房屋拆迁毕业论文 (2).doc
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1、河北农业大学本 科 毕 业 论 文题 目: 城市拆迁估价方法的探讨 学 院: 城乡建设学院 专业班级: 工程管理200802班 学 号: 2008224040227 学生姓名: 张 俊 指导教师姓名: 程亚鹏 指导教师职称: 副教授 二一二年五月二十日城市拆迁估价方法的探讨摘要 随着我国经济的迅速崛起, 城市建设和房地产业迅速发展, 房屋拆迁已经成为城市建设中经常遇到的问题。房屋拆迁估价是补偿安置的基础和依据, 是房屋拆迁工作中的重要内容, 直接影响到拆迁人和被拆迁人的切身利益。因此拆迁估价的合理性在某种程度上直接决定了拆迁补偿的合理性。所以本文 主要研究拆迁估价的特殊性和拆迁估价的的技术规范
2、的完善,探源几种估价方法差异的市场原理,并进行具体分析比较,阐述这几种估价方法应如何正确灵活地结合运用,并通过对这三种基本估价方法的分析和对应关系的研究得出几点建设性的结论。关键词:拆迁估价;估价方法;探讨The evaluation method of the city are discussedAbstractAlong with the rapid rise of the our country economy, urban construction and real estate industry rapid development, urban house dismantlement
3、 has become in the construction of the problem often encountered. The evaluation of compensation and resettlement of houses is the basis and the basis, is the important content in the house dismantlement work, the direct impact of and the vital interests of the people. So the rationality of the eval
4、uation in some extent directly determine the rationality of the compensation. So this paper mainly studies the evaluation and the evaluation of the particularity of the specification, and improved valuation methods of several retraces differences market principles and specific analysis, this paper e
5、xpounds several appraisal method should be the how to correctly flexible combination of use, and through the analyzes the three basic valuation methods of analysis and the corresponding relationship between research that few constructive conclusions.Keywords: The evaluation; Valuation methods; explo
6、re目录1绪论11.1城市房屋拆迁估价的研究背景11.2研究目的及意义12城市房屋拆迁估价的研究状况22.1国外研究状况22.2国内研究状况32.3本文研究内容及方法53城市房屋拆迁估价方法63.1比较法在城市房屋拆迁估价中的应用与案例分析63.2收益法在城市房屋拆迁估价中的应用与案例分析63.3成本法在城市房屋拆迁估价中的应用与案例分析73.4假设开发法在城市房屋拆迁估价中的应用与案例分析64城市房屋拆迁估价存在的问题分析及对策建议84.1城市房屋拆迁存在的问题84.2解决对策95结论及建议185.1结论分析185.2对于完善现代城市拆迁估价方法的建议总结185.3本文存在的不足与展望21参
7、考文献22谢辞231.绪论1.1城市房屋拆迁估价的研究背景随着我国城市建设的发展,人民物质文化生活水平的提高,部分旧的城市配套设施及功能已不能满足城市发展的需要,旧城区改造在一定时期内成为城市建设重要的课题。政府出台了一系列的与城市房屋拆迁相适应的法律、法规。按照我国城市房屋拆迁管理条例和国务院法制办2010年1月29日公布的国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)的规定,在城市房屋拆迁补偿过程中,房地产估价是不可或缺的法定环节。随着我国城市化进程的加快和旧城改造的力度的加大,城市房屋拆迁进入快速发展阶段,从而带来一系列的拆迁问题.其中最为突出的问题仍然是拆迁补偿问题,而无论是货币补偿还是房
8、屋产权调换的补偿方式,其核心问题还是拆迁估价的合理性问题。2007年10月29日, 中共河北省委七届三次会议首次正式提出了“力争每年一大步, 三年大变样,使全省城镇面貌明显改观”的思路。截至2009年6月, 河北省在三年大变样的城市改造过程中, 共拆除违章建筑、有碍观瞻建筑及城中村改造、棚户区改建等5224. 44万平方米, 腾出土地5055. 56公顷, 为实现“三年大变样”目标铺下了基础。但由于在拆迁过程中, 法律制度之间存在着矛盾, 政府职能错位,拆迁补偿不合理, 使得各种冲突、矛盾不断出现。及时、有效地解决城市拆迁问题, 不仅有利于促进河北省的经济社会发展, 而且也有利于社会的和谐与稳
9、定。城市房屋拆迁作为城市建设和发展的重要组成部分,直接影响着城市现代化建设的步伐和拆迁人、被拆迁人的切身利益。我国因城市房屋拆迁而引发的纠纷和矛盾往往围绕着拆迁补偿标准而展开。依据国务院颁布的城市房屋拆迁管理条例,城市房屋拆迁估价是确定拆迁补偿金额的重要依据。虽然拆迁估价结果不应直接成为补偿的数额,补偿额应该由拆迁双方当事人协商确定。但是货币补偿的金额,需根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格来确定。因此拆迁估价的合理性在某种程度上直接决定了拆迁补偿的合理性。1.2城市房屋拆迁估价的研究目的及意义在城市发展过程中,房屋拆迁涉及到的利益冲突极其复杂,而其中发生的各种房屋
10、拆迁纠纷,也一次次的成为媒体、公众以及政府关注的焦点。因此拆迁估价人员应把握拆迁补偿估价的特性、拆迁法律法规以及地方政策,严守职业道德,及时了解掌握本地区房地产市场行情、特点,要有大局意识,全面平衡,一方面体现拆迁估价的特性,一方面使估价结果尽可能被拆迁相关利益主体公认和接受,为保证城市现代建设的顺利进行,维护社会的和谐稳定,担负起应有的社会责任。房屋拆迁估价结果的客观公正与否关系到拆迁当事人双方的利益,由于拆迁房屋的复杂性和特殊性,拆迁估价的合理与否与拆迁估价方法的选择紧密相关。估价人员应充分认识被拆迁房屋的自身特点,站在中立的立场上依照相关法律法规,遵循一定的程序和原则,选用科学合理的估价
11、方法,正确的进行房屋估价。只有正确全面的了解各种估价方法,才能使拆迁估价的技术日益完善,评估价格才会更趋合理化,使得被拆迁户在补偿依据方面的合法权益得到维护,促进和谐社会的发展。2. 城市房屋拆迁估价研究状况2.1国外研究状况2.1.1美国的征用拆迁补偿制度作为英美法系代表的美国,其实施土地征收的法律依据是重要空间法。政府因公共利益的需要可以对所有人的房屋及土地行使强制征收权,所有人虽无法阻止征收却可以获得财产补偿。征收须具备三个要件:公共使用, 正当法律程序,公平补偿。公共使用,是指政府征收的目的是为了公共利益,严禁政府利用手中的行政权力损害某一个体利益而使自身或另一个体受益。到底是公共使用
12、还是私人使用,是由法院来鉴别的。正当法律程序包括:预先通告;政府对征收财产进行评估;向被征收方送交评估报告并提出补偿价金的初次要约;召开公开的听证会,说明征收行为的必要性和合理性;当政府和被征收方在补偿数额上无法达成协议时,通常由政府方将案件送交法院处理;法庭要求双方分别聘请的独立资产评估师提出评估报告,并在法庭当庭交换,等等。公平补偿主要体现在以下三个方面: 其一,主体的公平,即有权得到补偿的不仅包括财产的所有人,还应当包括财产相关的收益人,如房地产的承租人;其二, 客体的公平,即取得补偿的对象不仅包括房地产本身,还应当包括房地产的附加物, 以及与该房产有关的无形资产;其三,估价的公平,即法
13、律要求补偿的价金应当以“公平的市场价值”为依据。2.1.2加拿大的征用拆迁补偿制度加拿大的土地征用拆迁补偿一般包括以下几个方面:被征用部分的补偿。该部分必须依据土地的最高和最佳用途,根据当时的市场价格补偿;有害或不良影响补偿(如严重损害或灭失)。该部分是因建设或公共工作对剩余部分造成的损害补偿,还可能包括对个人或经营损失及其它损失的补偿;干扰损失补偿。该部分是被征地所有者或承租人因为不动产全部或基本征用,乱而造成的成本或开支的补偿;重新安置的困难补偿。该部分是对被征地所有者或承租人重新进行安置的出现给予补偿1。2.1.3德国的征用拆迁补偿制度德国是大陆法系的代表,在土地征收制度方面,德国基本法
14、第14条第3 款规定,只有以公共福利为由才能占取财产,占取的施行只能根据法律, 而该法律须同时规定补偿的种类与范围。征收补偿的确定,应以公共利益与当事人利益为衡量标准;关于征收补偿额度的争议,由普通法院管辖。根据上述规定, 征收应该具备以下要件: 其一,征收的目的必须是为了公共福利。立法者在制定征收法律时,应该首先进行“利益衡量”,即征收所要达成的公益必须远远超过目前该私有财产所保持的私益。其二,必须有充分的法律基础。德国基本法一方面维持行政征收,另一方面也规定征收可以直接依法律规定为之,正式肯定了“立法征收”问题。但只有在特例的情况下,才允许立法征收。其三, 征收必须予以“公正的补偿”。德国
15、基本法不承认可以由联邦法律排除征收的补偿,制定了所谓的“唇齿条款”,依此条款,财产的征收只有依据法律, 并且同时规定征收补偿的“额度”及“种类”时,方可准许,即“无补偿即无征收”2。2.2国内研究状况一些学者从国内拆迁补偿制度上讨论分析了我国城市房屋拆迁补偿过程中对居民生存保障权的考虑与维护程度。刘蕾、何昱3通过对北京、上海等几个典型城市现行的拆迁补偿政策进行对比,具体分析了现行补偿方法的优势与不足,并就补偿制度和补偿方法的完善提出可行性建议。孙佼皎4认为城市房屋拆迁补偿估价是我国房地产估价实践中一种具有社会影响的估价类型。城市房屋拆迁估价在我国的城市房屋拆迁过程中扮演着重要角色,是拆迁补偿公
16、平与否的重要体现。她通过分析城市房屋拆迁估价存在的问题,提出对于我国城市房屋拆迁估价的合理化建议。宋扬、邓丹丹5认为随着我国城市化进程的加快, 房屋拆迁工作在各地如火如荼地进行, 拆迁中的各种矛盾和冲突也日益暴露出来。而房屋是广大老百姓最重要的私有财产, 不可随意乱动。他们分析了当前我国房屋拆迁过程中存在的各种问题, 并对如何解决这些问题以便更好的保护被拆迁人的合法权益提出了一些对策建议。还有一些学者从估价方法选用的角度讨论分析了各估价方法在房屋拆迁评估中的实际应用。根据城市房屋拆迁估价指导意见第十六条,拆迁估价一般应当采用市场法。不具备采用市场法 条件的,可以采用其他估价方法估价,并在估价报
17、告中充分说明原因。常青、张红梅等6,以市场比较法为例,分析了拆迁估价的特点,指出在房屋拆迁估价中应灵活运用市场比较法。总结了典型房屋法的操作过程及运用的体会,结合长期的拆迁估价实践及拆迁估价方法的运用探索,针对城市房屋拆迁补偿中存在的问题进行了探讨,并从立法和制度层面提出了自己的一些看法。郭瑞颖7则认为在房地产估价实践中, 成本法估价的结果往往受到偏高或偏低的猜疑, 使其难于被人们接受, 但是, 有时又不得不采用成本法来对缺乏市场依据的房地产和特殊房地产进行估价, 在某些情况下成本法还可能成为估价所能采用的唯一方法。沈珠、黄华明等8 分析了目前市场比较法在房地产评估中运用时存在的问题,提出了改
18、进办法。并以淮安市为例子, 分析了市场比较法在实际房地产评估中的运用, 得出正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键这一结论。 柯复9认为,旧城区要拆迁的房屋大多是年代久远的木结构、砖木结构, 甚至是简易结构的房屋,而且其容积率大多较低,应尽量选用与建筑面积直接相关的比较法和收益法,避免选用既与建筑面积相关,又与土地面积相关的成本法。学者沈磊10用实例证明,假设开发法是当前城市房屋拆迁估价中最合理的估价方法。2.3本文研究的内容及方法 首先,基于研究背景与国内外的研究现状,阐述国内在房屋迁估价中存在的问题与缺陷。而后,结合城市房屋拆迁估价特点、原则、城市拆迁房屋的房地产价格
19、构成及其影响因素说明各种估计方法在实际应用中的特殊性,并举例说明各种估价方法在城市房屋拆迁中的实际应用。本文主要研究各种估价方法在城市房屋拆迁中的选择与应用。首先,基于研究背景与国内外的研究现状,阐述国内在房屋拆迁估价中存在的问题与缺陷。而后,结合城市房屋拆迁估价特点、原则、城市拆迁房屋的房地产价格构成及其影响因素说明各种估计方法在实际应用中的特殊性,并举例说明各种估价方法在城市房屋拆迁中的实际应用。最后通过对这几种基本估价方法的分析和对应关系的比较研究得出几点建设性的结论。3城市房屋拆迁估价方法3.1比较法在城市房屋拆迁估价中的应用与案例分析 市场法也称市场比较法,根据替代原理,选择同一供需
20、区域范围内功能相似,近期已经发生交易的实例,经过差别修正后,测算估价对象价格的方法。市场比较法在房地产评估中是一种最常见、最直观、最具有说服力、也是最易于被接受的估价方法。 因此在有条件选用市场比较法评估时,估价师会首选这种评估方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产, 其是指在同一供求范围内并在估价时点的近期(不宜超过一年),存在着充分发达的市场和市场交易频繁的类似房地产交易。市场比较法也就是在搜集的大量交易实例中选取三个以上可比实例, 建立价格可比基础, 然后进行交易情况、交易日期、区域因素与个别因素修正, 最后根据具体情况计算出一个综合结果, 作为比准价格。由于最近几年房地产市场发
21、展很快, 交易非常频繁, 所以为市场比较法在房地产评估中奠定了良好的基础。实务中,估价人员通过市场调查,一般选择三个属于同一供需区域范围、房屋用途一致、类型相似的交易案例作为参照物,然后经过估价人员对案例的实地查勘,对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素分别进行比较和修正,对修正结果用算术平均法计算得出估价对象房地产在估价时点的比准价格。估价对象比准价格=(比较案例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数)比较案例数量市场估价方法的公式可以写成:评估价格= 可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数3.2收益法在城市房屋拆迁估价中
22、的应用与案例分析房地产估价规范中收益法的定义是:预计估价对象未来的正常净收益,选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是以预期理论为依据,将受托估价的房地产的未来现金净流量折现值之和作为其现在的价格,与市场比较法和成本法相比,是一种具有理论基础的方法。收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产,如商店、写字楼、酒店等。因为房地产无收益,则无从谈及资本化,也无收益价格可言。这里所说的收益是实质可以用货币来度量的收益,有些房地产的收益无法用货币来度量,如购房子住所花费的机会成本,是一种间接收益,就不能采用收益法。收益法的理论基础是非常牢固的,使用起
23、来也十分简便,除了折现的概念不容易理解之外, 普通百姓都会把年租金与房价相比较,计算出投资毛收益率。那么,为什么评估界对收益法的使用有许多不同看法,使用中也有同一估价对象评估价格相差甚大的问题,这是因为收益法存在一些不足,具体表现在以下几个方面:不产生收益也没有潜在收益的拆迁房屋,都无法采用收益法,如学校、教堂等。在运用收益法时政府部门对不同的权利人征收不同标准的税费而导致估价结果相差甚远。另外,收益法中资本化率较小变化也会导致估价结果较大的差异。而被拆迁人之间往往会进行相互比较,容易引起冲突,影响拆迁的进度。 1、当土地为划拨土地使用权时,现行政策规定房地产所有人每年应向政府缴纳一定数额的土
24、地租金。此时,收益法的评估公式为:被拆迁房地产价格= (房地产年总收益- 管理费- 维修费- 保险费- 折旧费- 税费- 土地租金)/ 综合还原利率2、当土地为出让土地使用权时,应注意房屋剩余经济年限(尚可使用年限)与土地剩余使用年限的判定,按现行政策,须以土地剩余有效使用年限为准评估房地产价格。此时可分以下两种情况:(1)当建筑物尚可使用年限长于或等于土地剩余使用年限时:被拆迁房地产价格= (房地产年总收益- 管理费- 维修费- 保险费- 税费)/综合还原利率年期修正系数。其中:年期修正系数=1-1/(1+ 综合还原利率)土地剩余使用年限(2)当建筑物尚可使用年限短于土地剩余使用年限时:被拆
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