长春南部都市经济开发区公共租赁住房项目可行性研究报告(甲级)12月.doc
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1、长春南部都市经济开发区乙六路(南湖中街)公共租赁住房项目可行性研究报告(修改版)长春市建筑设计研究院有限公司二一一年六月目 录第一章 总 论11.1项目名称及承办单位11.2可行性研究报告编制单位11.3项目承办单位概况11.4可行性研究报告编制依据和研究范围21.5项目提出理由31.6项目概况41.7项目主要技术经济指标7第二章 项目选址及建设条件102.1土地取得情况及征地拆迁10二、该项目拆迁范围内住户和公企统计数据10三、拆迁补偿金额102.2场址现状112.3项目建设条件12第三章 建设方案173.1设计依据173.2开发规模与户型方案183.3规划方案193.4建筑方案243.5公
2、用及辅助工程283.6消防工程333.7交通工程35第四章 节能394.1建筑节能394.2项目能源消耗分析424.3节能效果分析44第五章 环境影响分析455.1设计依据、执行标准455.2周边环境现状455.3环境影响分析465.4环境保护措施及治理效果475.5环保部门审批意见49第六章 项目管理和进度安排506.1项目管理506.2建设工期及建设进度计划50第七章 工程招标547.1招标编制依据547.2招标范围547.3招标方式54第八章 投资估算与资金筹措578.1估算编制依据及说明578.2投资估算编制基数578.3项目总投资估算598.4投资计划及资金筹措59第九章 财务分析6
3、69.1编制依据669.2运营成本估算669.3房屋租赁方案679.4生存能力分析68第十章 社会影响分析6910.1项目实施对社会影响分析6910.2项目与所在地区互适性分析6910.3社会风险分析7010.4社会评价结论70第十一章 可行性研究结论71附件:1.建设用地规划许可证(220000201100039号)2.长春市发展和改革委员会关于长春市乙六路地块公共租赁住房项目建议书的批复(长发改审批字【2011】262号)3.长春市保障性安居工程领导小组办公室关于长春润德房地产开发有限公司乙六路地块公共租赁住房项目建设的批复(长安组办【2011】10号)附图:1.项目总平面布置图2.区域位
4、置图 第一章总论第一章 总 论1.1项目名称及承办单位1.1.1项目名称长春南部都市经济开发区乙六路(南湖中街)公共租赁住房项目1.1.2项目承办单位长春润德房地产开发有限公司1.1.3法定地址长春市绿园区富民大街1888号229 230室1.1.4法人代表赵文杰1.1.5项目建设性质新建1.2可行性研究报告编制单位长春市建筑设计研究院有限公司工程咨询资质编号:工咨甲 108200800051.3项目承办单位概况长春润德房地产有限公司是2010年3月,经长春市人民政府国有资产监督管理委员会、长春市城乡建设委员会、长春市工商行政管理局批准成立的由长春润德投资集团有限公司出资设立的国有独资有限责任
5、公司。该房地产项目为该公司成立以来的第一个房地产开发建设项目。1.4可行性研究报告编制依据和研究范围1.4.1可行性研究报告编制依据1.国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号;2.吉林省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见吉政发200737号;3.长春市人民政府保障性住房建设与管理办法(长市房改字20071号);4.长春市人民政府关于加快保障型住房建设解决城市低收入家庭住房困难的实施意见(长府发200826号);5.建设用地规划许可证(220000201100039号)6.长春市发展和改革委员会关于长春市乙六路地块公共租赁住房项目建议书的批复(长发改审批字
6、【2011】262号)7.长春市保障性安居工程领导小组办公室关于长春润德房地产开发有限公司乙六路地块公共租赁住房项目建设的批复(长安组办【2011】10号)8.国家发展和改革委员会、建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版);9.国家建设部审定颁布的房地产开发项目经济评价方法(建标2000205号);10.吉林省公共租赁住房管理暂行办法11.国家相关政策、法规、文件;12.长春润德房地产开发有限公司委托长春市建筑设计研究院有限公司编制项目可行性研究报告的委托书;13.项目建设单位提供的有关资料、数据。1.4.2可行性研究报告研究范围本可行性研究报告对位于丙六十七路以东,南湖中街以西,丙五十路以
7、南,乙六路以北的规划用地范围内新建的总建筑面积293006.51m2的公租住房及配套设施进行研究。对项目的建设提出理由、规模、方案以及投资估算等进行了研究。1.5项目提出理由目前城镇住房矛盾主要集中在部分中低收入家庭,和大批中下层的“新城镇居民”,政府将把住房摆在民生的重要方面。在以市场机制分配住房日益成为我国住房制度的基础和房价持续高位运行的情况下,政府划出土地,社会投入巨额资金,建立社会保障性住房制度,力求建立长效机制,不仅有利于构建和谐社会,让中低收入者享受经济发展的成果,而且从政策和制度创新的角度看,意义更为深远。2008年12月22日长春市人民政府“关于加快保障型住房建设解决城市低收
8、入家庭住房困难的实施意见”中指出:加快保障型住房建设,解决低收入家庭住房困难,是重要的民生工作,是各级政府的重要职责,对于促进房地产市场健康发展,维护社会稳定具有十分重要的意义。各级政府和市政府有关部门要进一步提高认识,统一思想,积极推进,切实把这项工作落到实处。按照国务院“关于扩大内需,加快建设保障性安居工程,加大对廉租公租住房建设的支持力度,用3年时间解决城镇低收入家庭住房困难”的要求,我市要进一步完善多层次、多渠道解决低收入家庭住房困难的住房保障体系。2011年,将建设1万套公共租赁住房和600套廉租住房。并拆除317栋D级危险房屋,通过异地安置、临时安置、租房补贴等方式,妥善安置被拆除
9、房屋居民。同时,还将完成200万平方米以上未登记房屋确权工作。本公租住房项目对于长春市经济发展、社会稳定以及改善中低收入人群的居住条件都具有重要意义;符合国家、地方关于公租住房开发建设政策,是实现公租住房建设规划的一项重要工程。1.6项目概况1.6.1项目建设地点本项目拟建于丙六十七路以东,南湖中街以西,丙五十路以南,乙六路以北的规划用地范围内。1.6.2项目建设规模、内容南湖中街公租房建设项目,本项目为A、B两个地块同时建设,项目总占地面积10.47ha,总建筑面积293006.51m2,其中住宅建筑面积为221753.51m2,公建面积为23537.90m2(幼儿园面积1366.3m2,商
10、业面积20793.4m2,社区中心617.2m2,物业面积为761m2,),地下建筑面积为47715.10m2。序号地块占地(ha)住宅(m2)公建(m2)地下车库(m2)合计(m2)1A区4.46106984.517168.921783.2135916.62B区6.011147891636925931.9157089.913合计10.47221753.5123537.947715.1293006.51项目建筑最大建筑高度为54米,本项目建设地上建筑物24栋,其中:住宅楼7栋,商住楼15栋,幼儿园1栋,燃气调压站1座,地下构筑2处(A、B区各设置地下车库一处)。项目可容纳居住户数约3743户,
11、全部为90m2以下住户,居住人口约11979人。户型明细户型面积m2套数套数比例面积比例小于5093550187149.98%42.18%50-55100823.51150240.12%45.47%55-80273803709.9%12.35%合计221753.513743本小区地下室总面积为47715.1 m2,用途为小区地下车库,不考虑人防工程,项目人防工程采用异地建设方式,人防工程面积按高层住宅的基底面积+多层住宅总建筑面积的5%计算,人防总面积为12500 m2。1.6.3项目主要建设条件1.市政公用设施条件项目供水水源由前进大街的城市供水管网引入,供水管径为DN400。供水系统采用地
12、下室生活水池与变频生活泵联合供水系统。本项目A、B两个地块共用一个水泵房,设置于负荷中心的B15#地下建筑。水泵房按照建筑规模、建筑高度和用水量,分高、中、低三个区设置水泵机组,其中1-6层为低区,7-12为中区,12-18层为高区。本项目电力引自前进大街现有的供电线路,电源电压为10KV,经箱变输出电压等级220V/380V。根据本次评估对电力消耗的计算,按照本报告第五章各用能系统用电计算参数的取值,本项目总用电负荷为5422.08kVA,变压器负载率达到78.24%,小区内设置11台630KVA的箱式变压器,分别于A区、B区电力负荷中心,A区设置5台,B区设置6台。可以满足区域内包括照明应
13、急用电需要。变压器接近负荷中心,并靠近电源侧。项目采用热源为长春市热电三厂集中供热管网。热源引自南湖中街城市的热力管网,供回水管径为DN300,距离不超过200m,管线沿项目区道路直埋敷设。项目一次管网热媒温度为100/80热水,项目采用散热器采暖方式,其二次网供热热媒选用85/60热水。集中供热采用区域锅炉房,本项目AB两个地块共设一个换热站,位于热负荷中心的B15地下建筑内,建筑面积为300m2。换热站按照建筑规模与建筑高度,分高、中、低三个区设置换热机组,其中1-6层为低区,低区采暖面积约为11万m2,7-12为中区,中区采暖面积约为8万m2,12-18层为高区,高区采暖面积约为8万m2
14、。项目燃气气源引自长春市燃气公司前进大街城市的天然气中压管网,管径DE300,调压站设在居民用户较集中的地方。2.施工条件项目位于长春南部都市经济开发区,本项目所选择地块周围已规划等多条道路环绕,交通便利,可以满足施工、运营过程中的运输需求。项目范围内运输条件较好,水泥、钢材等建筑材料当地均可提供。1.6.4项目总投资及融资情况经估算,项目总投资148057.79 万元,拟采取申请国家补助资金及地方配套两种方式解决,所有建设资金将根据项目实施进度的要求,逐步投入。1.7项目主要技术经济指标主要技术经济指标表项目单位设计指标备注1.用地指标1.1项目用地面积ha10.472.总建筑面积m2293
15、006.51其中2.1住宅建筑面积 m2221753.51A区106964.51m2,B区114789.00m22.2公建建筑面积m223537.90A 区7168.9m2,B区16369m22.3地下建筑面积m247715.1A区21783.2m2,B区25981.9m23.道路用地面积m218843.64.居住总户数户37435.居住总人数人119793.2人/户6.建筑物最高高度m54.5规划控制指标657.建筑日照间距系数H满足规划控制指标多层对内1.7,对外1.97;高层满足大寒日2小时8.容积率A区2.56规划控制指标合计2.5(计算公式为地上计容面积占地面积)B区2.18合计2.
16、3439.绿地率%A区34.5规划控制指标30%B区32.5合计37.5610.道路比率%1811.建筑密度%A区21.7规划控制指标 30(计算公式为地上建筑物占地面积总占地面积)B区22.5合计22.1612.户型方案12.1 90m2以下户型面积m2221753.51户型面积均在90m2以下 12.2 90m2以下户型套数套3743占住宅总套数的10013.项目总投资万元148057.79 13.1建筑工程费万元85232.1613.2设备购置费万元5554.8813.3安装工程费万元244.5013.4其他费用万元56766.5614.建设工期月2474第二章 项目选址及建设条件第二章
17、 项目选址及建设条件2.1土地取得情况及征地拆迁项目建设单位已取得土地使用权,取得方式为划拨。一、该项目安置拆迁范围及来源1.本项目拆迁住户绝大多数来源土地收储中心2010年南部新城六期,现剩余居民10户,因补偿价格低未达成协议。2.拆迁范围的公企有6家,分别为:长春市联君塑钢制品厂、长春是南关区幸福乡八一村委会、长春市八一保温材料长、长春吉榆豆制品有限责任公司、长春市凯天机械有限公司、长春市乾旺有限公司(鱼塘)。二、该项目拆迁范围内住户和公企统计数据该项目拆迁范围内共补偿安置456户,其中有证房屋120户,独立无证房屋330户,公企6户。本项目拆除建筑面积为82919.85m2,其中:民房面
18、积50189.98m2,公企面积32729.87m2。(民房包括:浮房、偏厦、门斗等)三、拆迁补偿金额本项目主要为征地及拆迁补偿费,合计费用为33000万元,其中征地费用18225万元,拆迁补偿费为14775万元,拆迁范围内所有住户及公企主要采取货币补偿的方式(本项目拆迁补偿依据长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法长春市政府第27号政府令)。2.2场址现状本项目拟建于丙六十七路以东,南湖中街以西,丙五十路以南,乙六路以北的区域内。南湖中街公租房建设项目,本项目为A、B两个地块同时建设,项目总占地面积10.47ha,总建筑面积293006.51m2,其中住宅建筑面积为221753.51m2,公
19、建面积为23537.90m2(幼儿园面积1366.3m2,商业面积20793.4m2,社区中心617.2m2,物业面积为761m2,),地下建筑面积为47715.1m2。A、B区建设规模与内容如下表:序号地块占地(ha)住宅(m2)公建(m2)地下车库(m2)合计(m2)1A区4.46106984.517168.921783.2135916.62B区6.011147891636925931.9157089.913合计10.47221753.5123537.947715.1293006.51项目建筑最大建筑高度为54米,本项目建设地上建筑物24栋,其中:住宅楼7栋,商住楼15栋,幼儿园1栋,燃气
20、调压站1座,地下构筑2处(A、B区各设置地下车库一处)。项目可容纳居住户数约3743户,全部为90m2以下住户,居住人口约11979人。目前已经开始进行场地平整等前期工作。2.3项目建设条件2.3.1自然环境状况(1)气候条件长春市属温带大陆性季风气候,受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响,冬季寒冷干燥,夏季湿热多雨,春秋季风交替,气温变化剧烈,有风沙。(2)气象参数年平均气压:98.6Kpa绝对最高气温:36.4绝对最低气温:-36.5年平均气温:4.5采暖室外设计温度:-23.0年平均相对湿度:68%年平均降雨量:65Omm年最大冻结深度:169cm主导风向:冬季西北、夏季西南年平均风速:
21、3.6m/s最大风速:25.7m/s2.3.2地质条件根据该项目岩土工程勘察报告,拟建场地地形、地貌及地层条件如下:1.场地地形地貌条件场地位于长春南部新城开发区丙六十七路以东,南湖中街以西,丙五十路以南,乙六路以北的区域内,场区地势高差变化较大,勘探孔标高在226.05-237.02米,高差10.97米。拟建场地地貌位于松辽平原台地地貌单元,在拟建区域内有天然形成的小湖,拟建场区在南关环卫处周围为垃圾填埋区,垃圾填埋深度约10米,深处达14米,垃圾填埋区周围地下水水质被污染,经水质水析ph值为6.20,呈弱酸性,地层结构:上部为杂填土及粘性土,下部为白垩纪粉砂岩与泥岩互层。2.地层、地层结构
22、及岩土性质描述拟建场地属于台地地貌单元,主要地层描述如下:第层,杂填土,主要为生活垃圾组成,局部为建筑垃圾,结构松散,密度不均。生活垃圾经长时间埋藏,产生沼气,对人体有较大危害,受人为活动影响,该层厚度变化较大,分布不均,层厚0.5013.60米。第-1层,新近代沉积粉质粘土,黑色,灰色,灰黑色,软塑至流塑状态,饱和,高压缩性,局部含有机质,层厚0.508.30米。第层,粉质粘土,褐黄色,局部灰黄色,可塑状态,中等压缩性,该层层厚0.00-5.20米。第层,粉质粘土,褐黄色,可塑状态,中等压缩性,该层层厚0.00-5.80米。第层,粉质粘土,褐黄色,可塑状态,中等压缩性,层厚0.00-3.50
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