,历来是一个农业经济县,经济基 础较差。全县 219.31 万亩土地中,耕地 42.3 万亩,占 19.31%,其中水田 34.1 万亩,占 15.55%;旱地 8.24 万亩,占 3.76%;林地 139.1 万亩,占 63.43%。 近十年来,经济一直保持着快速发展的良好势头,形成了以农业为主的粮食县, 以优质米、豪峰茶等为支柱产业。经济结构调整取得新进展。据初步核算, 2012 年全县地区生产总值达 49.41 亿元,比上年增长 12.4%,全县地方财政收 入 2012 年达 34188
12、 万元,比上年增长 20%。 安仁“贡米” 、优质烟、优质油、反季节蔬菜、豪蜂茶、三元杂交猪、湘南 牛、土鸡等特色农产品,品种多,类型全,享有盛誉。安仁还是全省优质稻生产 基地。 安仁县省道有耒阳至江西吉安的 S320 线横贯县域中部和安仁鲁塘坳经安仁 至株洲攸县的 S212 线纵贯南北,以及安仁至衡阳的 S316 线。县道 11 条,乡村 道 78 条,总长 679km,连接县内外,形成四通八达的公路网络。永乐江下游丰 水季节可通航 15 至 20 吨位的木帆船,可达湘江。2006 年开工建设的衡炎高速 公路经省道 S212 线与安仁城关镇实现互通,互通口距城关镇城区约 17km。即 将开工
13、建设的衡茶吉铁路经过安仁县境,经军山乡芙塘村颜家屋跨省道 S212 线, 在芙塘侯家组境内按三级站标准设安仁站,该站位于城关镇北面,距城关镇区 约 4km。另外,列入郴州市高速公路网建设意向的安汝高速公路从县域西部纵 向贯穿而过,即将建设的三南高速公路横贯县域中南部,如果这两条高速公路 能成功建成,将大大缩短安仁至郴州的时空距离。 安仁地处罗霄山脉中段,属半山半丘陵区。万洋山脉蜿蜒于东南部,五峰 仙屹立于西部边境,武功山脉的茶安岭从东北斜贯县境中部,醴攸盆地从北向 南、茶永盆地从东向西南横跨其间,形成“三山夹两盆”的地貌格局。整体地 势由东南向西北倾斜,永乐江顺地势由东南向西北横贯全境。县境内
14、溪清泉洁, 安仁滨江新城片区开发建设项目 5 江水萦回,丘岗绵连,峰峦玉立,山川秀丽,景色宜人。 由国家发改委牵头,财政部、国土资源部、住建部等十多个部委参与编制 的全国促进城镇化健康发展规划(2011-2020 年)提出:未来中国新型城 镇化建设,将遵从“公平共享”、“集约高效”、“可持续”三个原则,按照 “以大城市为依托,以中小城市为重点,逐步形成辐射作用大的城市群,促进 大中小城市和小城镇协调发展”的要求,推动城镇化发展由速度扩张向质量提 升“转型”。 随着安仁县经济的发展,根据安仁县城总体规划(2010-2020)要求, 安仁开元投资有限责任公司拟对滨江新城片区进行开发建设,以促进安仁
15、城镇 化建设。 2.2 项目建设的必要性 2.2.1 促进安仁县新城镇化建设的需要 全国促进城镇化健康发展规划(2011-2020 年))(以下简称规划) 提出:未来中国新型城镇化建设,将遵从“公平共享”、“集约高效”、“可 持续”三个原则,按照“以大城市为依托,以中小城市为重点,逐步形成辐射 作用大的城市群,促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求,推动城镇化发 展由速度扩张向质量提升“转型”。目前中国城镇化率统计是以常住人口计算, 按照这样的算法是已经突破了 50%的国际标准,但如果按照有城镇户籍的人数, 按照政府提供的教育、医疗、社会保障等公共服务水平来说,中国的城镇化率 大概只有 35%
16、-36%。官方统计的数据是,在城镇打工的 2.6 亿的农民工中,真 正在城市购房的还不足 1%;大约有 1.59 亿在城市工作半年以上的农民工及其 家属是处于“半市民化”状态。 湘政发201242 号湖南省“十二五”新型城镇化发展规划提出“十二 五”时期,我省新型城镇化发展总体目标为:到 2015 年,全省城镇化水平从 2010 年的 43.3%提高到 50%以上,建设 100 万人口以上的特大城市 6 个,20- 100 万人口的大城市 6 个,40 个县(市)中心城区人口发展到 20 万以上,50 个 建制镇区人口发展到 3 万以上,基本构建以城市群为主体形态,以长株潭城市 群为核心、中心
17、城市为依托,以县城和中心镇为基础,构建大中小城市和小城 安仁滨江新城片区开发建设项目 6 镇协调发展的城镇体系。全省城镇发展质量明显提高,综合实力显著增强,城 镇功能日益完善,城乡人居环境良好,城乡体制障碍逐步消除 本项目的建设,一方面可以使安仁县滨江新城片区内的农村人口变为城市 居民,能够让更多的农民实现身份、职业和观念的全新转换,能够缩小社会成 员在财富分配、发展机会、享受公共服务等方面的差距,促进社会和谐;另一 方面城市可以利用农村丰富的剩余劳动力,降低产品生产成本,农村也可以利 用城市发达的科技水平,提高农业生产效率,实现模化和集约化经营,提高劳 动生产率,改善生活质量,提高农村居民收
18、入水平,缩小城乡差别,实现农村 与城市的双赢。同时不断优化城镇的结构和功能,为经济发展创造更有利的环 境,实现社会共同富裕的目标。 2.2.2 实现政府土地储备和土地市场调控的需要 土地作为最重要的生产要素之一,是政府宏观调控市场经济的重要对象, 通过对建设用地的供应调节,其中包括土地供给价格的调控,土地供应量的增 减以及土地供应进度的把握,来实现政府对宏观经济调控的目的。要实现这个 目的的一个前提条件就是政府要有相应数量的完成一级开发的储备用地。安仁 县要落实科学发展观,实现可持续发展,推进城镇建设,就需要进一步加强土 地调控,促进土地节约集约利用,规范土地市场运行,提高建设用地对发展的 保
19、障能力。安仁县预先储备一定数量的开发用地,通过土地供应计划调整土地 市场供求关系,利用市场机制优化配置地资源,消除土地投机,抑制地价过快 上涨,对促进土地资源要素配置的公开、公平、公正具有十分重要的意义。 2.2.3 合理配置土地资源,积累城市建设资金的需要 安仁县通过对本项目区土地进行开发,并通过市场公开运作和招商策划等 方式,实现土地收益最大化,积累城市建设资金,推动安仁县经济社会的快速 发展。拟开发土地具有良好的区位优势,开发条件较好,但长期以来开发程度 低,土地潜在效益远未充分发挥,待本项目土地全部开发出让完毕,预计总收 入将达到 57760 万元。本次土地开发,通过市场运作,将最大化
20、地实现土地收 益,实现土地资源的科学合理配置,积累城市建设资金。 2.2.4 实现“政府做地、企业做房”的需要 安仁滨江新城片区开发建设项目 7 市场经济条件下,政府与企业的职责相对分离。政府主要履行管理和服务 职能;企业主要从事经营活动,以市场来实现资源的配置效率。房屋拆迁、居 民安置和土地整理等工作,如果由单个开发商来进行,将导致这些工作成本的 大幅上升。需要政府的干预,因此土地储备机构做好招标拍卖土地的前期开发 工作,以“净地”方式推向市场。实践证明,土地储备是一条既能实现城市综 合开发和提高城市土地利用率,又能增强政府宏观调控能力并增加土地收益的 新路。 安仁滨江新城片区开发建设项目
21、8 3 市场预测与建设内容 3.1 土地市场运行现状 3.1.1 全国土地市场运行情况 根据中国城市地价动态监测系统发布的2012 年全国主要城市地价监测分 析简报显示,在 2011 年土地、房地产市场明显降温,地价增幅逐季放缓的基 础上,2012 年全年地价整体水平未现大幅波动,在冷中趋稳的主基调中,年末 略有回升。对房地产、住宅用地而言,全年总体量减价稳的态势,各季度地价 环比增速低位盘整。全国主要监测城市地价总体水平为 3129 元平方米,商服、 住宅、工业地价分别为 5843 元平方米、4620 元平方米和 670 元平方米。 与去年同期相比,商、住、工各用途地价增长速度分别为 3.3
22、4%、2.26%、2.70%, 其中,商业、住宅地价同比增速均处于近十年来的低位,仅略高于 2008 年,且 全年住宅地价累计增幅在三类用地中居于最低。这也是近两轮土地市场波动中 的首次出现。从 2009 年以来的商住倒挂,住宅地价增速超过商服,到今年的接 近工业地价增幅,地价呈现结构性调整。 2012 年末,105 个主要监测城市中,住宅地价同比涨幅在 5 个百分点之内 的城市个数超过 80%,其中 27 个城市住宅地价低于去年同期水平。 从东、中、西三大地理分区来看,2012 年各季度,各分区地价总体水平仍 保持着东高、西次、中低的格局,但其变化形态与往年略有不同,西部地区地 价的季度环比
23、增长率一改往年持续高于中部,甚至屡次居于三大区域之首的状 态,回落至中部地区增长均线之下。究其原因,或与西部地区基础仍然相对薄 弱,整体配套不足,而前几年的大量投资拉动转弱,资本开始重新流动布局相 关。对于工业地价来说,西部地区地价变化幅度较东、中部地区更为平稳,受 外围经济、社会因素的影响相对较少,与宏观经济的整体同步性较低。 从长三角、珠三角、环渤海三大重点经济区来看,其总体走势与全国类同, 季度波动相对明显。以住宅地价为例:三大重点区域均在第 1、2 季度连续两个 季度出现住宅地价环比下跌,且跌幅超过全国均值,长三角、珠三角地区更是 在第 3 季度还出现了住宅地价低于去年同期水平的现象;
24、第四季度,长三角和 珠三角地区的住宅地价同比增速止跌转升,分别为 0.08%和 2.28%,局部上涨; 安仁滨江新城片区开发建设项目 9 整体而言,2012 年三大重点经济区各用途地价的变化趋势、幅度表现趋同,市 场在高位盘整阶段表现出的相似性大于差异性;三大区域中,珠三角地区相对 最为活跃,受外向型经济影响较大,季度波动相对明显。 3.1.2 省市土地市场运行情况 根据湖南省国土资源厅公布的湖南省 2012 年土地市场动态监测分析报 告显示,在宏观经济放缓和房地产调控持续的背景下,湖南省 2012 年土地市场 运行基本平稳。全省土地供应总量为 23609 公顷(其中新增用地 8795 公顷,
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