高盛银行投资部——誉峰项目战略投资可行性研究.doc
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1、高盛银行投资咨询部誉峰项目价值可行性研究报告二OO九年八月第一章 可行性研究报告编制依据与原则一、本可行性研究报告编制依据1、房地产开发项目经济评价方法:建设部建标2000205号;2、 国家计委建设项目经济评价方法与参数;3、国有土地使用权证:南充市国用(2007)字第023310号;4、国有土地使用权出让合同:(2007)字第0000715号;5、 南充市国土资源局关于拍卖出让嘉陵区茶盘路西段北侧GB-4号地块的国有建设用地使用权的复函:南市土资函2007361号;6、 南充城市规划管理委员会建设用地规划许可证:南规地200022号;7、建设工程规划许可证:建字第2009嘉字005号;8、
2、四川省庆吉房地产有限公司誉峰小区岩土工程勘察报告;9、“庆吉誉峰”规划设计方案;10 “庆吉誉峰”方案设计说明;11 “庆吉誉峰”总平面图;12 “庆吉誉峰”报建面积表;13 “庆吉誉峰”项目成本预算明细表;14、“庆吉誉峰”工程进度计划;15、四川省庆吉房地产有限公司企业法人营业执照:511300000003141号;16、四川省庆吉房地产有限公司组织机构代码证:组代管76508840-3号; 17、四川省庆吉房地产有限公司税务登记证:川国税字511302765088403号、川地税嘉字5113027650884031号;18、四川省庆吉房地产有限公司资质证书:511300A066号;19、
3、四川省庆吉房地产有限公司章程;20、四川金光会计师事务所验资报告:川金光师验(2007)012号;21、四川省庆吉房地产有限公司2006年度、2007年度及2008年年度财务报表;22、建设单位提供的其它工程设计基础资料、工程图纸等;23、四川省建筑工程造价概预算相关资料;24、南充市行政管理部门收费标准文件;25、国家现行的有关政策和法规;26、南充市2008年房地产市场调查资料。二、可行性研究报告的编制原则1、 符合城市总体规划的要求;2、 立足实用,注重经济,布局合理,环境优美;3、 力求节约用地,合理确定建筑密度;4、 符合国家有关的法律、法规和规范的要求。5、 高盛银行投资价值评定标
4、准。第二章 项目概况一、项目名称: “庆吉誉峰”商住小区二、项目地址: 嘉陵区茶盘路西段北侧GB-4号地块三、项目规划主要经济技术指标总占地面积:38921;净用地面积:33448;建 筑 密度:30%;容积率:2.5;(注:地下车库未计入容积率面积)建筑面积:89481.11 (1)地上建筑面积:83510 ;其中:住宅总户数:846 户,建筑面积76498.42; 一楼沿街商业用房面积:7011.58;地面车位:324个(未计入建筑面积)。(2)地下建筑面积:5971.11 ,地下车库有99个停车位(全为可售面积)。四、项目开发建设计划1、2007年1月至2009年4月,完成工程前期工作,
5、包括项目的市场调研、产品策划、总体规划、单体设计、施工图设计、工程招投标及其他前期工作。2、2009年5月至2009年12月,完成1#、5#楼主体基础建安及外墙顶板工程。3、2009年12月至2010年5月完成1#、5#安装、装饰、配套设施工程,1#、5#达到工程竣工验收标准。4、2009年12月至2010年5月,完成2#楼主体基础建安及外墙顶板工程。5、2010年5月至2010年10月,完成2#安装、装饰、配套设施工程,到达工程竣工验收标准。6、2010年5月至2010年12月,完成3#、4#主体基础建安及外墙顶板工程。7、2010年12月至2011年10月,完成3#、4#安装、装饰、配套设
6、施工程,到达工程竣工验收标准。整个项目全面竣工。五、项目销售计划根据国家有关政策规定,带地下室、车库的高层、小高层电梯公寓项目,基础工程完工即可开始预售。不带地下工程设施的,2层主体封顶即可取得商品房预售房许可证,本项目计划开工3个月后开始预售,预计销售期为30个月。第三章 工程项目发起人(开发商) 经营管理能力评估本项目由四川省庆吉房地产有限公司策划发起与组织开发。一、公司简况四川省庆吉房地产有限公司隶属广州庆吉电子有限公司,该公司是一家以软件开发为主导,专业生产家用电子系列产品的民营高科技企业,在全国同行业中销售名列前三,拥有雄厚的资金实力.于2004年涉足房地产行业,并于同年九月公司全额
7、出资三千万元注册成立了四川省庆吉房地产有限公司.在2004年取得了由四川省建设厅颁发房地产开发三级资质证书.公司现有员工40人,其中高级职称5人、中级职称10人。公司从成立伊始,就按照市场化方式进行管理和经营。这种与生俱来的内部竞争经营机制是庆吉企业后来居上的重要的先决条件。公司秉着“以人为本,以诚载信”的宗旨和积极推动“双赢”的合作目标,在竞争激烈的房地产市场上为创建庆吉企业的品牌打下了坚实的基础。公司在房地产开发中一贯主张“和谐生活,自然舒适”的开发理念,专注于“和谐、自然、舒适”的产品特色量造,不断提升产品的质量,为老百姓建适高素质的精品隹宅,代表了一个新居住时代的发展方向,引领着时代的
8、潮流,得到了社会各界和广大消费者的认同和高度赞赏。 二、股东情况公司股东成员:蒙庆文(董事长)、吴建 (执行董事兼总经理)公司注册资本3000万元,股东出资构成:蒙庆文出资1650万元,占注册资本的55%;吴建出资1350万元,占注册资本的45% 。蒙庆文个人简介蒙庆文:男 1963年11月15日生于南充市西充县青师镇。1984年毕业于陕西机械学院自动化器件专业,于同年以优异的成绩分配到机械工业部,重庆仪表材料研究所。1989年在该研究所担任国家“863计划”气体敏感材料课题组组长,成功攻关并通过国家验收。1993年调入广州市电子仪器厂任分厂厂长,研发的电子产品填补了国内的空白。于1998年成
9、立广州庆吉电子有限公司,任董事长至今。2004年成立四川省庆吉房地产有限公司,任董事长至今。吴建个人简介吴建:女 1971年4月21日生于重庆市北碚区。1991年毕业西南师范大学,主修财务管理专业。同年分配至重庆市第九人民医院财务科任会计工作。1994年应聘到广州电子仪器厂任主办会计。2001年成立广州庆源电子有限公司,任董事长兼法人代表。期间公司员工200余人,其中包括高级工程技术人员30名,中级技师50余名。从一个私营小厂发展成集软件开发、技术支持、生产服务为一体的中型高科技企业,其中产品主要远销欧美等发达国家和国内知名企业,累计向国家缴纳各项税金上千万。2004年成立四川省庆吉房地产有限
10、公司,任法人代表兼总经理职务。同年受仪陇县政府邀请,支持新县城的搬迁,开发面积达60亩的“锦绣花园”小区。在无任何贷款的前提下完全依靠自筹资金,顺利完成项目的兴建和营销工作,现销售率已达到98%,入住率达到95%,取得了良好的经济效益和社会效益,向国家上缴税金近千万元。被仪陇县政府连续两年评为纳税大户和一级信誉等级单位。2005年成立南充市爱佳物业管理有限公司,任法人代表兼总经理职务。从管理自身开发的物业到通过招投标累计管理面积23万余平方米,现管理的仪陇县“锦绣花园”小区被评为市级优秀物业管理小区。吴建女士财务管理专业毕业,经营管理经验丰富,在沿海等发达地区经营多年,视野开阔,理念先进。其本
11、人品行端正,作风正派,所经营和开发的项目均无欠款和不良记录,所在之地均有良好的口碑和赞誉。三、企业近年的开发业绩2004年我公司通过仪陇县委县政府招商引资,以公开拍卖方式竞得土地60余亩,投资七千万元用于【庆吉锦绣花园】多层高档商住小区开发,公司本着为仪陇新县城的搬迁成立献上一分厚礼,不惜巨资倾力打造【庆吉锦绣花园】。特聘重庆设计院对小区户型.绿化进行设计.打造出一批精美的精致适用型住房,成为该县公务员和市民的首选居住小区,公司投资四百万元打造的吉隆商业步形街、红外线全程监控系统、可视楼宇对讲系统、健身器材、儿童娱乐场,更是吸引了浙江、成都、南充等地的商家来此投资,为仪陇的经济带来了活力.20
12、05年公司被南充市规划和建设局评为最值得期待楼盘.2007年在仪陇县委、政府以及各个职能部门的关怀、公司全体员工的努力下.项目顺利完工.并且在没有拖欠民工工资的前提下第一家通过了综合验收.公司也取得了一定的经济效益且向仪陇县地方税务局上交税金650万元,企业所得税356万元,连续两年被仪陇地税局评为纳税大户,并被评为一级信誉等级单位。为了公司的发展壮大,于2007年元月通过公开拍卖竞得嘉陵区50余亩土地拟将开发【庆吉誉峰】项目,总建筑面积约84000平米.分别由6栋11层、7栋17层现代化风格的高层居住建筑围合而成.形成一个约22000平米的超阔共享中庭皇家花园景观.以巴厘岛风情文化为蓝本.原
13、生态雕塑.原生态植物打造的南充市首个纯巴厘岛风情居住特区。“诚信、创新、专业”是庆吉地产始终如一的经营之道;以“专业源于细致”的经营理念,勤奋、自信、进取的团队精神来激发公司每个员工的潜能;庆吉地产在“以人为本”的团队氛围中将借助我们累积的经验和对中国房地产市场的准确认知,承诺尽善尽美和高品质的服务,全心致力于房地产服务行业的发展。庆吉地产本着为客户着想,为项目负责的方针,为中国的房地产业发展贡献绵薄之力。四、公司近几年来主要财务状况分析公司近几年来取得了良好的经济效益和社会效益,其财务状况如下:财 务 状 况 一 览 表 单位:万元 项目2006年2007年2008年12月总资产6309.3
14、8869.89474.9流动资产6263.45775.86392.0其中:货币资金346.0224.3188.4其他应收款1139.6270.8321.1预付账款966.7334.789.8存货3811.14946.05792.7固定资产(净值)44.033.322.5无形资产1.93060.73060.4递延资产(开办费)总负债2570.11800.31675.2流动负债2570.11800.31572.4其中:其他应付款409.6493.1764.7应付工资 47.57.10.4应付福利费4.5711.26.7应付账款963.71063.0483.4预收账款1123.0219.6272.9
15、所有者权益3739.27069.57799.7实收资本1100 3000 3000资本公积未分配利润2639.24069.54799.7净资产3739.27069.57799.7销售收入3238.34458.63333.3销售成本1387.82302.12151.7营业利润1605.01702.9792.8利润总额1596.41702.2786.4净利润1331.91413.0730.2资产负债率()40.7%20.3%17.7%营业利润率()49.6%38.2%23.8%净利率()41.1%31.7%21.9%2008年12月主要财务指标的构成如下:货币资金期末余额:188.4万元;应收账款
16、期末余额:39.5万元 预付账款期末余额:89.8万元 ;其他应收款期末余额: 281.6万元;存货期末余额:5792.7万元;固定资产原价期末余额:61.6万元;减:累计折旧期末余额:39.1万元;固定资产净值期末余额:22.5万元;应付账期末余额: 483.4万元;预收账款期未余额:272.9万元;其他应付款期末余额:764.7万元;应付工资期末余额: 0.4万元;应付福利费期末余额:6.7万元;未交税金期末余额:42.1万元;实收资本期末余额:3000万元;未分配利润期末余额:4799.7万元;从公司近年的财务状况来看,公司资产规模逐年扩大,资产构成较为合理,且均为优良资产,负债情况控制
17、较好,资产负债率控制在41 %以下,当前资产负债率仅为17.7 %,有足够现金流支持【庆吉 誉峰】开发项目的需求周转。第四章 项目市场前景及营销策略一、市场供求及其发展趋势分析根据查询各种媒体信息所知,在国办发20058号文件和国办发200526号以及“国六条”文件发布后,各地采取了相应调控措施,政策的综合效应正在显现。从2009年7月根据国家统计局反馈的数据分析看,各地房地产市场运行基本平稳还略有回暖,并已出现积极变化。(一)房地产开发投资分类指数去年四季度,全国完成房地产开发投资2793亿元,同比增长20.2。完成商品住宅投资1888亿元,增长23.1%。其中,经济适用房投资62亿元,增长
18、2.6。(二)资金来源分类指数为103.5,其中,国内贷款1456亿元,增长48.5:企业自筹资金2025亿元,增长30.3;利用外资52亿元,下降4。(三)土地开发面积分类指数为104.03。去年末季,全国房地产开发企业完成开发土地面积7284万平方米,同比增长53.3。(四)房屋施工面积分类指数为105.38。去年末季,全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积19.31亿平方米,同比增长23.3。其中,住宅施工面积7.93亿平方米,增长23.1;办公楼施工面积4469万平方米,增长17;商业营业用房施工面积1.27亿平方米,增长23.6%。(五)商品房空置面积分类指数为93.81,比去年同月
19、回落10.36点。截止到1月底,全国商品房空置面积为1.23亿平方米,同比增长23.8。其中,空置商品住宅6983万平方米,增长19.7。以上数据表明,国家的宏观调控政策对房地产市场是积极向健康轨道扶持,房地产市场目前的发展应该是稳中有升,说明了房地产市场正在持续稳定地发展,整个市场发展前景看好。二、南充市经济发展水平和房地产市场概貌(一)南充地理环境南充市位于四川盆地东北部,嘉陵江中游,介于北纬30353135、东径1052710658之间。南北跨度165公里,东西跨度143公里。东邻达川市壤,北与广元市、巴中市毗邻。幅员面积12494平方公里。南充与成都、重庆构成了大三角经济区,交通四通八
20、达,国道318线、212线,成(都)南(充)高速公路、南(充)广(安)高速公路、达(州)成(都)铁路使南充与成都、重庆、上海、广东等发达城市联系更加紧密。2004年5月投入使用的南充高坪机场和正在建设的兰(州)渝(重庆)铁路、全国二级城市第一条绕城高速公路、嘉陵江渠化工程和南充港,将使南充市成为水陆空立体交通枢纽。2008年11月南渝高速公路已全线贯通,南充已融入“成渝南”两小时经济圈。南充市人民政府顺应十七大精神因地制宜的提出了“经营城市”发展方向,南充市人民政府“十一五”规划纲要以把南充建设成川东北中心城市为核心,通过五年时间把南充建成川东北产业聚集中心、商贸物流中心、科教文卫中心、金融中
21、心和交通、通信枢纽的区域地位,生态型山水园林城市,彻底改观城市面貌。长远规划2020年南充市市辖三区将发展成为100万人口,90平方公里的大城市。以上情况充分说明了南充市的房地产产业才刚刚进入快速发展期,南充城区对住宅的需求将进一步扩大,房地产产业具有较大的发展空间。(二)南充城市发展及经济发展水平南充实施城市发展战略,不断优化城市空间结构。按照南充城市总体规划“以江为轴、南延北拓、跨江东进、拥江发展”的发展战略,城市扩展初具规模,大城市框架已基本形成。“以江为轴”:打造城市景观轴线,展现城市特色和亮点。“北拓南延”:随着南充市体育中心、政府楼、南充大剧院、公务员住宅小区等项目的相继建成,占地
22、规模达6平方公里的城市北部清泉坝新区己具雏形,城市南部高坪下中坝、都京坝、嘉陵都尉坝、文峰耀目坝组成的城南工业集中区和物流园区正在规划建设之中;“跨江东进”:为解决江东江西两岸的联系,在已建一座铁路桥和三座公路桥梁的基础上,又建设了小龙电航桥、胜利路大桥,我们还将规划四座城市桥梁,随着这些桥梁的陆续建成,将彻底解决两岸交通联系不畅的问题,疏解西岸顺庆区过于集中的人流、物流、交通流,实现跨江东进的战略目标。南充城市功能不断完善,城镇规模不断扩展。市辖三区53.74平方公里,比上年扩充3.24平方公里。居住人68.5万人,增加1.6万人。城市生态环境不断优化,建成区园林绿地面积3889万平方米,建
23、成区绿地率29.6,人均公共绿地面积8.6平方米,人均住宅建筑面积26.4平方米,供水总量15289万立方米,人均道路面积12.87平方米,公交车684标台。全市城镇化率达到28.2,比上年提高2.6个百分点。2008年南充全市生产总值601.9亿元、增长14.3%。财政一般预算总收入35.9亿元、增长25.6%,地方财政一般预算收入18.7亿元、增长24.4%,一般预算支出134.8亿元、增长54.8%。全社会固定资产投资297.4亿元、增长48.1%,对经济增长的贡献率达45%。社社会消费品零售总额233.7亿元、增长20.9%。到2010年经济总量达到670亿元,地区生产总值在2005年
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