金盆纱厂棚户区改造项目可行性研究报告.doc
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1、大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可 行 性 研 究 报 告 湖南城市学院规划建筑设计研究院 2010 年 5 月 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告可行性研究报告 主主编编单单位位 :湖南城市学院规划建筑设计研究院 证证书书编编号号:工咨乙 12220070047 发发证证机机关关:中华人民共和国国家发展和改革委员会 法定代表人:法定代表人:谭献良 高级工程师 主管副院长:主管副院长:吕贤军 高级工程师 技术负责人:技术负责人:晏永玲 高级工程师 注册咨询师 项目负责人:项目负责人:成彦惠 高级工程师 注册咨询师
2、主要参与人员:主要参与人员:李志学 谢 疆 文 强 徐 军 蒋 刚 李 胜 目目 录录 第一章第一章 总总 论论.1 1.1 项目概况.1 1.2 项目背景.2 1.3 可行性研究范围.4 1.4 项目编制依据.5 1.5 主要技术经济指标.6 1.6 研究结论与建议.7 第二章第二章 项目建设项目建设的必要性和意义的必要性和意义.8 2.1 大通湖区金盆纱厂概括.8 2.2 大通湖区金盆纱厂棚户区现状及特点.9 2.3 项目建设的必要性11 2.4 项目建设 SWOT 分析.15 2.5 棚户区改造方案17 第三章第三章 需求分析与建设规模需求分析与建设规模19 3.1 本项目改造范围23
3、3.2 项目需求分析19 3.3 项目建设规模25 第四章第四章 项项目选址目选址23 4.1 选址基本要求23 4.2 选址原则24 4.3 场址位置25 4.4 场址适宜性分析25 4.5 场地建设26 第五章第五章 项目建设条件项目建设条件27 5.1 政策优势27 5.2 自然条件27 5.3 水、电、通讯等配套公共设施条件29 5.4 征地拆迁条件29 5.5 技术条件30 第六章第六章 工程建设方案工程建设方案31 6.1 设计指导思想31 6.2 规划、建筑设计31 6.3 结构设计35 6.4 给排水、暖通设计37 6.5 电气设计41 6.6 消防设计.45 第七章第七章 节
4、能节水措施节能节水措施47 7.1 设计依据47 7.2 节能措施47 第八章第八章 职业安全卫生与消防职业安全卫生与消防.50 8.1 职业安全卫生50 8.2 消防设计51 第九章第九章 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措53 9.1 估算编制说明53 9.2 投资估算54 9.3 投资计划与资金筹措55 9.4 项目建设总体安排56 第十章第十章 项目管理与实施进度项目管理与实施进度.57 10.1 项目管理.57 10.2 项目实施进度.60 10.3 项目建设管理.60 10.4 建设项目跟踪审计.62 10.5 项目财务管理.66 10.6 招投标管理.66 10.7 工程监督管
5、理.68 第十一章第十一章 投资风险分析投资风险分析69 11.1 风险因素识别.69 11.2 风险估计和风险评价.70 11.3 风险应对策略.71 第十二章第十二章 环境保护环境保护73 12.1 场地环境描述.73 12.2 编制依据.73 12.3 污染源分析.73 12.4 环境保护方案.76 12.5 环境效益评价.79 第十三章第十三章 项目社会评价项目社会评价80 13.1 社会效益.80 13.2 社会评价.81 13.3 社会评价结论.86 第十四章第十四章 可行性研究结论可行性研究结论87 14.1 研究结论.87 14.2 项目建议.88 附表:附表: 大通湖区纱厂责
6、任有限公司棚户区改造项目投资估算表(概算法) 金盆纺纱厂棚户区改造地块规划设计要点 附件:附件: 1、益阳市大通湖区管理委员会关于同意金盆纺纱厂棚户区改造 建设计划的批复(大管20109号) 2、关于益阳市大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目环境影响的批 复(大环字20102号) 3、建设项目选址意见书(选字第01010021号) 4、建设用地规划许可证(地字第:04010002号) 5、国有土地行政划拨决定书(大土划字2010第19号) 6、建设工程规划许可证(建字第:01010017号) 7、区财政建设资金承诺书(大计财函20104号) 8、建设单位建设资金承诺书 9、房屋拆迁许可证(拆许字2
7、010第8号) 10、大通湖区规划建设交通局关于同意金盆纺纱厂棚户区改造实 施方案和年度拆迁计划的批复 11、项目及项目单位基本情况表 12、项目单位组织机构人员编制表 13、项目单位对所报内容和附属文件真实性负责的声明 14、拆迁情况上门调查登记表 15、棚户区照片 附图:附图: 益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块一规划用地红线图 益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块二规划用地红线图 益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块一改造总平面图 益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区地块二改造总平面图 益阳市大通湖区金盆纱厂棚户区改造住房套形图 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 湖南城市学院规划建筑设计研
8、究院 1 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.1 项项目名称目名称 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 1.1.2 项项目建目建设单设单位位 湖南省益阳市大通湖区金盆纺纱厂留守处 1.1.3 建建设设地点地点 大通湖区金盆镇 1.1.4 用地用地规规模模 总用地 22243m2(合 33.35 亩) ,总建筑面积为 37228(地块 1: 建筑面积:30628;地块 2:建筑面积:5600) ,居住总户数 512 户, 居住总人数 1587 人,棚户区拆迁建筑面积 29300。 1.1.5 项项目建目建设设目目标标 新建棚户区改造住房 37228,公共服务用房 13
9、88m2,解决工矿企 业职工住户 512 户。其中,就地新建棚户区安置小区 27.53 亩,解决住 房 432 户;地块南面棚户改造安置小区扩地 5.82 亩,解决住房 80 户。 使小区交通方便、职工来往便捷、配套设施齐全、基础设施完备、居住 条件较好,为棚户区居民建设一个适合居住、生活、工作的场所。 1.1.6 建建设设期期 项目建设期限:20 月(2010 年 5 月2011 年 12 月) 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 湖南城市学院规划建筑设计研究院 2 1.1.7 投投资资估算估算 本项目工程总投资 4738.45 万元,费用构成如下: 序号费用名称投资额百分比(
10、%)估算说明 1住宅工程3225.668.07% 2小区配套基础设施797.5716.83% 3工程建设其他费489.6410.33% 4预备费225.644.77% 5项目总投资4738.45100% 1.1.8 资资金筹措金筹措 资金来源三个方面: (1)区财政预算资金 200 万元; (2)棚户区居民自筹 2903.04 万元; (3)项目单位筹资 611.41 万元; (4)申请中央补贴资金 1024 万元。 1.21.2 项目项目背景背景 1998 年,国务院作出了关于进一步深化城镇住房制度改革、加 快住房建设的通知的决定,提出了要稳定推进住房商品化、社会化, 逐步建立适应社会主义市
11、场经济体制和我国国情的城镇住房新制度,要 求加快住房建设步伐,停止住房实物分配方式,逐步实行住房分配货币 化,发展住房金融,培育和规范住房交易市场,不断满足城镇居民日益 增长的住房要求。 2007 年 8 月,国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干 意见(国发200724 号)明确表示,把解决城市低收入家庭住房 困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容,加快建立健全以廉租住 房制度为重点,多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 湖南城市学院规划建筑设计研究院 3 2007 年 11 月,湖南省人民政府发布关于解决城市低收入家庭住 房困
12、难的实施意见(湘政发200730 号)指出,住房问题是重要 的民生问题,要积极采取措施,加强廉租住房制度建设,解决好城市低 收入家庭住房困难。要求加快廉租住房建设步伐,尽快增加一批廉租住 房房源,继续调整住房结构稳定住房价格,促进房地产市场健康发展, 要切实将解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职 责。坚持以人为本,执政为民。进一步健全廉租住房制度,改进廉租住 房和规范经济适用住房制度,加大棚户区、旧住宅区改造力度,多渠道 增加廉租住房房源,逐步完善农民工等其他住房困难群体的住房条件, 在政策上进一步明确了住房改革的方向。 随着住房制度改革逐步深化和房地产市场快速发展,我国城镇
13、住房 建设规模不断扩大,多数家庭住房条件有了较大改善。特别是近几年, 中央和地方政府加大保障性安居工程投入,在解决居民住房困难方面取 得了初步成效。但部分低收入和中等偏下收入家庭特别是居住在棚户区 的这类家庭住房仍然十分困难。目前,全国还有 1000 多万户家庭居住 在各类棚户区。城市棚户区的房屋多数结构简陋,功能不全,年久失修, 危房比例高,安全隐患大;供电、供水、排污、道路、供热等基础设施 不完善,居住环境恶劣;建筑密度高,中低收入家庭集聚,缺乏市场开 发价值。特别是国有工矿棚户区远离城区,困难企业集中,退休、下岗 职工多,收入水平低,自我改造能力弱,要求政府支持改造的呼声强烈。 这些棚户
14、区难以通过市场开发和依靠企业实施改造,需由政府主导,给 予一定的政策和资金支持。 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 湖南城市学院规划建筑设计研究院 4 各地区、各有关部门贯彻落实中央决策部署,积极推进棚户区改造。 前两年已开始进行了中央下放地方煤矿棚户区改造工作,2009 年启动 了国有林区、垦区棚户区改造。2009 年 12 月 24 日,住建部等五部委 联合印发了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见 , 把城市和全部国有工矿棚户区改造纳入保障性安居工程。按照文件的要 求,到 2012 年要解决 1540 万户低收入家庭住房困难,这里面包括通过 国有棚户区改造解决其
15、中的低收入家庭住房困难问题,包括通过廉租住 房和经济适用房建设解决一部分低收入家庭住房困难。这是一项顺民意、 惠民生,有利于扩内需、促发展、调结构,一举多得的重大民生工程。 “让阳光照进棚户区”已成为各级政府加快推进城市和全部国有工矿棚 户区改造的有力强音。 按照中央、湖南省、益阳市统一安排,大通湖区启动了国有企业及 工矿棚户区改造工程改造工作,决定由大通湖区金盆纺纱厂留守处为项 目单位,建设大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目。通过棚户区改造, 进一步改善大通湖区金盆纺纱厂 512 户棚户区职工家庭的住房条件和生 活环境,完善棚户区基础设施,提高住宅小区的综合承载能力,不断把 改革发展的成果惠及
16、到广大人民群众。 2010 年 5 月益阳市大通湖区金盆纺纱厂留守处委托我院编制大 通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告。 1.31.3 可行性研究范围可行性研究范围 (1)项目建设意义及其必要性; (2)建设地点及建设条件; 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 湖南城市学院规划建筑设计研究院 5 (3)建设规划和布局: (4)建设内容及实施计划; (5)环境保护与节能节水研究; (6)项目组织与运行管理; (7)投资估算及资金筹措; (8)效益分析与风险评估。 1.41.4 项目编制依据项目编制依据 受大通湖区金盆纺纱厂留守处的委托,湖南城市学院规划建筑设 计研究院承担
17、了大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目可行性研究报告 的编制工作。编制依据是: (1)大通湖区城镇开发整体规划; (2)投资项目可行性研究指南2004年3月中国电力出版社; (3)工业与民用建筑可行性研究深度要求; (4)国家有关规划和建筑的条例规范; (5)国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 (国发200724号); (6)住宅建筑规范(GB50368-2005); (7)国家计委、建设部联合颁发的 建议项目经济评价方法与参 数; (8)城市新建住宅小区管理办法(建设部令第33号); (9)住房城乡建设部等五部委关于推进城市和国有工矿棚户 区改造工作的指导意见(建保2009295号)
18、; 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 湖南城市学院规划建筑设计研究院 6 (10)财政部关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有 工矿棚户区改造工作的通知(财综20108号)。 1.51.5 主要技术经济指标主要技术经济指标 根据项目的具体情况,主要技术经济指标其详见下表: 主要技术评价指标一览表主要技术评价指标一览表 表1-1 序 号指标名称单位指 标备 注 1项目总用地亩33.35 1.1原有住宅用地(地块 1)亩27.53 1.2扩建住宅用地(地块 2)亩5.82 2项目区总拆迁量m229300 3棚改涉及居民总户数户512 4棚改涉及总人口数人1587 5新建建筑面积
19、m237228 5.1新建住宅m235840512 户 5.1.1地块 1(原址新建)m230240432 户 5.1.2 地块 2(新地扩建) m2560080 户 5.2新建公共服务用房m21388 6建筑占地面积m26436 6.1地块 1m25316 6.2地块 2m21120 7建筑密度% 7.1地块 1%26.0 7.2地块 2%28.8 8容积率 8.1地块 11.72 8.2地块 21.44 9绿地率 9.1地块 1%37.2 9.2地块 2%39.4 10总投资万元4738.45 11建设总工期月20 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 湖南城市学院规划建筑设计
20、研究院 7 1.61.6 研究结论与建议研究结论与建议 1.6.1 研究研究结论结论 1.6.1.1 本项目建设符合大通湖区城镇发展规划。 1.6.1.2 本项目位于大通湖区金盆镇,距大通湖区市委、政府驻地 约10公里。小区地理位置优越,交通便利,配套设施齐全,项目选址 合理。 1.6.1.3 建设地点选择及建筑形式符合大通湖区金盆镇市政建设规 划要求。 1.6.1.4 本项目绿化率高,建设场地附近环境好,工程建设过程中 和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等,在设计时已充分考虑了其 处理措施,对环境无不良影响。 1.6.2 建建议议 1.6.2.1 本项目具有良好的社会效益,建议政府各级相关行
21、政部门 给予大力支持,以使项目早日实施。 1.6.2.2 应尽快对新征场地进行地质勘探,明确场址区的工程地质 情况。 1.6.2.3 建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作,特别要搞 好招投标工作和工程质量监理,以保证工程质量和工程进度。 1.6.2.4 在工程建设中,要注意公用、环保和生活环境的配套建设, 物业管理与施工建设同步进行。 1.6.2.5 工程建设中,切实做好节能、节地、节水、节材工作。 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 湖南城市学院规划建筑设计研究院 8 第二章第二章 项目建设的必要性和意义项目建设的必要性和意义 2.12.1 大通湖区金盆纺纱厂概括大通湖区金
22、盆纺纱厂概括 金盆纺纱厂位于美丽富饶的洞庭之滨益阳市大通湖区金盆镇, 前身为益阳市国营金盆农场纺纱厂,是当年益阳市国营骨干企业和纺织 业龙头企业。该厂成立于 1981 年 3 月,随着 2000 年全省拆场建区,该 企业也于 2002 年开始改制,同年,成立大通湖区金盆纺纱厂留守处, 负责原厂干部职工改制的善后事宜和社会事务处理,运转至今。金盆纺 纱厂改制后为湖南天恩棉业有限公司,是湖南省公益形象示范企业、益 阳市农业产业化龙头企业、益阳市优秀民营企业,是集棉花收购、加工、 纺纱及棉花贸易、植物油生产、宾馆服务业于一体的民营企业。公司注 册资金 3256 万元,分别为湖南天恩棉业有限公司、益阳
23、市金胜纺织有 限公司、南县新胜纺织有限公司等。公司年年被县工行、市农发行授予 AA 级信用等级企业。现已完成 400 吨打包机更新改造,拥有 2 条 96 型、80 型锯齿轧花生产线、28 台 100 型冲刀式、21 台 100 型皮棍式轧 花生产线,年可生产各种皮棉 12000 吨.纺纱生产规模 37000 锭(含气 流纺),年生产各种规格的纯棉纱线 6000 吨.其产品畅销全国、供不应 求。 日产 400 吨的油脂厂、三星级宾馆正在筹建,预计 2008 年 11 月 竣工。董事长潘胜恩是益阳市人大代表、益阳市农业产业化龙头企业协 会副会长、益阳工商联常委、益阳市纺织协会副会长。公司志存高远
24、、 不断进取建立了“公司+基地+农户”的经营模式,基地面积达 5.8 万亩, 厂房占地面积 35320 平方米,全厂干部职工 1233 人,拥有纺纱生产规 大通湖区金盆纺纱厂棚户区改造项目 可行性研究报告 湖南城市学院规划建筑设计研究院 9 模 5.7 万锭,年生产各种纯棉纱线 1.2 万吨,带动了 13400 户农民发家 致富。为社会主义新农村建设作出了积极的贡献。 但是,由于企业前身国营金盆农场纺纱厂职工家属多、住房条件差、 企业负担重,造成地区职工住宅棚户区问题一直得不到解决,大大影响 棚户区居民的生产和生活,同时,随着房屋使用期的增长,原国营纱厂 职工的住房条件也日渐恶劣,成为大通湖区
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