湘潭市某房地产开发项目可行性研究报告.doc
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1、湘潭市XX房地产开发公司“XX山庄”可行性研究报告XX房地产研究咨询事务所 二一年六月目录第一部分:项目概况分析3一、项目基本情况介绍3二、项目决策背景及摘要4第二部分:项目市场调查分析4一、项目投资环境分析4二、项目竞争环境分析10三、项目客户群分析14四、项目定位分析15第三部分:项目规划设计建议与进度安排16一、项目规划设计建议16二、项目开发进度安排18第四部分:项目费用估算19一、项目开发成本估算19二、项目开发费用估算20三、编写投资成本费用估算表20四、开发期经营税费的计算21第五部分:项目资金筹措22第六部分:项目财务评价23一、盈利能力分析23二、清偿能力分析26三、资金平衡
2、分析27第七部分:项目不确定性分析28一、成本预测28二、税务分析29三、经济效益分析29四、项目资金预测30附件:30湘潭市*房地产有限公司XX山庄房产项目可行性分析报告内容第一部分:项目概况分析一、项目基本情况介绍1、项目名称:XX山庄本案2、土地位置 位于霞光东路和岳塘四号路的交汇处,自然条件优美,交通便捷,临近双拥中路和霞光东路等主干道.与湘潭市硬件设施最好的中小学火炬学校只有一条马路之隔。步步高超市就在其对面,酒店、休闲中心、银行都位于其周边配套齐全.附图:区位图,与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述。3、 项目合作单位介绍4、项目经济指标介绍 建议规划经济技术指
3、标项目数值项目数值总用地面积/住宅平均层数/层总建筑面积/建筑密度(%)住宅建筑面积/容积率低商建筑面积/绿地率(%)公共建筑面积/地面停车位可供销售面积/地下停车位二、项目决策背景及摘要 1、 本项目对面是湘潭市最好的房地产公司之一,金侨集团。由于金侨集团修建霞光路,政府把路边的地给金侨开发,金侨集团所建项目有金侨中央花园、金侨书香庭院、金侨世纪苑等,销售的很不错,引来了很多开发商。是配合旧城改造,全面建设小康社会的需要。小康住宅是全面建设小康社会关键的组成部分,本市的经济快速发展,居民的收入随之增长。居民对住宅的要求,不仅是对房型和建筑质量有更高的要求,对居住环境和居住条件的要求也越来越高
4、,也是未来房地产追捧的热点之一。 2、本项目的建设可以促进霞光东路的建设步伐,大大改善市民居住环境和居住条件,提升本市住宅的品味。同时,排水实行雨污分流、园区大面积绿化符合国家环保和可持续发展要求,体现了人与自然的和谐发展。信息化、智能化引入,紧跟时代脉搏,体现人文关怀,小区更舒适安全;项目的建设对集聚霞光西路的人气将起到一定的促进作用,有利于周边土地的升值,推动本市房地产开发的蓬勃健康发展。3、 开发项目土地所属地域在湘潭市岳塘区,该城市以“伟人故里、文明湘潭”为主题创建“全国文明城市”;发掘伟人文化、名人文化、湖湘文化等历史文化遗产,申报“省级和国家级历史文化名城”;促进教育均衡快速发展,
5、扩大职业教育规模;发展文化产业和文化事业。第二部分:项目市场调查分析一、项目投资环境分析1. 政策环境分析 (1) 全国政策环境分析我国房地产业的融资模式决定了房地产业对金融政策息息相关。在我国现有房地产项目投资中,开发商只需付出土地出让金,在取得土地的使用权后即向银行进行土地抵押获得贷款。因此,银行直接承担着资金链巨大带来的高风险。此外,房地产融资管理不善,土地反复抵押与骗贷情况难以杜绝,又加重了房地产融资的风险系数。加入WTO后,我国经济逐渐与国际接轨,金融市场运行受国际因素影响增加。随着美联储进入加息周期,中国也逐步揭开加息的帷幕,毫无疑问将使开发商与购房者展开新的博弈。此外,人民币面临
6、升值的压力,对于改变海外投资的注入影响深远,也成为未来影响中国房地产运行的重要国际因素。(2)湘潭政策环境分析A. 总体战略定位湘潭是全国“两型社会”建设的示范区,中部地区率先崛起的经济强市,长株潭城市群向西辐射的城乡服务中心,具有国际品质的文化旅游名城和现代化生态型宜居城市。B. 城市建设用地控制按照“两型社会”建设要求,切实加强土地资源的管理,集约节约利用土地,确定建设用地标准,严格控制建设用地规模。建立城市发展的动态监控机制,依据人口增长和经济发展的趋势与变化等因素,调控城市建设用地投放总量和建设时序。明确城市空间发展重点,合理调整城市空间结构。 规划建设用地指标选择:a居住用地 规划人
7、均居住用地达到31平方米,提高居住区的建设质量,注重居住区的配套设施和环境建设。加快旧城与城中村改造,提高土地集约利用水平。b工业用地规划人均工业用地达到17平方米左右,未来重点提升工业用地的集约化水平,提高产业的集聚度和土地使用效率,控制占地规模,有效扩大产业的经济发展规模。c绿地规划人均绿地达到13平方米以上,其中人均公共绿地面积达到10平方米以上。d道路用地规划人均道路广场用地13.5平方米左右,使道路建设水平与其功能相适应。2. 经济环境分析生态宜居型的现代工业新城和文化旅游名城。即规划把湘潭打造成为经济强市、文化名城、宜居家园和旅游胜地。经济强市:促进经济又好又快发展,经济结构明显优
8、化、人民收入持续增加,到2020年人均GDP超过8万元人民币,湘潭经济发展走在全省前列,成为湖南乃至中部地区的经济强市。文化名城:以“伟人故里、文明湘潭”为主题创建“全国文明城市”;发掘伟人文化、名人文化、湖湘文化等历史文化遗产,申报“省级和国家级历史文化名城”;促进教育均衡快速发展,扩大职业教育规模;发展文化产业和文化事业。宜居家园:在交通、通讯、电力、供热、燃气、水利和防震减灾等方面建立完备、高效、稳定的城市基础设施系统,有效处理生产、生活污染物,建立相应的危机处理机制,保障市民生活工作环境清洁安全,积极创建生态园林城市。旅游胜地:整合市域内旅游资源,培育壮大旅游支柱产业,强化伟人故里、红
9、色文化、滨江风光、现代城市的特色,以红色文化旅游带动发展湖湘文化旅游、生态休闲旅游,将湘潭建设成为全国知名的旅游胜地。3. 土地现状分析1) 四至范围;该地块位于湘潭市岳塘区中心地段,南临霞光东路、西靠双拥中路、东近火炬北路,该地块地势平坦,起伏不大。2) 地面现状,包括土地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素,并计算因此而损失的实际用地面积;3) 地面现有居民情况,包括具体居住人数、户数,工厂数量、规模、产品性质、开工状况等,并说明对拆迁及项目开发进度的影响;4) 地下情况,包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等,地上地下都要注意有
10、没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;5) 土地的完整性,有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;6) 地质情况,包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。4. 项目周边的配套设施分析1) 交通状况(1) A:湘潭职业技术学院公交站(25路环城巴士、107路、109路、116路、CZT-104路)、B:双拥中路公交站(24路、25路环城巴士、1078路、109路、116路)、F:职业技术学院公交站(长株潭104路)、H:金桥世纪苑公交站(24路、25路环城巴士、107路、116路、CZT-104路)、J:金桥步步高公交站(109路)。(2) 出行主要依靠公交
11、车即可。(3) 现有交通捷运系统,近期或规划中有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图:交通状况示意图,包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;2) 教育机构:湘潭职业技术学院、湘潭高新区火炬学校、小哈佛美语幼稚园金桥园、湘潭市教育局3) 医疗机构:湘潭第三医院、芙蓉医院、第六医院4)供水状况:现有管线、管径及未来规划和实施时间。5)医疗机构:湘潭第三医院、芙蓉医院、第六医院6)文化、体育、娱乐设施:图书馆、7)公园:东方红广场、锦源广场、湖湘公园、双拥广场8)银行:中国农业银行、中国农村信用社、湘潭商业银行、中国交通银行9)其他:锦城国际大酒店、梦泽山庄、莲湘酒店、亿安酒店附图
12、:说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置,及未来规划扩容和增加的情况。本案3) 教育机构:湘潭职业技术学院、湘潭高新区火炬学校、小哈佛美语幼稚园金桥园4) 医疗机构:湘潭第三医院5) 购物中心/超市:步步高超市、世纪苑超市6) 文化:体育、娱乐设施:图书馆7) 公园:湖湘公园、双拥广场、东方红广场8) 银行:中国建设银行9) 邮局:中国邮政局10) 其他:宝塔派出所执勤点 附图:生活设施分布图,具体位置、距离。5. 城市规划分析湘潭市城市中心区位于河东岳塘区,地处湘潭河西、板塘、易俗河三片之中心位置,其核心区规划有市级行政、文化、经贸三大中心,范围由丝绸中路、芙蓉路、宝塔路、河东大道为东南
13、西北四至所围合的地块构成,用地2平方公里。它是湘潭市委、市政府为加快城市发展、改善城市形象、提高城市品位、加速长株潭经济一体化城市群的形成而实施的“城市中心东移战略”的城建首要工程。通过以城市中心区核心区的发展来向四周辐射,带动周边区域的经济发展,再用35年的时间建造一个河东“新湘潭”。 湘潭市城市中心区的建设是按照高起点、高标准、新思路、新观念的要求进行的,力求把它建成一流城区。它的开发是采取“政府引导、公司经营、市场运作”的模式进行运作的,市政府授权市财政投入2600万元引导资金,成立了国有独资的湘潭市城市中心区开发建设有限公司,与指挥部两块牌子一套人马合署办公,以通过中心区内可售的约11
14、00亩土地的经营收益,来平衡区内的征地拆迁和基础设施配套建设上近9亿元资金的投入。目前,区内的一些基础设施建设项目是通过向企业融资施工,两年后再归还本金的方式运作的,如区内道路、排水箱涵、锦源广场、咏莲台、东方红广场等项目,现已融纳资金近1亿元。 目前中心区开发建设工作在市委、市政府的正确领导下,在市人大、市政协及各界的大力支持下,开发建设指挥部开拓创新、精心组织、积极推进,使中心区规划、设计、建设、管理都较有特色,得到了社会各界好评:一是现代特色,着力打造一流的城市中心现代气息。城市中心区按功能划分为行政中心、文化中心、商贸中心、高档住宅区四块,各区域既独成体系又相互关联,有机的结成一个整体
15、。区内的所有建设项目的规划设计,坚持生态保护与文化传承并重的现代化建设理念,都是坚持科学择优按程序面向社会进行公开招投标的,一些新的设计思路、科学的发展理念被采纳实施;二是生态特色,着力打造一流的城市中心生态环境。上网征集、优化完善的规划具有较高水准,特别是规划充分利用原有的地形、地貌设计有一个生态公园(湖湘公园),因地制宜、适地开发,区内树林植被整体收购,尽量保持原有生态和地貌,并利用中心人工湖,在全国首例实施地温区域中央空调模式;三是文化特色,着力打造一流的城市中心人文环境。湘潭历史悠久、人文丰厚、人杰地灵。为发挥人文资源打造城市名片,一些历史人文、特色文化安排其中,如梦泽湖畔的莲诗文化、
16、锦源广场内的历代颂潭城诗碑,还有东方红广场上即将矗立乡情雕塑等,通过这些着力营造以人为本、与人关怀、人文气息浓厚的城市环境。 通过近四年的建设,现中心区已形成了一定的规模,雏形初现:中心区南部区域道路拉通成网、水电配套。行政中心逐渐成形:人民大厦去年10月8日投入使用,市委大楼将在今年投入使用,军分区大楼即将全面竣工,人大大楼、政协大楼也将年内开工。文化中心初具规模:湘潭大剧院已成为我市重大活动和群众文化的重要载体,广电中心将在近期举行搬迁仪式,东方红广场也将在8月底交付使用。生态公园南部区域已基本建成:锦源广场已投入使用,梦泽湖下湖、锦桥、咏莲台、湖上旭日东升大型彩色音乐喷泉都已建成。高档住
17、宅区建设已启动:湖湘家园年内将完工;由浙江多凌集团投资的东方名苑第二期,年内也将正式完工。 湘潭许多困难有待克服。我们相信有市委、市政府的正确领导,有市人大、政协的支持,有全市各部门的鼎力配合,有社会各界的关注,在全体建设者的开拓进取、努力奋战下,一个功能完善、环境优美、文化浓郁、的新城区将会呈现在眼前。6. 市政设施分析(1).充分利用现状,合理确定规划标准和建设规模,统筹优化市政设施布局,实现区域基础设施共建共享,保障城市健康发展。(2).统一规划,近远期结合;分期、分步骤实施。(3).充分体现节地、节能、节水和污染物减排等两型社会建设的规划理念城市中心区建设日新月异,成绩有目共睹,但要实
18、现全部目标还。二、项目竞争环境分析1、 房地产市场分析(1) 全国房地产市场分析 2010年一季度,北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已明显恶化,居民对房价的负担能力已经接近或超过 07 年的水平,2010年以来一线城市自住型需求将难以为继。二、三线城市房价尚在居民可承受范围以内,但一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延和波及,2010年二、三线城市房价将继续快速攀升,自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。统计局10日公布了1-5月全国房地产市场运行情况数据,数据显示2010年5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%,环比上涨0.2%,环比涨幅创14个月新低。5月份当月,商品房
19、销售面积6777万平方米,比上月减少1274万平方米,下降15.8%;商品房销售额3335亿元,比上月减少1113亿元,下降25.0%。同时从各大房企公布的数据看出,5月多家房企出现业绩下滑迹象。除了恒大地产销售额逆势上涨之外,其他几大地产上市公司5月份销售额均出现下滑。统计局的数据显示,1-5月,全国房地产开发投资13917亿元,同比增长38.2%,全国房地产开发企业房屋施工面积28.51亿平方米,同比增长30.5%,全国房地产开发企业完成土地购置面积12943万平方米,同比增长31.1%。其中1-5月,全国商品房销售面积3.02亿平方米,比去年同期增长22.5%,增幅比1-4月回落10.3
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