现代花园—房地产开发可行性研究报告 (2).doc
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11、理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析国网公司企业文化.经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析数字直流电压表的设计.经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析单片机音乐播放器程序设计.经济管理市场分析国内外市场情况预测竞争力分析资金筹措投资估算效益分析基于单片机实训板的数字电压表设计.经济管现代花园项目可行性研究报告目 录一、总 论1二、市场预测2三、环境影响评价3四、项目实施进度7五、投资估算8六、融资方案11七、财务评价13八、社会评价14九、风险分析16十、研究结论与建议18十一、附图、附表21一、总 论一项
12、目背景1.项目名称:现代花园2.承办单位概况承办单位是蒲氏房地产开发集团公司,注册资本3000万元,开发资质为一级。公司经营范围:房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化,一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念,开拓进取。蒲氏房地产开发集团公司的经营宗旨是:为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务,让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩;为社会创造价值-服务社会,创造文明进步的生活方式,充分实现蒲氏房地产集团的社会价值;为员工创造机会-创造发展空间,提升员工价值,提高蒲氏集团人的工作生活质量;为股东创造回报-以长远利益回报蒲氏集团股东。3.可
13、行性研究报告编制依据(1)项目建议书及其批复文件(2)国家及武汉市颁布的相关法律、法规、政策(3)武汉市国民经济和社会发展“十五”计划和远景目标纲要(4)武汉市2001、2002年国民经济和社会发展统计公报(5)武汉市城市总体规划大纲(20002020年)(6)东湖高新技术开发区的经济和社会发展规划(7)房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额(8)武汉市市区基准地价(9)武汉市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料(10)投资项目方签定的协议书或意向书(11)编制报告的委托合同(12)其他有关依据资料4.项目提出的理由与过程房地产经济是国民经济的重要组成部分,是国民经济的重要支柱之一
14、。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整,从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济(尤其住宅经济)是我国新的经济增长点,发展房地产经济,可以拉动一系列行业发展。现今,国家为拉动经济,满足广大人民群众的住房需求,提倡大力发展房地产经济。我们公司为了响应国家的安居工程,决定规划、开发现代花园。东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一,是华中人才、技术、高新技术产业的源头,享有“中华光谷”的美誉。目前开发区产值上亿元的企业已达35所,并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。关东科技工业园是东湖开发区招商引资,发展高新技术产业
15、的主要基地。近两年来,东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题,明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体,产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。现代花园选择此处规划、开发,等项目实施后,将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成,完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划,并极大改善东湖开发区的面貌。二、市场预测一市场调查据2002年武房指数报告显示:房地产综合物业价格为2968.76元/m2,住宅平均价格为2017.31元/m2写字楼平均价格为4149.16元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。
16、目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101-120的占总量的32%,121-140占总量的45%,141-160的占总量的5%,161-180占总量的10%,180以上的占总量的4%。从以上统计结果看,120m2-140m2的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21-30万之间的占30.5%承受总价格在31-40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在5
17、0万以上的占4%。以上调查结果显示,武汉市购房者所能承受的价格在20-30万之间,比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。另外,重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。在2002年第四季度洪山区住宅价格指数为1488.67点,比上季度上涨了36.92点;住宅平均价格为2325.85元/平方米,比上季度上涨了57.68元/平方米,涨幅为2.54%。2002年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在3000元/平方米左右,且销售情况良好:书香门第售罄,均价在3200元/平方米左右的兆富国际大厦取得了3000平方米以上的销量。究其原因,一是有良好的地理位置,交通
18、方便;二是该区域楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业、个人投资者,如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士、研究生等。从市场现状看,武珞路沿线地处城市中心,土地成本比较高,因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。在楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目,除了名都花园价格达到2900元/平方米以外,其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动,该区域高校众多,有较好的自然环境与人文环境,购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在1万平方米以上;当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。总体而言,楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所
19、提高。楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低,取得了较好的销售业绩,本季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红,销量在4000平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期,平均价格在2000元/平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳,东林外庐二期项目均价为1600元/平方米,仍保持着较好的销售势头;银河湾均价为1700元/平方米,销量达到1.4万平方米左右;均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米;水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登
20、场,呈良好态势。二产品供需预测根据调查,目前武汉市房地产投资大幅增加,2001年上半年武汉完成住宅建设投资39.47亿元,比去年同期增长47.17%,施工面积达到958.2万平方米。2002年总投资额为132.5亿元,同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元,同比增长15.4%,占总投资的75%,经济房开发投资13.65亿元,占总投资的10.3%.从销售投资比率来看,98年销售额只占到投资额的43.78%,99年上升到60%,在2002年,全市销预售总面积为759.32万(其中住宅销售面积393.13万)同比增长17.17%;总销售额为118.55亿元,同比增长26.62%。虹景花园、华
21、城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量,再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多,白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大,另外国家对居民购买住宅的金融政策支持(贷款)将加大力度,居民购房能力将大大提高。据此分析,我们此时开发商品房,是迎合市场需求,销售前景良好。三价格预测据调查,今年武汉市还将陆续推出一系列的中高档项目,整体项目水平与2002年项目相比,这些项目无论在质量,还是在规划设计上,都将会再上一个档次,从而拉动武汉市房价继续走高。今年武汉市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造工程,使得大量居民重新置业,为武汉市商品房的销售提供了契机,这将导致武汉市商品房价格出现上涨
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