管理论文住房区位选择决策的加性加权分析.doc
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2、对Y市住房区位进行分析,并对各区位的优劣进行排序,以期为购房者提供决策参考。关键词 住房区位 决策 加性加权法 指标体系随着我国住房制度的改革,个人购房已成为我国住房市场的主体。然而,由于房地产固有的特性,区位不同的同质住房在价格上往往相距甚远,住房周边的自然与人文环境、学区、医疗卫生和交通等因素均影响购房者的决策。住房的区位选择是一复杂过程,目前购房者的决策往往只停留在定性分析上,而很少对其进行定量分析。由于各区位的异质性和复杂性,购房者在选择时很难将各个区位进行直接比较,因此,建立一个指标体系对每个区位的各项指标进行统一量化,并运用模型进行计算,选出最优的区位是极为重要的,也为购房者提供一
3、个决策依据。本文运用加性加权决策模型,以Y市11个行政区,即A、B、C、D、E、F、G、H、I、J和K区为决策方案,建立评价指标体系,并对住房的区位选择进行定量分析。运用加性加权法对住房区位选择决策进行分析有三个前提假设:首先,购房决策者的价值函数是加性的,即认为购房者追求效用最大化,效用是指购房者在购买住房后所得到的满意程度;其次,各属性的价值函数是线性的,即认为购房者在进行决策时,其效用与各指标属性值近似于线性关系;再次,购房者仅从住房的居住效用角度对其区位进行选择,而不考虑购房的其他目的。一、住房区位选择评价指标体系的建立影响住房购买决策的因素主要有住房的地理区位、住房价格的高低、周边的
4、自然与人文环境、交通便利程度、区内学校教育水平的高低(假设购房者有购买学区房的需求),以及医疗卫生机构的数量和优劣等等。由于住房地理区位的固定性,因此,购房者对住房的选择可视为对住房区位的选择。在以上的影响因素中包含有成本因素和效益因素,其中,成本因素是指选择该住房区位时影响购房者购房成本的各种因素,如房价;效益因素是指选择住房区位后影响购房者效益的各种因素,如购房者可以享受到的自然景观、人文环境、交通的便利程度、学区与教学质量、医疗卫生机构服务等等。研究中,以Y市11个行政区为例进行分析。选择各区的同类住房均价作为成本型属性指标;效益型指标中,由于所获数据限制,选择学校数和医疗卫生机构数对各
5、区的教育水平和医疗状况进行描述,为了避免由于区域面积大小的差异所导致的绝对数无可比性,本文选择每平方公里的学校数和每平方公里的医疗卫生机构数两个相对指标,由于大学没有学区制的限制,所以只统计了中小学校数。此外,选择各区的公园景点数指标来描述各区的自然景观和人文环境;用经过各区的公交路线和地铁站数来衡量各区的交通便利程度 。根据各行政区的指标顺序依次为住房均价(元)、中小学校数(所km2)、医疗卫生机构数(个km2)、公园景点数(个)、公交线路及地铁站数(条),得到各区的指标值为:A=(5838,1.24,2.04,72,105);B=(6844,3.74,5.48,18,63);C=(5791
6、,2.42,3.04,10,48);D=(5544,0.57,0.67,8,59);E=(7194,4.08,7.67,15,83);F=(5498,2.79,3.43,14,54);G=(2674,0.14,0.14,10,14);H=(5179,0.30,0.36,38,40);I=(5214,0.36,0.47,20,47);J=(3589,0.13,0.08,16,29);K=(2362,0.11,0.06,19,7)。二、住房区位选择的加性加权模型1.建立决策矩阵。令A、B、C、D、E、F、G、H、I、J、K等方案分别为X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8、X9、X10、X
7、11;住房均价、每平方公里中小学校数、每平方公里医疗卫生机构数、公园景点数和公交线路及地铁站数等属性分别为f1(x)、f2(x)、f3(x)、f4(x)、f5(x)。根据以上数据,可得到决策矩阵。根据非劣解的定义,排除方案集中的劣解。由以上决策矩阵可知,方案X3的每个属性值均劣于方案X6,因此,方案X3是劣解,将其从方案集中排除。2.属性值的规范化。对属性f1(x)运用成本型属性规范化公式Zij=(yjmax-yij)( yjmax-yjmin)进行规范化;对属性f2(x)、f3(x)、f4(x)、f5(x)运用效益型属性规范化公式Zij=( yij - yjmin)( yjmax-yjmin
8、)进行规范化。方案X1、X2、X4、X5、X6、X7、X8、X9、X10、X11中各属性值规范化后得到:Z1=(0.2806,0.2846,0.2602,1,1);Z2=(0.0724,0.9144,0.7122,0.1563,0.5714);Z4=(0.3415,0.1159,0.0802,0,0.5306);Z5=(0,1,1,0.1094,0.7755);Z6=(0.3510,0.6751,0.4428,0.0938,0.4796);Z7=(0.9354,0.0076,0.0105,0.0313,0.0714);Z8=(0.4170,0.0479,0.0315,0.4688,0.3367
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