新疆房地产投资与经济增长的实证分析 毕业论文.doc
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1、新疆房地产投资与经济增长的实证分析目 录1 引言- 1 -2地产行业的概述- 2 -2.1房地产业的概念- 2 -3新疆房地产业发展概况- 5 -3.1新疆房地产业的发展现状- 5 -3.1.1 房地产开发投资规模扩大,结构调整步伐加快- 5 -3.1.2房地产消费市场形势良好,价格稳中有升- 5 -3.1.3房地产开发企业加大土地储备,土地成交额有升有降- 6 -3.1.4对经济增长的贡献率日益提高,带动了相关产业的发展- 6 -3.2新疆房地产业开发投资存在的问题- 6 -3.2.1市场发育缓慢、发展不平衡,造成商品房空置增加- 6 -3.2.2房地产信贷规模收缩较快,开发资金紧缺- 6
2、-3.2.3房改政策不到位,影响了房地产业的健康发展- 7 -3.2.4房地产开发企业总体实力不强,整体素质不高- 7 -4新疆房地产投资与经济增长的实证分析- 7 -4.1选取数据的介绍- 7 -4.2 新疆房地产投资与经济增长的趋势分析- 8 -4.2.1新疆GDP与房地产开发投资走势分析- 8 -4.2.2新疆GDP与房地产开发投资走势对比分析- 8 -4.2.3房地产开发投资/GDP分析- 9 -4.3新疆房地产开发投资对经济增长的计量检验- 9 -4.3.1回归分析与弹性分析的阐述- 9 -4.3.2回归分析- 10 -4.3.3弹性分析- 10 -5分析结论- 11 -6对于新疆房
3、地产业发展的对策与建议- 12 -6.1加强宏观调控政策,强化规划管理- 12 -6.2优化结构,加强商业营业用房的调控力度- 12 -6.3加大房地产信贷规模,提供合理的信贷资金来源- 12 -6.4出台的相关房改政策要准确及时并且到位- 12 -6.5完善城镇住房保障制度,规范经济适用住房建设和管理- 13 -6.6提高房地产开发企业的整体素质,规范房地产市场秩序- 13 -结束语:- 13 -致谢:- 14 -参考文献:- 15 -1 引言房地产业是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业,同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展,己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有
4、机组成都分。在我国,住宅投资的增加,被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个,有力地促进整个国民经济的可持续发展。房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证,是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件,并具体构成各个产业部门。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分,也直接参与价值生产和价值实现的经济过程,并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此,房地产是构成整个社会财富的重要内容,对国民经济发展具有稳定而长远的影响。改革开放30年以来,我国的经济增长取得了举世瞩目的成绩。我国GDP每年平均增长 9.4%,经济总量已经跃居世界第四位。同时,我国的社会结构和社会面貌也发生了翻天覆地的变化。在总
5、结我国的经济增长的原因时,我们看到固定资产的投资已成为最主要的原因。我国固定资产投资每年增长13.4%,而其中房地产投资比重逐年增加的幅度越来越大,并且对 GDP 增长的作用也越来越明显。2000 年至 2006 年,我国房地产开发投资基本保持平稳增长,年均增长率达到 25.8%,占固定资产投资的比重保持在年均 20%左右。房地产投资占 GDP 的比重也是连年上升,2007 年已经是 10.25%,远远高于国际公认的房地产开发投资占 GDP 比重 5%的合理水平。新疆作为我国经济发展较为落后的省份,房地产业起步较晚,又因为其地处于祖国的大西部,地域辽阔,民族聚居等地域特点,使得房地产发展与其他
6、地区房地产的发展有一定的差异性。因此经历了一系列的挫折与坎坷。但是经过一段时间的发展,房地产业却也成为了新疆经济发展的一个重要项目,目前呈现出了较强的发展势头。针对新疆的地域特点,政府部门又因地制宜,区别对待制定了一系列健康积极的房产政策,加速了新疆房地产业的发展。在这个重要的前提下,自治区党委确定到2020年我区与全国同步实现建设小康社会的目标。在我区经济发展水平与全国其他省区相差较大的情况下,每年的GDP增长速度必须高于全国平均水平。由此自治区今后几年的GDP和固定资产投资都将保持较高的增长速度。作为对GDP增长贡献度较高的房地产业也将以较高的速度实现可持续发展。 本文结合1998-200
7、7年新疆GDP数据与房地产投资的相关数据,实证分析了新疆房地产业发展对新疆经济的影响,并在对现存房地产发展问题探讨的基础上提出了相应的对策建议。 2地产行业的概述2.1房地产业的概念 房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业,属于第三产业,是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系,它们之间的主要区别是:建筑业是物质生产部门,属于第二产业;房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质,属于第三产业。2.2房地产业在国民经济中的作用 房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素,任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说,任何行业都拥有一定的房地
8、产,都是房地产业经济活动的参与者。因此说,房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用有:为国民经济的发展提供重要的物质条件;可以改善人们的居住和生活条件;可以改善投资环境,加快改革开放的步伐;通过综合开发,避免分散建设的弊端,有利于城市规划的实施;可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道;可以带动相关产业,如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展;有利于产业结构的合理调整;有利于深化住房制度的改革,调整消费结构;有利于吸引外资,加速经济建设;可以扩大就业面。以上这些重要作用,目前已初步显示出来,随着国民经济和房地产
9、业的进一步发展,房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。实现房地产业(市场)持续健康发展,对于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 2.3 中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起,1998年国家停止福利分房实行住房货币化后,房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大,在国家积极的财政政策刺激下,全国固定资产投资快速增长,房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高,购房需求不断增长,房地产业得到飞速发展,近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米,农村达到25平方米,住宅成套率达
10、到70%。住宅业增加值占GDP的比重,城市达4%,城乡合计达7.5%,房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 2.3.1房地产的总体规模越来越大 1房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。房地产投资额平均每年增长1000亿元,房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 2开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米,增加了83593万平方米,平均每年增长25%,房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上,最高接近30%。 2.3.
11、2地区发展不平衡 1房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在:无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积,东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高,房地产市场起步较早所致。中部的增长速度快并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧,房地产价格的上升和竞争激烈,一些房地产开发商开始向中、西部转移,房地产的地区结构发生变化,尤其是随着中部经济的发展,中部的各项指标的增长速度均高于其他两部。地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高,中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加,且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加,可以看出,随着西部大开发战略的实施,中、西
12、部经济的发展,地区间正逐步缩小差距。 2城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下,人均建筑面积仍在增长,反映了城镇居民的居住水平得到了提高,但因各地区的不同而略有差异。这是因为东部地区经济发达,房地产市场比较活跃,居民可支配收入最高,西部地区虽然房地产发展不完善,但人口密度较小,相对来说居住面积较为宽松,中部地区人口密度大,经济又不很发达,所以人均住宅建筑面积最小;从其增长速度来看,西部地区东部地区中部地区。 2.3.3国内“房地产泡沫”的呼声日渐高涨房地产泡沫的标志是房子价格与实际价值背离。多数情况下,房价不断上涨,许多人加入投机和投资买房行列,在“羊群效应”下,投机和投资者不断
13、增加,导致泡沫产生。一旦泡沫破裂,房价下跌,需求就急剧下降,房价就继续下跌,形成恶性循环。购房者多数高价按揭,房子成了负资产,很多人会抛房,银行接收的是贬值的房产,这就会冲击整个金融体系。从目前国内房地产情况看,基本上把整个风险都归结在国内银行体系上,无论是房地产业还是个人消费信贷都如此。 这就孕育很大的金融风险。房地产泡沫破灭,最后承担者只能是国内各银行。我国多年来房地产贷款增长率始终高于银行贷款总额增长率,2005、2006两年更是急速增长;19972006年房价./家庭年均收入比逐年递减,但房价的增长速度明显高于GDP的增长速度,“房地产泡沫”现象已非常明显。房地产是个很长的产业链,它的
14、上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输,都是资金密集型产业。房地产泡沫破灭,整个产业链生产过剩,经济趋于萧条。因此,房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业本身,而且影响到其他许多行业。如果国内房地产崩盘,整个国家经济就可能发生危机。3新疆房地产业发展概况3.1新疆房地产业的发展现状3.1.1 房地产开发投资规模扩大,结构调整步伐加快1投资规模扩大,增长速度相对平稳。近年来,新疆房地产业发展迅速。“十五”时期,新疆房地产开发投资累计完成502.34亿元,是“八五”时期开发投资的14.3倍,是“九五”时期的3.9倍。房地产开发投资规模扩大,增长速度相对平稳。2多种所有制经济投资房地产开发,非公经济占绝对优势
15、随着我国社会主义市场经济体制的发展和完善,非公有制经济获得发展空间和平等竞争机会,新疆房地产开发投资主体发生了很大变化,出现了多种经济成分、多种经营方式、多种流通渠道并存的房地产开发投资市场格局。3开发投资结构基本合理,商品住宅建设占绝对主体地位随着集资建房和福利分房政策的逐步取消,新疆在改善城镇居民居住条件方面,商品住房的地位和作用越来越重要,从房地产开发用途看,商品住宅所占比重最高。2006年国家进一步加强了对房地产开发的宏观调控力度,国务院出台了关于促进房地产业健康发展的六点意见。在此背景下,新疆房地产开发投资中商品住宅投资力度继续加大,所占的比重明显上升。3.1.2房地产消费市场形势良
16、好,价格稳中有升1居民生活水平提高,房地产市场需求增加房地产业的快速增长基本建立在市场需求基础之上,居民消费结构升级成为重要的拉动力量。2住房商品化水平提高,个人成为房地产市场的消费主体。“十五”时期,个人购买商品房的面积为2688.28万平方米,占全部销售面积的比重为94.8%,比“九五”时期提高了15.3%。其中个人购买的住宅面积为2401.35万平方米,占全部住宅销售面积的比重为96.1%,比“九五”时期提高15.4%。从目前商品房的消费对象看,购房者主要来源居民个人,近两年个人购买商品房的比重一直在95%以上,并且比重逐年提高。3商品房销售价格逐年攀升,幅度不及全国涨幅平均水平。“十五
17、”时期,全区商品房住宅销售价格虽然在逐年攀升,但价格基本稳定。2001年商品房住宅销售价格涨幅为6.1%,商品住宅房平均销售价格为每平房米1409元,2002年涨幅2.5,2003年涨幅3.0,2004年涨幅-2.0%,2005年涨幅3.6,达到每平方米1514元。首府乌鲁木齐市商品住宅平均销售价格为1925/平方米,比2001年1771元/平方米上涨了8.7%。2005年全国商品房平均涨幅17.5%,新疆商品房住宅销售价格涨幅是全国最低的省市之一。2006年110月房价明显上升,与上年同期相比,增加幅度为7.29%,已达到每平方米2057元。3.1.3房地产开发企业加大土地储备,土地成交额有
18、升有降自1999年以来,随着房地产开发投资力度的不断加大,许多企业对房地产市场前景看好而转向或涉足房地产开发,土地开发规模、土地购置面积以及土地购置费用不断增加。3.1.4对经济增长的贡献率日益提高,带动了相关产业的发展“十五”时期,房地产业的发展为全疆的经济发展和社会进步做出了重要贡献。200l2006年,全区累计完成房地产开发投资502.34亿元,房地产投资占全社会固定资产投资额的10左右,平均拉动自治区GDP增长l%1.5%,为自治区国民经济发展做出了重要贡献。同时,房地产业具有较大的产业关联度,它的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险等行业的发展,建筑业和建材业的发展又涉及到机械
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