现代养老院可行性研究报告.doc
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1、核准通过,归档资料。 未经允许,请勿外传! 核准通过,归档资料。 未经允许,请勿外传! *县公益性 300 床位养老院建设项 目 可行性研究报告 9JWKffwvG#tYM*Jg向非营 利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除 由于老年人生理功能的逐渐衰退,心理状态的日益颓变,退休 后的失落感,孤独感、消沉感等等,严重影响到老人们的身心健康。 服侍、照顾发好老人,让他们安度晚年,已成为全社会关注的问题。 9 成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构,让 老年人共享物质文明和精神文明建设的成果,是现代社会进步和发 展的必然产物。 2.2.2 是市场发展的需要是市场发展的需要 2000
2、年国家有关部门通过调查和分析预测,到本世纪一十年代 末,中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的 1/3;另据中国老龄人协会估计,中国老年人消费约每年 3000 亿人 民币,而且随着老年人消费观念的逐步转变,其消费数额还将得到 进一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场,老年 人产业,尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来, “三口之家”现已成 为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后,所面临的是每对 中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料 四个老人和一个孩子,时间和精力严重不足,再加之老年人多愁善 感及实
3、际上的“代沟”,由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社 会问题,老年养老项目呼声高涨,呼之欲出。随着近年居民生活水 平的提高和居住观念的改变;核心家庭趋于普及,传统家庭逐渐减 少, 一方面下一代与老一代分居现象不断增加,另一方面家庭结构演变 又表现为老少两代在居住上“分而不离,离而不远”的特点,因此老 年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦,从过去不肯到养老院开始向 往养老院,养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 10 因此,社会养老市场的发展催生了项目的产生。 2.3 项目建设的可行性项目建设的可行性 2.3.1 项目建设的技术可行性项目建设的技术可行性 项目建筑不存在新材料、新技术的运用,尽
4、管局部存在入口大 堂较大跨度的形式,但总体属于一般建筑。 项目所使用的技术已经成熟,因此该项目建设在技术上是可行 的。 2.3.2 项目建设的方案可行性项目建设的方案可行性 养老院建设符合国家及地方工程建设规范、标准的要求,能够 完全满足消防、卫生、绿化、取暖采光、保温隔热、给排水、交通 等标准,满足规划局的规划要求,在方案上是可行的。 11 3 项目场址与建设条件项目场址与建设条件 3.1 项目场址项目场址 项目建设地址位于*县。 3.2 建设条件建设条件 3.2.1 自然环境自然环境 1、地形地貌 *县地处九岭山脉东南翼,位于*的西北部、宜春市的 北部,东邻安义、新建两县,南部与高安市面上
5、接壤,西南部与宜 丰县交界,西北部与鼓铜、修水相联。北部与靖安县交界;境内南、 西、北三面环山,中部地处丘陵,仅东部为河流平地。全县总的地 势为西部高峻,渐次向东部倾斜,是一个以山地、丘陵为主的山区 丘陵县。属半山区半丘陵地貌,呈“七山半水二分田,半分道路和庄 园”的布局。全县辖区面积为 1642 平方公里。山地面积约占 48%, 丘陵占 10%,低丘陵岗地占 36%,平原占 6%;西部为深山区,山 峦起伏,峰谷交错,九岭山脉的五梅山位于*与修水交界处, 海拔 1516 米;东部为海拔 180 米以下的丘岗地,岗丘大面积分布。 2、水文地质及地震等级 *县境内河流以贯穿县中心的南潦河为主,呈羽
6、状覆盖, 同为九岭山修河水系,是修河的一条主要支流,自西向东横贯境内。 南潦河有大小支流 29 条,其中上游较大支流有百丈、溜头、石溪、 澡溪、仰山、兰田、澡下水系等,下游较大的支流有白马港、中堡 港、黄沙港、赤田港等。 12 露地层主要为第三系红岩、第四系冲积层、雪峰期岩浆及混合 岩等,成土母质多为花岗岩、红砂岩及花质岩风化物,林地土壤主 要有山地黄棕壤、黄壤和红壤三种,土层厚度平均为 6080 厘米。 山地植被丰富、土壤肥沃,有机质含量高,有利于毛竹及树木生长。 3、气象条件 *属中亚热带湿润气候,常年呈热带季风气候特征。年平 均气温为 17.3 摄氏度,年平均降雨量为 1610MM,无霜
7、期年平均为 260 天左右,很少受台风、冰霜影响。 3.2.2 区位和交通区位和交通 *县位于*东北部,是靖安、安义、九江、宜春、高 安等地交通往来的枢纽。该县对外交通均为陆路,对外公路有奉铜 线、大干线(三级道路) 、万上线(三级道路) 、大上公路,其中奉 铜线、大干线为省道。该县沿奉大公路至 320 国道 18 公里,距 105 国道 25 公里,南昌至*高速公路已经开始建设,直接距离 38 公里,*距南昌火车站 50 公里,距昌北国际机场 58 公里,距 九江港口 168 公里,*紧邻南昌半小时经济圈,与沿海发达地 区均有高等级公路相连,交通运输较为便利。 3.2.3 工程用水用电条件工
8、程用水用电条件 主要周边道路已经布置有市政管网、管线,养老院电力可方便 由供电部门电力管线引入,给水由市政管网供水,雨、污水分流,最 13 终排入市政道路雨、污水管网系统,燃气为天然气,由市煤气管网 供给。 3.2.4 建材供应条件建材供应条件 当地建材资源丰富,各类建材厂家众多,项目建设所需的砂子、 石料、砖、木材等均由当地建材厂家提供,钢材、水泥由各生产厂 家驻上海供货商定点供应。项目的建筑材料来源充足。 3.2.5 社会环境条件社会环境条件 项目地人民政府在投资兴办养老院方面给予了很多方面的优惠 政策,在建设用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量 优惠政策。良好的外部环境条件为项
9、目建设提供了有力的保障。 14 第四章第四章 建设规模和建设方案建设规模和建设方案 4.1 总体设计总体设计 4.1.1 设计依据设计依据 城市居住区规划设计规范(2002 年版)(GB50180-93) ; 公共建筑节能设计标准 (DGJ08-107-2004 J10307-2003) ; 建筑设计防火规范(2001 年版) (GBJ16-87); 建筑抗震设计规范(上海市标准 DGJ08-9-2003); 建筑给水排水设计规范 (GB50015-2003) ; 环境空气质量标准 (GB3095-1996) ; 民用建筑设计通则 (JGJ37-87) ; 民用建筑隔声设计规范 (GBJ118
10、-88) ; 老年人建筑设计规范 (JGJ122-99) ; 老年人居住建筑设计标准(GB/T 50340-2003); 疗养院建筑设计规范(JGJ 40-87); 无障碍设施设计标准 (DGJ08-103-2003) ; 中华人民共和国工程建设标准强制性条文(2002 年版); 建筑工程设计文件编制深度规定 (建设部 2003 年 4 月) 。 4.1.2 建设规模建设规模 本项目总用地面积为 20010 平方米。 其中:建筑占地 6670 平方米,建筑面积 17922 平方米,绿化用 地面积 8004 平方米,人工湖占地 2001 平方米,道路及硬化用地面 积 3335 平方米。 15 项
11、目可容纳 300 位老人入住。 4.1.3 工程概况工程概况 总建筑面积 17922 平方米,包括:老年公寓 13000 平方米,食 堂及餐厅 1008 平方米,洗衣房 36 平方米,公共浴室 144 平方米, 健身房 270 平方米,活动室 540 平方米,办公室 432 平方米,接待 室 36 平方米,医务室 1476 平方米,库房 180 平方米,其它附属用 房 800 平方米。 (1)老年公寓 12 栋 长寿苑一栋,全寿命型老年公寓。四层建筑,配备电梯,共 60 套双人房间,100 套单人房间,可接收 220 位老人颐养天年。 康复苑一栋,医护型老年公寓,二层建筑,50 套单人房间,
12、可接收 50 位身体较差的老人和残疾老人居住。 逍遥苑十栋,健康型老年公寓,每栋为三层建筑,共 3 套高 级套房,坐落于人工湖周围,可接收 30 位对环境有较高要求的老人 居住。 类型房间数房型每套面积(m2)小计(m2) 全寿命老年公寓60双人套房503000 全寿命老年公寓100单人套房505000 健康型老年公寓30高级单人套房1003000 医护型老年公寓50单人套房402000 合计 13000 (2)综合楼,二层建筑,底层为食堂、餐厅、洗衣房、浴室, 二层为老年娱乐、健身活动场所。 16 (3)办公楼,三层建筑,一层、二层为医务室、康复室,三层 为办公室、会议室、接待室。 同时建设
13、公共浴室、洗衣房、库房、锅炉房、配电房、污水处 理站等附属设施。本项目所有建筑均执行老年人居住建筑设计标 准 (GB_T_50340-2003)标准,全部为无障碍设计。 表 4-1 土建投资估算表 序 号 土建工程名称单位 单价 (元) 面积 金额 (万元) 备注 1 办公楼 8001944155.52 2 长寿苑 8008000640 3 康复苑 11002000220 4 逍遥苑 12003000360 5 综合楼 8001998159.84 6 其它附属用房 70080056 7 围墙道路硬化 50333516.68广场安装各类健身器械 8 库房 70018012.6 9 绿化 2080
14、0416.01 花坛、花池、绿池、假 山、喷水池等 10 人工湖 300200160.03 11 环保工程23.33 12 土地购置亩20000030600 合计2320 4.1.4 设计原则和总体构思设计原则和总体构思 1、设计原则 (1)空气清新、世外桃园 考虑到本项目是专为老年人提供一个集生活、休闲、沟通、养 老、的服务机构。因此,对环境的要求极高,在风格上,将使其体 现出一种新颖独特的建筑风格,使老人们深切体会到人造环境与自 然环境的高度统一性。将充分使建筑的颜色与生活的感光相结合, 17 (2)要充分溶入当今社会的三大主流因素,建筑思想、区域文 化、社会和谐这三大风格的高度统一性。
15、项目在设计之中,通过精致典雅的建筑风格,将来入住的老人 们感受到一种浪漫而温馨的家园。使老人们感受到来此居住不再是 城市的宣闹,而是一种宁静、和谐、快乐的生活方式。 (3)充分体现本项目的人性化,体现以人为本的设计原则。 本项目的主要受益者是老人,因此,设计时,处处都要以老人为设 计核心,强调老人的参与性,注重老人的感受。从道路交通、卫生、 饮食、居住、建筑 风格、绿化、景观、材料等全面考虑,打造真 正意义的为老人全心全意的服务宗旨。 (4)实用、经济、美观是本项目的设计原则之一,无论社会怎 样发展,其本质将始终不会变,始终要保持实用、经济、美观三者 的和谐。 2、总体构思 (1)领先性与高起
16、点:按照高标准的设计思想,规划设计要求 高起点、高标准、高水平,以建设全国比较先进的,面向 21 世纪的 花园式老年公寓为目标,设计要求要具备超前性、全方位、先进性, 体现与老年人处处相溶合的建筑风格。 (2)以人为本:区域规划强调人、环境、建筑三者的共存与融 合,以提高老年人的生活质量为目标,创造更具人性化空间,主要 考虑老年人的活动、健身、运动的需求,力求功能齐全,适用便捷。 18 (3)可持续发展与生态相适应:营造生态化的居住环境,使建 筑物与周围的自然环境相协调,项目建设要统一规划建设,设计要 具有可操作性,充分考虑老年人的实际需要,做到经济、实用、美 观三统一。 (4)把握社会发展趋
17、势,顺应时代发展变化的总体方向。 4.1.5 总平面规划设计总平面规划设计 总体布置上,充分考虑到养老院的特点,并与周围相邻的建筑 物相协调。养老院各主要出入口均设在主要干道旁,根据使用功能 的差异分为养老院出入口、后勤处入口交通便捷。 该项目建设共需占用土地 20010 平方米,呈一个长方形,地形 较平坦便于建设。分设老年公寓、综合楼、办公楼等。另外,内设 庭院、花园、人工湖等,在室外设置简单的健身器材,可一边呼吸 新鲜空气一边运动健身,同时在院内可根据需要种植一些植物,即 美化环境,又可使空气清新。此布局既使老人们的生活、疗养、饮 食避开道路噪声干扰,又美观大方,经济适用,排列合理。以下的
18、 设计理念,也是基于这一基本思想 ,整个设计主要体现以下几点: (1)功能分区明确,动静分离。 (2)传统与创新相结合,既经济实用,又美观大方。 (3)创造具有交流沟通氛围的场所空间,为老人们提供物质载 体。 (4)整体和全天候的设计概念,各功能区既相对分离,又联系 便捷,流线清晰。 19 4.2 建筑设计及功能说明建筑设计及功能说明 总建筑面积 17922 平方米,包括:老年公寓 13000 平方米,食 堂及餐厅 1008 平方米,洗衣房 36 平方米,公共浴室 144 平方米, 健身房 270 平方米,活动室 540 平方米,办公室 432 平方米,接待 室 36 平方米,医务室 1476
19、 平方米,库房 180 平方米,其它附属用 房 800 平方米。 本项目充分体现以老年人为核心的设计理念。居住建筑应通风 良好,视野开阔,安静卫生;针对老年人记忆力衰退,加强住房外 观的识别性,通过改善照明、增加光的强度及采用多彩、大字体的 指示性标志来提高识别性;入口台阶和楼梯要适应老年人体能,坡 度放缓、宽度加宽,双侧设置扶手;居室房门须适当放宽尺度,便 于轮椅进出,满足护理需求,保证急救需要,担架能够方便进出; 不设置门坎,无高度差;卫生间要安装扶手、有暖气,淋浴采用平 底浴盆;卫生间的洁具色彩以淡色为佳,不仅在视觉上给人以于净 的感觉,而且有利于及时观察和发现老人排泄物中的病兆;在居室
20、 到卫生间的通道等主要的起居活动地点,应多处安装就近照明用灯, 以方便其使用;在公共设施的配置方面,应考虑不同老年人群的需 要,分出不同的档次的配置标准分别提供餐饮,健身、公共服务、 休闲娱乐和行政后勤等用房;室外环境要优美,一定要有遛弯、户 外健身的地方;针对老年人体能、耐力较差的特点,须有相应的休 息空间和设施。 20 4.2.1 入口大堂入口大堂 入口大堂外围呈圆缺形结构,共有两层,圆缺四周为独立的活 动室,上下各三间,大堂中庭上空,便于采光,给人一种温馨舒适、 欣欣向荣的感觉。 4.2.2 餐厅及辅助设施餐厅及辅助设施 餐厅位于综合楼一楼,另由库房、洗消间、操作间、备餐间等 辅助设施与
21、其相邻,餐厅能够根据老年人的不同特点制定食谱,合 理调剂饮食营养,餐厅外围绿色遍布,是老年人用餐的良好场所。 4.2.3 医生办公室及护士值班室医生办公室及护士值班室 每层均设置有医生办公、值班室和护士值班室,能够方便及时 地为老年人提供服务。 4.2.4 医务室医务室 主要包括光疗室、理疗室、针灸室、观察室、按摩室、抢救室 等,这些功能各异的设施能够保障老年人日常生理的健康以及特殊 时刻的紧急救治。 4.2.5 心理咨询室心理咨询室 医疗室的心理咨询室能够为老年人的心理健康提供服务,有助 于缓解老年人的心理压力和焦躁情绪。 4.2.6 办公室、会议室等办公室、会议室等 办公室、会议室为养老院
22、管理者提供了交流沟通的平台,有助 于群策群力,做好老年养老的工作。 21 4.2.7 健身房、活动室等健身房、活动室等 健身房和活动室为老年人的身体锻炼和自娱自乐提供了场所, 能够为老年人有个好身体、有个好的精神面貌提供了便利。 4.2.8 老人居住室老人居住室 老人居住室每套有 2 个或 1 个床位,共 300 张床位。房间内设 有独立卫生间、另有闭路电视、空调等设备,能够很好地满足老年 人的生活需要。 4.3 建设方案建设方案 4.3.1 主要设备及配套设施主要设备及配套设施 1、主要设备 (1)设备选择原则 a.满足使用要求,产品质量可靠。 b.选择技术先进、造型美观,物美价廉,注意设备
23、利用率和成 本核算。 c.选用能耗少,效率高,维修方便,并能一机多用的设备。 d.回转部位与危险部位装置安全保护设施。 e.运转时保持低噪音。 f.设备尽量采用封闭式操作,操作方便,简单,安全可靠。 (2)主要设备明细表 表 42 主要设备明细表 序号设备名称 型号规 格 数量 单价 (万元) 总额 (万元) 备注 1中央空调 4624 22 2分体式空调 700.214 3计算机 200.612 4电风扇 2400.012.4 5电视机 2400.248 6电冰箱 1300.1519.5 7洗衣机 20.20.4 8 太阳能热 水器 1200.224 9健身器械 150 件 15 10医疗器
24、具 60 套 120 11办公用品 1 套 1 12消毒柜 20.150.3 13橱具 1 套 3 14电话机 2400.011.12 15面包车 1 9.6 16小轿车 1 12 17锅炉系统 1 套 4 含洗衣房、 烘干施设 18配电系统 1 套 3 19 污水处理 系统 1 套 9 20通讯系统 1 套 3 合计 325.32 2、配套设施 (1)给水 23 本项目所需的生活用水由当地自来水公司供应。 a.用水量 本项目用水全部为生活用水,年用水量为 16790 吨。 表 43 用水量表 序号用水部分日用水量(吨)备注 1锅炉房4 2生活用水33 3未预见水量9 合计46不包括消防用水量
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