青岛崂山区房地产项目投资可行性研究报告 (2).doc
《青岛崂山区房地产项目投资可行性研究报告 (2).doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《青岛崂山区房地产项目投资可行性研究报告 (2).doc(87页珍藏版)》请在三一文库上搜索。
1、Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaa
2、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacin
3、gLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa
4、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahFSelection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpaci
5、ngLinesToPoction.ParagraphForm Selection.ParagraphFormaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat
6、.LineSpacingLinesToPoints(2Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPointselection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoction.ParagraphFormat.LineSpacingLinesToPoints(2)Selection.ParagraphFaaa
7、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF青岛 崂山区房地产项目 投资 可行性分析报告 青岛崂山区房地产 项目 第一章 项目概况 1、 项目位置 本次调研的项目地块位于青岛市旅游度假区崂山区内,具体为香港东路以北,松岭路以东,规划人村之间的王家村地块上。 131路以西,石老人海水浴场与石老2、项目经济技 术指标 该地块总占地 50 亩,分为两部分,南侧部分 37 亩,北侧部分 13 亩。
8、 用地单位:青岛兆基置业有限公司 容积率: 南侧地块0.7 北侧地块1 用地面积:50 亩 用地性质:居住用地 使用年限:50 年 建筑层数 层 建筑高度 米 绿地率 % 3、项目开发现 状 项目地块处于毛地 状态,未做七通一平; 地上覆盖植被,属耕地 或果林用地,无须拆迁 ,平整难度不大;地块 两部分分隔处有现状道路,没有硬化;地块内东侧有水池一处,可覆盖或利用。 2 青岛崂山区房地产 项目 第二章 青岛市房地产宏观背景分析 第一节 宏观经济概况 1、 青岛概况 青岛地处山东半岛东南部,东南濒临黄海,东北与烟台市毗邻,西与潍坊市相连,西南与日照市接壤。全市总面积10654平方公里,其中市区
9、1102 平方公里,所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西 5 市面积为 9552 平方公里。 青岛为海滨丘陵城市,地势东高西低,南北两侧隆起,中间低陷,整个青岛市区就是崂山支脉向北部的延伸。 青岛是我国东部沿 海重要的经济中心和港 口城市,国家历史文化 名城和风景旅游胜地, 以港口为主的国际综合 交通枢纽;国际海洋科研及海洋产业开发中心;区域性金融、贸易、信息中心;国家高新技术产业、综合化工、轻纺工业基地;旅游、度假、避暑、文化娱乐中心。1981 年 4 月,青岛被列为全国 15 个经济中心 城市之一;1984 年 4 月,被列为全国 14 个对外开放的沿海港口城市之一;1986 年 1 0 月
10、1 5 日,被国务院批准为国家计划单列市,赋予相当省一级经济管理权限;1994 年 2 月,被列为全国 15 个副省级城市之一。青岛城市发展目标是构建有特色的现代化国际大城市。 2、青岛市宏观经济 发展状况 2002 年青岛实现国内生产总值 1518.2 亿元,增长 14.6% ;其中,第一产业增加值 145.9 亿元,增长 4. 2%,第二产业增加值 765.0 亿元,增长 16.9% ,第三产业增加值 607.3 亿元,增长 14.7%。综合经济实力在全国城市中居第 11 位。在 15 个副省级城市中居第 5 位,较上年前移 1 位。 【经济和社会发展 主要指标预期】 国内生产总值,到 2
11、005 年达到 2000 亿元,年均增长 12以上。外贸出口年均增长 13.5,2005 年力争达到 100 亿美元以上。高新技术产3 青岛崂山区房地产 项目 品产值占工业总产值的比重,2005 年达到 4050。城镇人口占总人口的比重,2005 年达到 50。地方财政收入,年均增长 12.5。城市居民人均可支配收入和农村住户人均可支配收入年均增长均为 7。城区居民人均住房使用面积达到 17 。城镇登记失业率控制在 4左右。到2005 年,高等教育毛入学率达到 25以上。人口自然增长率控制在 4以下,2005 年总人口达到 735 万。 青岛 国民经济发展水平和综 合经济实力都排在全国 前列,
12、城市居民收入较 高、消费能力较强,加 上旅游、度假经济的拉 动,社会消费十 分活跃。其中, 住宅消费随着 政府引导、奥运 等展会刺激,整体 走势继续趋高, 房屋销售和土地 交易价格指数 上涨明显,预计 这种趋势将继续保持若干 年。 经济 发展是城市发展的基础 。没有强大的经济动力 作保障,城市发展就会 是一句空话。近几年来 ,作为沿海开放城市的 青岛,经济一直保持了两位数 的增长(年均递增 14.3),从而为城市建设 与房地产开发提供了巨大的动力。 第二节 青岛城市规划及建设 【城市总 体布局结构】 城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城,西岸为辅城,环胶州湾沿线为发展组团,形成两点一环的发展
13、态势。主城区和辅城规划为城市相对集中发展的区域,环胶州湾的六个发展组团规划为城市适度分散发展的区域,形成相对集中与适度分散相结合的城市组织结 构关系。 主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区(城阳、流亭)、崂山区中心城区(高科技工业园区)和环崂山的沙子口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建设用地面积 192.5 平方公里,实际居住人口 230 万人,人均建设用地 83.7 。规划主体功能为全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心;资金流、物资流、信息流集散中心;集约化现代工业和高科技产业区。 从城 市整体布局结构来看, 本项目所在的区域属于 主城区居住次中心的范 畴。因此在项目开
14、发定 位时一方面要看到其旅 游区内旅游物业的特点,又要 看到其处于城市中心区快速东移大的方向背景 下的发展预期。 4 青岛崂山区房地产 项目 【城 市用地布局】 城市中心区规划以公共建筑为主体组成,形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构,是城市发展的核心地区。(1)沿山东路、湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主的城市主中心,并作为青岛市的中心商务区。(2)沿中山路、莱州路、馆陶路、胶州路形成以商业商贸为主的主城西部副中心。(3)海尔路以东形成以行政办公、商业、文化娱乐为主的主城东部副中心。(4) 自沧口广场沿李沧路至李村中心 形成以商业及综合服务业为主的主城 中部 副中
15、心。(5)在城阳区中心城 区形成以行政办公、商业服务为主的主城 北部副中心。(6) 在黄岛区的唐岛湾北部形成以行政办公、商业商贸、文化娱乐为主的城市副中心,同时作为辅城中心。 居住区规划分新区 建设和旧区改建两部分 。主城的新建居住区主 要向东部发展,辅城的 新建居住区主要向西部 和南部发展。规划红岛发展组团作为远期城市居住区的发展用地。至 2010 年人均居住面积为 12 ,住宅总建筑面积为 5481.6 万,人均居住用地面积为 24.8 ,居住建筑用地面积为 76.88 平方公里,约占城市建设总用地的 28.8%。 至 2010 年规划新建 15 个居住区:夹岭沟、洪山坡居住区、浮山后一、
16、二、三居住区、高科技工业园一、二居住区、老虎山北居住区、城阳一、二、三居住区、辛安一、二居住区、珠山一、二居住区、薛家岛居住区。旧居住区的更新改造应按规划集中成片有计划、有重点地进行,重点是改造棚户区和提高住宅成套率。 从上 述用地布局来看,夹岭沟 、洪山坡居、浮山后 、高科技工业园居住区将 连成一片,成为被“ 城市主中心”、“东部副 中心”、“西部副 中心”所围绕的 纯粹生活居住 区,同时在商业 、文化、教育、体 育、医疗以及公 共绿地上均有相 应规划,因此 在这片区形成真 正意义上的 CLD (中央生活区)是具备相关条件的。所以本项目在营销推广上可以 突出 CLD 的发展前景。 【房 地产
17、与城市建设】 房地产价格总指数 105.2, 上升 5.2%,其中房屋销售价格指数、土地交易价格指数上涨明显,分别上升 7.6%和 4.3%,房屋租赁价格指数下降 5.6%。 2003 年,青岛市房屋销售和土地交易价格分别较上年上升 14.6%和 18%,房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。 5 青岛崂山区房地产 项目 推进住房 改革,大力发展经济适用 房,合理调 整商品房建设结 构,结合旧 城区改造和新区建 设,积极 引导对城市经济适 用房的投资和开发 ,逐步改善城镇居民的居住条件。扩大住房信贷,活跃房地产二、三级市场。加强房地产经营管理,规范物业管理,建立健全商品房开发用地调节手段。 第三节
18、 青岛市房地产运行状况 分析 1、 青岛 2002 年房 地产 开发投资情况 2002 年青岛房地产开发投资有关统计数据如下: 指标名称 房地产投资额(万元) 其中:房地产开发投资额(万元) 施工面积(万平方) 其中本年新开工(万平方) 竣工面积(万平方) 土地开发面积(万平方) 商品房屋销售额(万元) 商品房销售建筑面积(万平方) 12 月 250108 17627 106.3 97.1 268.2 66.5 385460 190.5 全年累计 1036486 75252 1419.8 667.2 522.9 312.4 920171 429.1 累积增长 12% 3.2% 3.4% 0.4
19、% 1.7% 39.4% 14.7% 5.6% 据统计:2002 年市内四区商品房成交 17130 套,同比增长 25% ,成交面积 183.2 万,同比增长 25%,成交金额 49.83 亿元,同比增长 49%,二手房成交 15492 套,同比增长 34%,成交面积 108、84 万,成交金额 21、5 亿元,同比增长 54%。 2002 年青岛房产交易市场的持续增长,特别是二手房交易空前活跃,主要因为市场有旺盛的需求,特别是东西快速路、旧城改造等项目的启动,使得大量拆迁户涌入市场,市场需求被有效放大。 2、房地产运行 状况 6 青岛崂山区房地产 项目 青岛房 地产 持续升温 青岛市房地产市
20、场自 2001 年开始不断升温,经过去年一年的市场调整后,青岛房地产市场更为火爆,而市场也逐步接受青岛市场的发展。至 2003 年,更多的楼盘纷纷推出市场,市场的销售价格也有着大幅的提高,2003 年的房价比 2001 年的房价整体提升在 2000 元左右,有的高档项目甚至更高,位于开发区与城阳李沧区的房价相比市区的提升幅度较小,但也在 500 至 1000 元之间。 住宅市 场结 构趋向合理 青岛市房地产开发投资额完成比上年同期增长 33.1%,其中:住宅投资完成 57.84 亿元,占投资额的 74.8,比上年所占比重提高 4.7个百分点;增长 42.1%,高于全市房地产投资增幅 9 个百分
21、点,拉动青岛市房地产开发投资增长 29.5 个百分点;商业营业用房投资 8.21 亿元,同比下降 5.1 个百分点,增速下降 9.7;办公楼投资比上年增长 18.7。住宅投资主力优势的显现,说明青岛市房地产开发投资方向已按照市场对住宅消费的需求做出了适时的调整,加大了住宅产业的投入。 非国有 投资 拉动作用强劲 从投资主体看,各类非国有企业投资成为推动今年房地产开发投资增长的主要动力。全市非国有经济开发单位完成投资 70. 94 亿元,比上年增长 44.5,高于全市开发投资增速 11.4 个百分点;占总投资的 91.8,比上年提高 7.3 个百分比;国有单位投资 6.38 亿元,比上年下降 2
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 青岛崂山区房地产项目投资可行性研究报告 2 青岛 崂山 房地产项目 投资 可行性研究 报告
链接地址:https://www.31doc.com/p-3881769.html