金马项目可行性研究报告 (2).doc
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1、金马住宅小区项目可行性研究报告成都金利房地产开发有限公司二00七年九月目录第一章、总论第二章、项目建设场地及条件第三章、市场调查分析与预测第四章、建筑设计方案第五章、市场定位与核心竞争力的确定第六章、营销战略第七章、企业组织机构、劳动定员及培训第八章、项目建设方式及进度安排第九章、项目投资估算第十章、资金计划及资金筹措第十一章、经济效益分析与评价第十二章、风险分析及评价第十三章、项目开发建设的社会、经济效益评价第一章、总论11、项目名称思创金马项目12、项目建设企业121、成都金利房地产开发有限公司122、企业性质:有限责任公司123、企业经营范围:房地产开发经营124、企业注册资金:一千万元
2、13、可行性研究报告编制依据131、成都市温江区计划和经济局关于建设项目立项登记的通知132、成都市温江区规划管理局项目建设选址定点审批表133、成都市温江区规划管理局规划设计条件通知书134、金马项目初步设计方案135、金马项目初步地质勘探资料136、国家计委建设项目经济评价方法与参数137、建设部房地产开发项目经济评价方法138、中华人民共和国土地管理法139、中华人民共和国城市房地产管理法14、项目提出的背景成都金利房地产开发有限公司拟投资开发的金马项目,属高品质、低能耗的生态住宅小区。该项目选址温江区金马镇大堰村,建设净用地面积为97亩。金马镇位于温江西部,金马河东岸,距光华大道约6公
3、里、距温江区行政中心-柳城镇约7公里、距三环路约17公里,紧邻海峡两岸科技园区,该园区内拥有众多知名的外资企业、合资企业、全国重点大学及科研院所,是高学历、高素质、高收入人群的聚集地。而沿光华大道两侧房地产开发项目众多,90%以上为低密度高品质住宅项目,在该区域内房地产市场反应良好,现已成为购房者首选的热点区域之一。但由于土地资源的有限和不可再生性,沿光华大道两侧可供开发的土地已寥寥无几,将无法继续为有意在此区域内购买高品质住宅的购房者提供所需,因此现阶段房地产开发已出现向光华大道外侧辐射发展的趋势。基于上述原因,成都金利房地产开发有限公司本着打造高品质、低能耗的绿色住宅,严格按照建设部所制定
4、的建筑节能规范实施建设,真正实现成都市首个可持续发展的住宅小区的开发理念,拟开发建设金马住宅项目。15、项目的性质及主要特点现代社会由于工业的发展,人们居住生活环境恶化,工作和生活节奏加快,导致人们在心理上、生活上的压力加剧。随着社会的发展,文明的进步,人们对生活品质有了越来越高的要求,这种要求不仅体现在对物质生活的追求,更体现在对居住环境和生活方式的追求。金马项目定位为高品质、低能耗的生态住宅小区,将通过科学的整体设计,集绿色配置、自然通风、自然采光、低能耗维护结构、新能源利用、中水回用、绿色建材和智能控制等高新技术于一体,不仅可以满足人们的生理和心理需求,而且能源和资源的消耗最为经济合理,
5、对环境的影响最小。项目的主要特点包括合理的选址规划、资源利用高效循环、节能措施综合有效、建筑环境健康舒适、废物排放减量无害、建筑功能灵活多变等六个方面。在建筑风格上,项目拟采用将中国传统宅院式住宅的精髓与现代建筑的功能分布合理地融合在一起,最大程度筑造宅居生活的私密性及舒适性。金马项目将营造“门外的温泉 + 门内的低耗 = 全家的新生活”的居住方式,倡导和谐温馨的生活理念和返璞归真的生活态度,使人们从繁闹喧嚣的都市中回到宁静的居住环境,亲近自然,享受建筑带来的乐趣。16、项目建设规模金马项目占地面积64666,总建筑面积309337,其中高层住宅建筑面积258668,地下车库建筑面积为5069
6、9。17、项目开发建设的宗旨、总体构想金马项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策,现场建设条件具备。在成都市城市规划布局中,市政府要把温江营造成“大都市社区”,即成都市的“后花园”,建设具有温江特定人文环境和生态特色的现代化花园城市。 金马项目以“温泉+节能”为主题概念,是众多国际知名高尚居住区所推崇的生活方式,将填补目前成都房地产市场此类产品的空缺,为购买者提供优秀品质、全新生活、中等价位的住宅,为促进温江区协调发展作贡献,实现公司的可持续发展,创造良好的经济效益和社会效益。金马项目强调综合环境和居住生活的协调,人与自然的和谐,将营造出一种现代科技与古朴典雅相融合,具有浓厚的住宅文化氛围的绿色
7、住宅小区。18、主要技术经济指标净用地面积:64666 M2总建筑面积:258668 M2 其中,、高层住宅建筑面积:258668 M2居住户数:1400户容积率:4.0建筑密度:28 %建筑层数:高层15-18层建筑结构形式:现浇钢筋混凝土结构;七度抗震设防第二章、项目建设场地及条件21、项目所处的大环境介绍211、地域优势成都位于川西平原腹地,介于东经1025410453、北纬30053126之间,全市东西长192公里,南北宽166公里,土地总面积1.239万平方公里,辖9区4市6县,2003年末总人口超过1044万。成都是四川省省会,西南科技、商贸、金融中心和交通、通讯枢杻,是一座具有2
8、300多年历史的文化名城。成都自然条件优越,属于亚热带季风气候区,热量丰富,雨量充沛,四季分明,雨热同期。成都地区属岷江、沱江水系,境内河网稠密、水利资源丰富。成都市获联合国授于的“人居奖”、中国最佳旅游城市、是最适合人类居住的城市之一,具有显著的地域优势。212、经济优势成都是全国15个副省级城市之一,是国家批准的对外开放城市和全国经济体制综合配套改革试点城市,被中国城市社会经济发展水平评价委员会评为“中国城市综合实力50强”的第11名及“首批城市投资硬环境40优”之一,位居中国西南、西北城市之首。改革开放30年来,成都经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大的变化。社会主义市场经济体制
9、初步建立,基础设施建设成效明显,城市综合服务功能增强。成都市十分重视并积极创造良好的投资环境,已基本形成全方位、多层次对外开放格局,开放型经济发展较快。成都作为中国西部的特大中心城市和国家规划定位的西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通讯枢纽,2007年被国家列为国家城乡统筹配套改革综合试验区,就社会消费品零销总额指标(含房地产销售)而言,成都在全国15个副省级城市中排位第三,在西部乃至全国都具有相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势。22、项目所处的小环境介绍221、区位优势、经济优势温江位于成都市中心区正西16公里处,处于成都市上风上水的极佳位置。东临成都市青羊区,南毗双流
10、县,西接崇州市,北靠郫县、都江堰市,距双流国际机场18公里,是成都市中心城区的重要组成部分。根据大成都发展战略规划,温江将于2010年建成为环境优美、设施配套的现代化生态卫星城市。2005年,温江区全年实现地区生产总值82亿元,增长16.5%;全社会固定资产投资76亿元,增长55.5%;地方财政收入8.56亿元,增长49.5%;实现社会消费品零售总额21亿元,增长20%;城镇居民可支配收入11257元,增长8.5%。连续5年跻身经济社会综合发展指数全国百强县,排名跃升至第68位,比上年跃升21位。222、历史沿革温江自西魏恭帝二年(公元555年)建县,迄今已有1400多年历史。据县志记载,祖传
11、古蜀国鱼凫王曾在此建都。温江一直是成都平原重要的政治、经济、文化中心之一。1965年撤地建县1983年划归成都市管辖,是成都市第一个工城。2002年5月28日,撤县成立成都市温江区。区府所在地柳城镇。223、气候特征温江气候湿润,属亚热带季风性气候,夏天酷暑,冬天严寒,年平均气温15.7摄氏度,平均降雨量942.5毫米,全年无霜期281天。224、温江人口状况及增长趋势全区总人口36.28万人,柳城镇城市人口约14万人。柳城镇近来城市人口增长率为20%,且温江未来35年人口增长点为、西南财大、中医大学、四川交通学院、西南政法分院、川农大、成都7中、水利水电学校等8所大中学陆续建成并投入使用,预
12、计教职员工和学生共计7万余人(其中学生人数6.3万人,教师1万人)、温江已建、待建大中小型房地产开发小区新增人口6万人(其中成都市区人口将入住约5万人)。225、城市规划温江基础设施和生活配套相对完善,商业地产与成都商业环境的逐渐成熟相呼应,在城市规划与建设、商业规划与设计方面占据了很高的起点。商贸、房地产、餐饮娱乐将是温江第三产业的支柱。温江房地产主动地将古老历史与现代都市文化相融汇。温江区2003-2007文化发展规划将实施“文化名区”工程作为工作的重点,围绕古蜀鱼凫文化、花木园艺文化、音乐之乡文化、学院文化四大特色。构建了符合世界潮流又具有地方民族特色的现代化文化体系,为营造健康向上、现
13、代文明的城市文化氛围。226、房地产投资情况2006年,温江区房地产开发项目达42个,总投资金额达42.21亿元,其中本地企业11个,开工面积234.51万平方米,外地企业26个,开工面积221.28万平方米,预售面积154.67万平方米,销售备案124.44万平方米,全区房地产开发销售率80.46%,销售均价3223.08元/左右。227、交通概况l 成温邛高速公路 -2004年高速公路的通行,使成都温江的往返时间缩短50%,联通两地商业经济的互动,迅速加快了温江城市发展的步伐。 从城市发展角度讲,高速公路将成为城市发展动脉。l 光华大道催生成都西城区经济 。双向8车道的光华大道,是连接成都
14、中心区和温江片区的交通要道,也是连接青羊新城区的黄金通道。 距西二环仅12分钟的车程,全面升级了温江在整个大成都板块中的格局和地位。 l 成都黄田坝永宁温江路,芙蓉大道。l 大石西路机投温江,草金路西延线温江段。温江区等级公路总里程共计375.5公里。东接成都中心城市,北通郫县、都江堰,南连双流国际航空港,西射成温邛经济带。 23、项目建设所具备的基本条件231、交通条件已建成的光华大道、温金公路、成温邛高速公路、温双机场路等东面直通市中心干道二、三环路、人民中路,西面直通温江区政府所在地柳城镇,已形成四通八达的交通网络。由金马项目至市中心天府广场约25分钟车程,到成都市高尚住宅区金沙片区、成
15、都花园片区、外双楠片区约15分钟车程,到大型超市如家乐福、伊藤洋华堂、仁和春天百货也同样只需15分钟车程。城市公交线309路往返温江和成都百花中心站,便捷的公共交通系统将使温江距成都市区更近。 232、市政配套设施电力: 温江区供电区域拥有110KV变电站2座,35KV变电站4座,主变容量20.27万KVA。 供水:自来水日供水能力为13万吨。金马项目给水管由市政生活给水管网直接接入。室外排水为分流制,雨水、污水分别排入区域雨、污水管网。天燃气:天燃气目前供气能力为22万立方米,现日用气量为4.42万立方米,为供气能力的25 %。项目将建有开闭所,从预留口接入。通迅:温江现有程控电话总装机容量
16、近10万门,用户4.6万户;符移动电话基站21座,1440个信道,形成了电路传输光缆化、交换系统程控化,城乡通迅一体化,有线无线结合的全方位通信网络。金马项目通迅网直接由温江区市话通信网接入。233、商业及文化教育配套设施随着西南财大、中医大学、四川交通学院、西南政法分院、川农大、成都7中、水利水电学校等一大批大中专院校、科研院所落户温江海峡两岸科技产业开发园区,与项目所在地-金马镇为近邻,使项目所在地附近的商业、教育设施更加完备,交行、建行、商行、工行、农行在金马镇均设有营业网点。而光华大道两旁的温江新区规划了完善的配套设施:包括6所中学、13所小学、25所幼儿园、21处农贸市场、3所医院、
17、2处门诊所、3个体育场及居民运动场,商业、金融、邮电设施按服务半径300-500米布局,同时配套行政管理和社区服务,使居家生活非常舒适方便。第三章、市场调查分析与预测31、市场供给分析及预测311、2006年成都市房地产市场分析2006年是成都房地产快速发展和逐渐走向成熟的一年,表现为房价上升较快、供应量迅速增加、市场需求旺盛、大量外来开发商进入、地价攀升较多等特点。成都市统计局公布的数据显示:2006年成都市主城区新开住宅的整体均价为4956.47元/,主要是由于2006年新开的住宅项目中,均价在5000元以上的项目就多达34个,新增供应面积380.34万,占到主城区新增总量的41.4%,拉
18、高了整个成都市区的房价。 2006年成都郊区新盘的均价为3533.97元/,较2005年郊区整体均价增长722.69元/。 区域均价方面,市中心因其土地的稀缺性而高居价格首位,新盘价格为5718.18元/;市区和郊区的价格没有出现明显的断点,说明郊区与市区的价格差距在缩小。 2006年全年,成都市新开住宅楼盘222个,供应面积约为1640多万。其中主城区新增楼盘116个,新增供应面积接近920万,占到总体供应的55.8%,郊区新增楼盘106个,新增供应面积约为720万。 同时,作为成熟社区聚集的两个区域,城西和城南仍然是成都新盘供应的热点区域,新增供应量为556万,该两个区域供应量占到全年主城
19、区供应总量的60.07%。 在2005年-2006年一系列国家调控政策实施和市区内供应日益稀缺的情况下,2006年整个成都市市区范围内商品房住宅总成交面积为807万,比2005年上涨19.54%。从2006年各季度新房销售情况来看,各季度成交面积都在逐步上涨,上涨幅度分别12.91%、3.63%和15.86%。 2006年成都市郊区大量出现电梯公寓。电梯公寓的供应范围由2004年的三环内区域开始往外扩散,经过2005年1年的市场运作,现在郊区市场基本已经接受了电梯公寓。2006年郊区新增电梯公寓项目约37个,占到郊区新增住宅项目总数的34.9%;供应面积接近240万,占整个郊区新增供应总量的3
20、2%。 312、2006年111月成都市房地产市场供给分析成都市统计局发布了成都房地产1-11月的运行报告,从各项统计数据来看,成都楼市依旧呈现出供销两旺的稳定、健康态势。1-11月开发累计完成投资533.56亿元,比去年同期增长了36.4%;住宅仍是投资的热点,1-11月住宅完成投资366.07亿元,增长45.2%;办公楼开发完成投资13.31,上升2.1%;商业地产的投资明显降温,1-11月完成53.85亿元,下降18.8%。 住宅销售面积 1149.18万平米,增长28.6个百分点。 1-11月,商品房的施工面积为4269.61万平米,增长35.5%,其中:住宅为3434.20万平米,增
21、长41.9%;办公楼为96.98万平米,增长54.8%;商业营业用房为484.37万平方米,下降2.4%。1-11月,商品房的竣工面积达696.02万平米,增长51.1%,其中住宅为584.98万平米,增长69.0%,而商业营业用房为64.15万平米,下降17.6%。 2006年3月以来,全市空置期在一年以上的商品房的空置量持续稳定在94-100万平米之间,月度间波动较小,均在3万平米左右。其中:住宅的空置量稳定在30万平米左右,月度波动在3万平米左右;商业营业用房的空置量稳定在44万平米左右,月度波动在1万平米左右。同时,商品房空置量在稳定中呈减少态势。3月的空置量最高为99.33万平米,1
22、1月空置量降到最低为93.86万平方米。 1-11月份,成都商品房销售更加旺盛,销售面积和销售额双双持续增长。商品房销售面积达1238.34万平米,增长24.0%。其中:住宅销售面积持续增长,为1149.18万平米,增长28.6%;商业营业用房销售面积继续下降,为63.68万平米,下降21.6%。从期房和现房销售看,期房销售继续保持较快增长,现房销售相对较缓,整个销售市场仍是以期房销售为主体。1-11月,期房销售面积为1103.35万平米,增长26.3%;现房销售面积为134.99万平米,增长7.9%。 1-11月,商品房的销售额达444.42亿元,增长35.9%,其中:住宅的销售额为391.
23、69亿元,增长53.2%;商业营业用房的销售额为43.77亿元,下降28.1%。313、成都市房地产市场的有利因素 l 成都已经呈现出典型的投资推动型经济形态,宏观经济支持房地产的发展;l 需求空间巨大,未来三年,我市因人口增加、居住条件改善、拆迁安置以及旧城改造等对住宅产生的需求总量在 3500万平方米左右,保守估计也有 2800万平方米可转化为有效需求,平均每年增幅 15以上。l 成都房地产业起步较晚,2000年以后才进入比较规范的市场化发展进程,按房地产发展的周期论来看,也正处于高峰平台运行阶段。由此可看出在住房分配货币化和各地促进房地产市场推动下,居民对住房消费的投入迅速增加,购房积极
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