莘庄商务中心商办用地发展可行性研究报告书.pdf
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1、 1 目目 录录 前言前言 一闵行区莘庄商务中心项目概述一闵行区莘庄商务中心项目概述 1项目背景 2项目规划概述 3项目区位和交通优势 4莘庄商务中心控制性详细规划 二莘庄商务中心项目投资价值二莘庄商务中心项目投资价值 1上海近期发展前景要点 上海建设“国际金融中心”和“国际航运中心”意见获批 2010 年 5 月国务院正式批准实施长江三角洲地区区域规划 将吸引更多的优秀国内民营企业入驻上海 2上海办公楼市场 上海办公楼市场进入高投资时代 交通便利化催生上海非中央商务区办公楼市场崛起 上海办公楼市场正朝着成熟市场的趋势发展 上海办公楼市场 2009 年与 2010 年第一季度市场走势 上海大多
2、数办公楼达不到甲 A 级标准、品质较差和缺乏“品位” 3莘庄商务中心办公楼项目的竞争力 “大虹桥”开发对莘庄商务中心发展是有力的支撑 上海近郊首个生态型 CBD 的号召力 上海中央商务区地段可开发土地供应日益稀少 经济、人口、地理位置和发达交通对项目的支撑 独特地理位置 上海行政区划分割的弊病有利于非中央商务区的发展 三假设性优选土地项目规划方案三假设性优选土地项目规划方案 1技术经济指标(以用地 12 亩计) 2规划提议 3其它 4参考国际上对甲级写字楼的标准(供参考) 2 四项目投资估算、资金筹措及市场预测四项目投资估算、资金筹措及市场预测 1假设土地成本 2建设成本 3投资估算总结和资金
3、筹措 4市场预测 闵行区办公楼市场追溯 项目竣工后的租赁价格和售价预测 5项目未来经营方式探讨 五项目财务分析五项目财务分析 1项目财务评估现金流量表和经营收入的依据(数据) 费用支付期 经营形式 税收和管理开支费用 租赁形式 建设周期 出租率 2项目现金流量和经营收入 上海莘庄商务中心项目财务分析项目现金流量及损益分析 上海莘庄商务中心项目财务分析经营收入 3财务分析说明 六可行性研究结论六可行性研究结论 1预测中国的“楼市调控”即将“到此为止” 2上海商、办用地价格将持续“水涨船高” 3项目拥有的竞争力和抗风险能力 3 前前 言言 本 莘庄商务中心商办用地发展可行性研究报告书 草案 (以下
4、简称“报告书”) 编撰的目的是,寻求在闵行区是在上海市闵行区“莘庄商务中心”的投资机会。 投资“莘庄商务中心”的具体目标是:经过程序获取一处 10-12 亩地(约 6,667-8,000 平方米)办公、商业用地,建设发展一栋 “上海台商总部”的顶级 现代化办公楼。 该商办建筑物含办公及配套商业, 建筑面积约为 24,000 平方米, 总投资约 3.9 亿元人民币(以 12 亩地计) 。 “报告书”看重的关键在于莘庄商务中心项目 3 年建设期或建设期后的设当时机 项目所体现的投资物业升值。根据中国目前房地产市场发展的宏观态势,保守预 估项目 3 年建设期后的价值在每平方米 3-3.5 万元,项目
5、的总价值在 7.5-8.4 亿元之间,这是我们研究项目发展的真正目的。 “莘庄商务中心”为集办公、商务、商业、会议、酒店、公寓、休闲、文化功能为 一体的区级商务中心(总部、研发、商务、商务综合办公区、SOHO 公寓区及 配套酒店商业等六大功能) ,总建筑面积 186 万平方米。 “报告书”显示,全球范围金融危机中国持续着经济增长,上海则已进入“国际金 融中心”和“国际航运中心”的“两个中心”建设, 2009 年 长江三角洲地区区域规 划获批、将有更多的优秀国内民营企业入驻上海。 “报告书”显示,项目投资处于上海办公楼市场进入高投资时代,上海办公楼成熟 市场的趋势发展和市中心地段可开发办公土地供
6、应日益稀少, 上海交通便利化催 生项目所在地“非中央商务区”办公楼市场正在崛起的最佳时机。 闵行区经济发展、房地产住宅市场规划带来富裕人口的持续聚集、交通规划的有 力推进及项目区位和交通优势,“莘庄商务中心”作为上海近郊首个生态型 CBD 产生的号召力等一系列利好因素,对项目价值和投资目标可行体现着有力的支 撑。 本“报告书”使用于投资者内部传阅,不适合对外流传。 4 一闵行区莘庄商务中心项目概述一闵行区莘庄商务中心项目概述 1项目背景项目背景 根据市政府批准的闵行区区域 规划纲要(2004-2020 年) , 闵行区规划局和市规划院共同编 制完成了闵行区总体规划实施 方案(2005-2020
7、 年) ,该规 划在“纲要”的基础上对闵行区城 镇布局、产业布局、人口规模等 进行了适当的调整,并对闵行区 的社会事业、住宅发展、 绿化景 观、环境保护、基础设施等进行 了系统的规划,编制了闵行新 城总体规划(2006-2020 年) 。 闵行新城是闵行区社会、经济和 城市化快速发展的主要地区。 为改变经济增长方式,调整产业结构和加快第三产业发展,闵行区政府开展了重 要节点的城市规划设计,使城市业态布局符合闵行区产业发展导向,“莘庄商务 中心”的规划设计即是一个典型的案例。 2项目规划概述项目规划概述 项目规划开发区名称:项目规划开发区名称:上海闵行区莘庄商务中心 开发者:开发者:上海市闵行区
8、人民政府 建设单位:建设单位:上海莘庄商务发展有限公司 规划功能定位:规划功能定位: 发展现代服务业为主导,集商务办公、会议论坛、科技研发、 总部基地、商业休闲、文化交流等功能于一体,建设立足上海、辐射江浙、接轨 国际的智慧型、国际化、生态型商务中心区; 建设内容:建设内容:集办公、商务、商业、会议、酒店、公寓、休闲、文化功能为一体 的区级商务中心(总部、研发、商务、商务综合办公区、SOHO 公寓区及配套 酒店商业等六大功能) ; 建设规模:建设规模:地上总建筑面积 186 万平方米; 莘庄商务中心 5 规划范围和建设地点:规划范围和建设地点:根据上海闵行区莘庄商务中心控制性详细规划 ,上 海
9、闵行区莘庄商务中心位于上海市西南,闵行区中部,规划范围和建设地点:北 起顾戴路,南至淀浦河,西达中春路,东到横沥泾,总规划用地面积 123.74 公顷,地上总建筑面积 186 万平方米。 3项目区位和交通优势项目区位和交通优势 莘庄商务中心地处虹桥综合交通枢纽辐射第一圈层,距虹桥综合交通枢纽约 4 公里,具有“临近外环、通达主城,依托虹桥、对外便利,西向辐射、高速联系” 的区位和交通优势。 莘庄商务中心 6 莘庄商务中心由横沥港、顾戴路、中春路、淀浦河围合而成,轨道交通 17 号线 二期(原 5 号线北延伸段)和 12 号线在商务区内设立 3 个站点,将使莘庄商务 中心来往上海市中心的时间为
10、20-30 分钟之间。 【附件资料 1】上海轨道交通 12 号线工程去年已启动前期工程建设,计划于 2012 年基本建成。 12 号线是上海市城市轨道交通网中贯穿上海西部与东北部 的直径线,西起闵行区七莘路站,东至浦东新区上川路站。 上海地铁 17 号线(L3 线)目前正在规划建设,其走向为虹桥综合交通枢纽至军 工路一线,也是上海轨道交通网络的远期线路之一。 【附件资料 2】虹桥综合交通枢纽简介虹桥综合交通枢纽简介 虹桥综合交通枢纽约集民用航空、高速铁路、城际铁路、高速公路、磁浮、 地铁、地面公交、出租汽车等多种交通方式于一体,实现跨区域、大范围人流物 流的快速集散,是国内乃至世界上最大的综合
11、交通枢纽之一。枢纽主体建筑有: 虹桥机场 2 号航站楼、申虹国际大厦、铁路虹桥站以及长途客运虹桥站四个板 块。其中包括新增一条机场跑道,新建一座建筑面积 36 万平方米新航站楼的虹 桥机场扩建工程已率先投入运行,将可增加提供 45 个停机位和满足年旅客吞吐 量 4,000 万人次的能力。 大虹桥商务区 7 4闵行区莘庄商务中心控制性详细规划闵行区莘庄商务中心控制性详细规划 土地使用规划图土地使用规划图 8 规划结构图规划结构图 规划容量控制图规划容量控制图 9 规划设计结构规划设计结构 效果图效果图 【附件资料 3】本报告的主要依据上海市闵行区人民政府闵府规200827 号文件 10 11 二
12、莘庄商务中心项目投资价值二莘庄商务中心项目投资价值 1上海近期发展前景要点上海近期发展前景要点 上海建设上海建设“国际金融中心国际金融中心”和和“国际航运中心国际航运中心”意见获批意见获批 意见 的主要内容是 2020 年将上海基本建成与中国经济实力和人民币国际地 位相适应的国际金融中心、具有全球航运资源配置能力的国际航运中心。加强上 海与长三角地区以及国内其他中心城市的相互协作和支持,加强与香港的优势互 补和战略合作,形成分工合理、相互促进、共同发展的格局。该意见自去年 就开始在中国政府各部委走程序, 经历了近半年于 2009 年 10 月获批, 到 2020 年上海要初步建成国际经济、金融
13、、贸易、航运中心之一。 2010 年年 5 月国务院正式批准实施长江三角洲地区区域规划月国务院正式批准实施长江三角洲地区区域规划 规划战略定位,长三角区域将成为亚太地区重要的国际门户、全球重要的现 代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。 长三角洲地区包括上海市、江苏省和浙江省,区域面积 21.07 万平方公里。该 地区区位条件优越,自然禀赋优良,经济基础雄厚,体制比较完善,城镇体系完 整,科教文化发达,已成为全国发展基础最好、体制环境最优、整体竞争力最强 的地区之一。城镇化的加速将直接扩大区域房地产市场需求,区域交通的整体规 划与建设将极大提升物业价值。 将吸引更多的优秀
14、国内民营企业入驻上海将吸引更多的优秀国内民营企业入驻上海 上海将着力优化政策、市尝法制和社会环境,为民营企业发展提供更便利、更好 的服务,以更加开放的条件为中国民营企业来沪发展创造条件,争取更多的国内 外优秀企业来上海投资发展,进一步推进上海经济社会的发展。 上海在城市经济体制改革后将打破国有经济的一统天下, 降低民营企业的准入门 槛,尤其是要吸引国内大型零售企业和代理机构在上海设立国际采购中心,吸引 国际零售巨头和中介机构在上海设立中国采购中心。 在上述“两个中心”的建设方面,为民企提供能足够发挥才能的空间,在贯彻“非 公经济 36 条”的些政策将进一步到位,金融、公共基础设施等领域的准入,
15、民 12 营金融机构合法化,让民间资本能很容易地进入法律未禁止的一切领域等,国内 很多优秀民营企业将进入上海借助这个平台提升。 2上海办公楼市场上海办公楼市场 上海办公楼市场进入高投资时代上海办公楼市场进入高投资时代 09 年岁末和 10 年首季度中国政府再次持续出击抑制投机性炒房的房地产调控 “组合拳”,在一系列政策的影响下,住宅投资空间正在加剧萎缩。而商铺、办公 等商业地产反而在此轮调整中凸显了更多的投资价值,成为大宗资本的避风港。 特别是高端办公楼,随着经济的企稳,租金、售价都已陆续回暖,迎来了更稳健 的投资时机。 沪上写字楼的租金也开始止跌回升。一系列市场信号预示着商业、商务的投资价
16、值仍有更大的空间。金融机构,尤其是内资和合资的金融类公司的业务扩张需求 是产生上述现象的主要原因。 交通便利化催生上海非中央商务区办公楼市场崛起交通便利化催生上海非中央商务区办公楼市场崛起 对于非中央商务区办公楼的需求已成为一种新的趋势, 因为租户大规模的入驻仍 然需要便捷的交通作为必要前提。 上海轨道交通建设使得申城市中心与非中央商 务区的联系更加紧密。 不少对成本比较敏感的租户已经开始由中央商务区向那些非中央商务区的甲级 写字楼迁移,非中央商务区甲级办公楼的平均租金要比中央商务区低逾三成,目 前已有不少企业从中央商务区外迁。预计到 20122014 年中央商务区和非中 央商务区的写字楼租金
17、水平差异还将进一步扩大至 50。 城市基础设施和轨道交通网络的越来越完善, 大大降低员工因公司搬迁而流失的 风险。上海的轨道交通线路于 2010 年五月前总数达到 11 条,各个非中央商务 区到达市中心所需的时间将被缩短到 30 分钟以内。 13 上海办公楼市场正朝着成熟市场的趋势发展上海办公楼市场正朝着成熟市场的趋势发展 世界其它成熟市场的经验表明,中央商务区甲级办公楼的租户主要是金融业、法 律行业和专业服务类企业。 非中央商务区甲级办公楼的租户通常是制造业或者高 科技企业,这些企业不需要位于黄金地段的办公场所来与客户频繁地沟通,上海 办公楼市场正朝着这样的趋势在发展。 上海办公楼市场上海办
18、公楼市场 2009 年与年与 2010 年第一季度市场走势年第一季度市场走势 投资 市场 2009 年甲级办公楼的成交价格波动幅度较大,其中 4 月最高达到 54,339 元/ M2, 当月甲级写字楼的成交绝对主力为高宝金融大厦成交均价为 56,782 元/ M2。 1 月与 7 月的甲级写字楼成交均价位于 5 万元/ M2之上; 2010 年第一季度市场十分活跃,交易价格保持坚挺,受金融中心建设的各项政策推 动,一季度市场成交面积中金融业比例上升到 35%左右; 租金 甲级写字楼租赁市场平均租金至 2009 年 11 月平均日租金为 7.58 元/ M2; 据最新数据显示今年第一季度浦东办公
19、楼的平均租金较上季度上升 5.4%, 达到人民 币 7.67 元/ M2/天,浦西区域部分由于此前租金水平相对较高,其中静安、卢湾平 均租金每天每平米 8.1 及 7.9 元,长宁、黄浦平均租金每天每平米 5.8 及 6.2 元左 右; 市场总 体空置 稳步上升的需求令市场总体空置率自上季度的15.2%的峰值下行至本季的13.7%, 同期空置面积也回落到 50 万平米以下; 非中央 商务区 截至 2009 年第三季度末上海非中央商务区甲级办公楼市场平均租金为 4 元/ M2/天 (浦东 3.8 元/M2/天,浦西 4.1 元/ M2/天),较 2009 年第四季度上海中央商务区的 甲级办公楼平
20、均租金低 31; 上海大多数办公楼达不到甲上海大多数办公楼达不到甲 A 级标准、品质较差和缺乏级标准、品质较差和缺乏“品位品位” 1949-1978 年的 30 年中上海办公楼市 场仅有办公用房 228 万平方米 (且绝大多 数面积被政府部门占用)。1978 年改革 开放以来到 2001 年的 22 年里,上海办 公用房的面积从 228 万平方米增加到 2,692 万平方米,以平均每年约 12.5 的速度增长。 目前上海办公楼总量约 7,000 余万平方 米, 但至 2014 年上海可达到甲 A 级标准的办公楼仅约 606 万平方米 (至 2014 14 年浦东甲级办公楼总体量 305 万平方
21、米,浦西 301 万平方米),仅占整个上海 办公楼市场的 8.7%。 换句话说也就是事实上上海目前包括在陆家嘴、 浦西市中心六大中央商务区市中 心区域,市区周边一系列新兴商务区的办公楼中的大多数,均无法达到甲 A 级 水平、品质较差及较明显缺乏“品位”,整体上大量办公楼均存在物业管理“粗放” 状态,硬体方面电梯数量不足,中央空调和新风系统、水暖、通讯等内部设施简 陋,及一系列的建设品质、设计结构、层高、停车位等问题。 主要的原因是中国房地产市场中由于“种种原因 (中国媒体上经常有的一个词) ”, 大量的项目土地都流入一些不具备商业办公发展资质和经验, 及资金背景相对薄 弱的开发商手中。因此上海
22、较大量的办公楼虽然地处市中心十分优越的地段,但 始终难以突破租金价值上扬的桎梏,虽然一时招租不成问题(因大多数租户不很 懂房屋品质问题)但租户的流动性极大。 3莘庄商务中心办公楼项目的竞争力莘庄商务中心办公楼项目的竞争力 “大虹桥大虹桥”开发对莘庄商务中心发展是有力的支撑开发对莘庄商务中心发展是有力的支撑 “哑铃发展模式”概念推进了上海的“大虹桥规 划”, 莘庄商务中心北侧约 4 公里以虹桥交通枢 纽区域为中心,占地 86 平方公里的“虹桥商务 区”已进入实施阶段,“积极推动虹桥商务区建 设”已是当前上海市政府经济工作的六件大事 之一,地域的有利因素使莘庄商务中心得益于 无形和有力的支撑。 “
23、虹桥商务区”的楼宇规划总量将超过陆家嘴 (500 万平方米) , 将可能深远地改变上海的发 展格局。浦东开放之初决策者意在建设浦东来 “声东击西”,但浦西并没有因此而带动起来,现在与浦东同等体量的大虹桥,将 有力推进浦西的发展,成为驱动上海发展的又一个“轮子”。 15 上海近郊首个生态型上海近郊首个生态型 CBD 的号召力的号召力 闵行区的莘庄商务中心是上海近郊首个生态型 CBD。它以“生态”为依托致力 于打造一个以发展“总部经济”及现代服务业为主,特色鲜明、定位清晰,突出绿 色环保,人均绿化率、空气质量、生态环境均优于老城区的现代化商圈。 如上述,市中心商务区的环境、交通带来的一系列正逐步严
24、重,市中心大量办 公楼存在着一系列的品质等问题。莘庄商务中心则是“一张白纸”,无论是当地政 府还是有着高门槛的开发商都已有了 21 世纪的开发理念,以及规划方面的“生 态”要素,可以想象未来的莘庄商务中心发展成果,一定是一个高层次、高品质 的办公楼集群,将会充分体现其持续的价值。 生态型的商务区也将更受到国际大公司的青睐。 同时更有可能有望成为苏、 浙、 皖地区部分企业在上海设立总部和办事处的首选地之一, 并能承接中心城区因节 约经营成本而寻求“梯度转移”的企业办公需求,与传统的商务区形成错位竞争。 上海中央商务区地段可开发土地供应日益稀少上海中央商务区地段可开发土地供应日益稀少 随着上海中央
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