现代养老院可行性研究报告 (2).doc
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1、*县公益性 300 床位养老院建设项 目 可行性研究报告 *五星大院五星大院 2011 年年 3 月月 1 目目 录录 第一章第一章 项目概况项目概况 .1 1.1 项目简介.1 1.1.1项目名称1 1.1.2项目建设地点1 1.1.3建设规模及内容1 1.1.4项目法人及法人代表1 1.2 可研报告编制依据和研究范围.2 1.2.1编制依据:2 1.2.2研究范围3 1.3 主要经济指标.3 第二章第二章 项目背景和建设的必要性及可行性分析项目背景和建设的必要性及可行性分析 .4 2.1 项目背景.4 2.1.1我国进入老龄化社会4 2.1.2*制定相应养老规划.6 2.2 项目建设的必要
2、性.7 2.2.1是推进养老工作的需要7 2.2.2是市场发展的需要8 2.3 项目建设的可行性.9 2.3.1项目建设的技术可行性9 2.3.2项目建设的方案可行性10 3 项目场址与建设条件项目场址与建设条件 11 3.1 项目场址.11 3.2 建设条件.11 3.2.1自然环境11 3.2.2区位和交通12 3.2.3工程用水用电条件12 3.2.4建材供应条件13 3.2.5社会环境条件13 第四章第四章 建设规模和建设方案建设规模和建设方案 .14 4.1 总体设计.14 4.1.1设计依据14 4.1.2建设规模14 4.1.3工程概况15 4.1.4设计原则和总体构思16 4.
3、1.5总平面规划设计18 2 4.2 建筑设计及功能说明.19 4.2.1入口大堂20 4.2.2餐厅及辅助设施20 4.2.3医生办公室及护士值班室20 4.2.4医务室20 4.2.5心理咨询室20 4.2.6办公室、会议室等20 4.2.7健身房、活动室等21 4.2.8老人居住室21 4.3 建设方案.21 4.3.1 主要设备及配套设施.21 4.3.2 建筑造型设计.27 4.3.3 建筑装饰标准.28 第五章第五章 组织机构与项目管理组织机构与项目管理 .29 5.1 组织机构.29 5.2 管理机构组织方案体系图.29 5.3 人力资源配置.30 5.3.1生产作业班次30 5
4、.3.2年工作日30 5.3.3劳动定员及技能素质要求30 5.3.4员工来源及招聘方案30 第六章第六章 环境保护环境保护 .32 6.1 编制依据.32 6.2 设计采用标准.32 6.2.1环境质量标准32 6.2.2污染物排放标准32 6.3 主要污染源和污染物.32 6.3.1废水33 6.3.2固体废弃物33 6.3.3灰尘33 6.3.4噪声33 6.4 综合利用与治理方案.33 6.4.1污染防治原则33 6.4.2废水处理34 6.4.3废气治理34 6.4.4噪声污染防治34 6.4.5固体废弃物防治处理34 6.5 绿化.35 6.6 环境管理机构及定员.35 6.7 环
5、境监测机构.36 6.8 环保设施及投资概算.37 第七章第七章 节能节能 .38 3 7.1 设计依据.38 7.2 设计采用的节能标准.38 7.3 节能措施.38 7.3.1工艺节能措施38 7.3.2给排水节能39 7.3.3电气节能措施39 7.3.4太阳能利用39 7.4 节能机构.40 第八章第八章 消防消防 .41 8.1 设计依据.41 8.2 概述.41 8.3 总图.41 8.4 建筑.41 8.5 电气消防.42 8.6 消防给水.43 8.6.1消防水源43 8.6.2消防用水量43 8.6.3消防设施43 第九章第九章 职业安全卫生职业安全卫生 .45 9.1 设计
6、依据.45 9.2 职业安全卫生现状.45 9.3 卫生要求.45 9.3.1场址卫生要求45 9.3.2平面布置卫生要求46 9.3.3卧室卫生要求46 9.3.4屋顶、墙和地面的卫生要求46 9.4 危害因素分析及控制措施.47 9.4.1可能产生的危害分析47 9.4.2设计中采用的主要防护措施47 9.5 预期效果及评价.48 9.6 机构设置和人员配备.48 9.7 投资估算.48 第十章第十章 项目实施进度项目实施进度 .49 10.1 建设期.49 10.2 项目实施计划.49 第十一章第十一章 投资估算和资金筹措方案投资估算和资金筹措方案 .50 11.1 投资估算.50 11
7、.1.1 投资估算依据.50 11.1.2 投资估算表.50 11.1.3 建设投资分析.50 11.2 资金筹措.50 4 第十二章第十二章 财务分析和项目效益评价财务分析和项目效益评价 .52 12.1 财务评价依据.52 12.2 项目建设期、经营期、计算期.52 12.3 财务效益分析.52 12.3.1 成本估算.52 12.3.2 财务分析.53 12.4 社会效益.54 第十三章第十三章 项目风险分析项目风险分析 .56 13.1 项目风险分类.56 13.1.1建设风险56 13.1.2成本超支风险56 13.1.3技术风险56 13.1.4其他风险57 13.2 项目风险控制
8、对策.57 13.2.1建设风险57 13.2.2成本超支风险57 第十四章第十四章 可行性研究结论可行性研究结论 .58 1 第一章第一章 项目概况项目概况 1.1 项目简介项目简介 1.1.1 项目名称项目名称 *县公益性 300 床位养老院建设项目 1.1.2 项目建设地点项目建设地点 项目建设地点位于*县。 1.1.3 建设规模及内容建设规模及内容 本项目总用地面积为 20010 平方米。 其中:建筑占地 6670 平方米,绿化用地面积 8004 平方米,人 工湖占地 2001 平方米,道路及硬化用地面积 3335 平方米。 总建筑面积 17922 平方米,包括:老年公寓 13000
9、平方米,食 堂及餐厅 1008 平方米,洗衣房 36 平方米,公共浴室 144 平方米, 健身房 270 平方米,活动室 540 平方米,办公室 432 平方米,接待 室 36 平方米,医务室 1476 平方米,库房 180 平方米,其它附属用 房 800 平方米。 1.1.4 项目法人及法人代表项目法人及法人代表 项目法人:*五星大院 1.2 可研报告编制依据和研究范围可研报告编制依据和研究范围 1.2.1 编制依据:编制依据: 城市居住区规划设计规范(2002 年版)(GB50180-93) ; 公共建筑节能设计标准 (DGJ08-107-2004 J10307-2003) ; 建筑设计防
10、火规范(2001 年版) (GBJ16-87); 2 建筑抗震设计规范(上海市标准 DGJ08-9-2003); 建筑给水排水设计规范 (GB50015-2003) ; 环境空气质量标准 (GB3095-1996) ; 民用建筑设计通则 (JGJ37-87) ; 民用建筑隔声设计规范 (GBJ118-88) ; 老年人建筑设计规范 (JGJ122-99) ; 老年人居住建筑设计标准(GB/T 50340-2003); 疗养院建筑设计规范(JGJ 40-87); 无障碍设施设计标准 (DGJ08-103-2003) ; 中华人民共和国工程建设标准强制性条文(2002 年版); 建筑工程设计文件编
11、制深度规定 (建设部 2003 年 4 月) 。 1.2.2 研究范围研究范围 本可研报告的研究范围如下:项目背景和建设的必要性及可行 性分析;项目场址和建设条件分析;建设规模和建设方案;组织机 构与项目管理;投资估算和资金筹措方案;财务分析和项目效益评 价;项目进度安排;项目风险分析;可行性研究结论。 1.3 主要经济指标主要经济指标 表 1-1 主要技术经济指标 序号名称单位数量或指标备注 1建设规模 1.1总投资万元3000 1.1.1其中 建设投资万元2785 1.1.2流动资金万元215 1.2建筑面积平方米17922 3 1.3养老服务床位总数个300 1.3.1其中 医护型床位个
12、50患病老人和残疾人居 住 1.3.2 全寿命型床位个220供健康老人长期居住 1.3.3 健康型床位个30高级养老、托老服务 2新增职工人数人64不含临时护工岗位 20 个 3经济指标 3.1销售收入万元/年720 3.2营业税金及附加万元/年33.35 3.3利润总额万元/年154.49 3.4投资利润率5.15 4 第二章第二章 项目背景和建设的必要性及可行性分析项目背景和建设的必要性及可行性分析 2.1 项目背景项目背景 2.1.1 我国进入老龄化社会我国进入老龄化社会 按照国际标准,当一个国家或地区 65 岁以上人口占总人口 7% 或 60 岁以上人口占总人口 10%以上时,即为老龄
13、化社会。据有关统 计资料显示,目前我国是世界上老年人口最多的国家,60 岁以上的 老龄人口约为 1.45 亿,占我国总人口的 11.2%,而且这个数字每年 都在以 3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据 国家有关部门统计预测,到 2025 年,老年人将占全国总人口 19.34%; 到 2040 年,老年人将占全国总人口的 27.8%,届时每三个半人口中 就有一个老年人口。 随着我国经济快速增长,人民生活水平迅速提高,老年人口规 模越来越庞大。1982 年第三次全国人口普查时,60 岁以上老年人口 为 7664 万人,1990 年全国第四次人口普查时为 9697 万人,2000
14、年 第五次人口普查时上升至 1.3 亿人。这一数字几乎相当于目前一个 俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞 大的人口群体当作一个国家的话,它将是世界上人口数排行第十位 的国家。 从人口增长趋势看,根据 2000 年全国第五次人口普查资料, 2000 年全国总人口 124261 万人,与 1990 年第四次人口普查相比, 总人口增长了 12.8,而 60 岁以上老年人口增加了 34.1,总人口 年均增长速度只有 0.92,而老年人口年均速度达到 2.97,大大 5 快于总人口增长速度。60 岁及其以上老年人口以年均 3速度持续 增长。更为突出的是,我国 80 岁以上老年人口
15、已达 1100 万,并以 年均 5的惊人速度递增。我国的人口结构表现出“两高两大两低”特 征,即高速、高龄,基数大,差异大,社区养老水平低、自我养老 意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段,将出现老年人口快速增 长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段 人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响,也必将对我 国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄 化挑战,将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家, 在 21 世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小康社会。 人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物,反映了人 类社会的进步。然而老年人口比
16、重的日益增大会给经济发展、产业 结构、文化心态、社会发展带来一系列影响,成为 21 世纪我国必须 认真对待、认真研究的重大社会问题。人口老龄化要求调整现有的 产业结构,以满足老年人口对物质和精神文化的特殊需求。为了满 足老年人口日益增长的物质和文化需求,发展老龄产业,增加老年 人所需要的社会服务业,改造不适应人口老龄化的住宅、社区和环 境。 人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化,使传统的家庭养 老功能不断弱化,迫切要求发展以社区为中心的各项社会福利和社 会服务事业,以补充家庭养老功能的不足。 我国的养老服务从 20 世纪 80 年代起步,经过 20 多年的发展, 6 已初具规模。但养老服务水
17、平还比较低,许多地方养老服务还没有 起步,不能满足老年人多种层次需求。 养老院作为专供老人居住的专有场所,是一种居家养老与社区 服务相结合的模式,满足了老年人对居住的特殊需求,解决了传统 养老模式的不足,是一条老年公益性事业市场化运作的新路子,是 解决老龄化问题的有效对策之一。一些地区经验表明,仅靠国家投 资,远远不能满足需求,调动多方面积极性,吸引民间资本兴建老 年公寓,市场化运作,是解决老龄化问题的好办法,一些新建的老 年公寓出现了排队入住的现象,老龄福利事业社会化运作取得了很 好效果。老年公寓创造了一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境, 解决老年人在衣食住行医疗养生等日常生活中的各种困难
18、和矛盾, 使老年人安心养老,使其家属子女集中精力工作,对社会稳定起到 了直接的促进作用。 党中央、国务院历来十分关注老龄问题,2000 年发出了关于 加强老龄工作的决定等一系列文件指示,我国制定颁布了中华 人民共和国老年人权益保障法 ,使我国老龄事业有法可依有章可循。 2.1.2*制定相应养老规划制定相应养老规划 根据*老龄事业发展“十一五”规划 ,在“十一五”期间, 我省 60 岁以上老年人口将以年均 2.13%的速度持续增长,预计到 2010 年达到 534.5 多万,约占总人口的 11.8%,年均增长 20 万,人 口老龄化的问题更加突出。 7 根据赣府发201024 号关于加快养老服务
19、事业发展的 若干意见中提到:我省于 2005 年进入人口老龄化社会,到 2009 年底,60 岁以上老年人口约 560 万人,占全省总人口 12.6%。大力 发展养老服务业,保障老年人享受经济社会发展成果,不断提高老 年人晚年生活和生命的质量,是贯彻落实科学发展观,坚持以人为 本,构建社会主义和谐社会的重要内容,是社会文明进步的重要标 志。发展养老服务业,也有利于促进相关产业发展,增加社会就业 岗位,推动经济又快又好增长。壮大养老服务产业。把培育发展养 老服务产业作为调整优化经济结构和促进全民创业的途径之一,积 极引导和扶持社会资本、民间资本、工商资本、外来资本投资老年 生活服务、医疗康复、娱
20、乐教育、老年用品、休闲旅游等养老服务 产业,鼓励和支持金融保险为养老机构提供相关服务。 对民办养老服务机构发展给予支持。对按标准建设、取得社 会福利机构设置批准证书和民办非企业单位证书的民办养老 机构,各级政府采取“以奖代补”的形式,给予适当补贴。因此,本项 目建设不仅符合当地发展养老事业的政策,还能得到政府的鼓励帮 助。 2.2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2.2.1 是推进养老工作的需要是推进养老工作的需要 从“中国老龄事业发展十一五规划(20062010 年)高层论坛” 上获悉” :“十一五期间是中国全面建设小康社会的关键时期,我国 60 岁以上老人将从 2005 年的 1.47
21、亿增加到 2010 年的 1.74 亿,老 8 龄化逐渐显现,老年人的养老保障、医疗保健、生活照料的压力进一 步加大。随着近几年中国老龄事业取得了较快的发展,但是,按照 社会事业与经济协调发展的要求,中国老龄事业仍存在问题:城市 养老保障制度不够健全和完善,农民养老问题日益突出,贫困人口 中老年人的比例仍在增加;老年福利服务基础设施短缺,老年活动 场所建设资金投入不足,老龄产业发展滞后;老年人社会化管理和 服务工作条块分割、为老年人服务的社会中介机构发展缓慢,老年 群众组织建设不够规范,总体上来说我国人口老龄化趋势和实现全 面小康社会的要求不相适应。 面对我国进入老龄化社会,老年人生活问题已越
22、来越被社会所 关注。1998 年起各级政府就出台了相关政策,鼓励民间组织、企业、 个人创办养老服务机构。在 2003 年召开中共十六大三中全会上有关 代表提及老年人养老一事,中央领导对此十分重视。近日国家民政 部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人,尤 其是老年人养老与生活方面,并鼓励从事老年住宅的建设。河南省 政府更是认识到全国人口第一大省老龄化形势的严峻性,出台的政 策更具有可执行性:养老服务机构建设用地可划拨;十余项税费可 减免;贷款条件放宽、利率优惠;财政可给一次性开办补助;向非营 利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除 由于老年人生理功能的逐渐衰退,心理状态的日益颓变,
23、退休 后的失落感,孤独感、消沉感等等,严重影响到老人们的身心健康。 服侍、照顾发好老人,让他们安度晚年,已成为全社会关注的问题。 9 成立专门为老年人康复、疗养、活动、娱乐为一体的服务机构,让 老年人共享物质文明和精神文明建设的成果,是现代社会进步和发 展的必然产物。 2.2.2 是市场发展的需要是市场发展的需要 2000 年国家有关部门通过调查和分析预测,到本世纪一十年代 末,中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的 1/3;另据中国老龄人协会估计,中国老年人消费约每年 3000 亿人 民币,而且随着老年人消费观念的逐步转变,其消费数额还将得到 进一步增长。由此可见“老年人市场”
24、是一个潜力很大的市场,老年 人产业,尤其是老年住宅产业是一个极待开发的产业。 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来, “三口之家”现已成 为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后,所面临的是每对 中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料 四个老人和一个孩子,时间和精力严重不足,再加之老年人多愁善 感及实际上的“代沟”,由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社 会问题,老年养老项目呼声高涨,呼之欲出。随着近年居民生活水 平的提高和居住观念的改变;核心家庭趋于普及,传统家庭逐渐减 少, 一方面下一代与老一代分居现象不断增加,另一方面家庭结构演变 又表现为老少两代在居住上“分而不
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