陕西某房地产商铺改造装修项目可行性研究报告.doc
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1、1 陕陕西西 XX 置置业业有限公司商有限公司商铺铺改造装修改造装修项项目目 可可行行性性研研究究报报告告 XX 工程咨工程咨询询有限公司有限公司 二二 零零 一一 三三 年年 一一 月月 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 目目 录录 第一章第一章 总总 论论1 1.1 项目名称及承办单位1 1.2 项目承办单位概括1 1.3 可行性研究报告编制依据和原则2 1.4 项目概况3 第二章第二章 项项目提出背景及可行性分析目提出背景及可行性分析5 2.1 项目提出背景5 2.2 项目的可行性分析6 第三章第三章 发发展展规规划、行划、行业业准入与市准入与市场场分析分析 .11 3.1 西安
2、商业发展规划11 3.2 西安商业市场分析12 3.3 行业准入18 第四章第四章 项项目建目建设规设规模及建模及建设设方案方案19 4.1 项目建设规模19 4.2 项目规划设计方案19 4.3 装修方案20 4.4 项目配套工程21 第五章第五章 节节能能专专篇篇28 5.1 编制依据28 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 5.2 节能措施28 第六章第六章 环环境保境保护护方案方案31 6.1 执行标准31 6.2 项目主要污染源及污染物32 6.3 项目产生污染物分析及治理措施32 6.4 施工期的环境保护措施33 6.5 环境影响分析结论34 第七章第七章 劳动劳动安全与消防
3、安全与消防36 7.1 安全卫生工作36 7.2 安全消防措施36 第八章第八章 项项目目实实施施进进度与工程招度与工程招标标41 8.1 项目实施进度41 8.2 项目工程招标41 第九章第九章 投投资资估算与估算与资资金筹措金筹措43 9.1 编制依据43 9.2 投资估算说明43 9.3 项目总投资估算44 9.4 筹资方案45 第十章第十章 财务评财务评价价47 10.1 编制依据.47 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 10.2 项目运营成本估算.47 10.3 项目经营费用估算49 10.4 财务评价49 10.5 不确定性分析.51 10.6 财务评价结论.51 第十一章
4、第十一章 社会效益分析社会效益分析53 11.1 项目社会影响53 11.2 社会适应性分析54 11.3 社会风险及对策分析54 第十二章第十二章 可行性研究可行性研究结论结论55 12.1 可行性研究结论55 12.2 问题和建议55 1 第一章第一章 总总 论论 1.1 项项目名称及承目名称及承办单办单位位 项目名称:陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 承办单位:陕西 XX 置业有限公司 1.2 项项目承目承办单办单位概括位概括 陕西 XX 置业有限公司成立于 2001 年 4 月,位于西安市 。注 册资本 2000 万元人民币,法人代表 。主要经营项目有:房地产开发 销售、物业管
5、理、房屋租赁等。 陕西 XX 置业有限公司从成立至今十多年来走过风风雨雨,历 经艰辛由一个名不经传的小企业成长成为一家具有较强经济实体并 取得三级资质的民营房地产开发企业。 公司拥有一批年轻化知识化的专业人员,大专以上学历站 95% 以上,其中:研究生 5 人,本科学历占 40%,专科学历占 50%,高中级 专业技术人员占 45%,员工平均年龄 35 岁,管理人员比例占 26%, 为企业的持续发展奠定了坚实的基础。 公司自成立以来,依靠自身力量先后在长安区成功开发了“长青 园”和“悦明园”等众多知名楼盘。其中“长青园”小区位于韦曲申店乡, 总建筑面积 54390 平方米;“悦明园”小区位于韦曲
6、西街 218 号,总建 筑面积 151430 平方米。公司诚信经营,两小区凭借合理的设计、优 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 2 良的建筑质量,获得了众多消费者良好的口碑。 一份耕耘一份收获,在不懈的努力下,各级领导部门也给予了很 多的荣誉。 “长青园”项目被评为 2005 年西安房地产畅销楼盘奖,并被 评为提升城市价值卓越项目;公司还多次被评为西安市房地产优秀 开发企业。 1.3 可行性研究可行性研究报报告告编编制依据和原制依据和原则则 1.3.1 编编制依据制依据 1、国家发改委工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和 核准招标事项暂行规定; 2、 西安市商业网点发展规划(200
7、42020); 3、国务院关于投资体制改革的决定; 4、 建设工程项目管理规范(GB50326-2001); 5、 中华人民共和国环境影响评价法; 6、 中华人民共和国招标投标法; 7、建设项目可行性研究报告编制内容的有关规定; 8、 建设项目经济评价方法与参数(第三版); 9、 建设项目经济咨询评估指南; 10、陕西 XX 置业有限公司提供的有关资料; 11、项目可行性研究报告编制委托书。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 3 1.3.2 编编制原制原则则 严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制,以提升功能、改 善环境、招商引资、扩大经营范围为主线。 1.4 项项目概况目概况 1.
8、4.1 建建设规设规模和内容模和内容 本项目为长青园和悦名园商铺改造装修工程。 改造对象为长青园 1 号楼一、二、三层的商铺和管道层,建筑面 积 3944.4 平方米,地下车库 1384.51 平方米;悦明园 2 号楼和 3 号楼 一、二、三层的商铺 12371.64 平方米,管道层 4209.25 平方米,地下 车库 9000 平方米。 改造装修内容涉及土建及装修、水电暖改造、空调及通风系统, 电梯设备、消防系统、停车场系统等。 1.4.2 建建设设性性质质 改建 1.4.3 建建设设地址地址 悦明园位于西安市长安区西街,长青园位于长安区徐家寨对面。 1.4.4 建建设设期限期限 本项目拟计
9、划建设期为 6 个月。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 4 1.4.5 项项目目总总投投资资及及资资金筹措金筹措 1、总投资 项目总投资 9992.85 万元,包括工程费 9547.03 万元、其它费 153.80 万元、预备费 291.02 万元等。 2、筹资方案 投资总额度:9992.85 万元; 资金来源:自筹 5992.85 万元,银行贷款 4000 万元。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 5 第二章第二章 项项目提出背景及可行性分析目提出背景及可行性分析 2.1 项项目提出背景目提出背景 2002 年 9 月 16 日长安正式撤县设区,从此长安 2200 多年的县
10、 城制成为历史,新的长安作为西安的一个主城区,与西安大都市融为 一体。今天,这块古老而神奇的热土,正焕发着前所未有的青春和活 力,鳞次栉比的高楼大厦,纵横交错的交通网络,鲜花吐蕊的城市广 场,蓝天碧水的天然氧吧,一个现代、时尚、绿色的新长安跃然而起。 长安撤县划区十年来,已从政治、文化等诸多方面融入整个西安 大环境中,长安西有沣渭新区、高新技术产业开发区,东有航天经济 技术开发区,随着地铁 2 号线,西部大道,南横线,子午大道等城区 干线道路的贯通和三个共建区的加快发展,长安区将成为交通最便 捷,生活最方便,功能最齐全,腹地最广阔的西安大都市新版块。成 为未来国际、国内资源进入西安的重要集聚地
11、,发展前景极为广阔。 由于西安翔宇公司决策人的前瞻性决定,西安翔宇公司在长安 区前期两个小区楼盘的开发,给公司今后的发展积累了丰富的经验, 打下了坚实的经济基础。 “悦明园”、 “长青园”的商业用房位于长安区中 心繁华地带,地理位置优越,其中“长青园”距地铁 2 号线只有一步之 遥,交通便利;“悦明园”紧靠西部大道,紧邻长安步行商业街,周边小 区林立,已形成了浓郁的商业氛围。 “国美电器”、 “秋林公司”、 “长安信合” 、 “汉唐书城”等商家已入住我公司商铺。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 6 目前航天基地、三星电子等国内外著名企业已经落后长安地区。 长安区驻区高校 32 所是全
12、省高等教育资源最集中的区域,还有航天 第六研究院、206 所、应用光学研究所等 10 余所国家重点研究机构 及国家重点实验室,加之各高校内设科研机构 100 家以上,众多院士、 学科带头人及各类中高层专家、学者和现代化管理人才汇集。 高端人才应用高级的消费会所,西安翔宇公司前期的装修及配 套设施已落伍,达不到高端会所入住的要求,无法满足目前经济发展 和高级商业会所服务需求,根据市场发展满足高端人群的要求,西安 翔宇公司欲投资 9000 余万,对公司所属的“悦明园”“长青园”13 层 商铺及地下室等进行高档改造装修。 2.2 项项目的可行性分析目的可行性分析 1、从公司的起家史和管理人、从公司的
13、起家史和管理人员员的构成上看,由房地的构成上看,由房地产产开开发发向商向商 业业和服和服务业经营转变务业经营转变具有独特的具有独特的优势优势。 。 陕西 XX 置业有限公司是由灯具零售起家的,公司高层管理人 员大都具有从事商业经营的经历和经验。公司前辈郭凯秋退休前曾 是国营商业企业的主要领导,为国营商业企业的发展做出了卓越的 贡献,目前她的身体非常健康,在公司的商业经营管理方面仍能发挥 较大的影响。公司现有职员 100 多名,具有大专以上学历的占 95%, 具有高中级专业技术职称的占 45%,学历和职称中与商业经营有关 的占 80%,特别是公司主要领导目光远大,看问题敏锐,知人善任, 管理既现
14、代又务实,在任何情况下都能保持清醒的头脑,为企业把好 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 7 方向。有这些条件,只要对现有硬件施加改造,公司由房地产开发向 商业和服务业转变是轻而易举的。 2、从中国房地、从中国房地产产市市场场的的发发展展趋势趋势看,公司看,公司实实行行产业转产业转移是目前移是目前 发发展道路最佳展道路最佳选择选择。 。 自从 1998 年国家开始实行城镇住房制度改革以来,房地产业走 过了一个从沸腾到癫狂的历程。一方面,由于经济快速发展,城市化 和人口红利带来的对住房的刚性需求及改善性需求急剧扩张,刺激 房地产市场快速发展;另一方面,受贫富差距日益扩大、土地出让、 热钱涌
15、入,货币超发的影响,从 2005 年以后房价大幅上涨,社会矛 盾日趋尖锐。为了建设和谐社会,保证社会经济健康发展,近几年来 国家连出重拳调控房地产市场,如持续推进保障房、廉租房建设、实 行房产税、出台限购令、减少货币供应等,使房价出现了下行趋势。 尽管国家对房地产市场的行政调控面临诸多压力,如地方土地财政 暂时无法解决,房地产对经济的拉动作用暂时无可替代,但从经济发 展的大局考虑,预计政府很快放松调控政策的可能性不大。一旦放松, 房价自然会反弹,房地产市场自然会再度发热,这对整个社会经济的 发展是极为不利的。陕西 XX 置业有限公司作为一个小规模房地产 开发公司是经不起大风大浪的,是不能侥幸存
16、活的,理应顺应时势, 根据自身条件,另辟发展途径。利用优质的自由资产和人才资源向商 业、服务业转移就是目前的最佳选择。 3、从整个国家的、从整个国家的经济结经济结构构调调整,整,经济发经济发展模式展模式转变转变上看,企上看,企业业 改制改制设设施,施,实实行行经营转经营转型是持型是持续发续发展的迫切需求。展的迫切需求。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 8 长期以来,中国经济是靠“三驾马车”拉动的,这三驾马车是投资、 进出口和消费。在三驾马车中,投资和进出口占的比例很大,而消费 占的比例则很小,这种发展模式虽然使中国经济得到了高速发展,但 面对目前日益严重的世界经济危机,以及暴楼出了很
17、大的缺陷,投资 和进出口的拉动力量日渐减缓,而消费的拉动力度又跟不上来,要保 持经济持续稳定的增长,就必须对三驾马车进行调整,由“投资+出口” 拉动经济的模式转向由消费拉动经济的模式,使增加消费,保障和改 善民生成为我们今后发展的真正动力。正如著名经济学家陈志斌教 授所说“国内外的消费需求不是这次危机的关键所在”, “一个国家不 能总把资源用在生产建设和基础建设上,毕竟我们所做的方方面 面的建设最终都是为了消费和生活。中国人建设了这么多年,从早到 晚卖力气只知道进行生产建设,应该也有一个缓过气来的时候,有一 个以生产建设为重点转移到以消费为重点的时候,这个时候就是现 在。 ”增加消费的关键有两
18、个,一个是人们手中要有钱,这一点相信十 八大后,政府会将通过加快改革收入分配制度、建立健全社会保障体 系等政策措施着力解决,使民生明显改善;再一个就是要构建良好的 消费环境,使人们方便花钱又花的放心。 本公司商铺所在的长安区现有高校 32 所,各高校内设科研机构 上百家,又有航天第六研究院、206 所、应用光学研究所等十余国家 重点研究机构及国家重点实验室,航天基地、三星电子等国内外知名 企业也在这里落户,可与北京海淀相比肩,众多院士、学科带头人, 专家、学者、现代化管理人才形成了庞大的高端消费群体。翔宇公司 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 9 “长青园”小区紧邻地铁 2 号线, “
19、悦明园”小区靠西部大道,对两个小 区的商铺及附属车库进行高档次装修后以高品格投入商业、服务业 经营,就是要为这一大批消费群体构建良好的消费环境,使他们的消 费需求潜力得到有效释放,为长期拉动长安经济,创造和谐长安、繁 荣长安、幸福长安贡献力量,同时也是为企业更快更好发展开辟一条 阳光大道。 4、从政府关于建、从政府关于建设设西安国西安国际际化大都市的宏化大都市的宏伟蓝图伟蓝图看,在看,在长长安核安核 心区打造高心区打造高标标准商准商业业、服、服务设务设施、施、组组建高品格的商建高品格的商业业、服、服务务型企型企业业, , 是非常正确的决策。是非常正确的决策。 众所周知,西安是中国乃至世界的历史
20、名城,曾有秦、汉、隋、唐 等十三个王朝在这里建都,在千余年的历史中,西安作为全国的政治、 经济、文化中心向全世界展示着自己的风采,虽然它和雅典、开罗、 罗马并称为四大文明古都,其实,雅典、开罗、罗马那堪和它相比,正 如著名史学家黄仁宇所说“它在历史上所享有的盛名远远超过任何 其他政治中心”,为了落实西部大开发战略,再现西安昔日荣光,国 家决定西安将加速建设国际化大都市,使西安成为彰显华夏文明的 核心历史文化基地,长安区已纳入西安市主城区,但与大都市主城区 要求还有较大差距,因此长安区“十二五”规划明确提出;要做到三个 坚持:坚持加快发展、坚持追赶发展、坚持持续发展,按照国际化大 都市标准进行城
21、市建设。战略目标是:以城市核心商业区、重点城镇 商业街、环山休闲商业带、农产品批发交易市场建设为支撑,努力把 长安区打造成为商业流通网络健全的西安现代商贸物流新区。总体 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 10 目标是:通过五年的努力,实现经济总量大扩张、经济结构大优化、 城乡环境大提升、社会民生大改善、西安国际化大都市新型城区构架 基本成型、产业发展总体思路之一是:以大西安南融为契机,加速发 展服务业,其一是着力改造提升传统服务业商贸业、餐饮住宿业、 社区服务业;其二是积极发展现代服务业金融业、商业服务业、 现代物流业、商务会展业。翔宇公司不惜斥巨资高标准改造现有商铺, 以高品格向商业
22、,服务业挺进,就是要在商铺所做地位长安区打造商 业、服务业璀璨的明珠,为西安建设国际化大都市,重现昔日雄风贡 献力量。如此大好的机遇如果不能抓住,还谈什么创业。如此近在眼 前的西安发展宏伟蓝图如果不能参与其中,把已有的设施改造利用 好,把优越的条件发挥到极致,把员工的专业知识,聪明才智完全释 放出来,大干一场,还等何时。 总而言之,翔宇公司高规格改造设施,高品格挺进商业、服务业 的决策,从自身的条件看是可行的,从房地产发展的趋势看是合理的, 从国际经济增长方式的转型看是迫切的,从西安热火朝天推进建设 国际化大都市,重塑汉唐盛世风采的发展规划看是英明的。因此,综 合分析,本项目是可行的。 陕西
23、XX 置业有限公司商铺改造装修项目 11 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 12 第三章第三章 发发展展规规划、行划、行业业准入与市准入与市场场分析分析 3.1 西安商西安商业业发发展展规规划划 3.1.1 商商业发业发展分析展分析 西安商业市场的发展有其特有的特点,大致经历了四个发展阶 段: 发发展展阶阶段段大体大体时间时间发发展特点展特点 第一阶段1995 年以前单一中心,传统百货 第二阶段19951999 年百货功能升级,更多品牌进入 第三阶段20002006 年百货开展,品牌升级 第四阶段2007 年至今商圈拓展,新兴模式 目前,西安的商业已经发展到第四阶段,范围不断扩张,新兴
24、商 业模式不断成熟。西安商业市场供应出现高峰,购物中心形态的新型 商业模式开始出现;市场供应集中在西安市中心及二环内范围,二环 内商业市场面临强大的竞争。 随着市随着市场场的的竞竞争,商圈的范争,商圈的范围围也在加速也在加速扩张扩张,随着三,随着三环环外的外的规规划划 实实施方案落定以及城市化施方案落定以及城市化发发展的需求,新型的商圈将逐展的需求,新型的商圈将逐渐渐形成。形成。 3.1.2 西安商圈分布西安商圈分布 特点: 西安是省级的商业中心,可以辐射省外区域。 陕西 XX 置业有限公司商铺改造装修项目 13 西安商业地产区域发展不均衡性,以城内钟楼、长乐、小寨三大 商圈最为成熟,钟楼商圈
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