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1、山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 I 目 录 第第一一章章总总 论论.- 1 - 1.1 项目名称及承办单位.- 1 - 1.2 可行性研究报告编制单位.- 1 - 1.3 编制依据 - 1 - 1.4 项目概述 - 2 - 1.5 主要经济技术指标.- 4 - 1.6 结论建议 - 5 - 第第二二章章项项目目建建设设的的背背景景及及建建设设必必要要性性 .- 6 - 2.1 承办单位概况.- 6 - 2.3 项目区概况及经济社会发展水平.- 6 - 2.3 项目建设的背景.- 8 - 2.4 项目建设的必要性.- 10 - 第第三三章章场场址址选选择择及及建建设设条条件件 .-
2、13 - 3.1 场址选择方案.- 13 - 3.2 建设条件 - 13 - 第第四四章章项项目目建建设设方方案案 .- 16 - 4.1 总体规划方案.- 16 - 4.2 总平面原则方案.- 16 - 4.3 建筑设计方案.- 18 - 4.4 公用工程建设方案.- 20 - 4.5 施工现场安排.- 22 - 第第五五章章节节能能方方案案.- 25 - 5.1 节能方案设计依据.- 25 - 5.2 节能方案设计原则.- 25 - 5.3 项目耗能设施.- 25 - 5.4 节能措施 - 25 - 5.5 节水措施 - 27 - 第第六六章章环环境境保保护护、消消防防与与安安全全方方案案
3、 .- 29 - 6.1 环境保护方案.- 29 - 6.2 消防与安全 - 33 - 第第七七章章项项目目实实施施进进度度方方案案 .- 34 - 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 II 7.1 建设阶段划分.- 34 - 7.2 工程进度建议.- 35 - 7.3 建设进度计划.- 35 - 第第八八章章项项目目招招标标方方案案 .- 37 - 8.1 项目招标内容.- 37 - 8.2 招标组织形式.- 37 - 8.3 招标方式 - 37 - 8.4 详细招标方案.- 38 - 8.5 招标基本情况表.- 39 - 第第九九章章项项目目投投资资估估算算及及资资金金筹筹措措方方
4、案案 .- 41 - 9.1 估算依据及说明.- 41 - 9.2 建设投资估算.- 41 - 9.3 概算说明 - 41 - 9.4 资金筹措 - 43 - 第第十十章章项项目目组组织织管管理理和和保保障障措措施施 .- 44 - 10.1 项目组织领导.- 44 - 10.2 项目管理及保障措施.- 44 - 第第十十一一章章项项目目结结论论与与建建议议 .- 46 - 11.1 社会效益 - 46 - 11.2 结论 - 46 - 11.3 建议 - 47 - 附表 附表 1:项目总投资估算汇总表 附表 1-1:建筑工程费用估算表 附表 1-2:工程建设其他费用估算表 附表 1-3:政府
5、规费估算表 附表 2:建设投资估算表(概算法) 附图 附图 1:山东阿胶保健公司公租房规划 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 1 - 第第一一章章总总 论论 1.1 项目名称及承办单位 1.1.l 项项目目名名称称: 山东有限公司公共租赁住房项目 1.1.2 项项目目承承办办单单位位 (1)单位名称:山东有限公司 (2)法人代表: (3)项目联系人: (4)联系电话: 1.1.3 项项目目建建设设地地点点 本公共租赁住房建设项目拟建于县工业园, 山东有 限公司厂区院内,项目规划用地 7937.6 平方米。 1.2 可行性研究报告编制单位 1.2.1单单位位名名称称 1.2.2资资
6、质质等等级级 1.2.3资资质质证证书书编编号号 1.2.4发发证证机机关关 1.3 编制依据 1、国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国 办发20104 号) ; 2、山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 2 - 见 (鲁政发201057 号) ; 3、关于加快发展公共租赁住房的指导意见(建保201087 号) ; 4、 市公共租赁住房管理办法 (聊政发2010268 号) ; 5、 县公共租赁住房管理办法 (东政发201112 号) ; 6、县住建局与阿胶公司签订的县公共租赁住房 协议书 ; 7、项目承办单位与工
7、程咨询单位签订的工程咨询委托合同; 8、项目承办单位提供的其他有关基础数据、技术资料。 1.4 项目概述 1.4.1 项项目目建建设设的的指指导导思思想想及及目目标标 (1)指导思想 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,按照国家、省、 市公共租赁住房建设的总体要求, 抓住国家和地方政府针对公共租赁 住房出台的一系列的优惠政策, 将山东有限公司公共租赁住房项 目建设成在市有一定影响的、质量一流的公共租赁住房项目,逐 步改善县住房困难群体的住房条件,维护县社会政治稳定, 为县实现全面建设小康社会目标创造良好的社会环境。 (2)建设目标 根据市公共租赁住房管理办法的规定及县公共租 赁住房管理办
8、法相关文件精神,本项目充分考虑当地实际情况,山 东有限公司制定本项目建设目标: 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 3 - 公共租赁住宅建筑面积:9236.92 平方米; 容纳户数:154 户; 户型设计:二室一厅; 户型面积:59.98 平方米。 1.4.2 场场址址概概述述 该项目场址位于县工业园,山东有限公司厂区院 内,项目规划用地 7937.6 平方米,项目规划区域地势平坦,周边无 明显工业污染源,环境质量较好,适宜项目建设。 1.4.3 项项目目建建设设规规模模及及主主要要建建设设内内容容 项目占地面积 7937.6 平方米,其中建筑占地面积 2478 平方米; 项目总建
9、筑面积 11702.23 平方米,其中住宅 9236.92 平方米,商业配 套设施 1284.31 平方米,储藏室 1181 平方米;项目设计居住户数 154 户,容积率 1.47,绿化覆盖率 22%,建筑密度 31%。 1.4.4 环环境境保保护护与与安安全全生生产产 按照环境保护法的要求,项目建设按照 “三同时”原则同 步进行。本项目属于国家保障性住房工程,没有工业性污染物,主要 污染物为生活废水排去向为化粪池进行沉淀处理后, 排入城市排污系 统;生活固体垃圾设收集点统一收集,并利用社会运力运输垃圾到城 市垃圾处理场。 公共租赁住房建成后应加强管理,明确消防责任,提高意识,确 保消防安全。
10、项目区设置必要的消防灭火保护措施。建筑物设置有完 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 4 - 整的防雷保护装置。在电气系统设计中,应严格遵守电气安全规程。 按建筑设计防火规范安装消防给水,建筑物之间的距离满足消防 通道的要求。 1.4.5 节节能能措措施施 本项目照明优先选用高效节能环保产品,以减少电耗;给排水、 消防给水系统采用新型材料和节能设备,并合理设计控制系统,以达 到节能的目的。 1.4.6 项项目目组组织织与与实实施施 本项目承办单位为山东有限公司, 公司设立项目建设领导小 组,由项目承办单位法人代表任组长,下设工程、财务、综合协调等 部门,以确保项目高质量、高标准按进
11、度计划安排的工期完成。 1.4.7 项项目目总总投投资资、资资金金来来源源 本项目总投资 1574.15 万元,其中:工程费用 1392.46 万元,工 程建设其他费用 106.73 万元,预备费 74.96 万元。 项目资金来源:项目所需资金全部由项目承办单位自筹解决。 1.5 主要经济技术指标 主要技术经济指标表 序号指 标单 位数 量备 注 一规划用地面积m27937.6约合 12 亩 其中:建筑用地面积m22478 二总建筑面积m211702.23 1其中:住宅m29236.92公共租赁住房 2商业配套设施m21284.31 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 5 - 3储
12、藏室m21181.00 三总居住总数户154 四绿化率%22 五容积率1.47 六建筑密度%31 七项目总投资万元1574.15 1其中:工程费用万元1392.46 2工程建设其他费用万元106.73 3预备费万元74.96 八资金筹措万元1574.15承办单位全部自筹 九建设期年1 1.6 结论建议 (1) 本项目是承办单位响应国家发展公共租赁住房的有关政策, 为解决本企业困难职工的住房问题实施的公共租赁住房建设项目, 它 的实施对于进一步完善县住房供应体系, 切实解决本企业困难职 工以及其他困难家庭的住房问题, 促进县构建社会主义和谐社会 意义重大。 (2)该项目位于县工业园区,项目规划区
13、内地势平坦,周 边无明显工业污染源,环境质量较好,适宜住宅项目的建设。 (3)项目建成后能够解决当地 154 户低收入住房家庭住房困难 问题,具有很好的社会效益,符合国家房产政策和投资方向。 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 6 - 第第二二章章项项目目建建设设的的背背景景及及建建设设必必要要性性 2.1 承办单位概况 2.2 法定代表人简介 2.3 项目区概况及经济社会发展水平 县地处鲁西平原,东依泰山,南临黄河,隶属“江北水城” 市,地处东经11612至116 33、北纬3607至3633, 总面积787平方公里,辖9个乡镇、2个街道、1个工业园区,共有559 个行政村,42
14、万人口。 县地理位置优越,交通便利。县境依傍黄河百余里,引黄济 津、济卫工程的渠首均在。东距济南市 80 公里,西距市 25 公里。毗邻京九、京沪、济邯、济馆等交通动脉,105 国道和三条省 道贯穿全境,区位优势日益明显。 县坚持以科学发展观统领全局, 把富民强县作为第一要务, 全 县经济社会持续快速和谐发展。2007 年以来,县相继获得“国家 级生态示范区”、“全国绿化模范县”、“平安山东建设先进县”、 “山东省适宜人居环境奖”、“山东省投资环境十佳县市”等荣誉称 号。全年生产总值完成 77.64 亿元,比上年增长 16.4%;地方财政收 入完成 2.02 亿元, 增长 22.9%; 社会消
15、费品零售总额达到 21.68 亿元, 增长 18%; 城镇居民人均可支配收入、 农民人均纯收入分别达到 8357 元、4370.32 元,分别增长 18.6%、12.2%。农村经济全面发展,优质 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 7 - 小麦、林木、畜牧、蔬菜、桑蚕等产业不断壮大,“两区一园”现代农 业开发建设项目初见成效。 实施“工业立县”战略, 培植了化工、 建材、 机械、医药四大产业,规模以上工业企业达到 124 家,实现主营业务 收入 108.27 亿元、 利税 14.66 亿元、 利润 9.5 亿元, 分别增长 35.02%、 45.27%、43.95%;大力发展民营经
16、济,阿胶系列、钢球制造、木材加 工等中小企业集群快速兴起。 山东工业园区为省级开发区和省级重 点循环经济园区,基础设施实现了“八通一平”。目前,全县拥有 3 个驰名商标、2 个中国名牌、6 个山东名牌,4 家省级高新技术企业, 5 家企业通过 ISO14000 认证。 服务业发展取得新成效。 深入挖掘 “一 人、一山、一品、一鹊”文化旅游资源,基本形成了以鱼山旅游开发 项目建设为龙头,以梵呗文化、养生文化、吉祥文化建设为特色的旅 游格局。 工业骨干企业不断膨胀,主导产业逐步壮大。境内有阿胶、鲁 西化工两家上市公司。 山东阿胶股份有限公司, 是全国最大的阿胶 及其系列产品生产企业, 牌阿胶的产量
17、、 出口量分别占全国的 75%、 90%以上,四次入围中国最具价值品牌 500 强。化肥厂是鲁西化工 集团的核心企业,年生产合成氨 35 万吨、尿素 50 万吨;鲁西化工工 业基地 26 万吨合成氨、10 万吨甲醇、40 万吨尿素、10 万吨烧碱、3 万吨氯化苄项目已经投产,正在建成国内最大的化肥生产基地。 钢球有限公司是全国最大的钢球生产企业,年产钢球 176 亿粒,圆锥 滚子 1068 吨,占全国市场份额的 70%以上。蓝天七色建材有限公司 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 8 - 年产各类塑铝板 800 万平方米、铝单板 80 万平方米、氟碳铝蜂窝板 30 万平方米,是国内
18、同行业第一家同时通过 ISO9001 国际质量体系 和 ISO14001 国际环境体系认证的铝幕墙装饰材料大型生产企业。东 昌水泥有限公司、东昌焦化有限公司规模效益、产品结构不断提升。 县物华天宝,人杰地灵,民风淳厚,政通人和。目前人 民在县委、县政府的带领下,全面展开新一轮创业,为加快建设更加 富饶、平安、文明的“金” ,为全面建设小康社会而大踏步前进。 2.3 项目建设的背景 住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市 居民住房问题, 始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房 地产业发展的根本目的。20 多年来,我国住房制度改革不断深化, 城市住宅建设持续快速发展,城市
19、居民住房条件总体上有了较大改 善。但也要看到,城市廉租住房制度建设相对滞后,经济适用住房制 度不够完善,政策措施还不配套,部分城市低收入家庭住房还比较困 难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度,国务院出台 了关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见明确提出把解决 城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度 改革的重要内容,作为政府公共服务的一项重要职责,加快建立健全 以公共租赁住房制度为重点、 多渠道解决城市低收入家庭住房困难的 政策体系。这是国家重点改善低端人群的住房条件,建立和完善住房 保障制度,特别是对最低收入家庭“应保尽保”的公共租赁住房制度 山东有限公司公共
20、租赁住房项目可行性研究报告 - 9 - 的重要举措,充分体现了“以人为本”的价值观和“惠及全体人民” 的和谐社会理念。 近年来,随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的 逐步加大,城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是,由于有 的地区住房保障政策覆盖范围比较小, 部分大中城市商品住房价格较 高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因,一些中等偏 下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。 同时,随着城镇化的快速推进,新职工的阶段性住房支付能力不足矛 盾日益显现,外来务工人员居住条件也亟需改善。大力发展公共租赁 住房,是完善住房供应体系,培育住房租赁市场,满足
21、城市中等偏下 收入家庭基本住房需求的重要举措,是引导城镇居民合理住房消费, 调整房地产市场供应结构的必然要求。各地区、各部门要统一思想, 提高认识, 精心组织, 加大投入, 积极稳妥地推进公共租赁住房建设。 为贯彻落实关于加快发展公共租赁住房的实施办法 ,山东省 人民政府也制定了转发省住房和城乡建设厅等部门的通知 (鲁政发201045 号), 对山东省十 七地市公共租赁住房的建设工作做了具体部署。 市人民政府十分重视公共租赁住房的建设,制定了市 公共租赁住房管理办法 ,公共租赁住房的建设有了新的发展。但应 当清醒的认识到, 目前市中心城区和部分县城房地产投资增幅过 大,房价上涨较快,房屋价格指
22、数明显上升。而相比之下廉租住房、 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 10 - 经济适用房和公共租赁住房项目建设远远滞后, 当地还存在一定数量 的城镇低收入家庭和新就业职工,他们的居住问题长时间得不到解 决,势必影响了社会的和谐稳定和城镇化的持续快速发展。 县城区居住人口 10.8 万人,居住户数 3.2 万户。近年来,年 人均可支配收入 12000 万元。根据县房屋普查情况,中等偏下和 低收入家庭人均建筑面积 l7 平方米以下的住房困难户有 1800 户。考 虑到农民进城和城区化进程加快等因素,预测到“十二五”末,我县 城区常住居民中人均建筑面积 17 平方米的住房困难户约有 2
23、300 户。 但是县低收入阶层占城市居民的比例较大, 又因国家产业结构的 调整、历史欠账等原因,部分特困企业职工住房问题十分突出。为切 实解决县低收入阶层、特困企业职工住房问题,由政府出资组织 建设公共租赁住房势在必行。 2.4 项目建设的必要性 (1)加快建设公共租赁住房是构建社会主义和谐社会的需要。 保障城镇低收入家庭的居住权利, 在构建社会主义和谐社会的重 要内容。 改革开放 30 年来, 中国城市居民居住条件有了很大的改善, 到 2005 年底全国城镇人均住房建筑面积已达 26 平方米,人居环境 也得到了进一步优化。 但是却不能忽视城镇中仍然存在着许多居住困 难的群体。 他们以城区退休
24、和下岗的老居民以及城市新增低收入家庭 为主, 包括城镇中已有低水平住房但无法进一步改善居住质量的低收 入者、工作时问短又处婚育阶段的年轻人、城市拆迁释放出的中低端 山东有限公司公共租赁住房项目可行性研究报告 - 11 - 住房需求者、农村进城长期务工人员等。这些群体失去了过去福利分 房带来的住房改善机会,现在由于收入的限制,他们也无法靠自己的 能力购买商品住房,受收入和就业的影响,他们甚至也无力购买有政 府政策优惠的经济适用住房。 这些群体的住房条件与经济社会和城市 的整体发展水平存在着较大的差距,他们或居住拥挤,人均住房面积 较低, 无独立厨房; 或居住的建筑质量较差, 缺少必要的上下水、
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