试论我国房地产金融发展存在的问题及对策 毕业论文.doc
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1、试论我国房地产金融发展存在的问题及对策摘 要 随着我国市场经济体制的逐步建立和完善,房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用,而房地产金融成长对房地产业的发展起着重要的推动作用。在当前我国宏观经济持续快速发展,金融深化进程不断推进的背景下,房地产金融在国家金融业中的地位作用也日益突出。加快我国房地产金融在市场、制度、机构等方面的建设成为现阶段深化发展的现实需要。目前,国内外关于房地产金融的研究多是从实务角度出发,针对房地产金融工具、方式、制度等方面的系统性研究较少,本文对于我国房地产金融问题和改进措施的探析具有重大的理论和现实意义。本文通过相关的现实数据和一定的实质性材料,整理分析总
2、结归纳出我国现阶段房地产金融发展存在的如融资渠道多元化不全面,制度不合理,法制不健全等等一系列的问题并和产生因素一起分析,然后针对这些问题提出建立个人住房贷款数据库并加强管理和维护等等的解决对策,强化我国房地产金融理论和发展道路。关键词:房地产金融 多元化 制度政策 监管目录一、房地产金融概论 4(一) 房地产金融的概念 4(二) 房地产金融重要作用 4二、我国房地产金融发展的现状及存在问题 6(一) 我国房地产金融发展的现状 6(二) 我国房地产金融发展存在的问题分析 9三、完善我国房地产金融发展的对策 12(一) 建立多元化的房地产金融体系 12(二) 建立和完善个人征信制度 12(三)
3、完善制度和配套措施 13(四) 完善房地产金融监管制度14参考文献 16致 谢. 17目前我国的房地产金融市场尚不发达,金融工具较少、市场缺乏效率、相关制度不完善,在很大程度上阻碍了整个房地产金融体系的发展。但是,从另一个角度来看,我国房地产金融具有广阔的空间,同时,我国的房地产金融孕育着巨大的发展机会和某些历史性的机遇。因此,要能够依据相关的现阶段发展现状和实质性的数据的剖析,明确的指出问题所在,根据我国的实际国情制定一定的中国短期对策,解决问题推动发展。房地产金融方向的研究和措施应用是关注民生和我国未来发展之大计,能过很好的促进我国各方面的长期稳定科学合理发展,本文就是以此态度进行撰写。一
4、、房地产金融概论(一)房地产金融的概念 引用总结房地产金融邓宏乾 21世纪物业管理专业本科系列教材 华中科技大学出版社 2004年11月房地产金融有广义和狭义之分,广义的房地产金融,是与房地产活动有关的一切金融活动。狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式,如对房地产银行发行债券,成立住房储蓄机构,安排房地产企业和基金上市,成立按揭类的证券公司,抵押贷款证券化等等。一种看法认为,房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通,其实,房地产资金的融通不等于房地产金融,融资是房地产金融的一个主要方面,它包括房地产信贷融资、房地产股本融资、房地产债券融资和运用信托方式融资等。房地产金融除了融资功能还有许
5、多其他的金融功能,如房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等。概括来讲,房地产金融是指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。(二) 房地产金融重要作用房地产金融在国民经济和人们日常生活中的地位与作用日益突出。房地产金融行为对个人住房、房地产企业经营和经济市场的有效性有着直接的影响。 1、 支持居民住房消费能力的提高发展房地产金融(包括融资)相关投资产品为投资者提供了多元化的投资渠道。 从目前我国的金融体制看,大众投资者因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。建立我国自己的房地产金融投资产品,将其中的一部分吸
6、引到房地产产业上来,譬如让散户有机会去购入包括一些大型商业房地产的信托单位,让他们享受到以往只有大型房地产发展商可以持有大型优质物业的权利,明晰稳定的房地产金融配套政策成为居民提高住房消费能力的保证。2、促进房地产业的发展 为房地产开发经营提供了资金保障,有效衔接土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要的阶段,解决资金供需存在的时间差,房地产金融的健康稳定对房地产系统的健康稳定至关重要。 从金融市场固有的功能来看,聚资功能、配置功能和宏观调控功能都促进房地产业的发展。3、维护经济市场良性运作 将一些部门、一些经济单位在一定时间内暂时闲置的、相对零散的资金集中在一起,以满足大规模的
7、投资需求。特别是为企业发展提供大额投资,为政府部门进行大规模的基础设施建设与公共支出提供资金来源。资金供应者可以通过多种形式的金融工具,选择适合自己收益与风险偏好的流动性需求投资,以实现资金效益最大化,有效促进房地产和金融业的良性循环流动发展,保证我国经济市场的合理科学运作。 二、我国房地产金融发展的现状及存在问题(一)我国房地产金融发展的现状当前,我国房地产金融市场主要就是房地产信贷市场,房地产企业在股票市场或债券市场的融资规模相对而言并不大,房地产信托市场、房地产信贷资产证券化市场的发展则才刚刚起步,比重很小。所以房地产金融市场中银行信贷市场占据了大头,形成一个“T”字形的市场结构,如图所
8、示。银 行 信 贷 市 场股票、债券市场房地产信托市场资产证券化市场 我国房地产金融市场结构图示服务性的非银行房地产金融机构包括从事房地产咨询服务活动的房地产中介金融机构以及房地产信托公司和房地产保险公司。 数据来源中国信托分析 “中国经济网” 2008年据公开资料不完全统计,截至2007年12月31日,共有46家信托公司发行了596个集合资金信托产品,募集信托资金总计780.90亿元。每个信托产品的平均规模为13102.27万元,平均信托期限2.18年,平均年收益率6 .38,其中1年期平均年收益率为7. 2296,2年期平均年收益率为0.12%2年期以上平均年收益率为5.7亿。信托产品数量
9、和总规模都比9006年、2005年有不同程度的增长。从图可以看出,与2004年、2005年、2006年相比,2007年信托产品数量与规模都有一定程度的增加。与2005年相比,2007年产品数量增加了30,实际募集资金总规模增加了48;与2006年相比,2007年产品数量增加了11,实际募集资金总规模增加了30。20042007年国内信托产品数量度规模对房地产开发信贷的增长数据来源:国家统计局网站我国的房地产金融在政府、企业、机构投资者、商业银行和个人的共同参与下,从房地产业的供给和需求两个方面逐步拓宽筹资渠道,并己形成一定规模。从目前的情况来看,商业银行信贷资金是房地产金融资金的主要渠道。房地
10、产开发项目的融资方式包括直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式包括上市发行股票、债券、不动产基金、房地产信托等。目前我国房地产开发项目直接融资以上市发行股票为主。目前,全国房地产类上市公司133发家,占全部房地产公司(58710家)的023。由于房地产企业的资产负债率水平较高,而且国家对房地产企业的上市规模有总体控制,我国房地产公司在国内A股上市的难度很大,大多数房地产公司无法通过上市来解决资金缺口。土地储备机构和建筑施工企业也存在类似问题,在这种形势下,从商业银行间接融资成为房地产企业、土地储备机构和建筑施工企业的主要融资渠道。 数据引用2010年一季度房地产资金来源分析CRED、中金公司
11、研究部 2010年2010年1-4月全国房地产房地产开发企业本年资金来源2.16万亿元,比上年增长59.9%。其中,国内贷款4552亿元,增长39.9%;企业自筹资金7459亿元,增长52.5%;在其他资金9454亿元,增长81.9%;其他资金里的定金及预收款5240亿、个人按揭贷款2955亿元,增长74%和102%。数据来源:上海统计局总体分析整理这些数据和相关资料的参考可以得出我国目前还没有形成真正意义上的房地产金融,目前我国房地产金融体系以一级市场为主,二级市场尚未真正建立起来。一级市场体系中虽已包括商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构,但仍以商业银行为主。其他机
12、构如专业化的房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构尚未建立,资产评估、信用评估、法律咨询等专业化中介服务机构发展并不充分或仅处于起步阶段,没能构成多元的支持体系和风险分担体系。我国的房地产金融市场仍然处于一个初级阶段,没有形成一个健全的、多层次的市场体系。尚需较大发展改进(二)我国房地产金融发展存在的问题分析1缺乏多渠道的融资方式,加剧了房地产市场的结构失衡。目前我国金融业尚不够发达,国际上许多比较流行的融资方式,如住房合作社、房地产建设基金、信托基金、房地产企业上市等的实施有一定阻碍。现阶段,我国房地产融资的渠道比较单一,主要来自间接融资渠道,即银行的贷款,直接融资渠道还不多。20
13、06年国内 A股市场恢复新股发行,、 A股股指也创造了增长“ 神话” , 但今年 IPO的房地产企业就保利地产1家, 实际募集资金额约20亿, 再融资3家; A股市场上房地产企业总计49家 (巨潮资讯) ,占全部房地产开发企业的比例仅为0.2 0.3%。在全流通体系下, 新的公司上市保荐人制度实质上提高了房地产企业上市门槛, 只有那些真正有实力的大型房地产商才可能上市, 而目前中小房地产企业多如牛毛,风险承受能力、盈利能力、信用水平都存在较大的问题。银行大部分的房产贷款集中在房产开发商的身上,这进一步加剧了房地产市场的结构失衡,也给银行呆坏账的产生埋下了隐患。同时自筹资金来源的多渠道造成了贷款
14、银行与房产商之间的信息不对称,难以对其资产状况进行有效审核,导致风险过分集中于银行,一旦房地产市场出现滑坡而急剧萎缩时,这批逾期和呆滞资金将会给银行带来巨大的信用危机,还会引发整个系统的金融危机。 图表来源 我国房地产开发资金透析 中国经济网、中国经济统计数据库 2007年1998-2006年我国房地产开发资金来源及占比例情况(单位:亿元)2.缺乏完善的个人信用体系和房地产市场信息系统及预警预报体系我国现在还未建立个人信用等级制度,对个人资质评估缺乏统一、客观的标准。这种信息不对称的情况也带来了大量的欺诈行为,严重威胁着银行贷款的安全性。在缺少信用体系的背景下,房地产开发商欠债不还,恶意出售抵
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