锦绣前城拆迁安置住宅小区建设项目可行性研究报告.doc
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1、锦绣前城拆迁安置住宅小区建设项目锦绣前城拆迁安置住宅小区建设项目 可行性研究报告可行性研究报告 1 目目 录录 第一章第一章 总论总论 11 1.1 项目概 况1 1.2 主要经济指 标3 1.3 结论与建 议4 第二章第二章 项目建设的必要性项目建设的必要性66 2.1 项目建设的背 景6 2.2 项目建设的意义 12 2.3 项目建设的市场定位 13 2.4 市场需求分析 13 第三章第三章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 1515 3.1 项目选址及用地方案 15 3.2 项目拟建地址的建设条件 18 2 第四章第四章 项目建设规模及建设内容工程技术方案项目建设规模及建设内容工程技
2、术方案2020 4.1 项目建设规模 20 4.2 建设内容工程技术方案 20 4.3 建筑安装工程量及“三材”用量估算 40 第五章第五章 投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 4141 5.1 投资估算 41 5.2 资金筹措方案 45 第六章第六章 组织机构及人力资源配置组织机构及人力资源配置 4646 6.1 组织机构 46 6.2 劳动定员 46 第七章第七章 项目的实施进度项目的实施进度 4848 7.1 建设工期 48 7.2 项目实施进度表 49 3 第八章第八章 项目的组织管理和工程招投标方案项目的组织管理和工程招投标方案 5050 8.1 项目的组织管理 50 8.2 工程
3、招投标方案 51 第九章第九章 环境影响评价环境影响评价 5353 9.1 项目周边生态和环境现状 53 9.2 生态环境影响分析 53 9.3 生态环境保护政策 54 第十章第十章 节约能源节约能源 5757 10.1 节能影响效果分 析57 10.2 节能措 施58 10.3 节能效果分 析61 第十一章第十一章 效益分析效益分析 6464 11.1 经济效益分 析64 4 11.2 社会效益分 析64 11.3 社会适应性分 析66 11.4 社会风险及对策分 析68 第十二章第十二章 结论结论 6969 12.1 结论 69 12.2 建议 69 5 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建
4、设项目可行性研究报告 6 第一章第一章 总总 论论 1.11.1 项目概况项目概况 1.1.1 项目名称 西安市临潼区渭河生态发展有限公司锦绣前城项目 1.1.2 承办单位 1.1.3 建设地点 该项目位于临潼区行者街办和西泉街办,四址为:金贝仁商厦 以西,银杏路以东,锦绣大厦以北,渭河景观廊道以南。 1.1.4 建设内容 建设内容为生态地移民安置、村落搬迁等提供安置房和经适房, 并建设相应物业管理用房、社区管理用房、及幼儿园等,总用地面积 约为 160.0 亩,小区总建筑面积约为 35.6 万平方米。 1.1.5 投资估算 该项目总投资预计约为 6.8 亿元,资金来源为业主自筹 1.3 亿
5、元,银行贷款 5.5 亿元,目前已与相关银行达成了贷款意向,贷款期 限为三年,年利率为 5.27%,按到期还本付息方式还贷。 1.1.6 效益分析 西安市临潼区渭河生态区移民安置、村落搬迁安置房住宅小区, 是西安市临潼区为改善、治理渭河环境,加快城市建设步伐,维护被 拆迁人的合法权益,保障被拆迁人的居住条件,提高市民的居住环境, 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 7 而确立的第一批拆迁安置小区。项目全部竣工后可容纳安置居民 8120 人,良好的环境将使拆迁户的生活质量改善得到良好的改善, 解决他们的后顾之忧。 1.1.7 供水 本工程水源由市政给水管网供给,考虑到生活用水
6、和室外消防 系统的要求,拟从新建小区东西两处市政道路上的市政给水管上各引 一条 DN200(水表 2x150)的管道进入地盘小区并沿着小区建筑物群 四周布置成环网,以确保生活及消防用水安全。 1.1.8 供电 本项目总用电负荷估算为 4000kVA,拟由市电引接两路 10kV 高压 电源供电。公共建筑采用户内变电所形式供电,住宅采用户外预装式 变电所或户内变电所形式供电。 1.1.9 交通运输、通讯条件 本项目位于西安市临潼区渭河生态开发区。项目距西安市区大约 30 公里,距西安市政府新址 15 公里。处于西安市临潼新区一级轴线 的交通枢纽地带,距高速路收费站约 5 公里,本区域内交通十分便利
7、, 处在四通八达的枢纽位置上。综上所述,项目区交通非常便利。片区 内的程控电话、宽带网已开通,通讯十分便利。 1.1.10 环境保护 本项目投入使用后,实施区内的生活污水、生活垃圾根据国家 环境保护的有关规定和排放标准进行治理,使之达到国家的排放要求。 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 8 1.1.11 项目实施进度计划 根据建设规模和资金筹措方案,本项目计划在 24 个月内建成, 于 2012 年 9 月底投入使用。 1.21.2 主要经济指标主要经济指标 本项目位于西安市临潼区渭河生态区,总用地面积为 160 亩。 拟建建筑面积为 355690 平方米,居住人口规模为
8、 2320 户、约 8120 人。住宅 280760 平方米,文体教育 8960 平方米,商业 31330 平方米, 半地下建筑面积 34130 平方米。容积率为 2.3;建筑密度为 23.3%; 绿地率 35%;机动车停车位 2578 个。 技术经济指标一览表 项目计量单位数值备注 居住区规划总用地平方米164000.91(合 246.00 亩) 规划道路用地面积平方米11098.26(合 16.65 亩) 临时施工用地面积平方米12995.89(合 19.49 亩) 居住区净用地面积平方米139906.76(合 209.86 亩) 居住总户(套)数户(套) 2320 居住人数人 8120
9、户均人口人/户 3.5 总建筑面积平方米 355690 地上面积平方米 321560 住宅建筑面积 (含首层架空车库 及杂物房) 平方米 280760 其 中 其 中 公建建筑面积平方米 40800 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 9 半地下车库面积平方米 34130 建筑占地面积平方米 32590 人口毛密度人/ha 495 建筑密度 23.3 容积率 2.30 绿地率 35 地上停车辆 1320 半地下停车辆 970 首层架空停车辆 288 机动车位 合计辆 2578 1.31.3 主要用地指标主要用地指标 占地总面积 322.2 亩; 总建筑面积 59.71 万平
10、方米; 居住建筑面积 59.26 万平方米; 公共建筑面积 0.45 万平方米; 居住居数 4938 户 平均每户建筑面积 120 平方米 平均每户居住人数 3.2 人 容积率 2.78 建筑密度 0.481 绿化率 34% 住宅栋数 93 栋 平均层数 6 层 地下车库面积 1.23 万平方米 停车位 615 个 符合陕西省建设用地标准(2007 年版) 陕西省居住建筑建设用 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 10 地指标规定的居住建筑建设用地(大于 8000 人):容积率大于等 于 1.38、建筑密度大于等于 0.48、绿地率 30%-35%的要求。 1.41.4 结
11、论与建议结论与建议 1.4.1 结论 本项目符合国家住房政策,选址符合城市总体规划要求,建 设场地具有交通、生活便利的优越性,项目具备良好的建设环境。 本项目安置的对象是生态区被拆迁居民,也包括征拆迁房屋的 农户。根据需求调查表明,随着城市建设发展步伐的进一步加快,西 安市临潼区现有的安置房数量也不能满足拆迁户的需求,因此尽可能 新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。 本项目建设将使拆迁户的居住与生存条件得到良好的改善, 解决他们的后顾之忧。本项目的建设是必要的。 本项目建设主要包括为经济实用的拆迁安置住宅和小区配套的 商铺、物业管理用房、社区管理用房、幼儿园等,目前国内
12、对此的设 计和施工技术都十分成熟,结合选址点较好的地质地形条件,本项目 的建设是可行的。 本项目总用地面积为 160 亩,新建拆迁安置住房总建筑面积 为 355690 平方米,项目总投资约为 6.8 亿元,项目建设期为 24 个月。 1.3.2 建议 按照拆迁安置住房建设的有关政策,高起点、高标准搞好小 区规划设计。 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 11 抓紧按有关程序办妥相关手续,加大筹资力度,确保项目顺 利实施。 加强工程项目管理,严格保证工程质量、工程进度,做好项 目成本控制。 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 12 第二章第二章 项目建设的
13、必要性项目建设的必要性 2.12.1 项目建设的背景项目建设的背景 2.1.1 建设单位概况 西安市临潼区渭河生态区管理委员会是西安市临潼区委、区政 府设立的负责临潼渭河生态区开发建设的办事机构。其主要职责是: 负责主持编制、修定生态区各类各项策划、规划和计划;负责生态 区法律法规、政策、管理办法的制定、宣传及服务;负责生态区招 商及贷款、融资;对生态区土地征用、划拨、有偿转让、拆迁等进 行一体化服务管理;实施生态区各类各项基础项目及自建开发项目 的建设、经营和管理;负责生态区内建设项目的立项、审批、综合 行政管理等。 地址:临潼城区人民西路 20 号 电话:02983823330 传真:02
14、983823330 邮箱: 2.1.2 西安市概况 1、地理位置 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 13 西安市位于我国内陆腹地陕西省关中平原中部,介于东经 107 40-10949和北纬 3339-3445之间。东西长 204 公里,南北 宽 101 公里,土地总面积 10108.02 平方公里。东以零河和灞源山地 为界,与渭南市相接;南以秦岭山脉为界,与商洛、安康、汉中市相 接;西以太白山及青化台塬为界,与宝鸡市相接;北以渭河为界,与 咸阳市隔河相望。 2、自然状况 西安市平均海拔 400-450 米,南部多为秦岭中段的北坡,北部 为平原,地势南高北低,由东南向西北与
15、西南降低。境内有河流 54 条,主要是灞河、浐河、沣河、涝河、滈河、潏河,以及过境的泾河 与渭河。水资源总量(包括河川径流量和地下水资源量)为 31.46 亿 立方米。地下矿产资源丰富,已查明各类矿产 23 种,主要有铁、锰、 铬、钛、铜、钼、钨、大理石、长石、白云岩、水泥灰岩、石墨、蓝 田玉等。 西安属于东亚暖温带大陆性季风气候,四季冷暖、干湿分明,春 季温暖少雨,夏季炎热降雨增多,秋季凉爽多淋雨,冬季寒冷干燥。 10C 积温为 4400C,年平均气温 6.4C-14.9C,年平均降水 量 537.5-1028.4 毫米,年平均相对湿度 70%-73%,全年日照时数 1983.4-2267.
16、3 小时,城市绿化覆盖率 30.06%,近年来城区空气环境 质量良好天数为 260 天。 西安市土地肥沃,土地资源相对丰富。市域内山地、丘陵、平原、 台塬、河谷等地貌类型多样。南部秦岭山地以林地、牧草地、未利用 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 14 地为主,占市域土地总面积的 54.6%,是全市的自然生态保护用地; 北部平原以耕地、园地、城镇建设用地和文物遗址保护用地为主,占 市域土地总面积的 45.4%,土地利用效益较高。 3、社会经济概况 西安是陕西省省会,世界著名的历史文化名城,我国中西部地区 重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地以及金融、 商贸中
17、心。在全国区域经济布局上,西安具有承东启西、东联西进的 区位优势,在西部大开发中具有重要的战略地位。西安的比较优势突 出表现在三个层次:即世界级的旅游观光资源优势;国家级的科研教 育、高新技术产业和文化产业基地优势;区域级的金融、商贸中心和 交通、信息枢纽优势。西安旅游资源得天独厚,是海内外著名的世界 历史文化名城之一,也是人类文明和中华民族优秀传统文化的发祥地 之一,有 3100 多年的建城史,先后有周、秦、汉、唐等 13 个王朝在 这里建都,曾是中国政治、经济文化中心和最早对外开放的城市,闻 名遐尔的“丝绸之路”就是以西安为起点,是与雅典、罗马、开罗齐 名的世界著名历史古都。1981 年联
18、合国科教文组织把西安确定为 “世界历史名城” 。 西安文化遗产极为丰富。境内有重点文物保护单位 282 处,其中 国家级重点文物保护单位 34 处,省级重点文物保护单位 72 处,馆库 藏文物 12 万余件。有被誉为“世界第八奇迹”的秦始皇兵马俑坑; 世界上保存最完整、规模最大的古城墙西安明城墙和周沣镐、秦 阿房宫、汉长安城、唐大明宫四大遗址等。丰富的历史文化遗产和独 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 15 特的自然风貌使西安成为海内外游客首选的旅游目的地之一。 西安科技实力强大,高等教育发达,是我国科研教育和高新技术 产业的重要基地。其综合科技实力位居全国大城市前列,尤
19、其是在航 天航空、输变电设备、仪器仪表、电子通讯、重型汽车、纺织等领域 具有较强的科研、生产能力。西安现有国家级科研基地 9 个。西安高 等院校、科研院所众多,拥有一批达到国际水平的开放型实验室和国 内一流的试验和检测设备,一些尖端技术在国内处于领先地位。西安 现有普通高等院校 47 所,民办及其他高等教育机构 32 所,2006 年 末全市在册高新技术企业 1227 家。 西安的“四区两基地”高新技术产业开发区、经济技术开发 区、曲江新区、浐灞生态区、阎良国家航空高新技术产业基地、西安 航天科技产业基地建设成效显著,成为西安科技成果转化的中心基地、 对外开放的窗口和经济发展的新增长点。其中,
20、高新区已成为中国西 部地区最大的集科研、生产、商贸、居住、文娱于一体的高科技工业 园区,并被科技部评选为全国十大先进高新区之一;经开区拥有西北 地区唯一的国家级出口加工区,是西安市对外开放的窗口;曲江新区 实施文化和旅游带动战略,加快基础设施建设,已成为西安新的旅游 亮点;浐灞生态区、阎良国家航空高技术产业基地、西安航天科技产 业基地招商引资等工作进展顺利,成为西安经济新的增长点。 西安区位优势明显,是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、 信息枢纽,目前已形成以国有商业银行为主体,多种金融机构并存和 共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系。西安市商品流 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城
21、建设项目可行性研究报告 16 通市场体系健全,功能完善、布局合理,2006 年实现社会消费品零 售总额 776.20 亿元,同比增长 16.5%;绝对值在西北五省区省会城 市中位居第 1 位,占西北五省区省会城市的 50%,占西部九省区省会 城市的 16%。全市商业网点已达 16.6 万个,从业人员 120 余万人, 千人拥有网点数达到 20.3 个。全市 5000 平方米以上大型商场近 50 个,其中大型综合超市 30 个;零售企业中年销售过亿元的商场有 18 家。全市拥有各类交易市场 514 个,年成交额超过 300 亿元。西安有 着悠久的饮食文化,全市拥有餐饮业网点 3.5 万个,餐饮业
22、零售额超 过 120 亿元;作为世界热点旅游城市,西安已具有充足的接待能力和 较高的服务水准。现有各类宾馆、饭店、招待所 1500 多家,三星级 以上宾馆 56 家,可提供高、中、低档床位 17 万张;西安拥有大型现 代化专业展览馆 4 个,总面积 21 万平方米,注册登记的展览公司 120 余家。购物中心、百货商店、连锁超市、仓储商场、家居中心、 专卖店、专业店、便利店等新型业态正在全市蓬勃发展。 近年来,在西部大开发的带动下,全市经济保持了持续、快速、 健康的发展。城市综合服务功能得到显著提升,投资环境明显改善, 社会事业和人民生活水平得到较大提高,固定资产投资增长强劲,城 市建设成就显著
23、。2006 年全年西安市实现生产总值(GDP)1450.02 亿元,较上年增长了 13.0%,自 2000 年以来,西安市经济增长连续 7 年保持了 13%及以上的速度。其中:第一产业实现增加值 70.73 亿 元,增长 7.2%;第二产业实现增加值 615.26 亿元,增长 14.3%;第 三产业实现增加值 764.03 亿元,增长 12.4%。第一、第二和第三产 临潼渭河生态发展有限公司锦绣前城建设项目可行性研究报告 17 业增加值占生产总值的比重分别为 4.9%、42.4%和 52.7%。按常住人 口计算,全市人均生产总值 17794 元,增长 11.0%。全年完成全社会 固定资产投资
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