我国土地储备融资渠道研究毕业设计论文.doc
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1、华中科技大学文华学院毕业设计(论文)华中科技大学文华学院毕业设计(论文)题目:我国土地储备融资渠道研究学 生 姓 名: 学号: 学 部 (系): 专 业 年 级: 11级房地产经营与估价 指 导 教 师: 职称或学位: 讲师 2014年4月20日目 录 摘要.1 Abstract.21. 我国的土地储备制度.3 1.1 我国土地储备制度实施的背景与意义.3 1.2 我国土地储备制度的发展历程.4 1.3 我国土地储备制度的运行模式.4 1.4 我国土地储备制度的弊端分析.52. 我国土地储备融资渠道分析.6 2.1 我国土地储备融资的现状.6 2.2 我国土地储备融资渠道存在的问题.73. 我
2、国土地储备融资渠道拓展研究.7 3.1 土地证券化.7 3.2 土地置换.9 3.3 土地基金.10 3.4 土地信托.10 3.5 土地债券.104. 结论.11 参考文献.12 致谢.13我国土地储备融资渠道研究摘 要 随着我国的改革开放、经济体制改革以及城市化进程的不断深入,我国的土地储备制度应运而生。土地储备制度是我国在土地管理方面高效利用土地的一项重要创新。实践证明,我国土地储备制度成功的,并已取得了巨大的成就。但是土地储备制度的建立与实施在我国尚处于探索的阶段,在现实的操作运行中,存在种种问题与制约,融资渠道单一就是制约其顺利开展的典型因素。因此,拓展土地储备融资渠道具有很强的现实
3、意义。本文以土地储备制度为出发点,简单介绍了我国土地储备制度的实施背景、发展历程与运行模式,分析了我国土地储备制度存在的弊端。针对我国土地储备融资的现状,提出我国土地储备制度目前的融资渠道比较狭窄,拓展土地储备融资渠道势在必行。同时,对我国的融资渠道进行研究,提出土地基金、土地置换、土地信托、土地融资债券等融资方式。关键词:土地储备;融资;融资渠道。15Our country land reserve financing channel researchAbstract With the process of reform,the economic system reform and the
4、urbanization Continue to deepen,land reserve system is emerged.It is an important innovation which land management can use land efficiently.Land reserve system success in practice and has made great achievements.But the establishment and implementation of the land reserve system in our country is st
5、ill at the exploration stage.In actual operation,there are all sorts of problems and constraints,and the single financing channel is typical factors that restricting its smoothly.Therefore,expand the land reserve financing channel has the very strong practical significance. Based on the land reserve
6、 system as a starting point,this article make a brief introduce of the city land reserve system in the background,history operation mode,and analyzed the insufficiency of our country land reserve system.The present situation of the financing for urban land reserve,land reserve system is put forward
7、the financing channel is narrow,expand the land reserve financing channels is imperative.At the same time,the study of the financing channels of our country,preposed the land fund,land replacement,land trusts,land financing bonds.Key Words:Land reserve;Financing;Financing channels. 1. 我国的土地储备制度1.1我国
8、土地储备制度实施的背景与意义1.1.1我国土地储备制度实施的背景城市土地储备制度,是指经由城市政府授权或委托的土地储备机构,依照法定程序通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式,从分散的土地使用者手中,把土地集中起来,并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发,在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后,根据城市土地出让年度计划,有计划地将土地投入市场的制度。改革开放以来,我国经济与社会的迅速发展大大的促使了我国城市的发展,随着城市的迅猛发展,人口数量急剧增加,土地与住宅供给压力增大,地价急剧上涨。1996年,上海市成立我国第一家土地收购储备机构上海市土地发展中心;紧接着,杭州市与1
9、997年8月成立了杭州市土地储备中心;随后,我国的土地储备机构在南通、青岛、武汉等大中城市相继成立,并相继出台了一些土地储备政策法规。土地市场出让转租开发 征用 回收 收购 置换城市增量土地城市存量土地 图1-1 我国土地储备流程 土地储备制度的产生是我国土地使用制度深化改革的必然结果,可以说是我国城市土地制度的二次革命,是适应社会主义市场经济发展需要和为解决当前城市土地使用制度改革过程中的诸多问题而产生的。1.1.2我国土地储备制度实施的意义 建立土地储备制度的意义有以下几个方面:(1) 有利于增强政府对城市土地市场的宏观调控能力,促进城市土地市场的健康发展;(2) 有利于优化资源配置、盘活
10、存量土地,促进土地合理利用;(3) 有利于城市建设筹集资金;(4) 有利于使城市空间按照城市的总体规划合理配置;(5) 有利于房地产市场的稳定发展;(6)有利于改善人民的住房状况。1.2我国土地储备制度的发展历程起步阶段:1996年8月上海市土地发展中心成立。推广阶段:1999年杭州、武汉等地相继成立土地储备机构。发展阶段:2001年土地储备机构在全国范围内遍地开花。 图1-2 我国土地储备制度的发展历程1.3我国土地储备制度的运行模式目前,我国的土地储备制度运行模式可分为三种:市场主导型、政府主导型和行政指导与市场相结合型。1.3.1市场主导型 市场主导型是以生产出符合市场需要的产品为目的,
11、让企业根据市场信号自主的做出生产经营决策的模式。具体以上海市为例。上海市土地发展中心于1996年8月正式成立,是我国的第一家土地储备机构。由于上海的城市规模和土地价格排在全国的前列,若是想垄断土地一级市场就需要大量的资金作为后盾,但1996年上海市政府的经济能力尚没有达到此程度,因此选择以市场为主导的模式,才可以充分的发挥出市场机制配置土地资源的功能。1.3.2政府主导型 政府主导型是指由政府根据市场或国家需要,对某些产业进行扶持鼓励,以及引导企业向这个方向发展的模式。具体以杭州市为例。 杭州市土地储备中心于1997年8月成立,是我国的第二家土地储备机构。 由于杭州土地市场规模与城市面积较小,
12、市场经济发展较快,政府实力较强,因此就选择了以政府为主导的模式。政府明文规定,杭州市市区范围内所有要盘活的土地都必须归入城市土地储备体系,由政府统一收购和储备、土地储备中心充分开发后,再统一向市场供给。1.3.3行政指导与市场相结合型行政指导与市场相结合型指行政机关在其职责范围内结合市场需要实现一定行政目的行为模式。武汉市土地储备中心于1999年11月成立。由于武汉市的城市规模处于上海市和杭州市之间,政府想要完全垄断土地一级市场较为困难,但是要完全交给市场又难以实现,因此武汉市选择了行政指导与市场相结合的模式。武汉的土地储备将土地储备、土地供应、土地交易等多项业务组合在一起,逐步形成了以两个中
13、心为核心、两个制度为支撑,一个市场为纽带的运作机制,实现了土地整理、收购储备、土地交易一条龙管理体系。1.4我国土地储备制度的弊端分析(1)土地储备制度法律体系不完善在土地储备制度方面,我国还缺少全国性的统一立法,各个地方政府也只是因地制宜的结合相关政策来制定地方性的法规,并依照本地的地方性法规来运行管理,以致于目前全国各地的土地储备制度发展不均衡,出现了多种模式、多种运作方式。(2)土地出让方式过于单一土地出让方式是土地使用权取得者取得用地的一种方式,同时也是土地资产处置的一种方式。土地使用权出让方式有招标、挂牌和拍卖三种方式。一块土地要采取“招、拍、挂”中具体哪种方式,必须根据土地的用途与
14、出让土地的具体情况来确定。但是在地方政府的推动下,最常用的方式为拍卖。但是拍卖这种非理性的方式容易引起地价的上涨,从而在一定程度上助长了房价的上涨,然后又进一步推动了地价的上涨,形成恶性循环。 地 价上 涨房 价上 涨 图1-3 拍卖方式下地价与房价的恶性循环 (3)土地储备融资存在较大困难土地储备资金循环周期长,属于资金密集型的业务。但是当前的土地储备并没有稳定的渠道来筹集足够的资金。目前我国土地储备资金来源有:已供应土地出让收入中的收储成本列支、国有土地收益基金、银行及其他金融机构贷款以及上述资金产生的利息收入。(4)城市一级市场未垄断土地交易具有相当丰厚的利润,这样就诱发了集体土地的隐性
15、市场,大量的集体土地绕开政府进入土地城市一级市场,使城市土地存在很多难以堵住的巨大漏洞。使得在现实中存在不少划拨用地私自进入市场进行转租、入股等违法行为。(5)土地收购补偿标准不尽合理土地储备中心在征购、回收土地时,需要对土地、地上建筑物等进行一定的补偿。目前,一般城市只制定了三至五个标准进行补偿,并且补偿标准偏低。这种补偿办法虽然简单易于操作,但是因为一部分土地使用者认为土地征购、回收补偿标准不科学合理,于是在心理和行为上对土地回收产生抵触,使得土地回收时间延长,增加了储备的成本。2. 我国土地储备融资渠道分析2.1我国土地储备融资的现状我国的土地储备融资是在土地储备制度建立的基础上而产生的
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