二手房销售实习论文.doc
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1、目录摘要1第一章对顺驰的介绍和工作要求21.1对于顺驰的介绍31.2工作岗位介绍31.3工作的主要流程3第二章工作中遇到的问题42.1工作中的问题4第三章工作中问题的解决73.1问题的解决7第四章对于江宁二手房的几点建议84.1几点建议8结束语11摘要这两年来房市火的出奇,09年二手房交易量非常大,这也说明刚性需求炒房人的需求还是相当大的。本文通过作者在顺驰销售二手房,探讨了二手房销售一些基本方法,二手房销售中存在的漏洞和二手房在过户时常发生的一些基本状况,还有一些错误的买方和卖方出现的逃税漏税的问题。并给这些问题提出了一些可以解决的方案,指出了这些操作中存在的不好之处。第一章对顺驰的介绍和工
2、作要求1.1对于顺驰的介绍 南京顺驰不动产网络有限公司是隶属于顺驰(中国)不动产网络集团的一个分公司。顺驰中国控股有限公司成立于1994年,是目前中国规模最大的全国性房地产企业集团之一,主要从事房地产开发和物业管理。具有国家建设部一级资质。顺驰中国11年中累计操作房地产项目57个,销售面积近600万平方米,累计实现销售收入近300亿元,迅速发展成为中国房地产行业极具影响力的企业,2004年更成为业内达到百亿销售规模的企业之一。顺驰中国已初步形成全国化的战略布局,下设北京、天津、上海、武汉、苏州、无锡、郑州、洛阳、山东、石家庄等11个城市公司,拥有可支撑企业长期发展的近800万平米的土地储备。顺
3、驰中国凭借卓越的操作水平,向客户提供价值价格比最优的产品,获得了广大客户的认可与支持。目前,顺驰中国在全国拥有5万余名忠实于顺驰品牌的客户,顺驰产品的重复购买率始终保持在较高的水平。顺驰中国以优秀的核心价值观和企业文化、具有竞争优势的战略、通过聚焦战略的管理体系保证战略得到有效执行,从而达到“股东满意、客户满意、高效的流程、员工满意”的满意结果。无论是过去、现在还是未来,顺驰中国都以成为中国房地产行业毫无争议的第一为目标不懈努力。1.2工作岗位介绍我的工作是职业顾问,我的工作主要任务是我们公司在江宁开发区所拥有的二手房和部分一手房。在工作中我们还要在我们服务的小区范围内找即将拿出来卖和已经拿出
4、来卖的二手房,和房主谈我们公司的业务,帮房主选择合适的价格,等等。1.3工作的主要流程我每天的工作流程很简单,每天早上要对自己名下的所有房源进行确认,以保证我名下房源的准确性,我们俗称为回访。下面是联系客户出来看房,若没有客户可在店面等待接待上门客户,在网上搜寻房源,或者逛小区。每天我们至少要带3组客户看房这是公司给我们的规定,每周周六周日是可会上门最多的时候,这也是我们一周工作量最大的时候,一般情况下客户是来了一波又一波。第二章工作中遇到的问题2.1工作中的问题在工作中我会时常遇到问题,毕竟第一次接触这样的行业问题是无可避免的。刚开始来到店面的时候,公司只让我们接触租赁客户,因为相对于买卖客
5、户而言租赁是相当简单的,我接触的第一个租赁客户是一个组合租房的,虽然钱不是很多但是我也很用心的去做,在我门手上有很多二房东(二房东是指将别人房子租来适当的装修在出租的人)的号码,我根据客户的要求找到一个合适的二房东号码,电话联系后我和房东约好时间看房。第一次带客户看房难免有点激动,可能是我过于激动的原因第一次带客户看房竟然把路带错了,导致客户非常的生气,情绪很激动。我再次联系房东清楚地址后,我在次在脑中清楚路线后,将客户带到了我们的目的地。因为是合租房所以房间不是很大只有十几个平方米。但是是主卧所以价格在750左右,可能是客户对托乐嘉这一代的房价并不是很清的楚,非常的惊讶,说哪有这么贵啊,你们
6、中介只会和房东一起赚黑心钱,我但是很生气,但是想到客户是上帝我平静了下自己的心情然后和客户说清楚了托乐嘉现在的房价和租房市场的情况后,客户的心情才缓和下来。在房间里面客户和房东讲价格,肯能是房东看客户也是个学生愿意稍微降一点价格,但是还是超过了客户的心里底线。客户让我在找找他也适当的放宽了要求,我又带他看了下揽翠园的合租房,房间的设施比刚才的要好而且全是女的这点非常合适客户的要求(客户是女的)。但是也是价格很高他要考虑考虑。也许是我第一次接触这样的客户,我没能很快的成交,而且最主要的问题是我忘了向客户要电话号码,这让我出于了非常被动的地位。我的第一个单子也就这样的毁了。这件事情对于我的触动很大
7、的,我知道不管是自己做哪一行对于每件事情都要仔细在仔细,认真在认真,每一件事情都要做到很细,才能做好每一件事情。我的第一单是在学生手上成交的,学生也是我们最喜欢做租赁的群体之一,那是一个下着蒙蒙细雨的下午,两个女的上门要找单身公寓,很荣幸我接待的,在客户的要求下我按照她们的要求找到了几个合适的房子,电话联系房东后,只有一间房子能现在看。我带他们去看了下房子,房子里面的设施不是很全,但是整体给人很温馨的感觉,客户很满意但是每个人总喜欢看看后面的有没有好的,因为我知道人们这样的心里,我故意找了个房间很贵很差的那种给她们看了下,客户说她们要考虑考虑,一会儿给我答复。我记下了她们的电话号码,避免出和上
8、次相同的错误。大概二十分钟左右客户给我一个电话,问我房租能不能稍微在便宜点,我说这要和房东商量,我知道房东的心里底价在1000,我给客户报的是1200,所以我过了大概五分钟左右的时间,给客户回电话说房东愿意便宜100元。客户说这样可以,大概半小时后来签。也许上天不想我的单子那么轻松的完成,我联系房东时,房东因为家里面急事回市区去了,说大概一小时能在回到这里,我说我问下客户,客户很通情达理同意,但是在我漫长的等待中,房东还是没到,说事情没处理完,还要一小时,客户已经到了,我拿出我浑身解数和她们聊天,时间在不停地流失中,房东最后到晚上七点多才到,这让客户非常的恼火,房东也认为自己很不好意思,愿意帮
9、客户出中介费,就这样我的第一笔单子在惊心动魄中签了下来。租赁开过了自然就要做买卖了,我也适当的接触一些买卖客户,买卖客户比租赁客户要难讲话的多。而且做买卖的要求很高不管是对于国家税收的了解,要对我们所服务的小区的价格要相当的了解,而且要能很快的掌握住房源的流向。我成交的第一笔买卖也许是自己碰的运气,客户看房子看了大半年了,看到了托乐嘉的房价从5000涨到了10000,这也使得我成交的几率增大,客户刚上门的哦我时候是全家出动的,经过培训的我知道这样的客户一般都是刚性需求客户,比炒房的客户要稳定的多。客户开始只考虑托乐嘉的房子说什么小区新,我告诉她们,对面的小区翠屏清华也很好,而且这个小区已经很成
10、熟了,绿化达到了46%,其实我也不是很清楚,做我们这行其实靠的就是吹,但是要有度,翠屏清华的绿话肯定比托乐嘉的才敢这么说,而且我告诉她们托乐嘉是一个开放式的小区,什么人都能进去这样对家人的安全也不是很好,他们听了觉得也是就说让我留心这两个小区,如果有这样的房子打电话通知她们。也许上天希望我成交这比买卖,在接到客户的第三天,翠屏清华出来了一套93平92万的房子,我立马打电话联系客户,客户也很激动说什么也要看,因为这个房子很抢手,所以看的人也非常的多,房东平时也要上班,所以安排看房在12点半到一点半的时间段里面,我的客户由于赶时间过来是最后一组。客户看到房子以后说,房子其实也很一般,但是由于房东的
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