贵州某市星级酒店建设项目可行性研究报告.doc
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1、贵州省赤水市五星级酒店可行性研究报告 1 贵州省赤水市 五星级酒店可行性研究 报告 投资商: 赤水市福雷斯特酒店公司 编 制:赤水市福雷斯特酒店公司 二一三年五月 贵州省赤水市五星级酒店可行性研究报告 2 目目 录录 第一章第一章 总论总论1 1.11.1 项目简介项目简介 1 1 1.21.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 1 1 - - 2 2 - - 1.41.4 研究的主要结论与建议研究的主要结论与建议 4 4 第二章第二章 项目建设背景与建设必要性项目建设背景与建设必要性5 5 2.12.1 项目建设背景项目建设背景 5 5 2.22.
2、2 项目建设必要性项目建设必要性 1616 第三章第三章 市场分析与预测市场分析与预测1818 3.13.1 赤水市旅游市场简析赤水市旅游市场简析 1818 3.23.2 赤水市星级酒店市场简析赤水市星级酒店市场简析 1919 3.33.3 项目周边市场环境分析项目周边市场环境分析 2020 3.43.4 本章小结本章小结 2020 第四章第四章 项目建设条件分析和需求分析项目建设条件分析和需求分析2121 4.14.1 项目建设条件分析项目建设条件分析 2121 4.24.2 县域经济基础分析县域经济基础分析 2222 4.34.3 发展优势发展优势 2525 第五章第五章 建设内容与规模建
3、设内容与规模2828 5.15.1 建设内容与规模建设内容与规模 2828 5.25.2 经营内容经营内容 2828 第六章第六章 工程设计方案工程设计方案3131 6.16.1 设计依据设计依据 3131 贵州省赤水市五星级酒店可行性研究报告 3 6.26.2 工程概况工程概况 3131 6.36.3 建筑设计建筑设计 3131 6.46.4 结构设计结构设计 3131 6.56.5 辅助工程辅助工程 3131 第七章第七章 环境影响分析环境影响分析3232 7.17.1 周边环境现状周边环境现状 3232 7.27.2 环境影响分析环境影响分析 3232 7.37.3 环境保护措施及治理效
4、果环境保护措施及治理效果 3232 第八章第八章 节节 能能3333 8.18.1 设计依据设计依据 3333 8.28.2 节能措施节能措施 3333 第九章第九章 消防与安全卫生消防与安全卫生3434 9.19.1 消防消防 3434 9.29.2 劳动安全劳动安全 3434 9.39.3 卫生防护卫生防护 3434 第十章第十章 项目的组织机构与运作方式项目的组织机构与运作方式3535 10.110.1 组织机构组织机构 3535 10.210.2 部门职能部门职能 3535 第十一章第十一章 经营方式与营销策略经营方式与营销策略3636 11.111.1 经营方式经营方式 3636 1
5、1.211.2 营销策略营销策略 3636 第十二章第十二章 项目实施进度项目实施进度3737 12.112.1 项目工程实施计划项目工程实施计划 3737 12.212.2 项目实施横道图项目实施横道图 3737 贵州省赤水市五星级酒店可行性研究报告 4 第十三章第十三章 投资估算投资估算3838 13.113.1 估算编制依据估算编制依据 3838 13.213.2 估算编制范围估算编制范围 3838 13.313.3 估算编制方法估算编制方法 3838 13.413.4 投资估算投资估算 3838 13.513.5 资金筹措及还贷资金筹措及还贷 3838 第十四章第十四章 经济效益评价经
6、济效益评价3939 14.114.1 成本核算成本核算 3939 14.214.2 利润估算利润估算 3939 14.314.3 财务评价结论财务评价结论 3939 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议4040 贵州省赤水市五星级酒店可行性研究报告 第 1 页 第一章第一章 总论总论 1.11.1 项目简介项目简介 1.项目名称:赤水市福雷斯特酒店 2.项目建设单位:赤水市福雷斯特酒店公司 3.项目负责人: 4.项目建设地点:贵州省赤水市 赤水市福雷斯特酒店位于贵州省遵义地区赤水市,酒店地处赤 水市中心,位于赤水市锦绣路于成功大道交界处,酒店面临飞龙广 场,右靠五洲国际,属于赤水市新商业中心
7、区,预计未来发展优良。 5.项目建设内容和建设规模: 赤水市福雷斯特酒店按五星级标准设计,共有客房 312 套,总 统套房 2 套,主楼 27 层,总高 100 米,裙房 5 层,高 19.8 米, ,总 建筑面积 65000m2。 6.投资估算及筹措资金 总投资 35147.5 万元,其中:建设投资 34147.5 万元,铺底 流动资金 1000 万元。 本项目资金筹措按以下方式进行: 单位自筹;及银行贷款。 贵州省赤水市五星级酒店可行性研究报告 第 2 页 1.21.2 可行性研究报告编制依据、指导思想与范围可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 1.2.11.2.1 编制依据编制依据 1
8、.中华人民共和国城市规划法 2.城市用地分类和规划建设用地标准 (GBJ137-90) 3. 赤水市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 4. 赤水市人民政府关于下达赤水市土地利用总体规划 (20062020 年)主要指标分解方案 5.赤水县城市总体规划 (20062020 年) 6.国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定 7.其他相关的政策法规和技术规划 8. 赤水福雷斯特酒店建设项目提供的相关资料 1.2.21.2.2 指导思想指导思想 1.充分利用项目建设所在地的区位优势,搞好项目的规划设计, 突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。 2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经
9、济、假日经济、旅游 资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交 流、文化交流做出贡献。 3.项目建设是按照赤水市城市总体规划的要求,通过项目建设, 进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能,创造 良好的旅游环境和经营气氛,吸引更多的客户,谋求项目最大的经 济效益和社会效益。 4. 酒店设计既要现行特点体现行业特点(住宿、餐饮、娱乐、 贵州省赤水市五星级酒店可行性研究报告 第 3 页 商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等) ,又是具有服务社 会(满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等)的功能。 1.2.31.2.3 可行性研究报告编制的范围可行性研究报告编制
10、的范围 1.项目建设的背景及必要性 2.项目选址及建设条件 3.建设规模与建设内容 4.工程技术方案 5.公用工程和辅助设施 6.环保、节能、安全与消防 7.项目实施计划 8.组织机构与人力资源配置 9.投资估算和资金筹措 10.效益分析 11.结论与建议 1.31.3 项目建设单位简介项目建设单位简介 赤水市福雷斯特酒店由赤水市福雷斯特酒店公司投资, 附公 司证件 贵州省赤水市五星级酒店可行性研究报告 第 4 页 1.41.4 研究的主要结论研究的主要结论与建议与建议 1.4.11.4.1 主要经济技术指标主要经济技术指标 主要经济技术指标 名称数量备注 总投资35147.5 万元 其中:1
11、、固定资产投资34147.5 万元 2、铺底流动资金1000 万元 正常年份预计销售收入5340.7 万元正常年 正常年份预计总成本3005.8 万元正常年 预计利润总额2326.4 万元正常年 所得税581.6 万元正常年 税后利润1744.8 万元正常年 内部收益率() 11.6% 税后 财务净现值(万元) 1299.6 税后 静态投资回收期(年) 7.9 含建设期 1 年 动态投资回收期(年) 10.7 含建设期 1 年 投资利润率() 10.8% 投资利税率() 11.0% 盈亏平衡点(产量) 70.5% 贵州省赤水市五星级酒店可行性研究报告 第 5 页 第二章第二章 项目建设背景与建
12、设必要性项目建设背景与建设必要性 2.12.1 项目建设背景项目建设背景 2.1.12.1.1 赤水市简介赤水市简介 赤水市位于贵州省西北部,赤水河中下游,与四川南部接壤。总面积 1801.2 平方千米。2003 年末总人口 31.21 万人。人口较多的少数民 族为苗族。市人民政府驻人民街,为贵州最北端的一个省辖县级市, 与四川省仅一河之隔,素有“黔北门户”之称。 赤水市 - 基本概况 赤水市历来重视生态建设,积极加强环境保护和治理力度。加强天 然林保护,实施 25 度以上坡耕地全部退耕还竹工程,国土森林覆盖 率 68.2%。实施可持续发展战略,加快城市环境保护和国土资源管 理工作顺利完成“一
13、控双达标”任务,生活垃圾处理率达 100%,烟 控区覆盖率达 100%,噪声达标覆盖率达 83.5%,城市气化率达 70%。荣获全省“卫生城市” ,被评为“全国园林绿化先进城市”和 “全国城市环境综合整治先进城市” 。 水境内地形地貌复杂,是云贵高原向四川盆地过渡地带,地势为东 南高西北低,海拔高度由东南向西北递减,最高处海拔 1730 米,最 低处 221 米。东南部重峦叠嶂,峡谷幽深,西北部丘陵起伏,河谷 开阔平缓。 赤水属中亚热带湿润报风气候区,冬暖春早,夏季炎热多伏旱,全 年日照少,初夏晚秋多阴雨,立体气候和地区差异显著的气候特点。 贵州省赤水市五星级酒店可行性研究报告 第 6 页 年
14、平均气温 18(最高气温 41,最低气温-2)。年降雨量平均为 1268.8 毫米,年均相对湿度 82%,日照时数 1297.7 小时;无霜期 340350 天,并随海拔高度上升而递减,800 米以下地区无霜期 300 天左右,800 米以上地区无霜期 210300 天期间。 赤水市 - 行政区划 水市辖 3 个街道、9 个镇、5 个乡:市中街道、文华街道、金华街道、 天台镇、复兴镇、大同镇、旺隆镇、葫市镇、元厚镇、官渡镇、长 期镇、长沙镇、丙安乡、两河口乡、宝源乡、石堡乡、白云乡。 赤水市 - 基础设施 交通 赤水是贵州最大的长江口岸,赤水河公 60 公里与长江汇合,公路连 接黔川渝 10
15、多个县市,距川南泸州机场仅 70 公里,与成渝高速公 路接口 120 公里,距重庆 200 公里,是黔川渝毗邻地区的物资集散 地和贵州实施“北上”战略的一个重要窗口。合服务水平不断提高, 运营能力、交通条件大大改善,交通基础设施建设有力推进,境内 交通基础设施建设取得较大突破,共完成公路建设里程 642.49 公里, 完成赤水河航运第一、二期工程和长途旅游汽车客运站、赤习公路、 马合公路、赤长公路等交通基础设施建设,初步形成了“两纵两横 四连一环线”骨架公路和赤水河水路运输网络,公路通达深度和交 通运输能力大幅度提高。 全市拥有三个轮船公司,营运船舶 500 多艘,总功率 15010 万千瓦,
16、 12 万载重吨。公路营运线包括超长线、长线、短线,日发客车班次 贵州省赤水市五星级酒店可行性研究报告 第 7 页 200 次,营运里程近 12000 公里。客运车辆的主要营运线路有:赤 水东莞、赤水宁波、赤水北海、赤水温州、赤水遵义、 赤水贵阳、赤水泸州、赤水重庆、赤水成都等。全市货运 量 200 万吨,客运量 1467 万人次。全市通车里程为 800 公里。赤水 距离四川省泸州市仅 76 公里,时间不过 2 个小时.无论坐飞机,或是 从重庆下火车,走高速,已非常方便。 通讯 我市有二干光缆与全国联网,实现了程控电话装机容量 10000 门, 120 条光缆数字长途电话,开通了可视会议电话,
17、开通了本地网寻 呼系统、移动电话网、IC 卡电话和“163”因特网数据通信,市区 及各乡镇共建有 21 个移动通信基站。 赤水市 - 自然资源 赤水具有亚热带生物生存和活动的条件,其森林植被地带类型属贵 州高原偏湿性常绿阔叶林地带的赤水河谷中山栎林、松杉林、毛竹 林小区;全市森林覆盖率达 63%,其中有我国罕见的中亚热带常绿阔 叶原生林 43 万亩;有野生植物和野(脊椎)动物 1000 多种,其中有 桫椤、小金花茶、赤水蕈树等重点保护珍稀植物 23 种,有云豹、长 尾雉、苏门羚等重点保护珍稀动物 22 种。赤水有“中国竹乡”之称, 全市竹林面积 60 多万亩,其中楠竹 40 万亩,杂竹 20
18、万亩,有各类 竹 24 种。年产木材 4 万立方米,楠竹 500 万根,杂竹 20 万吨,竹 笋 5000 万公斤。独特的地理位置与气候条件,使赤水物产甚为丰富, 南亚热带的荔枝、龙眼、香蕉、柚子等水果成为主要品种,柑桔、 贵州省赤水市五星级酒店可行性研究报告 第 8 页 桃、李、梨、樱桃、柿、杏、葡萄、石榴等水果一年四季充斥市场; 中草药种类达 300 多个,其中以石斛、黄柏等最为著名。 赤水市 - 经济发展 2005 年,全市生产总值完成 182803 万元,同比增长 14.4%,比 2000 年增加 68405 万元。财政总收入完成 16088 万元,比“九五” 期末增加 5718 万元
19、;其中一般预算收入由 2000 年的 6470 万元增加 到 2005 年的 9450 万元。竹业发展势头强劲, “十五”期间,累计新 造竹林 51.22 万亩,引进撑绿竹种苗 700 余万株。到 2005 年,全市 竹林面积达 102 万亩,圆满完成遵义市委、市政府提出的 45 万亩核 心原料竹基地建设任务。工建设黔北 20 万吨/年竹浆林纸一体化工 程项目,完成基建投资 3.6 亿元,竹业综合收入实现 9.5 亿元,比 “九五”期末增加 3.2 亿元,年均增长 8.56%。旅游业快速发展, 经营体制和机制进一步转变,多元化发展战略得到实施。2005 年, 全市接待游客 58.6 万人次,门
20、票收入 1520 万元,旅游总收入实现 2.65 亿元,分别比“九五”期末增长 193%、660%和 185%。以“竹、 畜、药、果”为主的农业产业化建设取得较大进展,农业总产值由 2000 年的 59156 万元增加到 2005 年的 89043 万元,年均增长 8.52%,粮食年产量基本稳定在 14 万吨以上。畜牧(渔业)总产值 占农业的比重由 2000 年的 31%提高到 2005 年的 41%。赤水金钗石斛 地理标志产品保护通过国家审查验收。 赤水市 - 社会事业 民主法制建设不断完善,自觉接受人大、政协监督。人大代表建议 贵州省赤水市五星级酒店可行性研究报告 第 9 页 和政协委员提
21、案办理及时率、满意率大幅度提高。严格执行人大及 其常委会的决议决定,认真进行述职评议。建立和完善重大事项社 会公示、听证和专家咨询制度,提高决策的民主化、科学化水平。 赤水市 - 风景旅游 赤水旅游资源十分丰富,以其独特的自然景观闻名,1994 年被国务 院划为国家级风景名胜区,风景区面积占市域面积近 70%,现已开 放的景区景点有十丈洞、燕子岩、四洞沟、大白岩(五柱峰) 、竹海 公园、中国侏罗纪公园等六大自然风景区,以及复兴场、大洞场、 丙安场等人文景区。天台山、九角洞、月亮湖、九曲湖、长嵌沟、 仁友溪、华平、盘龙等景区等正在开发建设之中。 赤水作为贵州的一个旅游城市,其旅游资源较为丰富,它
22、由数以千 计的大小瀑布,40 多万亩原始森林,30 多条溪流,27 万亩楠竹林 组成,其中宽度在 3 米以上的瀑布就有 4000 多条,故有“千瀑之市” , “竹子之乡” , “桫椤王国” , “丹霞之冠”的美誉。 千瀑之市:无论是茫茫竹海里,还是森林桫椤中,赤水风格各异的 瀑布举目皆是,其中最有影响的该是“十丈洞瀑布” 。它位于赤水市 南部风溪河上游,离市区迈 30 公里。瀑布高 76 米,宽 80 米。水流 从悬崖绝壁上倾泻而下来,似万马齐鸣,飞龙咆哮,气势磅礴,数 里之内声振如雷,数白米内水雾弥漫,水帘飞挂,美不胜收,瀑布 周围原始丛林繁茂,巨石横卧,颇具气势,另有观瀑台,浪琴湾, 飞虹
23、桥,钯天路,三圣殿,仙舞台,暗瀑等景点在附近,构成了一 个瀑布公园。另外还有距十丈洞布一公里的中洞瀑布,还有在大同 贵州省赤水市五星级酒店可行性研究报告 第 10 页 镇境内的四洞沟瀑布群等等,均是高达 20 米以上的大瀑布。 竹子之乡:赤水竹海国家森林公署,位于赤水金沙沟;其竹灰 40 余 种,其中南竹 278 万亩,身入竹海,如入绿色海洋,竹涛阵阵,碧 波涟漪让人心旷神怡,竹海公园以赏竹,居住竹楼,吃竹饭,买各 种竹制工业品为特色。 桫椤王国:赤水桫椤自然保护区是我国第一个以桫椤及其生态环境 为保护对象的国家级自然保护区,地处赤水中部葫市镇金沙沟一带, 面积达 133 平方公里,数量达 4
24、 万多株,据考查,这里有蕨类植物 近 200 种,种子植物 500 余种,其中国家重点保护植物 7 种,野生 动物兽类 10 种,鸟类 110 种,爬行类 32 种,两栖类 10 种,鱼类 39 种,昆虫 100 余种,国家重点保护动物 18 种,堪称亚热带地区 一座珍贵的珍稀物种源库。 丹霞之冠:在赤水境内,没有青石也没有褐石,而是一种赤红色的 易于雕塑撰刻的沙石,这种沙石在赤水随处可见。并多用于建筑, 雕刻和制作成工业品。赤水的山美水也美,然而赤水的人更美,一 方水土养一方人,美丽的赤水河孕育了美丽的赤水,山水也孕育了 纯朴热心的赤水人,让人久久不能忘怀。 2.1.22.1.2 本项目建设
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