房地产融资策略与风险研究论文.doc
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1、哈尔滨广厦学院毕业论文摘 要房地产融资是在房地产开发、流通及消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资等一系列金融活动的总称。为了从源头控制房地产企业的资金链,国家采取了诸如严格控制信贷规模等一系列调控措施,使得很多房地产企业的资金来源受到了影响,如何以最有效的方式获得资金支持对房地产企业变得至关重要。深圳世联地产顾问股份有限公司(以下简称世联地产)是一家专门为房地产公司提供综合服务的上市公司。由于当前外部环境恶化和自身的特点导致公司在融资的过程中遇到了一些问题。本文从融资的一般理论入手,以世联地产顾问股份有限公司相关问题调研结果为背景,运用定性与定量相结合的方法,针对世联地产为例的
2、企业融资现状,融资的方案确定以及公司在融资过程中的风险防范等方面进行深入的分析研究,进一步系统的规划融资策略及作出决策,以此规避融资过程中的财务风险,提高融资能力,降低融资成本,促进企业健康持续发展。关键词:融资;房地产融资;融资策略;融资风险AbstractListed companies in both countries the economic development of a dominant position in active markets, expand employment, promote economic development, increase national i
3、ncome, etc. all play a main role in baking. Shenzhen World Union Properties Consultancy Co., Ltd. is a specialized real estate company to provide integrated services to listed companies. The deterioration of the external environment this year and led the companys own characteristics encountered in t
4、he process of financing a number of problems. Financing strategy is to ensure the realization of business strategy thinking of the purpose of financing, is the enterprise strategy of sustainable development an important part of the financing, corporate financing is the approach taken in the means an
5、d specific countermeasures. In this paper, the general theory of finance, combining small sections of the general situation of listed companies to share the World Union Properties Consultancy Limited, represented by the combination of qualitative and quantitative methods, a detailed analysis of the
6、systems financing problems faced by the company, and for problems improve corporate financing strategies.Key words:WorldUnion ;Financing ;Financing problem;Financing strategies目 录摘 要IAbstractII一、绪 论1(一)研究背景1(二)研究的目的和意义11.研究的目的12.研究的意义1(三)国内外研究现状21.国外研究现状22.国内研究现状2(四)研究方法及思路31.研究的方法32.研究的思路3二、融资相关理论概
7、述4(一)融资的定义4(二)融资渠道4(三)融资的结构5(四)融资的必要性5三、世联地产顾问有限公司融资现状7(一)公司简介7(二)融资能力分析7(三)融资存在的问题及成因101.公司缺少长期清晰的融资策略102.融资结构不合理103.融资风险体系不健全10四、解决世联地产融资的措施11(一)科学的制定融资决策111.明确融资决策的总思路112.制定融资决策要考虑的因素11(二) 融资决策的确定132.充分发挥财务杠杆作用133.利用应收账款融资134.合理利用民间资本145.重视培育关系型融资14五、公司融资过程中的风险防范16(一)确定合理的融资结构16(二)科学选择融资的时机和方式16(
8、三)防范银行贷款融资风险16(四)强化资本市场融资风险性分析17结 论18致 谢19参考文献20附 录2123一、绪 论(一)研究背景近年来,国内经济发展势头良好,但经济运行中的结构性矛盾进一步显现,固定资产投资增长过快。其中作为提供生活必需品的基础产业的房地产业,在高速发展的同时,出现了新开项目过多、在建项目规模过大、各项指标增速过快、所占全社会固定资产投资比例逐年增高、房地产业发展增速远大于其他行业、开发资金过度依赖银行贷款等一系列问题。2008年在美国爆发了次贷危机。由于全球经济一体化的形成导致了这场危机的迅速漫延,从而影响了全球的金融市场。在这场危急中,由于很多的企业经营者融资方式选择
9、不正确或者融资不足,导致了企业流动资金不足等,造成企业资金链断裂,进而导致企业破产或者停产。据有关资料显示,在次贷危机影响我国初期,沿海企业便有8 000多家面临停产或者处于破产状态。经历了 2008 年全球经济危机的扫荡后,理应平稳复苏谨慎投资的 2009 年,中国房地产市场逆市而上,房价疯涨,举世瞩目。为了控制房地产业过热,防范房地产泡沫引发金融危机,各金融部门连续采取措施,提高房地产开发资金门槛,紧缩房地产开发贷款,加强和改进房地产信贷管理,调整信贷投向。2010 年,中央还实施了以“管严土地,看紧信贷”为主的宏观调控措施,房地产业的两大命脉土地和资金均被纳入此次宏观调控范围。面对新金融
10、政策对供给和需求两方面贷款的收紧,更新房地产企业运作理念,使房地产企业产业资本和金融资本有效结合,多渠道融资成为了房地产企业生存、发展的必经之路。作者在深圳世联地产顾问有限公司实习期间,运用所学相关专业理论知识,就融资策略及结构问题进行了较为深入的研究。在借鉴国内外相关问题研究成果的基础上,针对世联地产融资中存在的主要问题提疑问,希望对公司的长期发展能起到一定的推动作用。(二)研究的目的和意义1.研究的目的房地产业是我国的支柱产业之一,其健康发展对国民经济的发展起着重要作用,加之房地产业是资金密集型行业,因此有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。近年来随着国家对房地产业实施了一
11、系列的宏观调控政策,致使企业面临着前所未有的资金困难。而国内较完整,较系统地研究上市房地产企业融资问题的著作较少,本文尝试从融资的一般理论入手,介绍深圳世联地产顾问股份有限公司的融资现状,分析公司在融资过程中遇到的问题,提出完善公司融资行为的对策,希望对公司进行融资有所帮助。通过合理的融资方式,使得企业能够获得充足的资金进行项目的开发和建设,一方面降低融资的风险,另一方面提高项目的获利能力,最终赢得企业发展。2.研究的意义作为国民经济支柱企业之一的房地产业高速发展。中央的房产政策由08年上半年的紧缩急转直下,连续出台宽松政策试图挽救房产市场的下滑。调整不可避免,但是中国的房地产融资还处于起步阶
12、段,大体上讲,以银行信贷为主导的单一融资格局,多元化的融资渠道日趋活跃,房地产融资市场体系不健全是当前的现状。如何走出困局,实现突破,这不仅需要政府政策支持,更需要大胆的市场尝试。与房地产业和发展速度不相称的是,房地产融资市场的发展却相对较为缓慢。作为典型的资金密集型产业,房地产业对金融市场具有高度的依赖性,而发展缓慢滞后的金融市场必然制约着房地产业的发展,融资一直是房地产企业财务管理的重点,因此解决房地产企业融资问题,对房地产企业的生存和发展具有重要的现实意义。作者针对世联地产公司的遇到的关于融资的问题,提出更为科学的对策和合理的建议,对公司的长期发展起到推动作用。(三)国内外研究现状1.国
13、外研究现状最初的理论,由美国的Modigliani和Miller 两教授发表于美国经济评论的“资本结构、公司财务与资本”一文中所阐述的基本思想。理论认为:“在考虑公司所得税的情况下,由于负债所产生的利息是免税支出 , 能够增加企业的价值,降低综合资本成本。因此,企业只要不断增加财务杠杆利益,不断降低其资本成本,企业负债越多,杠杆作用越明显,企业价值越大”1。梅耶斯在信息不对称的情况下提出了新优序融资理论,其基本思想为:“一是公司将以各种方式避免通过发行风险证券或普通股来取得对项目的融资;二是为使内部融资能满足达到正常权益投资收益率的投资需要,公司必然要确定一个目标股利比率;三是公司在确认不存在
14、较大风险的情况下,才会通过向外融资,而且一般会发行风险比较低的债券。新优序融资理论考察了不对称信息对融资成本的影响,发现不对称的信息会使公司尽可能少用股权融资” 2。因此,该理论的中心思想为:偏好内源融资,如果需要外源融资,则偏好债务融资。美国著名经济学家弗兰克法布齐和弗兰克莫迪格利亚尼同时指出:“资产证券化的金融创新浪潮,其真正意义并不在于发行证券本身,而在于这种金融工具彻底改变了传统的金融中介方式,在借款人与贷款 人之间,架起了更有效的融资渠道” 3。它将传统的由借款人金融中介机构储蓄者的信用链条,延长为一个由储蓄者、借款人、中介机构、保险机构、投资机 构和众多中小投资者组成的更长的信用链
15、。REITs产品最先诞生于美国,从1960年正式创立后几经演变,这其中经济环境的变化和随之产生的法律制度安排变化是最主要的因素,具有最为明显的示范效应。2009年1月,美国房地产与城市经济学学会(American Real Estate and Urban Economic Association, AREUEA)在波士顿召开年会。密歇根大学工商管理与房地产金融学教授Capozza在会上向大家介绍了美国REITs产业所呈现出的新规律:“REITs 是房地产信托发展的归宿。REITs 实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式,集聚多个投资者的资金,收购并持有房地产或者为房地产进行融资,并享受税收
16、优惠的投资机构,这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。这是将信托制度带入房地产金融的一种操作”4。2.国内研究现状国家计委宏观经济研究院将中国直接融资方式的发展作为经济研究的重点课题,并由国家计委投资研究所接标并组织实施完成。本课题运用定性与定量相结合、国际比较与实证分析相结合的方法,以企业外部融资为重点,分析了我国直接融资方式及其具体融资形式(股票、企业债券、国债)的发展现状和存在的问题,按照三种不同的方案对我国目前直接融资方式的发展趋势进行了预测,并就其健康发展提出了政策建议,主要有:“消除融资中存在的所有制歧视;调整上市公司的品质结构;逐步放弃国有股、法人股不允许上市的做法;实行新股全部
17、可以上市流通;还企业债券本来面目,大力发展企业债券融资;积极稳妥地发展国债融资,加强国债融资规模的合理界限研究等” 5。王宣喻在民间金融制度创新中认为:“资本市场在地理意义上呈现一种倒金字塔式的层级结构,不同层级的资本市场,分别对应于不同的融资规模和允许使用的资金交易方式,层级越高,融资规模越大,贷款人需要借款人提供的信息量越多,融资风险也就越大” 6。中小企业,尤其是私营企业不愿按银行要求提供所需信息,因而在较高层级资本市场融资难,而主要依靠自有资金经营。储小平在信息披露制度创新一文中认为即使在同一地区、同一产业具有同等规模和相同所有权性质的中小企业之间也存在融资力差异性,这种差异性表明:“
18、要彻底解决企业融资难问题,首先必须从内因上寻找中小企业融资制度创新的最优路路径” 7。(四)研究方法及思路1.研究的方法文献归纳法在阅读大量的国内外相关的文献后,进行分类整理,科学的选取了相关的文献资料,将各文献中的资料有机的结合在一起,从而使上市企业融资制度研究更加深入。案例研究法与定性分析根据搜索到的文献,结合其中的案例对上市企业融资的问题,问题产生的原因和如何改善等方面进行研究分析,并针对原因提出优上市企业融资制度的具体建议。2.研究的思路通过分析深圳世联地产顾问股份有限公司在经营中所面临的实际融资问题,借鉴国内外企业融资的先进经验,探索企业融资模式,采用定性分析的方法,从企业产生这些问
19、题的原因以及企业解决融资问题的方法等方面对企业融资进行分析,针对原因提出具体有效的解决对策,从而提高企业融资决策效率,优化资源配置,加快企业发展,增强企业自身盈利能力,提高经营效益。二、融资相关理论概述(一)融资的定义从狭义上讲,融资是一个企业的资金筹集的过程与行为。企业根据自身经营的状况和资金额,以及企业未来生产经营发展的需要,采用一定的方式,通过各种融资渠道向企业的债权人和投资者去筹集资金,满足企业资金的需要,以保证企业正常生产经营活动的行为。从广义上讲,融资也叫金融,即货币资金的融通,企业到金融市场上贷放或筹措资金的行为。从市场经济发展的情况看,作为企业需要比以往任何时候都更加深刻,全面
20、地了解金融机构、了解金融知识、了解金融市场,因为企业的发展和经营离不开金融的支持,企业必须与之打交道。(二)融资渠道融资渠道是指经济主体获得资金的手段、方式和途径。根据不同的标准可对融资方式进行不同分类。按照融资过程中资金来源的方向不同可以把融资方式分为外源融资和内源融资两个渠道。内源融资是指企业依靠自身的积累获得资本并转化为投资的过程,包括留存收益、自有资金、闲置资产变现、折旧计提等。内源融资来自企业内部,其融资成本是融资方式中最低的,同时它还具有抗风险性、自主性等特点,因此内源融资是企业融资时优先考虑的方式。但是受赢利大小和企业规模限制。外源融资是指除内源融资外以各种方式向企业外部其他经济
21、主体筹集的资金,使之转化为自己投资的过程。主要包括商业信用、银行贷款、发行债券、发行股票等。它对企业资本的形成具有灵活性、高效性、集中性和大量性的特点。外源融资是企业获取资金最主要的方式。外源融资可分为间接融资和直接融资。直接融资是指通过资本市场以债券和股票的形式向社会募集资金的渠道。间接融资是通过金融中介机构来筹措资金,主要是指以信贷方式向银行筹措各种短期和中长期的贷款来实现融资。债券发行、股票和银行信贷发行这三种方式在净收益、税收、发行成本及对企业生产经营的影响有很大的不同,采取何种融资方式,应结合企业自身的生产经营规模、企业的发展前景和行业特点来决定企业的融资结构,以使企业的市场价值最大
22、化。虽然内源融资是企业融资时最先考虑的方式,但是受赢利大小和企业规模限制,外源融资便成为现代企业筹措资金普遍使用的手段。融资渠道示意图如下图2-1融资渠道资金来源不同内源资金外源资金留存收益,自有资产,闲置资产变现,折旧计提等商业信用,银行贷款,发行债券,发行股票优点:融资成本低,抗风险性,自主性缺点:受盈利大小以及企业规模限制优点:灵活性,高效行性,集中性,大量性缺点:融资成本高,风险大 融资渠道示意图2-1(三)融资的结构融资结构根据融资理论的认识的视角而不同,那么较为一致的认识是:莫迪利安尼和米勒著名的MM定理认为的金融结构同市场价值无关的结论是建立在理想的约束条件智商,与现实有一定的差
23、距,融资结构的变化显然会导致市场价值的变动。“由于权益资本与债务资本在企业中起着不同的作用,合适的融资结构对于提高权益回报率和改善公司治理都是有益的”8。合理负债可以达到融资结构最佳,实现市场价值最大。理论上,企业融资结构可以通过一下四个途径影响企业行为和绩效乃至企业市场价值:第一,通过改变融资结构,降低资本成本,直接增加企业投入,从而增加收益。如免税收益。第二,通过企业融资结构选择所传递的信号,影响市场对企业的判断从而影响企业的市场价值。第三,通过债务资本的存在给管理者带来经营的压力与积极性,从而影响企业市场价值。第四,由于融资结构的不同,影响到企业剩余索取权和剩余控制权的配置,进而影响企业
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