精品资料-江苏地华房地产发展有限公司南京星雨花都项目可行性研究报告.doc
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1、咨 询 评 估 报 告 校 审 单 报告名称 江苏地华房地产发展有限公司 星雨花都项目可行性研究报告 编 号 宁咨二 (2003)编 3096 号 业务二部: 承办部门和拟稿人: 核稿: 总工程师: 会 稿 总经济师: 审 核: 签 发: 主 送:江苏地华房地产发展有限公司 抄 报: 报 送: 共印 8 份 二三年十一月十日 江苏地华房地产发展有限公司 星雨花都项目 可行性研究报告 宁咨二(2003)编 3096 号 南京工程咨询中心 二三年十一月十日 江苏地华房地产发展有限公司 星雨花都项目 可行性研究报告 宁咨二(2003)编 3096 号 南京工程咨询中心 资格证书号:工咨甲 95010
2、10 经 理 黄卫光 副 经 理 魏大晋 总工程 师 张荣昌 总经济 师 魏大晋 项目负责人 金永军 参加人员 宋晓杰 苏 静 目 录 第一章 总论.1 第二章 项目建设必要性.4 第三章 市场分析6 第四章 营销策略 .19 第五章 项目选址 .24 第六章 建设规模和建设内容27 第七章 建设方案 .29 第八章 环境保护、节能及职业安全卫生 44 第九章 项目管理、实施进度及招标 .47 第十章 投资估算及资金筹措52 第十一章 财务评价 57 第十二章 结论与建议.59 附表、附图和附件 江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 南京工程咨询中心 - - 1 第一章总论 一
3、、江苏地华房地产发展有限公司企业概况: 公司名称:江苏地华房地产发展有限公司 法定地址:南京市汉中路 89 号金鹰国际商城 33 层 B 座 企业性质:有限责任公司 法人代表:祝义才 江苏地华房地产发展有限公司,成立于 2002 年 5 月,注册资本 2.5 亿 元人民币。具有房地产开发二级资质,主要从事房地产设计、开发、销售与 物业管理。江苏地华是江苏省 50 强企业之一,江苏省最大的私营企业之一 的江苏雨润食品集团有限公司的姐妹企业。目前,其下属分(子)公司 6 个, 员工 100 多名,涉及房地产设计、开发、装饰、销售和咨询等业务。 江苏地华以雨润集团的经济实力为后盾,汲取雨润十年创业的
4、宝贵而丰 富的经验,发扬雨润十年奋勇拼搏铸成的雨润精神,坚持“质量第一,服务 至上”的传统风格,高屋建瓴、创造创新,以远大的目标、高尚的立意、缜 密的构思、先进的设计、精湛的技术和精细的管理,打造房地产界新的驰名 品牌。 二、项目概况: 城市化是“十五”期间南京市国民经济和社会发展的主题之一,受到政 府和社会各界高度重视。城市化的实施关系到城市内涵的提高和城市规模的 江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 南京工程咨询中心 - - 2 扩大。河西地区近年来在城市基础设施等各方面得到了较好的完善,由城郊 结合区正在向新市区转变。在这一过程中,房地产业建设作为城市化的重要 手段得到了
5、良好发展,成为河西新区建设的重点。 另一方面,调整后的南京城市总体规划在建设人居环境城市的总目 标下,提出了近期城市规模的扩大主要以新区建设为主,积极疏散主城尤其 是旧城人口、改善居住环境。河西新区作为都市发展区的新城区,将成为承 担主城部分功能扩散、与主城共同发挥中心城市作用的城市发展先行区。 河西的城市化建设日新月异。随着公交的通行、地铁的实施,河西房地 产开发出现了前所未有的热潮。为进一步推动河西城市化进程,营造一流市 区环境,改善市民居住环境,提高生活质量,江苏地华房地产发展有限公司 拟在河西集庆西延路以南、江东南路以西、经四西一路以东、所街路以北的 项目用地内进行星雨花都房地产项目的
6、开发,规划用地面积 234 亩,项目 净占地面积为 122300 平方米,项目建筑面积为 47.05 万平方米(地上建筑 面积为 319500 平方米,地下为 70500 平方米)。预计项目总投资为 130834.8 万元。 三、可行性研究报告编制的依据: 1、国家及南京市有关税、费计缴的规定; 2、江苏地华房地产发展有限公司提供的企业有关资料等; 3、建设项目经济评价方法与参数(第二版)中国计划出版社; 江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 南京工程咨询中心 - - 3 4、江苏地华房地产发展有限公司委托南京工程咨询中心编制项目可 行性研究报告的协议书。 四、可行性研究报告主
7、要结论及建议: (一)主要结论 本项目建设是南京市普通住宅建设的重要组成部分,其实施直接关系到 河西新区的城市化进程和普通收入家庭的住房供应,将以其优良的规划设计、 合适的市场价格,有效地扩大住房需求,有利于扩大内需拉动经济增长。同 时,本项目高品位、高质量的开发建设,将对整个河西新区乃至南京市的住 房建设起到“引导示范”作用,带动周边住宅建设和相关产业的积极发展, 营造地方经济的新增长点。 本项目的建设将产生较好的经济和社会效益,其建设是必要和及时的, 项目建设将采用一些较为先进的技术和材料,建设方案合理,投资效果良好, 项目建设是可行的。 (二)建议 依据我国的国情,普通商品住宅将在相当长
8、的一段时期内扮演重要角色, 其生命力取决于其是否符合市场经济规律、是否能走上自身良性循环发展的 轨道、是否能起到与其它类型住宅供给互为补充的作用。为促进住宅建设健 康有序的发展,建议如下: 1、在项目实施期间要注意市场动态,应对市场变化,防范未来市场变 江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 南京工程咨询中心 - - 4 化风险,提高相关资源使用效率。 2、要认真抓好规划及设计,搞好物业管理。加强对建设和使用全过程 的质量管理,包括规划设计质量、工程质量,也包括物业管理的质量。积极 推行招投标建设方式,降低建房成本。 3、在住房设计和建筑标准上强调住房的实用性,着重在设计理念上有
9、 所创新突破:即在较低的价位下,选择适当超前的设计标准和建筑技术,保 证在一个相当长时期内项目的适用性和资源配置的合理性;并且着力于良好 建筑和城市环境空间关系的形成和创造,以实现项目建设乃至城市总体的可 持续发展。 4、项目建设资金需要建设单位投资和银行贷款支持解决,为顺利申请 银行贷款,在总投资中,需要建设单位投入的资金数额建议建设单位妥善落 实。 江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 南京工程咨询中心 - - 5 第二章项目建设必要性 一、项目建设是南京市总体经济发展的需要 房地产业是从事城乡(尤其是城市)房屋和土地的综合性开发及经营行 业,是城市存在和发展的物质基础,是
10、发展国民经济的支柱产业之一,房地 产业的发展可以加速市场经济的进程。根据南京市国民经济和社会发展“九 五”计划和 2010 年远景目标纲要精神,从“九五”开始已将房地产业列为 重点培育发展产业。 按照市委、市政府战略部署,南京市房地产业在“九五”期间充分发挥 了先导性产业的作用。“十五”期间加快房地产业的商品化、市场化、现代 化步伐,坚持“统一规划,合理布局,综合开发,配套建设”的原则,按照 以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针,以住宅建设为重点,进一步优化 土地与房产资源配置,提高产业总体水平和整体规模效益,使之真正成为南 京市国民经济发展的支柱产业之一,这是当前经济建设中的重要举措。 本工
11、程为住宅建设项目,对进一步加快南京市住宅建设,满足都市扩容 后人们对中高档住宅日益增长的消费需求,改善人们居住环境,培育新的经 济增长点具有十分积极的意义。 二、城市总体规划布局的需要 河西新城是南京近年的开发重点,市政府要把它建成一个经济高速发展, 集文化、中高档住宅、体育、商务为一体的滨江风貌新城区,建许多高品质 江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 南京工程咨询中心 - - 6 的、具有标志性的商业大楼、高档住宅、体育场馆、休闲游览地。为高起点 开发未来的新城区,政府力邀世界建筑设计大师对河西进行了整体的规划。 河西新市区作为都市发展区的区域中心,承担了主城部分功能扩散,
12、其 城市化进程重要性日益突出。“十五”期间,大力推进河西新区的建设,发 展房地产业,将成为城市工作中心任务。本项目用地位于河西集庆西延路以 南、江东南路以西、经四西一路以东、所街路以北的河西中心区域,属奥运 板块。奥体中心及地铁一号西延线、地铁二号线都在本地块千米范围内。本 项目的建设将起到旧城改造的作用,它的建设将彻底改变目前这一地块范围 内的现状,它的建成将和奥体中心一起为改变河西新区的城市面貌做出贡献。 三、满足广大市民住房需求 随着主城居住人口的不断疏散、交通条件的便利,南京主城区的居民已 将交通便捷,生活辅助设施不断完善的河西房产列为重要的选择对象;河西 本地居民随着生活水平的提高也
13、想使自己的居住条件上一个台阶;此外,目 前城市中的中高收入阶层已将购买第二、甚至第三居所作为一种长线投资。 也有一些人因休闲、追求居住环境及老人颐养天年等原因需在新区购买住宅。 四、企业发展的需要 江苏雨润食品产业集团有限公司为河西新区的市政基础设施建设做出了 江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 南京工程咨询中心 - - 7 重要贡献,积累了宝贵的实践经验,凝聚了雄厚的人力和物质资源。为企业 今后更大的发展创造了良好的条件。集团组建房地产开发公司,涉足房地产 业,将成为企业新的经济增长点,满足企业多领域、多元化的扩张需求,是 企业发展战略的重要组成部分。 综上所述,本项目建设
14、是十分必要而且迫切的。 江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 南京工程咨询中心 - - 8 第三章市场分析 一、投资环境分析 (一)国家政治经济形势及有关政策 近年来,房地产业被作为拉动 GDP 增长以及经济的支柱型产业受到各 地政府的积极支持,呈现出一派欣欣向荣的发展势头。1998 年至 2002 年, 全国房地产开发累计完成投资 26782 亿元,年均完成投资 5356 亿元,年 均增长 19.5。2003 年上半年增长 34,高于固定资产投资增长 1.2 个 百分点。5 年商品房累计竣工面积 12.65 亿平方米,年均竣工 2.53 亿平方 米,年均增长 15.5。房地产
15、投资占固定资产投资的比重由 1997 年的 12.7,提高到 2002 年的 17.9,2003 年上半年超过 20。根据十六大 提出的要求,我国经济总量要在 21 世纪前 20 年中要翻两番。为此,我国 将对经济结构进行战略性调整,而房地产业是最需要重视的支柱产业,可以 表现为以下几点: 第一是国家政策的支持。改革开放以来,特别是 1998 年以来,国家和 有关部门制定了一系列鼓励发展房地产业的有关政策。在国民经济和社会 发展第十个五年计划纲要中,对住房建设和房地产业的发展都提出了明确 要求:“2005 年城镇居民人均住宅面积增加到 22 平方米”,要“深化城 镇住房制度改革,落实住房分配货
16、币化政策,扩大住房消费借贷,进一步发 展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业,规范发展物业管理业”。 江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 南京工程咨询中心 - - 9 第二是房地产业与经济和社会发展目标一致。国家在今后相当长的时期 内都将把城市化和西部大开发作为经济和社会发展的战略目标。而要实现这 两个战略目标,特别是城市化目标,必然伴随房地产业的大发展。 第三是人们住房观念上的认可。经过前几年的住房改革和房地产市场的 发展,特别是在把福利性实物分房改为住房货币补贴之后,彻底打破了广大 职工住房靠国家和单位的计划经济观念,自己攒钱和利用贷款买房已成为广 大居民解决住房问题的
17、主要途径。 第四是房地产业已逐步走向规范。经过国家和有关部门近几年的努力和 市场规律的作用,加上消费者权益意识的提高,都使房地产商的不规范行为 受到遏制,房地产业已逐渐摆脱混乱的状态,在行为规范方面有了进步。 第五是房地产开发的调整已基本到位。目前,以经济适用房为主的普通 住宅的供应量不断加大,国家从税收方面,开发商在造价方面都在设法降低 商品住宅的成本,使商品住宅的数量和价格都逐渐向符合工薪阶层需要方面 发展。 第六是社会配套条件基本具备。近几年与房地产业发展有关的房地产交 易市尝房屋租赁制度、中介组织和中介服务市尝住房信贷制度、住房公积金 和补贴制度都已建立并逐渐走向规范。 第七是我国已加
18、入 WTO,各种条款的逐步实施,将促使房地产业按国 际准则运作和发展,税收等方面国民待遇实施之后,将会有更多的境外资金 江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 南京工程咨询中心 - - 10 进入我国的房地产业。 第八是经过十几年的发展,我国已出现了一批既具有发展眼光,又具有 一定经验的房地产开发商,已基本改变 90 年代前期房地产热时期只凭着感 觉和热情去开发的局面,盲目性大大减少,并具有一定的抗“泡沫”能力, 这是我国房地产业健康发展的重要保证。 第九点可能是最重要的,就是我国已经进入住房消费为热点的消费阶段。 (二)南京地区房地产投资环境分析 近年来,随着长三角地区经济快速
19、增长,房地产业表现出非常活跃的势 头。南京作为长三角大经济圈的重要组成部分,城市化进程加快,地价持续 稳步上涨,住宅消费热点已经形成,南京房地产市场充满了活力。主要体现 在以下几点: 1、南京市的房地产市场这两年呈现出了迅猛发展的势头。 南京市房地产市场 2002 年交易额首次达到 109.58 亿元,比上年增长 78.27%。全年共办理房地产交易登记 46287 件,交易面积 415.49 万平方 米,分别比上年增长 95%和 91.9%,其中存量房交易登记 26849 件、交易 面积 204.87 万平方米,交易金额 44.33 亿元,分别比上年增长 72.81%、78.93%和 77.3
20、9%。 2003 年 1 至 8 月份南京市完成房地产开发投资 104.62 亿元,同比增 江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 南京工程咨询中心 - - 11 长 50.5;其中住宅投资 69.14 亿元,同比增长 44.8。从建设情况来看, 2003 年 1 至 8 月份,南京市房地产施工面积 1168.14 万平方米,同比增长 31.2,其中住宅 910.2 万平方米,商品房竣工面积 126.75 万平方米,同 比增长 37.6,其中住宅竣工面积 116.81 万平方米,同比增长 37.6。 另外,南京市八个片区 110 万平方米的经济适用房,四个片区 50 万平方米 的
21、中低价商品房正按计划推进。 从销售情况来看,1 至 8 月份,南京市 商品房销售面积 190.24 万平方米,同比增长 15.4,其中商品住宅销售面 积 174.86 万平方米,同比增长 23.2。 以上数字说明商品房销售交易量的增长速度是非常快的,市场化程度在 迅速提高。总的来说,南京市房地产市场发展良好,呈供销两旺的势头,房 地产商的开发经营压力还不算很大,有较大的发展空间。 2、在新增商品房热销的同时,二手房市场销售状况持续升温。 随着市场秩序的逐步规范,旧房交易市场兴隆。据统计,南京市 2002 年全年办理二手房交易登记 26849 件,交易面积 204.87 万平方米,交易金 额 4
22、4.33 亿元。旧房交易的活跃刺激了人们对住房更新换代的需求,进一步 促进了新的住宅商品房建设的发展,新的商品房建设和旧房交易之间形成了 互相促进,共同发展的良好局面。 3、宏观政策大大有利于南京房地产市场的发展。 按照南京市“十五”计划纲要,城市化是“十五”期间国民经济和社会 江苏地华房地产发展有限公司星雨花都项目可行性研究报告 南京工程咨询中心 - - 12 发展的重要任务之一,在建设档次不断提高的同时,城市规模将得到迅速扩 大,为了顺利实现城市化的目标,房地产建设作为城市档次提高和规模扩大 的重要支撑必须进行重点发展。按规划指标,到 2005 年,人均住房建筑面 积将达到 23 平方米,
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