自贡市住宅房地产市场的分析与预测毕业论文.doc
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1、四川理工学院毕业论文四川理工学院毕业论文自贡市住宅房地产市场的分析与预测学 生:孟高红 学 号:09141030215专 业:工程管理班 级:2009.2指导教师:王寒梅四川理工学院建筑工程学院二O一三年六月25摘 要从2008年的经济危机以来,我国房地产市场受到国家宏观政策的调控,房地产行业呈现波浪式前进。但是,房地产作为我国主要的国民经济支柱产业之一,相比其他行业,近几年来依然飞速发展,尤其是像自贡这样的三、四线城市表现得特别明显。那么,随着十八大的顺利召开,自贡的住宅房地产业的发展又将如何呢?本文通过对自贡市房地产市场进行全面的市场调查,从需求、供给等不同方面分析目前自贡市房地产市场的特
2、征与现状,对未来几年内自贡市住宅房地产市场的发展趋势做出理性的预测;得出自贡房地产市场进入平稳发展阶段并基本健康,自贡住宅需求量与房价呈上升趋势但增速趋缓等结论。关键词:房地产市场;住宅;分析;预测;自贡ABSTRACTOur countrys real estate market has suffered the revision of national macro-policy since economic crisis of 2008, the real estate industry improved like waves. But,compared to other industri
3、es,real estate as one of our countrys major pillar industries of the national economy is still rapid development in recent years, four-tier cities express specially clear particularly Zigong.Then, how is Zigongs development of housing real estate industry with the 18th CPC National Congress convened
4、 Smoothly in the future? This article is based on surveying to the Zigongs real estate market comprehensively , analyzes the characteristics and present situation of Zigongs real estate market from the demand、supply and other different aspects and make the rational prediction to Zigongs house real e
5、state market of development trend in the next few years. I come to the conclusion that Zigongs real estate market enter the smooth development stage besides healthy development and the Zigongs house demand and house price are on the rise but the speed-up to become slower and so on.Keywords: real est
6、ate market;house;analysis;forecast;Zigong目 录1 前言12 自贡市城市特征22.1 自贡市区域概述22.2 自贡市发展规划22.2.1 自贡市发展目标22.2.2 自贡市城镇规划33 自贡市住宅房地产市场宏观环境分析43.1 自贡市社会、经济环境分析43.1.1 自贡市房地产宏观政策分析43.1.2 自贡市GDP总值与人均可支配收入分析43.1.3 自贡市人口与城镇化率分析63.2 自贡市房地产开发建设销售分析73.2.1 自贡市建筑业企业分析73.2.2 自贡市固定资产投资与房地产开发投资分析83.2.3 自贡市住宅市场开发建设状况分析93.2.4
7、自贡市住宅市场销售状况分析104 自贡市房地产市场综合评价124.1 指标体系及其评判标准124.1.2 房地产与社会经济发展协调性指标124.1.2 房地产市场均衡程度指标124.1.3 房地产市场景气程度指标134.1.4 房价与居民消费能力协调性指标144.2 自贡市房地产市场综合评判145 自贡市住宅房地产市场预测与建议165.1 自贡市住宅房地产需求预测165.2 自贡市房价预测175.2.1 自贡市房价现状175.2.2 基于回归分析方法的自贡市未来房价预测185.3 建议216 结论22参考文献23致谢24附录:基础数据251 前言改革开放以来,我国经济不断进步,人民生活水平逐步
8、提高,房地产业也得到了飞速的发展,并成为国民经济的支柱产业之一;与此同时,房价飞涨,出现了不同程度的泡沫现象,其直接影响人们的日常生活,受到了全国人民的普遍关注。因此,国家不断对我国房地产市场进行宏观政策调控。过去的2012年,在“十八大”召开的前期,自贡部分房地产业呈僵持状态,无论是投资开发商还是普通购房居民,都在关注“十八大”对我房地产市场传递一个怎样的楼市调控信号,十八大后政策走向如何,自贡市的房地产又将是一个怎样的走势。“十二五”规划时期是自贡市经济与社会快速发展的重要阶段,自贡市正在大力推进城乡建设,扩大城市规模,必将进一步加大固定资产投资。因此,在这个特殊的阶段十分有必要对自贡市房
9、地产市场的现状进行全面的剖析和研究,来判断和预测其发展趋势,并提出相关参考意见。房地产是个笼统的概念,它包括住宅、写字楼、别墅、商业用房等。对于自贡这个地级市,其中商品房占房地产开发的绝对主导地位;办公楼、商业用房,别墅等所占比例相对较低,这些也只对极少部分群体存在影响;而住宅却与每个人的日常生活息息相关,其关系到广大居民的切身利益,同时也是目前社会关注的焦点问题之一。因此,商品房(尤其是住宅)成为本文的主要探讨对象。本文作为归纳总结与实证研究相结合的论文;在写作之前,先通过市场调查,了解自贡市居民对自贡房地产的消费观念、认识等;同时也进行了截止2013年3月底有关自贡房地产资料的大量收集整理
10、,这些资料主要来源于自贡统计局、自贡房管局、四川和自贡年鉴、文献资料等。本论文通过对数据资料的统计分析,再结合自贡市的宏观环境、经济、市民消费等情况;通过运用市场调查与预测、经济学、房地产开发与管理等课程的理论知识,对自贡市房地产市场的现状进行一个全面的分析。然后,采用理论分析和实证研究相结合、定性分析和定量分析相结合的方法,构建相应的数学模型,进行实证分析预测自贡市房地产市场未来1-3年的需求与平均房价等;针对存在的问题和未来可能的发展趋势提出相应的建议;最终得出:自贡房地产市场进入平稳发展阶段并基本健康,自贡住宅需求量与房价呈上升趋势但增速趋缓等结论;希望对相关的消费者、投资开发商起到一定
11、的参考作用。2 自贡市城市特征2.1 自贡市区域概述自贡位于四川南部、长江上游的釜溪河畔,与内江、泸州、宜宾、乐山等地相邻,面积4372.6平方公里,是闻名全国的千年盐都、恐龙之乡、南国灯城;为四川最早的省辖市和工业重镇之一,也是中国最早的23个建制市之一。自贡是川南地区第一座100万人口大城市,川南区域中心城市;距离成都、重庆高速公路约200公里,并处在中西部中心城市成都、重庆的中心,为城市发展留有一定空间。西部开发战略及川南中心城市为自贡奠定较好的发展前景。图2-1 自贡的地理位置自贡共有四区、两县,现辖自流井区、贡井区、大安区、沿滩区和荣县、富顺县;另外,自贡市正在打造完善汇东新区(自贡
12、市高新技术产业开发区)。其中,自流井区:自贡市中心地段,是全市政治、经济、文化的中心;贡井区:传统工业区,是自贡市主要工业区,有工业“三大基地”之称;大安区:紧邻自贡老城区中心,人文景观资源丰富,具有深厚的人文底蕴;沿滩区:是自贡市未来城区的发展方向。2.2 自贡市发展规划2.2.1 自贡市发展目标“十二五”规划时期,四川加快建设西部经济发展高地,全面提升全川在西部和全国发展格局中的战略定位,特别是推进川南经济区次高地建设,必将推动自贡市在更大范围和更高层次上构建对内、外开放合作新格局。2020年远景目标:到2020年,把自贡建成经济较为发达、城市文明繁荣、人民生活富裕、城乡协调发展、人居环境
13、优美的和谐城市,全面建成小康社会;全市地区生产总值达到2200亿元,年均增长13%以上,人均GDP达到7.3万元。2015年近期目标:到2015年,全市地区生产总值达到1400亿元,年均增长14%以上;人均GDP达到4.8万元;全社会固定资产投资6年累计达到4000亿元,年均增长35%以上;全市城镇化率达到50%以上。2.2.2 自贡市城镇规划为了更好地融入川南及成渝经济区,自贡将加快城市向东与内江相邻,向南与宜宾相接的“东进、南移”圈的梯次发展;按照近期“优化旧城、重点南移”,中期“完善西区、逐步东进”,远期“整体优化、品质提升”的思路,加强城市功能建设,将自贡市构建为“特大城市中等城市中心
14、城镇一般建制镇”的市域城镇体系;逐步形成“一圈、一带、两片区”的空间布局:“一圈”,即城市经济圈,包括自流井区、贡井区、大安区、沿滩区、高新区的城市规划区和城乡过渡地带,“一带”指板仓沿滩邓关晨光工业集中区构成的面积约100平方公里的带状区域,“两片区”即富顺县片区和荣县片区。坚持“一中心、多组团”的开敞式城市结构模式,按照“东拓西调、南优北限”的发展策略,着力优化城市空间布局,打造“一带双核四城”(釜溪河滨水发展带,自流井汇东核心和东部新城核心,贡井舒坪、自流井汇东、东部新城、沿滩四个城市功能片区)中心城区空间结构,形成特大城市空间格局,率先在川南建成特大城市。3 自贡市住宅房地产市场宏观环
15、境分析3.1 自贡市社会、经济环境分析3.1.1 自贡市房地产宏观政策分析自2009年开始楼市调控以来,政策进行了四次调整,分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”,2011年的“新国八条”;为了加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制,于2013年2月进行了第五次政策调控升级,出台了“国五条”,其具体政策措施为:完善稳定房价工作责任制;坚决抑制投机投资性购房;增加普通商品住房及用地供应;加快保障性安居工程规划建设;加强市场监管。十八大后的楼市调控将“稳中求进”,打压投资属性;其目的是为了维护刚性需求和改善性需求的利益、抑制投机和投资性需求,来保证房地
16、产市场的长期稳定和可持续发展,实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。十八大报告中关于“加速城镇化进程”的信号给房地产开发商坚定了市场信心,但“保障房建设的完善和调控政策不松”的信号又将扼杀房价上涨的咽喉。政府通过对保障房的大力建设,来保证低收入人群的住房需求;然而,对于改善型需求以及正常的刚性需求,则依旧通过市场供应来解决。当然,自贡市将贯彻落实国务院及省政府房地产市场调控政策的实施意见,确保保障性安居工程任务的完成和房价控制目标的实现,以保障自贡房地产市场的稳定健康持续发展。但是,就自贡这样的三四线城市,刚需、改需一族仍然规模巨大,投资性需求比较少,国家调控政策对市场影响不像一二线城市那么
17、强烈,对政策的“抗性”比较强。从调查问卷中,反映了自贡居民表示不会调整置业计划所占比例相当高,他们觉得自贡的房价及房地产市场受国家政策的影响几乎没有,不会影响自己的购房计划。同时,地方政府财政压力的倒逼,让其以各种方式消解“国五条”等调控政策对房价的压力,很多地方以各种方式进行了规避。同样,自贡由于地方财政支出的压力,使得设法出让更多的土地,从土地出让金中获得财政来源,如果房价下跌,出让土地就不会太顺利,造成地价下降;所以当地政府在打压房价方面的积极性是不够强烈的,只是希望房价保持合理范围,不要过快地上涨,更不要暴跌。3.1.2 自贡市GDP总值与人均可支配收入分析自2008年以来,随着“十一
18、五”规划的完成、“十二五”规划的实施,自贡市经济不断快速发展,GDP总值持续增加,其增长率持续5年增幅不少于13%,从而也不断提高了人民生活水平,城镇居民人均可支配收入保持12%以上的比例增加;如图3-1、3-2所示,到2012年底,自贡市实现地区生产总值(GDP)884.8亿元,按可比价计算,比上年增长13.9%;城镇居民人均可支配收入达19447元,增长15.4%。 图3-1 自贡市GDP总值及其增长率总体上说,自贡经济状况发展良好;目前,与四川其他州市相比,自贡经济总体水平依然处于落后状态,还存在一定的差距;但是,随着“十二五”的进展,不断壮大经济实力;从经济增加趋势看,增长速度在四川2
19、1个州市中名列前茅,自贡市发展潜力较大,未来自贡市的经济发展前景良好,同时也奠定了自贡房地产业良好发展的经济基础;自贡未来房地产市场的走势,将与其宏观经济形势趋同。图3-2 自贡市城镇居民人均可支配收入状况自贡市城镇居民人均可支配收入纵向比较其增长有了较大的提高(如图3-2所示),但横向比较,处于落后状态,差距明显;其绝对数不仅低于全省(收入差距1000元1200元),而且低于全国平均水平(如表3-1所示);在四川21个州市中,人居可支配收入排在偏下水平,增速中等,在川南5市中排在倒数第二;自贡较低的城镇居民可支配收入,在一定程度上限制消费需求能力,影响消费水平档次以及房地产投资性需求,占消费
20、比重较大的仍旧是食品、衣物等日常基本生活类,这也是造成自贡房价低于周边城市的原因之一。表3-1 城镇居民人居可支配收入对比表年份自贡全省全国绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率20081141515.3%1263313.8%1578114.5%20091288812.9%1390410.1%171758.8%20101453812.8%1546111.7%1910911.3%20111685215.9%1789915.8%2181014.1%20121944715.40%2030710.4%245659.6%从表3-1可以看出,自贡人均可支配收入以每年约12%以上的速度上升,随着人均收入水平的
21、进一步提高,城镇居民的刚性需求得以满足,面积改善、品质改善等改善性需求也有较大的市场。3.1.3 自贡市人口与城镇化率分析到2012年底,自贡全市户籍人口328.46万人,人口自然增长率2.65;年末常住人口271.32万人,比上年末增加2.92万人,增长1.1%;城镇化率为44.4%,比上年提高1.8个百分点。如表3-2所示,从最近5年的数据分析可知:2008年以来,自贡人口增长缓慢,呈现人口总数稳定现象;常住人口总体水平减少,但最近2年又不断增加;其中由于2010年自贡市人口死亡率高达19.88,常住人口急促减少;之后得以逐步提升。表3-2 自贡市2008-2012年人口情况年份20082
22、009201020112012人口总数(万人)325.58328.49325.96327.11328.46人口自然增长率1.581.70-5.296.662.65常住人口(万人)281.21280.73276.86268.4271.32常住人口增长率4.1-1.1-45.832.011最近几年自贡人口出生率与死亡率处于持平状态,由于自贡城镇居民人口发展缓慢,间接限制了城镇化扩大率的发展。虽然,人口发展较为缓慢,城镇化建设率低于四川平均水平,但是随着自贡经济的发展,家庭总收入的增加,自贡的城镇化率不断持续增长,为自贡住宅房地产市场提供了一定的发展空间,具有较大潜力可挖。图3-3 自贡市城镇化率在
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