2456.探索我国住房抵押贷款证券化模式---毕业论文.doc
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1、毕 业 设 计 探索我国住房抵押贷款证券化模式探索我国住房抵押贷款证券化模式 指导教师 教授 学院名称经济管理学院 专业名称金融学 论文提交日期2008 年 4 月 论文答辩日期2008 年 5 月 答辩委员会主席 _ 评 阅 人 _ 摘摘 要要 随着我国经济的增长,国民生活水平的提高,住房消费已成为当前个人信贷消费的 主要部分。由于我国住房抵押贷款起步晚,目前一级市场还极其不成熟,住房抵押贷款 市场尚未能有效流畅地运转。面临着个人对住房需求日益的增加,寻找解决住房融资新 途径,建立我国住房抵押贷款市场已成为我国金融改革的重要问题。世界发达国家通过 住房抵押贷款证券化成功地解决了住房抵押贷款问
2、题,美国在 20 世纪 70 年代最先实施 住房抵押贷款证券化,接着北美、欧洲以及亚洲国家也都纷纷通过证券化支持国内住房 融资,这都给我国提供了很好的借鉴。本文通过介绍目前国外三种相对成熟的住房抵押 贷款证券化发展模式,讨论了各种模式在我国运用的可行性,结合我国当前金融市场及 住房抵押贷款市场现状,联系我国金融改革目标,讨论了最适合我国发展的住房抵押贷 款证券化模式,并提出了政策建议。 本文包括三个部分:第一部分,阐述什么是资产证券化,引入住房抵押贷款证券化 的概念,主要有住房抵押贷款证券化,住房抵押贷款证券化参与者以及住房抵押贷款证 券化基本流程;第二部分,介绍了目前世界发达国家成功实现证券
3、化的三种模式,包括 政府型住房抵押贷款证券化模式、半政府半市场住房抵押贷款证券化模式、市场型住房 抵押贷款证券化模式;第三部分,讨论了在我国建立三种模式住房抵押贷款证券化的方 式,各种模式的利弊,最适合我国当前市场现状的模式,最后给出了政策建议。 关键词关键词:住房抵押贷款证券化 住房抵押贷款市场 住房抵押贷款证券化模式 目录目录 1 住房抵押贷款证券化概念 .1 1.1 资产证券化概念 .1 1.2 住房抵押贷款证券化定义 .1 1.3 住房抵押贷款证券化的参与者 .1 1.4 住房抵押贷款证券化过程 .2 2 世界住房抵押贷款证券化主要模式 .3 2.1 住房抵押贷款证券化发展历史 .3
4、2.2 国外住房抵押贷款证券化三种模式 .4 3 我国住房抵押贷款证券化模式的选择 .5 3.1 我国住房抵押贷款证券化的必然性 .5 3.2 我国住房抵押贷款证券化三种可选择模式 .6 3.2.1 政府型住房抵押贷款证券化模式 .6 3.2.2 半政府半市场型住房抵押贷款证券化模式 .8 3.2.3 市场型住房抵押贷款证券化模式 .9 3.3 三种可供选择模式的比较 10 3.3.1 政府型住房抵押贷款证券化模式优缺点 10 3.3.2 半政府半市场住房抵押贷款证券化模式优缺点 11 3.3.3 市场型住房抵押贷款证券化模式优缺点 11 3.4 我国住房抵押贷款市场现状 12 3.4.1 我
5、国住房抵押贷款一级市场 .12 3.4.2 我国住房抵押贷款二级市场 13 3.5 我国住房抵押贷款证券化模式选择 15 3.6 发展住房抵押贷款政策建议 16 参 考 文 献 .17 致 谢 18 英文摘要 19 1 1 住房抵押贷款证券化概念住房抵押贷款证券化概念 1.1 资产证券化概念资产证券化概念 资产证券化是指企业单位或金融机构将其未来能够产生稳定现金收益的资产加以组 合并据此发行证券筹措资金的过程和技术。企业单位或金融机构采用资产证券化技术所 发行的证券称之为资产证券化产品,资产证券化产品主要分为 “住宅抵押贷款证券” 和“资产支持证券”两大类。 1.2 住房抵押贷款证券化定义住房
6、抵押贷款证券化定义 住房抵押贷款证券化(MBS)是指金融机构把自己持有的流动性较差但具有未来现 金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组,由证券机构以现金方式购入,经过 担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程就是将抵押权形态 的房地产实物投资转化为可以在二级市场上流通的证券,使得投资者与投资对象之间直 接的抵押债权关系,转化为债券性质的有价证券的形式。 1.3 住房抵押贷款证券化的参与者住房抵押贷款证券化的参与者 (1)发起人 住房抵押贷款证券的发起人主要是一级住房抵押贷款市场上发放贷款的金融机构。 主要包括商业银行、储蓄贷款协会、互助储蓄银行、人寿保险公司等。在我国
7、则只有商 业银行。 (2)特殊目的载体(SPV) 住房抵押贷款证券 SPV(special purpose vehicle)是从发起人处购买抵押贷款, 以住房抵押贷款支持证券的形式发行证券的机构,它可以是为了某一次证券化而专门设 立的一次性的证券机构,也可以是已经存在的实体,一般的 SPV 主要有公司制、信托制、 合伙制。设立 SPV 的目的主要是使抵押贷款与贷款发放者隔离,使得用于证券化的抵押 贷款免受或减轻贷款发放者破产的影响,从而提高抵押贷款支撑的信用评级,降低信用 成本。 (3)专门服务机构 2 专门服务机构是指在证券化过程中提供特定服务并获取相应服务报酬或费用的服务 中介。它面向原始
8、债务人(借款人) ,从事还款收集等相关活动的证券化服务。 (4)受托机构 受托机构是面向投资者、担任资金管理和偿付职能的证券化中介。它作为证券应用 协议条款的管理者,从服务商、担保人和其他第三方那里收取对抵押贷款的偿付资金, 并且按照协议的规定将其偿付给政权的投资者。 (5)信用增级机构 二级抵押贷款市场在很大程度上是 AAA 级市场。为了使其证券能够得到较高的信用 等级,一般需要由最高信用等级的大商业银行、保险公司、政府机构、金融保险公司提 供信用增级。 (6)信用评级机构 信用评级机构主要是帮助投资者在种类繁多、错综复杂的资产证券化的市场上作出 一个相对理想的选择。它也可以帮助发行人提高其
9、证券化过程中的信用等级,减少证券 交易过程中的不确定因素,从而降低融资成本。世界最著名的信用评级机构有穆迪 (Moody) 、标准普尔(Standard Poor) 、菲奇(Fitch) 、达夫菲尔普斯(Duff Phelps) 。 (7)承销机构 承销机构主要负责向投资者销售抵押支持证券,可以分为代销人和报销人。一般以 投资银行为多。 (8)投资者 愿意购买证券化产品的人,一般是对证券投资安全性要求较高的机构投资者,如养 老基金、保险公司、银行等。 1.4 住房抵押贷款证券化过程住房抵押贷款证券化过程 (1)金融机构向住房消费者提供住房抵押贷款; (2)贷款发放者向 SPV 真是出售住房抵押
10、贷款; (3)SPV 将购买的抵押贷款组合为资产池,对即将发行的抵押贷款证券进行信用增级, 邀请评级机构进行信用评级; (4)SPV 通过证券承销商向投资者发行抵押支撑证券; (5)贷款发放者作为服务商定期向借款人收取本息,将偿还的本息交给 SPV,SPV 在 3 扣除一定费用后向债券投资者支付本息。 受托机构 借款人 贷款机构(发起人) 特殊机构(SPV) 投资者 信用评级公司 信用增级公司 证券承销商 图 1 住房抵押贷款证券化过程 2 世界住房抵押贷款证券化主要模式世界住房抵押贷款证券化主要模式 2.1 住房抵押贷款证券化发展历史住房抵押贷款证券化发展历史 住房抵押贷款证券化开始与 20
11、 世纪 70 年代,首先产生于美国。当时,由于通货膨 胀加剧,利率攀升,金融机构固定资产收益率不能弥补攀高的短期负债成本,为了缓解 金融机构资产流动性的不足,政府启动了住房抵押贷款二级市场,为住房业的发展和复 兴开辟了资金来源的新途径,创造了住房抵押贷款证券化。短短几十年住房抵押贷款证 券在美国迅速发展,至 2003 年底,已成为仅次于联邦债券市场的第二大市场。上世纪 80 年代,住房抵押贷款证券在加拿大等北美及欧洲也得到重视,主要用于拓宽住房融资 渠道。1997 年亚洲金融危机使亚太地区企业和银行的资产结构和融资能力受到严重影响, 日本、韩国、香港等国家和地区纷纷谋求通过证券化筹集资金,促使
12、住房抵押证券快速 发展。 专门服务 机构 4 2.2 国外住房抵押贷款证券化三种模式国外住房抵押贷款证券化三种模式 综观各国住房抵押贷款证券化的运作模式,大致可分为以下三大类: 第一类是政府主导模式。这一模式的特点是政府出面建立机构,在证券化中起主导 作用,以美国为代表。美国政府为消除市场缺损,实现“居者有其屋”的政策目标,主 动进行市场建设,发起成立多家政策性金融机构,如 Fannie Mae 以及后来的 Freddie Mac,作为政府与市场之间的中介,承担创立住房抵押贷款二级市场的任务。为加速市 场建设,政府围绕增强信用,赋予机构优惠政策,如:隐性的债务担保;税收减免;财 政部提供信用额
13、度。这些政策通过支持通过机构的市场化运作,转化为放大了的社会效 益。实践证明,这种运作模式取得了很大成功,两家机构规模迅速壮大,实现了高额利 润和股东价值的最大化,既有力支持了市场建设,又有效完成了政策目标。 第二类是半政府半市场化模式。以加拿大为例,也是由抵押贷款的证券发行机构给 中间的证券承销商来经销,然后给机构和个人投资者,但加拿大政府在证券化过程中只 作为担保人介入。香港也采用了私人和政府双管齐下的方式。根据香港公司条例设 立的香港按揭证券公司(HKMC)是由特区政府通过外汇资金全资拥有的公司,不仅负责 购买住房抵押贷款,并以此发行抵押保证证券,而且在市场上还有大量注册的私人 SPV
14、从事该项业务,两者相互竞争。 第三类是市场主导模式。以澳大利亚为例,完全是通过纯市场化运作,成立一个信 托投资公司和银行建立一些关系,主要由银行(包括商业银行、投资银行等)自己去运 作。麦格里证券化公司没有采用第三方担保方式对按揭债券提供担保,而是采用了多种 信用增级措施,使债券达到 3A 级信用标准。欧洲各国抵押贷款证券的推出也没有得到 政府强有力的支持,多是金融机构自己持有的住房贷款为基础发行抵押贷款证券。由于 欧洲的金融机构多是采取总行、分行制,银行体系是多元化、全能型地经营各种业务, 在一定程度上可通过行内的资金调动来解决资金融通问题,因此市场风险较小。但由于 各金融机构的资本实力、资
15、信等级千差万别,为了提高证券的信用等级和赢得投资者的 青睐,在没有政府信用担保的情况下,发行者不得不依赖信用增强机制。和澳大利亚不 同的是,目前欧洲各国抵押贷款证券化的信用等级比较低,市场的发展大大落后于北美 国家。 5 3 我国住房抵押贷款证券化模式的选择我国住房抵押贷款证券化模式的选择 3.1 我国住房抵押贷款证券化的必然性我国住房抵押贷款证券化的必然性 (1)住房抵押贷款证券化是我国住房融资模式的一种必然选择 目前,国际上比较成功的住房融资模式主要有三大类:一是以美国为代表的“市场 型”模式,其特点是利用自己发达的金融市场,通过住房抵押贷款的证券化,把市场中 的短期资金转变成住房业所需的
16、长期资金;二是以德国为代表的“合同型”模式,其主 要特点是建立住房储蓄体系,采取互助合作融资形式,使居民在达到一定数量的住房储 蓄后,按照原先与储蓄银行签订的存贷合同的规定,由储蓄银行按 1:1 配给储户相当 于存款金额的贷款用于购建住房;三是以新加坡为代表的“住房公积金”模式,它是一 种政府主导型的住房金融模式,这种模式目前在我国正在推广。笔者以为,上述三种模 式中,只有“市场型”模式才能满足我国今后对住房资金的巨大需求,其它两种模式只 能起到辅助和补充作用。尽管“市场型”模式在我国全面推广目前条件还不成熟,但从 发展的角度看,只有它才有可能为我国今后住房金融的发展提供大量资金。据权威人士
17、估计,从现在到 2050 年,随着我国城市化水平的上升,城镇人口将达到 9.6 亿,按人 均住房面积达到 36.4 平方米计算,每年需新增住房 3 亿平方米,50 年间净增 150 亿平 方米,按现价计算,平均每年需要住房资金 6000 至 7000 亿元人民币,50 年共需住房资 金 30 多万亿元。如果没有一个发达金融市场的支持,缺乏抵押贷款的证券化,没有任 何模式可以为我国住房建设和消费提供如此大规模的长期资金。 (2)住房抵押贷款证券化是银行稳健经营的必然选择 一般来讲,商业银行只拥有短期资金,其经营的原则是安全性、流动性和盈利性。 而据权威部门测算,今后一段时期内,我国对住房抵押贷款
18、的需求规模每年将达到 3000 至 4000 亿元人民币。发放这样大规模的长期资金,短存长贷的矛盾将是银行面临的一 大问题。而化解这一问题的一个有效办法是银行将抵押贷款出售,并由特殊机构进行包 装后发行证券,即抵押贷款证券化,从而在确保一定盈利水平的同时提高资金的流动性, 并通过分散风险实现经营的安全性,最终达到商业银行稳健经营的目的。首先,抵押贷 款证券化可以减少风险资产的比例,提高银行资本充足率。其次,抵押贷款证券化可以 分散银行经营风险。住房抵押贷款由于金额大、期限长,银行面临着巨大的信用和利率 风险,必须将风险化解、分散,使风险控制在与收益对等的可接受范围内,实现银行经 6 营的安全性
19、、流动性和盈利性的统一。 通过住房抵押贷款证券化运作,抵押银行将持有的抵押贷款转化为证券在市场上交 易,这样就把原来由银行独家承担的借贷风险分散给多家投资者承担,实现了风险的分 散。再次,抵押贷款证券化或以发挥专业分工的比较优势,提高银行的运营效率。最后, 抵押贷款的证券化使银行可以根据自身需要决定持有抵押贷款 数量和规模,也可以进 行抵押贷款结构的调整,如将自己拥有的某一地区的抵押贷款出售或者证券化的同时, 购入另一地区的抵押贷款或者抵押贷款相关证券,从而达到投资在区域结构上的多元化。 (3)抵押贷款证券化是我国发展现代金融市场的必然选择 首先,住房抵押贷款的证券化可使直接融资与间接融资形成
20、互动,最终建立起以直 接融资为主的现代金融市场体系,这与当今国际金融证券化的发展趋势也是一致的。其 次,住房抵押贷款证券化有利于形成全国统一的金融市场,使资金实现更广阔范围的优 化配置。再次,住房抵押贷款证券化有利于繁荣金融市场、培育市场主体,加快我国金 融市场与国际接轨的步伐。也有利于培育有关证券机构和市场中介机构,丰富居民投资 渠道,活跃金融市场,推动金融创新 3.2 我国住房抵押贷款证券化三种可选择模式我国住房抵押贷款证券化三种可选择模式 住房抵押贷款证券化在国外的发展已经相当成熟,借鉴国外先进发展模式建立我国住房抵押贷 款证券化三种模式: 3.2.1 政府型住房抵押政府型住房抵押贷贷款
21、款证证券化模式券化模式 (1)主体包括:住房抵押贷款借款人、住房抵押贷款发放银行、国家住宅按揭公 司、信用评级机构、证券承销商和境内投资者。其中最重要的就是国家住宅按揭公司。 首先,国家住宅按揭公司由政府出面组建。可以由建设部住宅产业办公室牵头,联 合财政部、国务院房改领导小组以及各抵押贷款发放银行成立一个政府型的 SPV。 其次,该公司由政府全资控制,初始资金来源于国家财政中的住房基金和银行的住 房信贷资金。 最后,该公司的主要业务是从住房抵押贷款发放银行处购买抵押贷款,将购买的抵 押贷款组合为可以证券化的抵押贷款资产池,以抵押贷款资产池的资产组合为支持,发 7 行抵押支持证券,并为所发行的
22、抵押支持证券提供担保。 (2) 运作过程如下: 第一步,由各商业银行和住宅储蓄银行向住宅消费者提供住房抵押贷款。住房抵押 贷款发放银行向国家住宅按揭公司“真实出售“住房抵押贷款。 第二步,国家住宅抵押按揭公司将购买的抵押贷款组合为资产池,为即将发行的抵 押支持证券提供担保,并邀请信用评级机构进行信用评级。由于该证券得到政府信用的 担保,所以信用等级相当高,在国外素有“银边债券“之称。由国家住宅按揭公司向投资 者发行抵押支持证券,并与证券承销商签订证券承销协议。 第三步,国家住宅按揭公司利用抵押贷款资产组合产生的本息现金流向投资者定期 支付收益。投资者可以在证券市场上进行抵押支持证券的买卖,使资
23、金具有较高的变现 性。 (3)市场各主体的收益及风险分析 实行抵押贷款证券化,可以化解抵押贷款发放银行由于“长贷短存“的矛盾所引起的 流动性风险、利率变动风险、贷款人信用风险等,把风险转让给他人,当然同时把相应 的收益也让渡给参与证券化的其他机构或个人,从而实现收益和风险的分离和重组。由 此可见,抵押贷款证券化是对既存资源的重新配置,使参与证券化的各方都从中受益。 抵押贷款发放银行 就收益而言,发放银行可以利用银行长期存款利率和抵押贷款利率之间的利差来获 取收益。此外,在抵押支持证券发行以后,抵押贷款发放银行还可以作为服务商负责为 SPV 回收抵押贷款的本金和利息,从中连续收取服务费。就风险而
24、言,抵押贷款发放银 行由于将其这部分资产“真实出售“给国家住宅按揭公司,相应地将其流动性风险,利率 变动风险、贷款人信用等风险都转让给了国家住宅按揭公司,从而大大降低了其经营风 险,有助于提高银行发放抵押贷款的积极性。 国家住宅按揭公司 国家住宅按揭公司购买了抵押资产,然后将其证券化并销售,则它的利润就将在它 购买资产与销售全部证券的价差中实现。同时,它面临相当大的风险。例如:资本风险。 国家住宅按揭公司购买抵押贷款,再将其证券化,这一过程中就存在着本金无法收回或 无法全额收回的可能性。它在一定程度上存在着资本风险;收益风险。由于存在着未能 获取收益或未能按其足额获取收益的可能性,从而引起亏损
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