论文 我国经济适用房价格分析.doc
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1、26目 录中文摘要11 前言12 经济适用房的概念界定221 经济适用房的概念和特点222 经济适用房与普通商品住宅的主要区别223 经济适用房在我国住宅市场上的地位与作用33 我国经济适用房的价格现状431 经济适用房的价格构成432 经济适用房的价格特点433 经济适用房的定价原则534 我国经济适用房价格存在的问题54 经济适用房价格分析供求均衡理论641 经济适用房需求与价格形成的关系6411 经济适用房的需求6412 经济适用房的需求弹性6413 经济适用房的需求影响因素842 经济适用房供给与价格形成的关系10421 经济适用房的供给10422 经济适用房的供给弹性11423 经济
2、适用房的供给影响因素1243 经济适用房市场的非均衡分析14431 房地产市场供求均衡的基本原理14432 经济适用房市场供求的非均衡分析165 经济适用房价格调控的政策建议1851我国经济适用房政策评析1852 调控我国经济适用房价格的政策建议19521 土地政策19522 供给政策19523 人口政策20524 金融政策21525 税收政策226 结论22参考文献23英文摘要23致谢24我国经济适用房价格分析 摘要:我国经济适用房是伴随着我国房改应运而生的。它对驱动投资与消费,拉动经济增长能够起到一定的作用,它增大了居民住宅的供给量,解决了中低收入居民的住房问题,并且是实施住房社会保障的重
3、要探索。我国政府对经济适用房价格构成作了限定,由此使得经济适用房的价格低于完全意义上的商品房的价格。但是就现行的经济适用房制度来看,其实施结果并未达到预计的政策目标,实际价格难以达到理论价格,经济适用房价格尚不能为中低收入家庭接受,经济适用房价格一路上涨,引起社会各界广泛关注, 只有找到经济适用房制度存在的症结和根源才能对其价格进行有效调控。本文通过对经济适用房的价格机制进行研究,分析经济适用房价格形成的决定力量,探讨影响经济适用房需求与供给的主要因素,寻找经济适用房价格过高的主要原因,并在此基础上提出相应的对策建议。关键词:经济适用房;价格;供求均衡1 前 言我国的社会保障制度已取得了很大发
4、展,新的养老保险、住房保险、医疗保险、失业保险和城市最低生活保障均已建立并基本正常运转,但弱势群体的住房保障问题仍十分突出,可见帮助住房弱势群体解决住房问题任重道远。同时,弱势群体的住房保障也是我国政府和社会关注的焦点。国家在建设事业 “十五”计划纲要中,明确提出了住宅产业在 “十五”计划期间的发展规划,同时把弱势群体的住房保障问题也提升至了一个重要的位置。经济适用房是完善住宅发展计划和政策的基本标志,我国经济适用房是伴随着我国房改应运而生的,建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房供应体系,是城镇住房制度改革的7项基本内容之一。从我国现行的住房发展计划和政策的实际情况来看,把建
5、立具有社会保障性质的经济适用房供应体系,作为我国解决中低收入家庭住房需求的长远战略,已成为我国政府住宅发展的基本目标和原则。“经济适用房是指由政府统一建设、以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建设的普通住宅,是具有社会保障性质的商品住房。”1所以经济适用房要求价格适当、居民承受得起、具有可支付性。但是在过去的几年中,经济适用房在开发投资完成额、竣工面积、新开工面积等方面均呈现出不足,供给与需求长期处于非均衡状态,供给的不足致使经济适用房在价格上呈现出较快的增长,当前经济适用房的价格超出了中低收入者的支付能力。在2007年的两会上,有政协委员提议“停止开发建设经济适用房”,此
6、提案一出立即引发了一场大讨论。该提案的观点是“经济适用房是政府为城市中低收入家庭提供的一种公共福利,但现在已经出现了种种难以控制的违规现象,违背了该政策的初衷,又给国家造成了经济损失”,可见经济适用房的价格问题已经成为了全社会关注的焦点,所以对经济适用房价格的研究是非常具有现实意义的。2 近年来,有不少学者对经济适用房进行了较深入地研究,并著有相关论著,大多数学者都是从经济适用房制度方面来进行研究,如谭剑的城镇经济适用房制度的经济学分析。3本文主要从经济适用房市场入手,通过对经济适用房的需求、供给及均衡的分析,得出经济适用房的房价与中低收入家庭的收入水平不匹配的结论,探讨出影响经济适用房需求和
7、供给的主要因素,寻找经济适用房价格过高主要原因,并在此基础上提出相应的对策建议。2 经济适用房的概念界定21 经济适用房的概念和特点经济适用房是指由政府统一建设、以中低收入家庭住房困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准建设的普通住宅,是具有社会保障性质的商品住房。它与一般商品房的区别是国家提供优惠政策,成本严格核定,价格由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、贷款利息、税金和控制在3%以下的利润等因素构成。顾名思义,经济适用房具有经济性和适用性。经济性要求经济适用房价格适当、居民承受得起、具有可支付性;适用性要求经济适用房设计建造标准符合居民的需要,不仅要面积适当、功能适用,
8、还要交通便利、公用配套设施齐全,同时要与市场价商品住宅有所区别,讲求实用,避免豪华的装修与户型。422 经济适用房与普通商品住宅的主要区别 普通商品住宅与经济适用住宅都是商品住宅,所不同的只是政府给与优惠,是否限定价格,是否控制销售对象,其区别如下:(1)土地获取方式不同经济适用房的建设用地实行行政划拨方式供应,尽量不占用或少占用耕地。商品房建设用地实行出让方式供应,土地使用者必须缴纳土地出让金。(2)成本构成不同 经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、管理费、贷款利息和税金等7项因素,利润控制在3%以下。
9、商品房的成本则除此之外还包括行政事业性收费、土地出让金等因素,其利润不受限制,由市场决定。(3)购买条件和对象不同 经济适用住房的供应对象为中低收入家庭,各个地区、各个时期都有相应的收入标准来确定具体对象,如北京市规定家庭年收入在6万元以下方可购买经济适用住房,不是任何人都能在市场上自由获得。而商品房销售对象相当宽泛,包括所有有购买能力的公民。(4)价格政策不同 经济适用房出售实行政府指导价,不得擅自提价;商品房的出售价格完全由市场决定。经济适用住房是由国家推出带有半福利社会保障性的住房,建房所占土地由政府统一划拨,国家对其基本建设成本有所规定,减免了一些费用和支出;而且对于开发建设经济适用住
10、房的发展商,其利润限制微利,因此经济适用住房的最终售价应该比市场上同类型、同档次的商品房便宜很多。而商品房则没有这些优惠和限制,相应的售价是随行就市确定的。(5)建设标准不同经济适用住房有具体的建设标准,严格控制在中小套型内,中套面积在80平方米左右,小套面积在60平方米左右,房屋的挑选余地比较小。从这点讲,不能充分满足人们的不同需求。而商品房的灵活性较大,房屋可根据市场需要营建不同标准,不受具体条件限制,能满足不同住户的各种需求。23 经济适用房在我国住宅市场上的地位与作用 加强经济适用房保障体系的建设,是我国深化住房体制改革,加快住宅建设工作的重点。经济适用房在整个住宅产业中的作用主要表现
11、在以下几个方面:(1)体现我国现阶段住宅市场的主要特征。国外尤其是西方发达国家的住宅政策,在二战后随着住宅问题发展的三个阶段,即解决有无的阶段(重点是加速住宅建设)、关注中低收入家庭住宅问题阶段(重点是建立公平和有效的补贴机制)和逐渐减轻政府住宅责任阶段(关注居住质量和社区发展),对住宅政策的目标、背景、结构和程序四个方面进行了分阶段调整。从我国目前状况来看,基本上处于西方国家住宅政策发展中的第二个阶段,因此,政府住宅政策的关键是如何通过住宅市场的有效运作,解决中低收入家庭和最低收入家庭住宅问题。作为住宅市场中最大份额的经济适用房开发建设,既与国家促进经济增长的宏观社会、经济和政治背景相吻合,
12、又体现我国现阶段住宅政策的核心是关注中低收入家庭住宅问题的解决。 (2)经济适用房是整体住宅供给的重要组成部分。从经济发达国家和地区的发展经验来看,虽然随着各国或地区社会经济的发展,经济适用房建设的绝对数量和相对比例有所调整,但经济适用房始终是住宅供给的重要类型。 (3)实现了住宅市场的自然衔接。经济适用房是介于完全市场化的市场价商品住宅和非市场化的廉租房之间的、政府提供扶助的微利普通商品住宅。因此,经济适用房完成了住宅市场中非市场和市场的自然衔接,符合住宅市场和住宅消费梯级发展的规律,对于建立稳定协调的住宅市场具有重要意义。 因此,在目前的形势下,要加快发展经济适用住房。一方面,经济适用住房
13、是我国公共住房保障制度的重要组成部分,是停止实物分房,实行住房分配货币化过渡时期的一项解决中低收入群体住房问题的重要政策,在当前乃至今后相当长时期内,会为保障社会和经济的可持续性发展,解决好中低收入家庭的安居问题起到十分重要的作用。加快发展经济适用住房,完善公共住房保障制度是“以人为本”思想的体现,是构建和谐社会的要求。另一方面,近两年我国部分地区己经出现了房地产过热,已经并将继续对我国经济社会的各个方面产生一定程度的负面影响。要对房地产进行调控,关键是要调控好房地产的供求关系,必须坚持两手抓,一手调节供给,一手调控需求。其中调节供给,就是要进行结构性调整,一是限制别墅、高档住房的建设,二是增
14、加普通住宅和经济适用住房建设。近年来北京市和其他大中城市的实践表明,经济适用住房是稳定市场的重要手段。3 我国经济适用房的价格现状31 经济适用房的价格构成 根据经济适用住房价格管理办法规定,经济适用住房实行政府指导价,其基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。(1)开发成本:第一、按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费。第二、开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电气、通路及平整地等勘察设计和前期工程费。第三、列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。第四
15、、在小区用地规划红线以内,与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费,以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。第五、管理费按照不超过前四项费用之和的3%计算。第六、贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。第七、行政事业性收费按照国家有关规定计收。(2)税金 依照国家规定的税目和税率计算。(3)利润 按照不超过3%计算。以下费用不允许计入经济适用房价格:开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;各种与住房开发经营无关的集资费用不允许计入经济适用住房价格;住宅小区内经营性设施的建设费、赞助、捐赠和其他
16、费用;各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。532 经济适用房的价格特点 与完全意义上的商品房相比,经济适用房在价格构成及价格形成机制上有很大的差异,存在特殊性,具体表现为:(1)经济适用房的价格构成中不包含土地出让金。国务院明文规定:“经济适用住房建设用地采取行政划拨方式供应,”因而不交纳土地出让金,土地的级差收益无法在价格中体现。(2)政府对开发经济适用房的开发商的利润率作了限制,为不超过3%,这种利润率并非通过市场竞争形成的平均利润。(3)为降低经济适用房的建设成本,政府对开发经济适用房还实行多项税费减免和信贷优惠政策。这实际上是将一部分财政收入补贴于
17、住房价格中,因而仍含有福利性质。(4)政府限定了经济适用房的消费对象为中低收入家庭,这是一个特定的人群,因而其价格只存在局部市场。从经济适用房价格构成和价格形成特点来看,它既区别于纯商品住房,又区别于非货币化分配的福利住房,可以说它是一种既体现政策性优惠又实行货币化分配的住房,是一种准商品房。这种住房价格与其他住宅市场价格共存,形成住房价格新的“双轨”,必然对房地产市场机制作用的发挥产生一定的影响。633 经济适用房的定价原则 (1)建设标准要适合我国国民经济发展水平,并且要因地制宜,不搞全国统一标准。(2)充分考虑中低收入家庭住房困难户的经济状况,使其在金融政策的扶持下,能够买得起、租得起。
18、(3)政府在建设用地、开发建设税费等方面给予优惠政策,并使这些优惠政策真正落实到中低收入家庭。(4)保证开发商、承包商合理的经营利润。734 我国经济适用房价格存在的问题我国的社会保障制度已取得了很大发展,新的养老保险、住房保险、医疗保险、失业保险和城市最低生活保障均已建立并基本正常运转,但弱势群体的住房保障问题仍十分突出。 1994年7月国务院关于深化城镇住房制度改革的决定(简称房改决定)的出台确立了我国住房改革的目标:即以中低收入家庭为主要对象,建立具有社会保障性质的经济适用性住房供应体系。经济适用房的建设是在安居工程的基础上发展起来的。所谓安居工程是指以城镇中低收入家庭为对象,建立具有社
19、会保障性质的经济适用住房制度和供应体制的社会工程,是为适应广大中低收入阶层购买力而建造的相对低成本的住宅。从安居工程的建设与实施情况来看,安居工程在起始阶段的确推动了住房制度改革与住宅业的发展,在一定程度上缓解了城镇中低收入家庭的住房问题,取得了较好的社会效益。但安居工程在具体实施过程中也暴露出以下问题:一是在建设用地供应上并非都由政府提供或政府无偿划拨,存在着开发商找地的情况;二是安居工程的优惠政策如税费减免等得不到落实;三是消费对象的支付能力弱;四是安居工程建设过程中领导、管理与服务等不到位,各部门间配合协调性差,建设单位缺乏积极性。 在安居工程的基础上,经济适用房成为取消住房实物分配和福
20、利分配之后我国城镇居民购房的主要来源。持续发展经济适用房,不但是深化城镇住房制度改革、加快住房商品化的需要,而且是启动住宅市场,拉动国民经济持续、快速、健康发展的客观要求。1998年城镇经济适用房竣工面积为5509.9万,1999年为10093.8万,相当于当年竣工住房面积的20。2000年、2001年的竣工面积与1999年的竣工面积大体相当。8建设经济适用房,对于启动住房消费、加快住房建设、平抑住房价格、保障住房供应,特别是中低收入者的住房供应,都产生了积极作用。 但是经过几年的发展,经济适用房市场不仅延续了安居工程所呈现出来的问题,而且暴露出了新的问题。其中在价格上的问题主要体现在以下几个
21、方面:一是经济适用房价格失控问题,这又分为两种:一种情况是由于地方政府缺乏定价透明度与评估价格的科学性,使得开发商认为经济适用房的定价过低,开发商与地方政府就经济适用房的价格进行博弈;另一种情况是地方政府对经济适用房价格调控不严,监督管理力度不够,开发商不是低价销售、微利销售,实行申请审批制度,而是加价销售,使得经济适用房价格随行就市,与商品住宅的价格相当。开发商与地方政府之间的博弈(或合谋)导致了经济适用房价格调控的缺位与错位,并最终使开发商取得了超额利润。二是经济适用房的收费太多,直接推动经济适用房成本的上涨。导致经济适用房税与费增加的原因在于:一是地方政府执法不严;二是部分根据政策进行收
22、费的行政事业性单位存在乱收费现象:三是当前国家的政策体制不完善。4 经济适用房价格分析供求均衡理论 经济适用房的市场特性对于其价格的形成具有决定性的作用,而经济适用房的供求状况能够直接地反映出经济适用房的市场特性。 41 经济适用房需求与价格形成的关系 411 经济适用房的需求 根据标准的经济学定义,经济适用房的需求是指中低收入者在某一时期内在经济适用房市场上按照一定的价格水平愿意而且能够购买的经济适用房的数量。它包含两层含义:一是愿意购买,即中低收入者的购买意愿,这主要由中低收入者现有的居住状况决定;二是能够购买,即中低收入者的购买能力,这主要由中低收入者现有的收入水平与经济适用房的价格水平
23、决定。随着经济适用房价格的上涨,经济适用房的需求量是下降的。其原因是由经济适用房的收入效应与替代效应引致的,收入效应在房价上涨的情况下使得中低收入者的实际收入减少,而替代效应则使得经济适用房的需求量下降。 412 经济适用房的需求弹性 经济适用房的需求弹性是用来测定经济适用房的需求数量在它自身的价格、其他商品的价格或中低收入者的收入发生变化时的反应程度,即价格弹性、交叉弹性与收入弹性。这里只对与经济适用房价格形成直接相关的价格弹性与收入弹性进行分析。 (1)经济适用房需求的价格弹性经济适用房需求的价格弹性衡量经济适用房需求量的变化量随其价格变化量而变化的程度,用以测定经济适用房的需求量对其价格
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