物业管理说明.doc
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1、物业管理说明(一)服务区域与具体服务内容:服务区域及内容:工程概况:总占地面积:约52300,其中吴敬梓纪念馆约15000(所有的公共空间,含办公室、展厅、卫生间、绿化景观、走廊、道路、铜像等园林维护、讲解接待辅助服务、办公辅助服务、展览辅助服务、安全维保、旅游产品销售维护和保洁、垃圾清运等);吴敬梓故居约7300(所有的公共空间,含办公区、赐书楼、正宅、文木山房、伙房、民俗展厅、家祠、卫生间、敞轩、门房、绿化景观、池塘、道路、桥面、走廊、外加大门外一个照壁等园林维护、讲解接待辅助服务、办公辅助服务、展览辅助服务、安全维保、旅游产品销售维护和保洁、垃圾清运等);太平文化街区约30000(太平阁
2、、好人馆、贺橹楼、牌坊、照壁、亭子、太平井、襟襄湖、戏台、铜鼎、香炉、路灯、监控等安保、等园林维护、讲解接待辅助服务、办公辅助服务、展览辅助服务、安全维保、旅游产品销售维护和保洁、垃圾清运等),以上具体服务项目要服从业主调整安排,详细情况请现场勘看。(二)设施设备维护(弱电、强电、空调、水泵及消防栓、排水、通风、施工方图纸内所有系统):凡涉及特种行业操作的,须持证上岗,操作人员须完全达到对设备能够检修、检测、检验能力,并且做到工作岗位记录、确保资料齐全,因其违反规定产生的一切法律和经济责任均由中标人全部负责。专业性较强的设施设备维修维护可以由中标单位自行委托有资质的第三方提供服务,费用包含在报
3、价内。(三)服务中心设置:1、设管理机构,即全椒县太平文化街区、吴敬梓故居、吴敬梓纪念馆服务中心,并设客服接待中心。2、在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业营业执照或复印件、项目负责人照片,公告物业服务事项等有关信息。3、配置必要的办公用品、用具、电话等,办公场所整洁有序。(四)服务时间:1、安保服务要求全年365天无休,每天24小时不间断值班;2、保洁时间:从上午6点到18点,遇有重大活动时需按要求加班。3、水电维护、园林、消防、白蚁防治等服务随时做好准备,满足使用要求。(五)日常管理与服务:1、制定小区物业管理与服务工作计划,并组织实施;2、建立健全各项管理制度,公共突发性事件(如:消防、
4、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等)处理机制和应急预案,各岗位工作标准和培训、考核办法;3、建立企业内部培训体系,定期组织从业人员培训、考核;4、建立物业管理档案(包括设施设备管理档案、业务资料档案、物业竣工验收档案、业主资料档案等),归档及时、完整、便于查询;5、应用计算机管理项目基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录;6、在物业共用部位显著位置公告24小时服务电话。水、电等急迫性报修半小时内到场,其他报修按双方约定时间到达现场;由专业单位负责的,发现问题应及时告知相关单位;对业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内处理回复。保修期间负责联络维保单位实施维修;7
5、、设置物业管理标志,定期巡视检查并做好记录;8、涉及业主或使用人正常办公的重要物业服务事项,及时履行告知义务;9、每月组织一次项目服务质量检查,并做好记录;10、做好安全生产管理;重要节假日前安排安全检查;11、每半年公开征集一次物业服务意见,公告整改情况;12、在项目位置设立公共信息栏;配合有关部门进行公益性宣传;13、对物业管理区域内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约的行为,应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门。(六)人员配备:服务人员数量及岗位要求共62人,含项目负责人1人(注:含看守监控太平阁、好人馆、贺橹楼、南广场共用)(1)吴敬梓故居人员配置及明细人员配备及相关要
6、求 人员岗位相关要求备注负责人(1人)物业经理中专(高中)或以上学历;中标后仅在本景区服务,不得到其他景区或小区任负责人,每周须六天坚守岗位。特殊情况须向招标人请假,经批准后方可离岗;并按招标单位人员病事假管理办法执行。含看监控室保安(9人)各岗位(含消防监控安保措施)须持证上岗,男性,年龄50周岁以内5人,60周岁以内4人;须有3人以上年龄不得大于35周岁(作为形象岗);保洁岗(11人)环境卫生男性年龄60周岁以内,女性年龄50周岁以内,需符合劳动部门规定的用工年龄;保洁兼:前台、接待、商店零售等合计共21人(以上所有人员统一着装,挂牌上岗)序号名称总人数工作内容明细1保安白班:5人夜班:4
7、人综合白班白班:东一进、东二进、东三进、中一进、中二进、中三进、西一进、西二进、西三进;东花园(膳食房、民俗生活展区、延陵堂)、小故居(市级文保单位);西花园(文木山房、赐书楼、敞轩、接待室);出口1人;进口1人;监控室1人;巡逻1人;夜班:两岗轮流巡逻3人;2保洁11人东一进、东二进、东三进;中一进、中二进、中三进;西一进、西二进、西三进;东花园(膳食房、民俗生活展区、延陵堂);小故居(市级文保单位);西花园(文木山房、赐书楼、敞轩、花园走道、绿化卫生);出口、进口、监控室;(2)吴敬梓纪念馆人员配置及明细人员配备及相关要求 人员岗位相关要求备注负责人(1人)物业经理中专(高中)或以上学历;
8、中标后仅在本景区服务,不得到其他景区或小区任项目负责人,每周须六天坚守岗位。特殊情况须向招标人请假,经批准后方可离岗;并按招标单位人员病事假管理办法执行。含看监控保安(9人)各岗位(含监控安保措施)须持证上岗,男性,年龄50周岁以内5人,60周岁以内4人;须有3人以上年龄不得大于35周岁(作为形象岗);保洁(10人)环境卫生男性年龄60周岁以内,女性年龄50周岁以内,需符合劳动部门规定的用工年龄;保洁兼:前台、接待、商店零售等盆景制作与维护、园林布景(1人)园艺师具有经专业培训的资格证书或上岗证;专业工程师,三地公用古家具、门窗维护(1人)古建筑木结构维护技师具有经专业培训的资格证书或上岗证;
9、水电维护(2人)水电技师具有经专业培训的资格证书或上岗证;合计共24人(以上所有人员统一着装,挂牌上岗)序号名称总人数工作内容明细1保安白班:5人夜班:4人白班:入口至老大门处;游客中心、出口;监控室;第一平台(碑廊及过厅)、第二平台(吴敬梓生平事迹及吴学研究厅)、第三平台即铜像处(著作厅、评论厅、故事厅);儒林文化基地(交流厅、创作厅); 衣冠冢后花园;巡逻(兼照看自行车、摩托车停车场);夜班:两岗轮流巡逻3人; 2保洁10人入口至老大门处、出口;游客中心、监控室;第一平台(碑廊及过厅);第二平台(吴敬梓生平事迹及吴学研究厅);第三平台即铜像处(著作厅、评论厅、故事厅);西花园;儒林文化基地
10、(交流厅、创作厅);衣冠冢后花园;(3)太平文化街区人员配置及明细:人员配备及相关要求 人员岗位相关要求备注负责人(1人)物业经理本项目拟派项目负责人具有大专或以上学历,含看守监控(太平阁、好人馆、贺橹楼、南广场共用)保安(8人)各岗位(含消防监控)须持证上岗,男性,年龄50周岁以内5人,60周岁以内3人;须有3人以上年龄不得大于35周岁(作为形象岗);保洁岗(8人)环境卫生男性年龄60周岁以内,女性年龄50周岁以内,需符合劳动部门规定的用工年龄;合计共17人(以上所有人员统一着装,挂牌上岗)序号名称总人数工作内容明细1保安白班4人夜班:4人白班:太平阁1人; 好人馆1人; 监控室; 贺橹楼1
11、人;南北广场巡逻1人(包括北广场、襟襄湖、襟襄亭、太平坊、照壁和水电灯光设施); 夜班:南广场(贺橹楼、襟襄湖、襟襄亭、太平坊、照壁和水电灯光设施)、北广场(太平阁、好人馆及水电灯光设施);2保洁8人太平阁;好人馆;贺橹楼; 1、总体人员配备,人员数量必须根据相关资质条件,满足的物业管理人员配置要求和招标文件规定的服务内容;专业性较强的设施设备维修维护可以由中标单位自行委托有资质的第三方提供服务,费用包含在报价内。2、人员数量及要求不符合要求的须在一周内调整。数量无法满足要求的,发现一次一人扣除500元,发现两次每人扣2000元,发现三次终止合同,没收履约保证金,通报物业主管部门和市招标局。人
12、员配置的资质不符合岗位要求的,发现一次扣2000元,发现两次终止协议,没收履约保证金,通报物业主管部门和县招标局。3、以上配备人员仅为投标测价人数,实际工作人员以中标方中标后与委托方按实际服务工作需要设定,其中,水电工、古建维护师、园艺师、消防维护工、古家具门窗维护为街区、纪念馆、故居共用,增减不超过上述人员总数的10%,其物业费用也根据其实际工作人员的增减而增减,但增减人员前需征得业主方同意。(七)岗位服务要求:1、物业负责人:(1)素质要求:故居及纪念馆项目负责人持证上岗服务,中标后仅在本项目服务,不得到其他项目任负责人。(2)岗位职责:1、项目负责人必须常驻现场,原则上每天不少于8个小时
13、(含早、中、晚)。若有重大活动或紧急事件,项目负责人必须在位。2、项目负责人可根据工作需要指定区域具体负责的班组长,班组长必须常驻所属管理区域现场,并随时与管理机构保持工作联系和沟通,管理机构每天进行督察考核时,班组长必须全程陪同。必要时项目负责人也必须全程陪同。3、项目负责人可以根据实际管理需要以及季节的变化特点,合理安排工作,但必须保证每天工作任务的完成。项目负责人和日常工作人员在工作期间不得饮酒。4、负责聘用工作人员的培训,统一着装上岗。5、必须建立、健全劳动安全卫生制度,加强劳动保护,保障聘用人员的人身安全、休息休假的权利。6、加强内勤建设,建立完善各种登记和记录,如考核登记、水电定期
14、维修检查登记、亮化设施设备养护登记、喷泉、亮化等开启登记、值班人员登记等。(3)服务要求:1、在物业共用部位显著位置公告24小时服务电话。水、电等急迫性报修半小时内到场,其他报修按双方约定时间到达现场;由专业单位负责的,发现问题应及时告知相关单位;对业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2个工作日内处理回复。保修期间负责联络维保单位实施维修;2、设置物业管理标志,定期巡视检查并做好记录;3、每月组织一次项目服务质量检查,并做好记录;4、每半年公开征集一次物业服务意见,公告整改情况;5、在项目位置设立公共信息栏;配合有关部门进行公益性宣传;6、做好安全生产管理;重要节假日前安排安全检查;2、秩序维
15、护人员:(1)素质要求:1、严格落实秩序维护招聘、政审制度。要求秩序维护人员仪表端庄、品德兼优、政历清白,有一定责任心和爱岗敬业精神,政审合格,身体健康(无心脑血管及其他传染性等隐性疾病及慢性病)。2、派驻秩序维护应具有上岗证。(2)岗位职责:1、主要负责监控和维护项目区域的秩序、站岗、巡逻、登记、消防及日常相关安全保卫工作。2、中标方负责指派一名有管理经验和协调能力的秩序维护队员担任队长,负责派驻秩序维护日常管理事务工作,并由中标方支付相关岗位津贴。全天候加强对区域内公用设施进行管理和看护;及时纠正、查处破坏区域内设施的行为,维护良好的游览秩序。具体标准为:3、区域内各种设备、苗木、绿地、道
16、路等无人为损坏、丢失,自然损坏或因公益活动的需要造成损坏,应及时修复并上报备案。4、无乱设摊点、游乐设施、散发商业性宣传广告等未经批准的任何商业经营活动。5、无乱堆放及牵绳挂物,无乱搭乱建,无乱披乱挂、乱扔乱丢现象,管理工具和物品必须摆放有序、整齐,更衣室必须始终保持清洁卫生。6、无邪教组织非法集会,无看相算命、民间杂要等封建迷信活动。7、无乱停车辆、骑(驾)车游园、无宠物入园、乱涂乱刻等不文明行为。8、无游人践踏草坪、攀折树木和偷拨花苗等现象。9、秩序维护人员夜间值班制度,保护区域内物品管理。(3)服务要求:1、派驻秩序维护人员应定期开展技能培训和体能训练,每月召开一次队务会总结讲评工作情况
17、。及时配合完成甲方安全主管部门布置的各项临时任务。2、认真落实内务制度,摆放有序,整齐划一。值勤岗位及周围环境卫生区域要保持清洁。(4)秩序维护人员装备配置要求:1、根据秩序维护配备要求,秩序维护个人装备费用按使用年限分摊纳入招投标预算当中,配发物品的产品质量符合国家标准。实行统一发放,穿着统一的秩序维护服装,佩戴符合秩序维护服装的各种警用标志。2、通信及相关设备由招标方提供,中标方负责使用和维护,人为损坏照价赔偿。3、人员装备配备及使用年限以表格为准(附页一),产品质量符合国家标准。(5)考评与处罚:1、严格遵守招标人制定的相关安全保卫规章制度,严禁值勤人员在上班时间仪容不整、缺岗、漏岗、串
18、岗、迟到、早退、巡逻不到位、处置情况不及时等现象发生。2、严禁秩序维护人员在岗点做与工作无关的事情。3、秩序维护人员出现以上违纪违规现象,情节轻者给予相关经济处罚,严重者予以清退,相关奖惩措施详见合同。4、对违规违纪的经济处罚,在每月支付物业服务费时直接扣除。附页一:秩序维护单人装备配置情况表(每人装备配置)名称单人数量单位使用年限备注警用雨衣1件2印字春装2套2统一制式秋装2套2统一制式夏裤2条2统一制式训练服1套1警用大檐帽1顶2带帽徽衬衫(长袖)2件1统一制式衬衫(短袖)2件1统一制式领带1条2带领夹腰带1根2损坏更换、统一制式警棍根日常配备5根,损坏更换(短橡皮警棍)秩序维护辅助用品1
19、套2领夹1个、领花2付、肩章(软、硬各2付)臂章2付、胸章(软、硬各1付)警号(软、硬各1付)3、保洁服务人员:(1)人员素质要求:1、保洁人员要求政审合格,品德良好,工作态度端正,责任心强,无不良记录;接受过专业训练,业务熟练;五官端正、仪表端庄;精力充沛、身体健康,形体符合工作要求男性身高1.60米以上,60周岁以下;女性身高1.56米以上,50周岁以下。2、按规定统一着装上岗,私人衣服不得外露,工作服应勤洗、勤换,穿着应整洁、干净,纽扣要扣好。发现工作服破损、掉钮,应及时修补。下班后换下工作服,不得在非工作时间穿工作服,男性员工不允许留胡须,头发长不不过耳;女性员工发长不披肩。发型整齐不
20、蓬乱。女性员工不允浓妆艳抹。3、讲究个人卫生,避免自身不洁发出异味,工作时面带笑容,端庄稳重,不卑不亢,工作时不允许赤脚或穿拖鞋上岗。4、员工上岗必须佩戴工卡,并一律戴在左胸,严格遵守作业时间,按时上下岗,严禁饮酒上岗;严禁脱岗、坐岗;严禁私自换岗。(2)保洁管理标准:1、卫生标准达到滁州市物业管理行业规范要求。2、物业员工必须在每日上午8点前把环境卫生清扫干净,然后在岗期间不间断保洁。3、保洁区域内每日必须保持洁净,做到视线内无白色垃圾、枯枝和落叶等。同时,不得往死角或隐蔽处堆积,做到集中收集运到垃圾池。4、道路两侧可视范围内不得有悬挂物。5、水面不能有污染物、漂浮物和落叶,水沟边白色垃圾、
21、枯枝、落叶要做到及时清除。6、厕所内要做到无异味、无蛛网、无污垢、无积水、无蛆蝇。地面要洁净无积水和污垢,墙面要无污垢、蛛网,便池内要无污垢和便迹、粪迹等,排气照明和用水畅通,做到专人管理和负责。7、垃圾箱、路灯和标识牌等物件要保持洁净,无小广告、蛛网等,垃圾箱垃圾要做到每日清理干净。8、工具摆放要整洁,不得乱摆乱放,更不准放于可视范围内。9、临时垃圾池内废弃物不得外溢,做到及时清运。10、陆地(含街区、道路、古建等裸露的土质、石质、水泥、喷泉池等地平面)、绿地(含草坪、灌木等有植物覆盖的地面等)等实行保洁,垃圾及时清运到指定地点。11、每天保持警示牌、栏杆、坐凳、台几、花台、垃圾筒等设施清洁
22、,每周至少清洗一次,做到无油迹、无灰尘,保持园区清洁整齐。12、无乱贴、乱画;无积水、沙土、碎石等废弃物。13、无果皮、纸屑、烟头、方便袋、痰迹及枯枝落叶和其他杂物。14、树木、灯杆等无蛛网。15、果皮箱内垃圾不得过半。(3)岗位职责规范:1、清扫保洁实行“一扫常保”工作制和“五净”、“五无”清扫保洁质量标准。“一扫常保”工作制,即每天早上在规定时间清扫完毕,并全天保洁。“五净”标准,即:路面净、路边净、隔离带净、花坛绿化地净、果皮箱垃圾池周围净。“五无”标准,即:无浮土、无垃圾积存、无污水漫溢、无粪便遗留、无果皮、纸屑、烟蒂等杂物。2、普扫时间安排:详见时间安排要求。3、保洁员每天对所辖管理
23、区卫生区进行不间断巡检。所辖承包区域要做到地面干净整洁无杂物、无落叶、无污水、无浮土。及时清除台阶两侧的杂草和道路两侧的挂枝。4、卫生保洁的程序应先从主干道清扫,后从其它地方清扫,最后清理可视范围内的垃圾和挂枝。要求卫生保洁员在每天上午8:00点前完成主景道路的清扫任务。5、及时清理水面的白色垃圾和水面飘浮物,要求无浮尘、蛛网。做到游人随丢随拾,白色垃圾不过夜。6、厕所每天整体清扫定岗定人,不间断清扫保洁。室内保持干净、无异味、无污垢,设施保管完整,使用方便。7、清扫的垃圾要处理到位,及时清运。清扫工具要放在隐蔽处摆放整齐,做到不影响美观,垃圾箱要及时清理并保持箱外干净整洁,路灯要保持无蛛网,
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