浅析中外政府在房地产市场中的干预政策演变趋势 房地产专业毕业论文.doc
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1、 浅析中外政府在房地产市场中的干预政策演变趋势系 部: 财税系 专 业: 资产评估 学 号: 学 生: 指导老师: 目 录中 文 摘 要I英 文 摘 要1引 言12当前我国房地产市场存在的主要问题及原因12.1当前我国房地产市场存在的主要问题12.2当前我国房地产市场存在问题的主要原因23政府宏观调控是解决房地产市场问题的必然选择34. 政府对房地产市场的数量调节64.1土地供给与税收调节制度64.2公共住房制度75.我国对房地产市场干涉的转变85.1向房地产开发商的供给补贴政策852向住房需求者供给财政补贴96.结 论10参考文献1112中 文 摘 要改革开放尤其是住房制度货币化以来,房地产
2、业和房地产市场的发展,为促进我国国民经济发展,人们居住条件改善起到了积极的作用,但也引发了投资规模过大,房价不断攀升,供求结构失衡,市场秩序混乱等诸多问题的出现。从世界各国的情况看,政府对房地产市场的干预可以分为数量调节和价格调节两种,不同方式的调节对房地产市场产生不同的影响,本文从国家数量干预与价格干预两个部分考察政府的房地产政策、干预效果以及政策演变趋势。在市场经济条件下,政府宏观调控是解决房地产市场问题的必然选择,这是由房地产业的基本属性,政府与市场的基本关系,政府的基本职能决定的。近几年来,政府不断强化了房地产市场的监管,相继采取了一系列宏观调控的重要举措,取得了积极的效果。本文从国家
3、数量干预与价格干预两个部分考察政府的房地产政策、干预效果以及政策演变趋势。关键词:房地产市场 干预 宏观调控AbstractThe housing system reform and opening up, especially since the monetization, real estate and real estate market development, in order to promote Chinas economic development, improving peoples living conditions has played a positive role,
4、but also led to the scale of investment is too large, house prices rising , structural imbalance of supply and demand, market disorder, and many other problems. From the countries of the world situation, government intervention in the real estate market can be divided into two kinds of quantity adju
5、stment and price adjustment, different ways of regulating the real estate market have different impacts,In this paper, the number of countries to intervene with price intervention in two parts examine the Governments real estate policy to interfere with the evolution of trends and policy effects. In
6、 a market economy, the governments macroeconomic control is to solve the problem the real estate market, the inevitable choice, which is the basic properties of the real estate industry, the basic relationship between government and the market, the basic functions of the government decision. In rece
7、nt years, the Government has continuously enhanced supervision of the real estate market, have adopted a series of important measures of macro regulation and control, and achieved positive results. In this paper, the number of countries to intervene with price intervention in two parts examine the G
8、overnments real estate policy to interfere with the evolution of trends and policy effectsKeyword:Real Estate Market Intervention Macro1引 言住房市场的干涉大致可以归结为两种方法:数量干涉与价格干涉。其中数量干涉重要是对住房供给数量的干涉,通过政府直接建造大批的公共住房以低廉的租金供给低收入户和艰苦户应用,但是这种做法很容易给财政背上沉重的累赘。所以,在实践中除了公共住房,政府还采用了财政补贴的方法,这实际上是对住房价格进行调节和干涉,财政补贴又可以分为对购房
9、者的需求补贴和对开发商的供给补贴。按照政府政策和干涉房地市场的不同特点,本文将从数量干涉与价格干涉两个部分考核政府的房地产政策、干预两个部分考察政府的房地产政策、干预效果以及政策演变。2当前我国房地产市场存在的主要问题及原因改革开放尤其是住房制度货币化改革以来,我国房地产业如雨后春笋迅猛发展,房地产市场应运而生。房地产业和房地产市场的发展,一方面对促进我国国民经济发展、人们居住条件改善起到了积极的作用,另一方面也引发了一些不容忽视的市场问题。2.1当前我国房地产市场存在的主要问题当前,我国房地产市场存在的主要问题,归纳起来,主要集中在以下四个方面:(1)房地产开发投资投资规模过大,导致经济风险
10、加大。据国家社科院2008年房地产蓝皮书提供的数据,2007年全国房地产投资2.52万亿元,同比增长30.2,增速比上年提高8.1个百分点,高于同期城镇固定资产投资增速4.4个百分点;其中,商品住宅投资18010亿元,同比增长32.1%,为2003年以来最高,增速比上年提高6.5个百分点,高于同期房地产投资增速1.9个百分点,延续了2004年以来住宅投资增速均高于同期房地产投资增速的走势。另据交通银行调查,在房地产开发投资中,绝大多数企业房地产开发商由于自有资金较少,开发资金来源以银行信贷等间接融资为主,企业资产负债率较高。在市场激烈竞争和政府宏观调控政策的影响下,这些企业一旦经营失误或资金链
11、条断裂,就会导致大量不良资产和不良贷款的产生,蕴含的金融风险和经济风险不容忽视。(2)房屋销售价格过高,导致大多数消费者望房却步。近几年来,全国各地房价不断飚升。国家发改委、国家统计局发布的统计数据显示,70个大中城市房屋销售价格在2007年涨幅走高的基础上,2008年1月和2月继续攀升,同比分别上涨了11.3%和10.9%。尤其是一些一线城市,房价更是高得出奇,如上海、北京、深圳等地住房均价达到了10000元以上/平方米,现有价格远远超出了当地大多数普通民众的收入水平和消费能力,导致众多欲购房者只能望房兴叹,相当部分已购房者成为“房奴”。据上海证券报今年初调查,认为目前房价太高的达93%,认
12、为适中的仅7%,认为偏低的为零。目前房价不愿购房的占32%,等待观望的占56%,愿购的仅12%。(3)住房供求结构失衡,导致众多消费者难以购到合适的住房。目前我国各地房地产市场住房供应,普遍存在着高中档、大户型房屋偏多,中低档、小户型房屋及经济实用房、廉租房偏少的问题,导致众多居住条件差的欲购房者难以购到适合自己居住的住房,引起了社会大众尤其是低收入群体的不满,进而加大了不同群体之间的社会矛盾,增添了社会的不和谐因素。(4)市场秩序混乱,导致违规违法行为增多。一是开发企业在房屋预售销售、土地取得和规划审批等环节存在着违法违规行为;二是各级政府主管部门在征地开发、房屋建设过程中存在着向征地、开发
13、企业乱收费的行为。据2007年建设部等八部门开展全国房地产市场秩序专项整治工作时统计,各地在围绕房地产开发、交易、中介等环节的全面检查中,依法查处房地产企业和部分主管部门的各类违法违规行为,山西省查处的违法违规项目为189个,占总数的22%;河北省发现有问题的开发项目为326个,占总数的24%;重庆市发现有问题的房地产开发项目158个,占总数的16%。2.2当前我国房地产市场存在问题的主要原因导致上述问题出现的原因是多方面的,同时也是复杂的。概括起来,我认为,主要包括客观条件为主的原因、主观意愿为主的原因和住房供求失衡三个方面。(1)客观条件为主的原因。一是从房地产市场本身的情况看,由于我国市
14、场经济发育还不够充分,作为市场经济体制一部分的房地产市场体系目前还处于不断构建和完善的阶段,市场自我调控和完善的机制尚未完全形成,导致了房地产市场上述问题的出现。二是从政府对房地产市场宏观调控的情况看,由于房地产市场在我国还是一个诞生不久的新生事物,政府对房地产市场的把握还有一个适应的过程,加之政府已出台调控措施的落实也有一个过程,因而政府调控市场的效果显现无疑具有相对滞后的特征,导致了房地产市场上述问题一时难以根本解决。三是从房价不断走高的因素来看,住房需求量大,土地、原材料价格不断上升,劳动报酬逐步增加,房地产产品质量和科技含量持续提高等,导致房地产生产成本走高,进而影响了房价的不断上涨。
15、(2)主观意愿为主的原因。在市场经济条件下,市场主体及其他参与各方都有自己的利益追求。当各方利益相互博弈时,为了实现自己利益最大化的欲望,往往出现强势方损害弱势方及社会大众利益的现象,进而导致了房地产市场上述问题的产生。其具体表现是:一是部分房地产开发商只顾自身利益,不顾国家政策法规、不顾损害社会大众利益,因而出现了盲目投资、违规占地、部分企业间形成价格联盟或捂盘惜售哄抬房价、大建高中档大户型少建低档小户型房屋等行为,导致投资过大、市场混乱、房价高升、住房供求结构失衡。二是众多中介组织和社会投机资金参与房屋炒作,对房屋供应紧张、房价飚升、市场混乱起到了推波助澜的作用。人们耳熟能详的“温州炒房团
16、”和国外资金通过各种途径进入国内炒作房产便是有力的例证。三是部分地方政府从本地局部利益出发,片面追求经济增长和房地产市场的短期繁荣,忽视宏观调控的重要性和紧迫性,在实施过程中对中央的调控政策进行过滤,选择对自身有利的内容执行,或者采取替代式执行和象征式执行,造成“上有政策、下有对策”的执行偏差,导致房地产市场调控政策在执行中走样,导致了房地产市场出现的问题未能得到及时有效地解决,影响了政府宏观调控措施的实施效果。(3)住房供求失衡的原因。住房供给的增加赶不上需求的增长,市场供求关系失衡,是导致房地产市场上述问题存在的一个深层次原因。大规模进城农民的基本住房需求,城镇居民消费结构升级所导致的改善
17、性住房需求,危旧房屋改造更新所造成的被动性住房需求,完成工业化对工商业用房的增量需求,这几种需求的叠加,造成了中国城镇房屋的巨大需求刚性,决定了未来几十年内我国城市房屋供给不能满足需求的基本态势。人们对房屋的消费需求不断增加,房屋供给不能满足人们日益增长的社会需求,在这种情形下,投资增加、房价上涨和投机炒作等问题将难以避免。3政府宏观调控是解决房地产市场问题的必然选择在市场经济条件下,政府与市场,是两种配置资源和协调社会经济活动的主要机制或制度安排。对于房地产市场存在的问题,需要政府正确把握与市场的关系,根据房地产业和房地产市场的特点和规律,正确行使社会经济管理的职能,运用宏观调控手段,适时对
18、房地产市场进行调控。3.1房地产业的基本属性,决定了政府必须适时对房地产市场进行宏观调控房地产业是关系国计民生的重要产业。住房问题,不仅仅是一个经济问题,而且是一个事关社会和谐安定的社会和政治问题。在社会经济生活中,房地产业具有两大基本功能和属性:一是经济功能,即产业属性。房地产业本身属于一个创造物质财富的产业部门。在市场健康发展的前提下,房地产业不仅自身能够为社会创造出巨大的物质财富;而且能够为二三产业提供生产经营场所;此外,房地产业还与建筑材料、建筑安装、装饰装修、电器制造、家具制造、环境绿化、生活服务等众多产业密切相关,能够带动大批相关产业发展;进而能够为社会创造出更多的物质财富,促进国
19、民经济持续快速发展。据国家统计局统计,1997-2004年间,房地产开发投资对我国GDP增长速度的贡献率为11.6,其中2004年达到了13。二是社会功能,即公共属性。房地产业同时又属于一个与人民群众生活密切相关的社会性产业部门。向广大社会成员提供住房产品,满足每个公民基本居住权的需求,是房地产业赖以存在与发展的自然法则之一。随着住房制度的改革和房地产业的发展,虽然我国部分城镇居民的居住条件得到了较大的改善,但也存在着多数低收入群体购房难、居住条件难改善的问题。房地产的两大基本属性,决定了无论是从维护房地产业和国民经济持续健康发展的角度,还是从维护社会和谐安定、满足社会大众基本居住权需求的角度
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