黄冈市城区棚户区改造一期工程可行性研究报告.doc
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1、目 录1 总论11.1项目简介11.2 编制依据21.3 编制原则31.4 编制内容41.5 主要研究结论42 项目背景和建设的必要性62.1 项目背景62.2 项目运作模式102.3 建设的必要性113 需求分析163.1 需求分析163.2 拟建规模174 项目规划及建设规模184.1 项目规划185 项目选址及建设条件215.1 项目所在位置现状215.2 建设条件216 建筑工程256.1 设计依据256.2 建筑方案266.3 结构设计276.4 交通系统286.5 无障碍设计297 公用工程307.1 给排水307.2 供配电317.3 空调及通风357.4 安防工程357.5 电
2、信工程367.6 景观设计377.7 燃气设计378 节能398.1 设计原则398.2 消耗资源398.3 节能措施399 环境保护429.1 环境保护法规429.2 项目建设期的污染源分析439.3 项目建成后的污染源分析 及环境措施449.4 环境影响综合评价4510 劳动安全4610.1 设计主要依据4610.2 主要危害因素及措施4611 项目建设组织与管理4812 投资估算和资金筹措4912.1 估算范围及依据4912.2 投资构成分析4912.3 工程费用4912.4 工程建设其他费4912.5 预备费4912.6 建设投资4912.7 建设期利息5012.8 总投资5012.9
3、 资金筹措5012.10 土地出让市场价格分析5012.11 还本付息计划5013 社会稳定风险分析5113.1 调查的范围和内容5113.2 调查的方式和方法5313.3 风险因素分析5513.4 项目主要风险因素识别5513.5 风险程度分析5613.6 主要风险确定7113.7 对本项目的风险对策措施建议7314 社会效益分析8114.1 社会影响分析8114.2 社会评价结论8415 结论与建议8515.1 结论8515.2 建议85附表 1 总投资估算表 2 建设期利息估算表 3 项目总投资使用计划与资金筹措表 4 营业收入税金及附加 5 借款还本付息计划表 6 项目技术经济指标表
4、附图 1 项目总平面布置图 2 红卫路小区总平面图 3 幼树湾小区总平面图 4 毛纺社区农科院小区总平面图 5 青砖湖社区王夏湾小区总平面图 6 黄州区国营南湖农场小区总平面图 31 总论1.1项目简介 项目名称:黄冈市城区棚户区改造一期工程 1.1.1项目建设单位:黄冈市城市建设投资有限公司 1.1.2报告编制单位:湖北省工程咨询公司 报告编制单位资格等级:甲级 1.1.3项目性质:新建 1.1.4项目建设地点 本项目位于黄冈市城区。 1.1.5建设规模及内容 (1)建设规模 黄冈市城区棚户区改造一期工程总建筑面积 388962.92 平方米,涉及拆迁2807 户。 (2)建设内容 本项目建
5、设内容包括住宅及公建配套用房的土建工程和相关的道路、绿化、供配电、给排水、消防供气等配套工程。 (1)土建工程总建筑面积 388962.92 。其中住宅建筑面积共计305744.00 ,社区服务建筑面积 59038.74 ,地下建筑面积 24180.18 具体如下: 红卫路小区占地面积为 42608.74 ,建筑面积 45823.19(含地下建筑面积3527.33 )。 幼树湾小区占地面积为 7395.3 ,建筑面积 32101.14(含地下建筑面积1411.98)。毛纺社区农科院小区占地面积为42009.90 ,建筑面积30183.35 (含地下建筑面积 3126.33 )。 青砖湖社区王夏
6、湾小区占地面积为 35187.40 ,建筑面积38699.54 (含地下建筑面积4764.54 )。 黄州区国营南湖农场小区占地面积为 384506.00 ,建筑面积242155.70 (含地下建筑面积11350.00 )。 (2)小区内道路及广场包括棚户改造区内的车行系统、步行系统、出入口、地面停车位及广场。 (3)绿化包括棚户改造区内的景观及绿化带、道路绿化等工程。 (4)供配电工程棚户改造区内的高压进线电源、变配电设施、电力线路敷设、备用电源等强电系统和电话系统、有线电视系统、闭路监控系统、电话电缆敷设等弱点系统。 (5)给排水及消防系统包括棚户改造区内的生活给水系统、排水系统、消防用水
7、系统及相关消防设施及设备。 (6)供气包括住宅楼内居民供气设备购置及安装。 1.1.6 项目建设期 本项目建设期 3年。 1.1.7 投资估算及资金来源 本项目总投资估算为 130093.93 万元,其中建设投资 119974.18万元(工程费用 63573.88 万元,工程建设其他费用 50687.24 万元预备费5713.06万元),建设期利息10119.75万元。 资金来源为资本金投入 27093.93 万元,申请银行贷款103000 万元。 1.2 编制依据 1) 业主单位编制可行性研究报告委托书 2) 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号) 3) 国务院
8、办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见(国办发2008131 号) 4) 关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见(建保2009295 号) 5) 黄冈市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 6) 黄冈市城区总体规划(20052020) 7) 黄冈市土地利用总体规划大纲(20062020 年) 8) 黄冈市住房建设规划(20082012) 9) 黄冈市建设用地规划条件控制文本(黄规控20116 号) 10) 湖北省工程建设造价信息资料 11) 湖北省颁布的相关定额和费用指标 12) 建设单位 1.3 编制原则 在可行性研究报告编制过程中,遵循以下原则:(1)执行国家对保障性住房建设
9、的有关规定和技术要求,实施高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理,促进保障性住房建设可持续发展; (2)坚持整体与局部相协调的原则。在城市总体规划指导下,以黄冈市社会经济、城市建设发展要求为出发点,从总体上进行全面布局,统筹兼顾,既注重分期建设的合理性,又充分发挥整体投资效益;(3)坚持建设与适用相结合的原则。尤其在安全、消防、通讯及现代科技成果的应用等方面,使其既是一个多功能、适用性的居住小区,又是地域文化和精神风貌集中体现的窗口; (4)采用先进科学的技术手段,对公共租赁住房小区的设计、设备、材料、要做到先进、可靠、经济、合理; (5)贯彻执行国家对保障性住房建设的有关规定和指导文
10、件。 1.4 编制内容 (1)项目建设背景及必要性; (2)项目住房需求分析及建设规模; (3)项目建设地址及建设条件分析; (4)项目建设的工程方案; (5)项目中供水、供电、道路、绿化、燃气、通讯等公用配套工程建设; (6)项目的环保、节能、安全、消防建设方案; (7)项目的工程管理和实施进度; (8)项目投资估算及资金筹措; (9)项目的结论与建议。 1.5 主要研究结论 (1)本项目是贯彻落实国家、湖北省、黄冈市有关住房保障政策的重要举措。对推进黄冈城市建设,增加住房有效供给,合理调整住房供应结构,缓解住房供需矛盾,进一步改善中低收入家庭住房条件,促进和谐社会建设有着极为重要的意义。
11、(2)本项目有助于加快黄冈市保障性住房项目建设,有利于调节收入分配、促进人才和劳动力有序流动、推进新型城镇化进程,体现了转变发展方式、调整经济结构的要求,对黄冈市的经济、社会发展具有重大意义。 (3)本项目工程设计方案满足规划要求,建设方案是可行的,经济、社会效益是可观的。 (4)本工程建设内容包括房屋土建工程及配套工程两部分。 (5)本报告中提出了各种防治污染措施和节能措施,本项目的实施是环保的、节能的。 (6)项目建设期 3年。 (7)黄冈市城区棚户区改造一期工程总投资估算为 130093.93万元,其中建设投资 119974.18 万元(工程费用63573.88 万元,工程建设其他费用
12、50687.24 万元,预备费 5713.06 万元),建设期利息10119.75万元。 (8)资金来源。本项目总投资 130093.93 万元万元,资金来源为资本金投入27093.93 万元,申请银行贷款 103000万元。表如下:2 项目背景和建设的必要性 2.1 项目背景 2.1.1 我国保障性住房现状及相关政策 2.1.1.1 我国保障性住房体系以及十二五期间的主要任务伴随着市场经济体制的逐步建立和完善,1993 年起我国开始进行城镇居民住房体制改革,此后市场在住房配置中逐步发挥作用,与此同时,逐渐形成了具有我国特色的住房保障体系。目前我国现有的保障性安居工程主要分为三大类,第一类是城
13、市廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房;第二类是城市棚户区(危旧房、筒子楼)改造;第三类是 非城非乡 的煤矿、林区、垦区的棚户区和危旧房改造。中共中央关于制定 十二五 规划的建议中提出:坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点。要完善符合国情的住房体制机制和政策体系,合理引导住房需求。强化各级政府职责,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住房,加中低收入居民住房供给。加强市场监管,规范房地产市场秩序,抑制投机需求,促进房地产业平稳健康发展。在 2011 年 3 月 5 日,全国人大十一届四次会议上,时任总理温家宝同志在政府工作报告中提出,要重点解决城
14、镇中低收入件庭住房困难,切实稳定房地产市场价格,满足居民合理住房需求。进一步扩大保障性住房建设规模。国务院总理温家宝在中国政府网与网友在线交流时指出,今后五年,新建保障性住房3600 万套。2013 年保障房计划基本建成460 万套、新开工 600 万套,配套设施建设将被摆 2009 年 8 月,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强同志在哈尔滨出席城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会并讲话,他强调指出,棚户区基本上是我国工业化初期形成的简易住宅区,房屋破旧,环境很差。住在这里的职工群众多数是产业工人,长期以来为国家建设做出了贡献,但目前收入仍然较低。推进棚户区改造,是实施保障性安居工程的重要内
15、容,也是实现住有所居目标的重要举措,对于增投资扩消费、保增长惠民生都具有重要作用。各级政府及相关部门要按照党中央、国务院的要求,加大保障和改善民生工作力度,有序推进棚户区改造,提高人民生活水平和质量,促进经济平稳较快发展。2013 年 7 月,国务院关于加快棚户区改造工作的意见(国发201325 号)出台。要求以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导,适应城镇化发展的需要,以改善群众住房条件作为出发点和落脚点,加快推进各类棚户区改造,重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造,稳步实施城中村改造。2013 年至 2017 年改造各类棚户区 1000 万户,
16、使居民住房条件明显改善,基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。 2.1.2 湖北省保障性住房建设现状 湖北省已连续多年把城镇居民住房保障列入“十件实事”一五”期间,湖北省启动棚户区改造17.02 万户,完成公共租赁住房1.08 万套,全省保障性住房达 42.69 万户,经济适用房解决了 16.74万户低收入家庭的住房困难问题。2011 年湖北省将通过发放租赁补贴、棚户区改造等多种方式,拟解决城镇低收入和中低收入家庭 18.59万户住房困难问题;计划统筹完成 8万户农村危房改造任务,实现住房保障;实现对低收入家庭的应保尽保。同时,积极开展“夹心层”、“新生代”的住房保障工作,不断扩大住房保障的
17、覆 盖面,让城镇居民实现住有所居。此外,为了推动保障性住房的建设,湖北省还将积极探索政府投入与市场参与、社会投入相结合的投入机制,减轻政府资金筹措压力,并加强住房公积金归集、监管,积极发挥其对住房保障的支持作用。 “十二五”期间,湖北省将新建和筹集保障性住房及各类棚户区改造住房100 万套,基本解决中等偏下收入家庭住房困难,使住房保障覆盖面达到城镇人口的 15%以上。 为落实国家文件精神,2013 年 7 月,住建部、发改委、国土资源部等六部委联合召开全国棚户区改造工作电视电话会议,明确要求各地在 10 月底前编制完成 2013-2017 年棚户区改造规划。湖北省指出,计划在四年内改造棚户区8
18、0万户以上,预计投资超过2100 亿元。 2.1.3 黄冈市保障性住房现状 黄冈市2008年保障性住房计划供应用地 1.65 公顷,其中廉租房建设计划用地0.38公顷,建设任务7000 平方米,建成住宅 146 套;经济适用房配建1.27 公顷。2009 年保障性住房计划供应用地 7.36 公顷。其中廉租房建设计划用地1.28 公顷,实际用地1.3 公顷,建设任务23420 平方米,建成住宅 552 套;经济适用房配建计划用地 1.54公顷,实际供应 0.91 公顷,棚户区改造计划供应用地 4.51 公顷。根据省政府下达 2013 年度住房保障的目标任务,结合黄冈实际,今年黄冈市将开工建设保障
19、性住房、棚户区改造住房共 12119 套,基本建成保障性住房、棚户区改造住房共 12550 套,分配入住 7530 套,新增发放租赁住房租赁补贴 1900户。截止2012年底,黄冈市新开工保障性住房17104套,已竣工12820套。其中开工:廉租住房1487套、经济适用住房1342 套、公共租赁住房5004 套、城市棚户区改造5500 户、国有工矿棚户区改造 216 户、国有垦区危房改造3555 户。完成新增租赁补贴 3238户,当年发放租赁补贴16919 户,发放补贴资金 2735.03 万元。尽管在不断地面,但从全市数据看,人均建筑面积低于 16 平方米的中低收入家庭还有很多,急需得到政府
20、保障。从上述资料来看,黄冈市人均住房面积低于平均水平、收入低于平均水平的 双低 家庭占的比重较大,虽然近几年住房保障的绩非常显著,但由于历史欠账较多,黄冈地区保障性住房建设的任务仍非常艰巨。 2.1.4 黄冈市棚户区现状 黄冈市棚户区多,居民生存条件总体较差。呈现以下特点:一是房屋破损严重。棚户区半数以上的房屋房龄超过四十年,因年久失修,房屋极其破旧,墙体大多开裂,室内阴暗潮湿,夏季难抵雨水,冬季不御风寒,棚户区房屋大多是简易房,小平房,人均居住面积小。严重损坏房和危险房占据比重较大。二是人居环境恶劣。棚户区内缺乏基本的基础设施,60棚户区没有排水设施,98棚户区没有供暖、燃气、消防设施。很多
21、用户共用一处公厕,大部分居民靠燃煤取暖,做饭。街巷路多为土路,晴天尘土飞扬,雨天道路泥泞,没有路灯,夜晚一片漆黑。三是贫困群体群居,棚户区内居民多半为“双困家庭”生存难,就业难。黄冈市居民保障性住房需求迫切,保障性住房建设和棚户区改造压力大。从上述黄冈市城区中低收入居民家庭户数、面积及人口数据来看,目前城区中低收入居民呈现规模较大、居住相对集中、居住状况及收入状况复杂等特征,城市低收入家庭的居住现状不容乐观,有大量低收入家庭居住在空间狭小、基础设施不配套、危旧房屋居多的棚户区内;城市夹心层家庭、新就业人员、大量城市新增常住人口住房需求急待解决。这是摆在政府面前的一大课题,需要在社会再分配中研究
22、制定保证社会公平、合理的政策,满足低收入群体基本住房需求。 2.1.5 黄冈市棚户区改造规划 2.1.5.1 黄冈市“十二五”规划 黄冈市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出:建立和完善住房保障制度,全面完成城区和国有工矿棚户区改造任务,全面解决中低收入家庭的住房困难问题。从 2013 年 8 月起,黄冈将投资 50 亿元,启动 26 个社区、18 个城中村的升级改造。黄冈的目标是,至 2019 年完成城区所有棚户区和城中村改造,从根本上改善5 万低收入群众住房条件。为此,必将加快城市棚户区改造项目建设,同时也拉动建材等相关产业和配套服务业的发展。这也会加快黄冈市城区建设步伐,同时进一步
23、完善项目周边地区基础设施,对黄冈市整体城乡发展规划的建设将起到积极作用。 2.2 项目运作模式 2.2.1 项目建设单位概况 黄冈市城市建设投资有限公司是黄冈市人民政府设立的城市建设投融资平台,主要职能是土地收购储备经营、城市建设融资、城市公共资源特许经营等。公司加挂“黄冈市城市建设投资管理中心”和“黄冈市国有土地储备中心”两块牌子,政府领导、事业性质、经营范围:土地的收购储备和开发经营,城市基础设施的投资开发、建设营的冠名,公交线路以及出租车的经营权,停车收费经营权的特许经营;对市域企业(产业)投资;对农村基础设施建设投资;对旅游投资;对中小企业投资;投资咨询服务。 公司注册资本:人民币叁亿
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