南桥新城项目可行性研究 定位 运营报告.ppt
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1、规划 定位 招商 运营,规划 定位 招商 运营,十二五, 南上海时代来临,十二五, 南上海时代来临,规划 定位 招商 运营,十二五, 看南上海,十二五, 看南上海,目 录,项目概况及重要经济指标 奉贤及南上海写字楼商业市场调研 奉贤城市规划及未来发展方向研究 中小企业创业产业基地研究 城市综合体及新型产业园区经典案例研究 项目初步定位 项目整体开发思路、营销策略、招商策略、运营管理模式研究 项目投资可行性经济测算,附注: 市场调查表 项目调查个案详细表单 商业街区调查汇总表,第一部分 项目概况及重要经济指标,项目名称:奉贤区南桥新城望园路东侧、金海路西侧、环城南路北侧区域地块 地块四至:东至金
2、海路、南至环城南路、西至望园路 项目地块所属板块:南上海奉贤南桥新城(上海20个中小企业创业总部基地之一) 周边主要楼盘:南方国际大厦(东方商厦、百联购物中心)、绿地领御、银基。,经过项目周边详细的调研,本项目应该根据实际开发业态的需要,结合现有具体商业、文化娱乐建筑设计规范要求,对周边所设定的项目中的建筑密度和绿地率做出了相应配合,同时在区域内新规划有足够的办公建筑,已满足了整个地区对于办公空间的需求。因此,本项目的定位必须着手于产业的导入和后期经营,不宜盲目的为业态定位下定论,具体项目业态落位应根据项目时间的实际推移,做更详细的调研。,6,项目地区背景,中小企业总部 CBD,项目区位规划,
3、该区域为南桥重点打造的商务商贸区。 东北新区是南桥新城“五心五片区”结构中的“五片区”之一,是新城未来发展的主要空间之一。,地段交通环境,A4莘奉金高速 A30公路 A3公路 南奉公路 浦星公路城市一级干道 金海路越江隧道及梅陇高架路 光明路城市主干道 轨道交通5号线、23号线 项目周边交通便利,四通八达。,南桥新城站,规划轨道 5 号线延伸段,W,目标地块,南方国际项目,杭州湾建材交易市场,上海南桥国际商业广场,项目周边环境,钢材交易市场,绿天商城,该区域周边商业氛围已见雏形。,目标地块,高档住宅区,商业、办公区,绿地领御,住宅区,商业、居住区,第二部分 奉贤及南上海写字楼商业市场调研,奉贤
4、概览,滨海产业集聚区、滨海知识创业区、滨海生态居住区、游艇经济母港基地,跨海大桥(嘉-宁) 东海大桥(洋山港-宁) A4虹桥机场,A30浦东机场,A3公路 光明路城市一级快速干道 浦星公路城市一级快速干道(卢浦大桥) 金海路跨江隧道及梅陇高架路 碧海金沙海湾国家森林公园&18洞高尔夫&渔人码头 2020年全区常住人口95万人 城镇人口85万 城市化水平达到84%以上 十二五至十三五期间导入100万人口,距今约4000年,奉贤境内已有人类栖息。春秋战国时期先属吴、越,后属楚,秦、汉、两晋、南朝宋、齐时归海盐县,南朝梁、陈时原海盐县东部置前京县,地属前京县。隋文帝开皇九年(589年),前京并入常熟
5、县,至开皇十八年(598年),析出东南境置昆山县,地属其境。唐睿宗景云二年(711年),海盐复治于马嗥城,先后隶于苏州和吴郡,地属其境。唐天宝十年(751年)置华亭县后,直至清初该区一直属华亭县境。清雍正四年(1726年)置奉贤县,辖原华亭县东南部白沙、云间乡。民国年间隶江苏省第三区行政督察专员公署。1933年冬,南汇县15个乡镇的3.5万余亩农田划入奉贤县,县境从此滨浦。解放后隶属于苏南行政公署松江专区,1952年隶属江苏省松江专区,1958年3月,撤松江专区,改隶苏州专区。1958年11月全县划归上海市。2001年8月24日,奉贤撤县设区。 奉贤因相传孔子弟子言偃来境讲学,后人为敬奉贤人而
6、得名。奉贤县志曾记载:言偃来讲学后,境内学风大盛,被称为“海滨文墨之区”。如果说言偃是上海最早的文化传播者,而奉贤则是上海文明的发祥地! 如今,奉贤已经明确把建设现代化滨海新城作为发展目标,立足奉贤北有黄浦江南临杭州湾的区域优势,做好做足“海洋”文章,着力打造“三区一基地”,构成“一纵两横四块”经济发展布局。“三区”是指滨海产业集聚区、滨海知识创新区和滨海生态居住区,“一基地”是指上海国际游艇母港基地。“一纵”就是以上海国际游艇母港基地为核心,通过建设黄浦江越江工程及轻轨延伸段等快速交通,把上海中心城区与奉贤南桥新城联结起来,建设南上海次城市发展带;“两横”就是以杭州湾北岸海岸线为依托,形成从
7、海湾旅游区到海湾国家森林公园的滨海休闲娱乐旅游发展带和A30高速公路两侧生态居住和现代农业发展带;“四块”就是形成以上海工业综合开发区、上海星火开发区、上海化学工业区奉贤分区、上海海港综合经济开发区四个功能集聚、各具特色的产业园区。,奉贤历史发展,南桥新城,地处上海南部,是长江三角洲地区交通枢纽区域之一。她北枕黄浦江,南临杭州湾,总体规划面积84平方公里,规划总人口约45万人,是上海市政府批准建设的九个新城之一。 南桥新城的地理位置得天独厚,31.6公里海岸线和13.7公里江岸线为其带来了优美的宜居生态环境。规划建设中的南桥新城将打造成一个面向长三角尤其是环杭州湾区域,融高级商务会展、商业服务
8、、行政办公、旅游休闲和生态居住于一体的与上海国际大都市相匹配的现代化滨海新城。 作为上海市21世纪城市体系构建的重要组成部分和上海国际大都市的辅城之一,南桥新城周边已建有世纪森林公园、申隆生态园、碧海金沙等生态景区,城中也建有古华公园、四季生态园等绿地和公园,已是名副其实的“南上海天然氧吧”。 南桥新城北部有上海工业综合开发区,东北角有现代农业园区,向南有上海化学工业园区,其中上海工业综合开发区、上海化学工业园区和张江高科技园区一起是上海市面向21世纪的三大重点开发区。在长江三角洲这一经济带和上海大都市地区中,南桥新城地处上海市杭州湾北岸滨海产业带,是联系黄浦江和杭州湾的重要门户和节点,具备了
9、优越的地理区位条件和经济区位条件。 随着上海经济增长中心的逐步南移,南桥新城周边已建成和正在建设的航空港、深水港、工业园区、开发区等大型项目和重大道路基础设施项目,将会给南桥新城新一轮的产业发展带来难得的机遇,使南桥新城有条件成为地区乃至区域性重要节点城市。 奉贤滨海旅游区、碧海金沙旅游度假区等项目的成功实施更突出了奉贤滨海生态城市的特色。充分利用南桥新城优越的地理区位条件,利用好滨江沿海这条经济发展轴,融入长江三角洲区域经济发展的大格局中,是未来南桥新城经济发展的关键。,上海奉贤南桥新城概况,虹桥时代: 上海人的上海,内循环型城市经济时代;,浦东时代: 全国人的上海,外向型城市经济发展时代;
10、,海洋时代: 世界人的上海,上海发展成为世界城市的必然趋势,外向型、世界级经济发展的时代来临,上海进入海洋时代,通江跨海看奉贤,长三角级,世界级,上海级,毗邻洋山国际航运中心; 向南对接浙江 向北对接江苏 向内对接长三角 向外对接世界,滔滔沧海变通途,一条海底隧道把孤悬在大西洋中的英伦三岛与欧洲大陆紧密地连接起来,为欧洲一体化写下浓重的一笔。,跨海大桥的价值超级城市集合体成为现实,跨海大桥,实现了上海与江苏、浙江一体化 跨海大桥,使奉贤成为上海形成世界级城市必不可少的部分。 是世界与上海的超级对话的前沿!,跨海大桥升华了奉贤的价值,周边主要竞争商业项目分析,1、奉贤缺少地标性城市商业综合体;
11、2、奉贤缺少健康、绿色、休闲购物、餐饮娱乐为主题的商业消费中心; 3、奉贤缺少高档的商务办公、会展、会务功能为主题的商务休闲中心; 4、奉贤缺乏高端的城市标志性建筑,天际线平乏; 5、奉贤缺乏领军的产业导向和会展会务,也缺乏小企业培育的基地,没有形成楼宇经济。,宏观市场简析,【 历年奉贤区GDP总量和人均GDP变化 】,【 历年产业链分布情况和变化 】,奉贤区近几年人口变化,历年居民年人均可支配收入状况,历年消费品市场增长情况,历年人均消费支出变化,业态分析(酒店类、餐饮类),南桥酒店类商业业态分析表一,南桥酒店类商业业态分析表二,南桥酒店类商业范例分析,新发展圣淘沙大酒店 经营位置:位于南桥
12、路1号。 物业状况:为10层建筑,8部升降电梯,298间客房, 168个停车位。 该酒店为四星级标准,2000年开业,自己酒店管理 公司经营,分新楼和旧楼两幢大楼,内部装修豪华。 餐饮、会议等配套设施均设在旧楼内,新楼全部为 全新客房。 餐饮为中式餐饮,拥有餐饮包房20间;各类会议厅 12个。 运营模式:该酒店在南桥区域属知名酒店,口碑较 好,入住率达80%左右。 主要入住人群为外籍人士、 会议人员及商务人员。,目前奉贤南桥现有酒店中大多集中在四星标准以下(南郊宾馆已成功申报五星级、南方国际地块中后期将开发五星级酒店),五星级酒店市场空白点将在3年内填补。 现有的南郊宾馆、圣淘沙大酒店、悦华大
13、酒店等四星级酒店,但是会议和餐饮功能还需提升,不能接到高端会务团队和高层次会务。 入住客群基本集中于会议人群、商务人群、政府人群。 房间套数普遍集中在200-300间。,南桥酒店类物业总结分析,南桥餐饮类商业业态分析表,南桥餐饮类商业范例分析,“塞纳河畔” 经营位置:位于南桥餐饮休闲商业街,环城东路 696号。 物业状况:该物业为4层建筑,一层为大厅,共 26桌;二层到四层共计42间特色包厢。总经营面 积将近4500平方米,装修档次属于中档偏上。 运营模式:以婚宴、公司聚会、商务宴请的客户 为主。菜系以本帮菜、粤菜、徽菜、川菜组成; 人均消费80-90元左右。于2004年开业。,南桥娱乐类商业
14、业态分析表,南桥娱乐类商业范例分析,皇廷娱乐会所 经营位置:地处南桥镇中心,毗邻圣淘沙大酒店。 物业状况:为4层建筑,外立面装修较大气。40个停车位。 会所一层为歌顿咖啡,二四层为会所包房,共有43个包 房,其中有二个可容纳30个人的VIP包房,且所有的包房 的面积都比其他会所的包房面积大,内部装修属偏上水平, 在南桥地区属于较好品质的娱乐会所。 经营模式:消费价格按包房面积不同从480元到2580元不 等,经营状况良好,基本都能达到70%到80%的上座率, 主要消费群体以招待客户的私企业主及收入较高人员为主。,餐饮娱乐业对南汇、金山有很强的辐射。 目前奉贤南桥现有的餐饮娱乐物业大多集中于中高
15、档次水平,人气均很旺。 皇廷娱乐会所、碧海夜总会、夜焰娱乐KTV等休闲娱乐会所,属于南桥地区较好的休闲娱乐会所,吸引着南桥及南汇、金山、闵行等周边城区的中高收入人群,及商务客群,经营状况良好,人气较旺。 塞纳河畔、小元国、小田园等大型特色餐饮物业利用良好的内部环境,以及特色的菜系,使得其经营状况良好,运营火爆。 该类物业消费群体大多集中在企事业单位的中高收入人群、中小型私营企业主及商务客群。,南桥餐饮娱乐类物业总结分析,业态分析(购物类、办公类、住宅类),南桥购物类商业业态分析表,南桥老城区商业街业态分析表,南方国际项目,上海南桥国际商业广场,项目周边主要竞争商业项目分析,绿地领御,绿天商城,
16、南桥购物类商业范例分析,百联南桥购物中心 经营位置:位于南奉公路8519号。 物业状况:总面积为49000平方米,单层面积为9800平方米,共有五个楼层。其中B1楼为国美电器及有100个车位的停车场,一四楼为百货业态,并配有少量的餐饮和娱乐设施,如必胜客、味千拉面、好乐迪KTV等。 经营模式:百联的购物环境及装修档次属于中高档,所销售的品牌以价格适中的国内一二线知名品牌为主,属于中档水平。业态布局规划不是十分理想。 百联南桥购物中心周边消费人群以一般收入的企业员工为主。而大量政府人员、私企业主及收入较高人群在此找不到他们所需要的中高档品牌,高档品牌是空白。,40,南方国际购物中心,该项目南方集
17、团投资兴建,项目占地面积约23万平方米,总建筑面积50万平方米,总投资近38亿元,是南上海最大的单体商业项目,也是南桥中小企业总部商务区首个启动的重点项目。 该项目整体定位:国际一流水准的超大型SHOPPING MALL建设标准,将倾力打造成南上海规模最大、业态最全、 档次最高、融品牌百货、甲级写字楼、商务公寓、星级酒店、建材家居卖场、商业步行街、休闲广场等多种业态为一体的现代化商业中心。 南方国际所面临的主要问题,由于是该区域第一家,不能形成商圈,目前该项目商业氛围不浓,人流较少。,南桥购物类商业范例分析,41,南方国际购物中心楼层布局,南桥购物类商业范例分析,42,南方国际购物中心实景图,
18、南桥购物类商业范例分析,43,绿天商城,绿天商城由上海绿天置业有限公司开发建设,总建筑面积55000平方米,主体四层,主力店铺15-30平方米独立装修商铺为主,主要经营国内市场的各类时尚潮流品牌。 因此商业专业规划定位为:服装零售批发中心。,该项目定位较低,目前尚未形成氛围。,南桥购物类商业范例分析,44,绿天商城布局,南桥购物类商业范例分析,45,南桥购物类商业范例分析,46,南桥购物类商业范例分析,47,南桥购物类商业范例分析,48,上海南桥国际商业广场 由上海陆发房地产开发有限公司开发,占地面积9万平方米,建筑面积15万平方米,主体四层,成环形状,设有停车位1000多个,有1400多个铺
19、位,容纳600多家世界品牌直销店。 项目定位: 世界品牌(时尚服饰)直销中心,同时集美食、休闲、娱乐、文化旅游度假为一体的时尚品牌直销广场。,该项目位于5号线出口,由于种种原因没有经营。,南桥购物类商业范例分析(失败案例),49,上海南桥国际商业广场实景图,南桥购物类商业范例分析,50,项目周边商圈消费层次分布,通过对周边商圈业态及物业分析不难看出,该商圈的消费层次正逐步进行分化,这同样对今后新开发的商业物业的商业定位、招商、后期的经营管理及宣传推广提出更高要求。,南桥购物类商业范例分析,51,项目周边商圈商业物业业态分析,根据上表分析,目前周边商圈的商业物业经营业态相对比较丰富,以百货类、男
20、女服饰类、家电类、餐饮类为主要经营业态,但商业业态缺少轻餐饮、书城及影院休闲娱乐产品。,南桥购物类商业范例分析,52,整个区域将成南桥CBD 消费对象:以整个南桥商圈的人流为主 辐射区域:以金汇板块、海湾城板块、南汇 航头板块、金山区、江浙等部分区域。,未来商业环境分析,金汇,南汇,金山,南桥,海湾城,南桥购物类商业范例分析,目前奉贤南桥区域的商业广场内商品均在中低档水平,相关品牌配置也大多集中于国内二线品牌以下,仅有少量的一线品牌。这样的商业广场和品牌配置明显与奉贤南桥的整体经济发展以及人均可支配收入不符。 目前奉贤南桥区域品质档次最好的商业广场是百联南桥购物中心,其内部业态布局不理想,且品
21、牌配置以国内二线品牌为主,辅助以少量一线品牌,故而无法满足相关中高收入阶层人群的消费需求。,南桥购物类物业总结分析,54,南方国际大厦,金叶大厦,绿地翡翠国际广场,南郊聚润广场(在建),项目周边主要竞争办公项目分布图,周边主要竞争办公项目分析,55,南方国际大厦,奉贤首座5A准甲级写字楼的南方国际大厦,地上楼层25层,总高度128米、总建筑面积约33000平方米。每层12户标准单位、70-1200平方米建筑面积自由分割,公共部分全部精装修。,现状分析:走道空间狭窄,不能体现5A甲级品质。,周边主要竞争办公项目分析,56,南方国际大厦内部实景图,周边主要竞争办公项目分析,57,南方国际大厦布局,
22、周边主要竞争办公项目分析,58,南方国际大厦目前入住企业,以金融、通信、餐饮、保险等企业为主。 (目前,该商务楼一半以上已出租,中国农业银行、中石油、上海移动、上海联通、太平洋安泰保险公司等众多知名企业签约入驻。),周边主要竞争办公项目分析,59,南方国际大厦目前入住企业明细,周边主要竞争办公项目分析,60,金叶大厦,金叶大厦位于南桥老街中心商圈,于1996年投资1.4亿元建造了奉贤标志性建筑高101米24层楼的上海金叶商厦,是一座集商业、办公、酒店于一体综合项目;为奉贤人民最早的购物、休闲亮点。,现状分析:建筑年代已久,内部配置较低。,周边主要竞争办公项目分析,61,金叶大厦办公及酒店实景,
23、周边主要竞争办公项目分析,62,金叶大厦目前入住企业,以酒店、房地产开发、咨询、培训企业为主。,周边主要竞争办公项目分析,63,金叶大厦目前入住企业明细,周边主要竞争办公项目分析,64,绿地翡翠国际广场位于解放东路,由绿地集团开发建设,总面积70190平方米。 产品类型:集商铺、 LOFT办公及标准写字楼。 501200平方米空间自由分隔, LOFT层高5.5米。,绿地翡翠国际广场,周边主要竞争办公项目分析,65,绿地翡翠国际广场LOFT标准层平面图,周边主要竞争办公项目分析,66,绿地翡翠国际广场标准层LOFT平面图,周边主要竞争办公项目分析,67,绿地翡翠国际广场目前入住企业,以电子、机械
24、、建筑设计咨询、贸易等企业为主。,周边主要竞争办公项目分析,68,绿地翡翠国际广场目前入住企业明细,周边主要竞争办公项目分析,69,办公市场小结 办公市场已有5A甲级写字楼产品,但软硬件配套未达到5A标准; 写字楼基本将入住企业进行行业分类,该区域办公市场正在崛起; 随着区域规划(中小企业总部商务区)的完善、建设,该区域未来 高品质产品需求量大。,周边主要竞争办公项目分析,南桥住宅类物业分析表,南桥住宅类物业范例分析,南桥1号 地理位置:位于南桥环城南路。 物业状况:由上海招商奉盛置业有限公司 开发,由11幢小高层公寓组成,总建筑面积 约12万平方米,以两房(90平方米左右)为 主,层高3米,
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