凤凰国际可行性分析(DOC 39页).doc
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1、凤凰国际可行性分析凤凰国际可行性分析 一、项目概况一、项目概况 凤凰国际位于大同市中心区 城区西侧的振华街,北至大 同市教育学院,南至新开西二路,东至育才南街,与新世纪小区 隔街相望。南北长226 米,东西宽度 126 米,共占地 26101 平 方米 (不包括尚未取得的土地) ,整个项目地块基本呈一长方形, 布局规整。 规划指标规划指标 占地面积26101 平方米 总建筑面积142000 平方米 住宅面积110000 平方米 商业面积7000 平方米 会所面积3000 平方米 可销售面积117000 平方米 配套公建含地下部分及地下车库22000 平方米 容积率4.5 绿化面积10000 平
2、方米 绿化率38% 总户数550-600 户 居住人口2200 户均面积190 平方米 人均居住面积50 平方米 主力面积200 平方米 主力户型三室两厅 二、投资分析概述二、投资分析概述 1、投资分析的目的、投资分析的目的 本案投资分析的目的是在对大同住宅市场和本案所在区域市场详 细调查研究的基础上,结合本案的初步规划方案及产品定位,对项目 的社会、经济效益进行评估,判断项目经济上的可行性,以合理有效 地利用资金,取得较高的经济和社会效益。 2 2、投资分析的依据、投资分析的依据 市场调研及定位部分确定的相关指标,如项目产品定位、价格、 销售计划等; 本项目的规划设计方案及相关经济技术指标;
3、 项目开发建设方案(项目开发周期,资金投入情况) ; 行业一般获利能力; 国家及大同有关建筑工程技术方面的标准、规范、指标 等资料; 大同土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准。 3 3、投资分析的条件和范围、投资分析的条件和范围 条件:条件:本报告按照全部资金来源为自有资金的情况进行计算,不考 虑自有资金的机会成本。 范围:范围:本报告研究的范围主要侧重于项目的成本测算和简单财务效 益指标等内容。 三、建设方案三、建设方案 1、方案设想、方案设想 总体设想总体设想 本项目的开发建设应充分考虑区域市场的特点及发展商自身情 况,汲取其他项目的成功经验,以较高的性能价格比吸引客户, 树立物业的
4、品牌形象。 建设经营期建设经营期 本项目开发建设经营期为 3 年,即 2004.2 年2007.2 年。 开发方案开发方案 本项目以滚动开发方式,建设工期为 24 个月; 销售进度方案销售进度方案 于开工 6 个月后(2004 年 8 月)开始正式销售,销售周期为 20-21 个月,住宅结构封顶前,完成销售总住宅面积的 35%(约 38500 平方米) ,住宅交付使用时,完成销售总住宅面积的 40- 45%(约 44000-49500 平方米) 。 四、投资估算四、投资估算 1、土地成本、土地成本 A、拆迁成本、拆迁成本 序号项目面积及造价 1教委回迁住户面积8750 平方米 2教委其余住宅面
5、积6250 平方米 3教委办公楼面积1000 平方米 4教委商业面积5000 平方米 5可销售价格23125000 元 6住宅 15000M2 造价13500000 元 7办公楼 1000M2 造价1000000 元 8商业 5000M2 造价6000000 元 9总经济造价2625000 元 B、土地成本分析、土地成本分析 以地上建筑面积约 120600 平方米计算(其中住宅面积约 110000 平方米,会所面积约 3000 平方米,商业面积约 7000 平方米,非配套 公建 600 平方米) ,可销售面积为 117000 平方米,土地成本 55000000 元,平均每平方米分摊地价 470
6、 元。 2、住宅建安成本(参考北京方南家园建安成本)、住宅建安成本(参考北京方南家园建安成本) 方南家园工程概况:方南家园工程概况: 该工程为方南家园为两栋塔式住宅楼,位于北京市丰台区东铁 匠营横七条 44 号; 该项目平均售价 6000 元/平方米; 工程总建筑面积 54830.92M2; 结构形式为现浇剪力墙结构 其中一栋住宅楼为地下二层,地上 23 层,建筑面积 27783.43M2;。 我们就以方南家园这栋楼为例,其建安成本分析如下:我们就以方南家园这栋楼为例,其建安成本分析如下: 方南家园方南家园 5#楼建安成本估算楼建安成本估算 序号项目名称单方造价(元) 1土建工程672.56
7、2装饰工程413.15 3电气工程136.87 4管道工程133.67 5通风工程8.13 6合计1364.38 注:此建安成本费用中不包括电梯及安装费。注:此建安成本费用中不包括电梯及安装费。 工程三材汇总表工程三材汇总表 序号工程名称 钢材 (t) 其中:钢 筋 木材 (m3) 水泥 (t) 1土建工程1086.181860.180.004971.93 2装饰工程5.095.040.391793.44 3电气工程8.971.50 4管道工程6.706.70 5通风空调1.53 6合计1882.471865.220.396773.57 说明:说明: 土建工程土建工程 土建工程内容:土建工程内
8、容: 序序号号 1 2 3 4 5 阳台及凸窗内栏杆 阳台晾衣架 7 8 地下室基础防水 厨房地面防水 卫生间地面防水 屋面防水 模板工程 脚手架工程 大型垂直机械使用费 钢筋工程 构建工程 构建制作安装工程 屋面工程 子子目目名名称称 土石方工程 现场搅拌混凝土工程 砌筑工程 6 9 10 其他工程 防水工程 非实体消耗量 土建工程造价:土建工程造价: 序号序号子目名称子目名称 人工费人工费 (元)(元) 材料费(元)材料费(元) 合计合计 1土石方工程714574363243632 2砌筑工程125404462158202 3 现场搅拌混凝 土工程 37958727426633404863
9、 4钢筋工程32104448450025174379 5构建工程276883744 6其他工程605730605730 7构建制作安装40236621971495 工程 8屋面工程112227437488253 9防水工程51266441687500687 10非实体消耗量145301818495214236638 合计合计23044341071360914766589 综合上述工程内容后单方造价为综合上述工程内容后单方造价为672.56 元元/平方米。平方米。 装饰工程部分:装饰工程部分: 装饰工程内容: 序号序号子目名称子目名称 1楼地面 2天棚 外墙装修底层为花岗岩, 中部以上使用涂料3
10、墙面 内墙装修 涂料 4隔墙、隔断和保 温 板式隔墙 隔断 墙体保温 保温墙面 外轻内 保温墙面 5门窗:塑钢及铝合金门窗,单层及双层玻璃。 6栏杆、栏板、扶手 7装饰线条欧式装饰线 外挂檐口板 8建筑配件 厕所隔墙 钢板网通风道箅子 屋面出气孔 9油漆 排水沟、水泥面 10非实体消耗量 装饰工程造价: 序序 号号 子目名称子目名称 人工费人工费 (元)(元) 材料费材料费 (元)(元) 合计合计 1楼地面228462503386775748 2天棚213256177660405828 3墙面68921413830512162993 4隔墙、隔断和保温15111712113411404133
11、5门窗17989231603043466488 6栏杆、栏板、扶手1521991526110944 7装饰线条7842169747185282 8建筑配件376242948299 9油漆416505948 10非实体消耗量442990 合计合计164102167688339030671 综合上述装饰工程内容后单方造价为综合上述装饰工程内容后单方造价为413.15 元元/平方米。平方米。 电气工程、管道工程、通风工程部分:电气工程、管道工程、通风工程部分: 电气工程、管道工程、通风工程内容: 子目名称子目名称 电气部分 电气工程 其他部分 雨水 排水 管道工程(给排水、采 暖) 给水 消防 采暖
12、 刷漆、保温 薄钢板通风管道及附件 调节阀 风口 消声装置 设备及支架 地下人防通风 通风工程 刷漆、保温 电气工程、管道工程、通风工程造价: 序号序号子目名称子目名称 人工费(元)人工费(元) 材料费(元)材料费(元)合计合计 1电气工程54614022649582877344 综合上述电气工程内容后单方造价为综合上述电气工程内容后单方造价为136.87 元元/平方米。平方米。 2管道工程46845619741332524437 综合上述管道工程内容后单方造价为综合上述管道工程内容后单方造价为133.67 元元/平方米。平方米。 3通风工程23347137325170493 综合上述通风工程
13、内容后单方造价为综合上述通风工程内容后单方造价为8.13元元/平方米。平方米。 凤凰国际总建安成本估算凤凰国际总建安成本估算 项目面积单方造价总造价 住宅1100001215133650000 商业 130009002700000 商业 2400012004800000 会所300025007500000 车库20000110022000000 合计170650000 说明:说明: 由于北京建筑材料和人工费用普遍高于大同地区 10-15%,因此, 按照大同本地市场情况,以方南家园的建安标准,凤凰国际的 建安单方造价约为 1091-1160 元; 每栋楼配备两部电梯,共 12 部电梯,以每部 5
14、0 万计,共需 6000000 元,折合每平方米住宅建安成本增加 55 元; 我们取住宅单方造价较高值 1160+55 元/平方米,以住宅总面积 110000 平方米计算,则住宅建安总造价为 1.3365 亿元; 其他项目建安成本仍按原来的计算方式,合计总建安费用为 1.7065 亿元。 3、其他费用、其他费用 序号项目费用(元) 1人防设备3000000 2配套20300000 3费率10000000 3外网5500000 4不可预见费2000000 5绿化费2500000 6管理费用3000000 7教育投资4000000 8银行利息15000000 9广告5000000 10策划6400
15、00 11水增容+液化气1400000 12房管局登记费200000 13合计72540000 4、总成本造价、总成本造价 项目费用 土地成本55000000 建安成本170650000 其他72540000 合计298190000 5、可销售面积(住宅及商业)建筑平米造价、可销售面积(住宅及商业)建筑平米造价 凤凰国际建筑平米造价为:凤凰国际建筑平米造价为: 五、高档住宅价格分析五、高档住宅价格分析 1、大同房地产市场发展步伐加快,住宅价格每年以 15%-20%的速度 增长,而且需求旺盛; 2、预计未来几年,随着城市改造与经济发展,城市中心区地价与房价 会有更大幅度的提升; 3、以目前市区内
16、多层宅价格最高价 2100 元计算,预计未来两年价格 可达到 2500-2600 元; 可销售面积可销售面积 总投资额总投资额 = 建筑平米造价建筑平米造价 117000 298190000 = 2548.63 4、豪宅产品附加值与普通住宅不可同日而语,产品品质与物业形象极 其高档,因此,以每平方米高出普通多层住宅 800-1000 元的价格销售 豪宅项目,市场前景比较乐观。 5、凤凰国际为大同市第一个超高层豪宅项目,其规模与档次均高于现 有其他住宅项目,以物业自身建筑成本以及未来几年大同房地产市场 发展来看,我们认为本项目平均售价 3000-3250/平方米最为合理。 六、利润分析六、利润分
17、析 1、利润分析说明、利润分析说明 本项目利润分析是通过对北京市房地产同类型项目的投资调查, 并参照大同地区目前住宅工程的费用水平和市政府有关管理部 门的收费标准价格水平的基础上做出的。 本项目开发建设的住宅全部采取出售经营方式,其投资回报分 析按照开发项目全部出售做出。 2、利润统计表、利润统计表 总投资额298190000 元 总销售额389310000 元 营业税(5.6%)21801360 元 销售佣金(3%)11679300 元 毛收入57639340 元 所得税(33%)19020982 元 纯收入38618358 元 投资回报12.95% 说明:说明: 在土地成本、各项税费固定的
18、情况下,我们只能通过节约建安费用 降低成本,以获取更多的利润; 本项目总投资额为 2.9819 亿元,销售率达到 100%,总销售额为 3.8931 亿元,以开发周期 3 年计算,项目毛利润为 0.5764 亿元; 扣除 33%的所得税,净利润可达到 0.3862 亿元,投资回报率为 12.95%。 七、项目分析七、项目分析 1、产品定位、产品定位 A、产品定位、设计、概念空间大。、产品定位、设计、概念空间大。 产品定位:高层、高密度、高容积、高档住宅项目; 规划与建筑设计特色:户型大、豪华、欧陆风情; 产品概念:国际化豪宅概念,国际社区,居住文化先进性、生活舒 适性。 B、市场稀缺性与唯一性
19、、市场稀缺性与唯一性 目前大同市场缺少真正意义的豪宅项目; 城市建设需要标志性住宅项目; 富有人群需要高品质居住生活,心理上乐于期待极具特色的豪宅项 目; 针对本项目建筑规划和定位,我们认为,本项目在一定时间内具有 唯一性和不可模仿性。 C、项目目前实际情况和开发条件项目目前实际情况和开发条件 项目尚处图纸设计阶段,建筑方案仍在修改细化当中,估计需时 至少 1 个月才能基本完成; 在办理相关法律文件方面,建筑方案报批修改,申请开工许可证 等均需要一些时间(此部分在建筑方案落实以后可与其他工作同 步进行) ; 目前土地并未拆迁,乐观估计需要 1 个月,希望在 2004 年 5 月能 顺利开工;
20、包括销售中心和样板间在内的地盘包装工作必须在 4 月同时开工, 施工时间需要 2 个月; 由于市场竞争激烈,建议发展商在项目销售前至少要有 2 个月的 宣传铺垫工作,以便市场充分了解项目情况,同时有利于将声势 造大; 销售策略和销售工具是项目开售的必备条件,销售工具的制作可 在建筑方案基本确定时立即开始,估计需时 3 个月; 其他相关工作视重要程度依次在公开发售前陆续完成。 2、客群市场、客群市场 A、大同市贫富分化现象突出,社会经济环境不断造就新的富有 人群,成为社会人群的金字塔塔尖的部分; B、富有人群对居住品质需求不断提高,现有住宅品质不能满足要 求,出现高档住宅的市场需求; C、最富有
21、人群需要城市豪宅,虽然豪宅市场客群少,但却有很 大的市场需求。 3、风险分析、风险分析 A、价格风险、价格风险 对于凤凰国际来说,最大的风险就来自于建筑规划成本过高导 致销售价格过高。根据我们的成本核算,每平米的综合成本为 2500 多, 要达到 15%的利润率,我们的住宅平均售价应达到 3000 元以上,这对 于目前平均售价为 1800 元的市场来讲,价格显然是比较高的。 降低价格风险,在项目土地成本、各项税费固定的情况下,在保 证项目品质的前提下,只有通过降低建安成本造价,避免不必要的浪 费,增加市场竞争力,以获得最大的利润空间;另一方面,在营销上, 我们要通过运用各种营销手段与价格策略,
22、在未来激烈的市场竞争中 战胜对手,占领市场。 B、竞争风险、竞争风险 我们的项目基本定位是大同的豪宅,是住宅的高端产品,相对于 消费市场的金字塔,其购买客户是极其有限的,相同、相似产品出现 是市场运做的必然结果,我们知道,现在已同时有好几个开发商准备 开发高层住宅项目,只因担心风险,迟迟不敢有所动作,他们一旦看 到我们出现好的销售情况,便会将项目立即上马,这样显然会增加我 们的压力。如何控制好项目自身的竞争范围很重要,把握先机、遇见 市场竞争的可能性,前进规避风险,避免在产品上不可改变的劣势, 及时进行市场反馈及产品的调整,不断创新,提高服务。 因此,我们也是在跟时间赛跑,避免正面冲突与竞争、
23、争取更多 的时间、抢占有限的市场是我们的最重要的面对竞争的手段。后来者 要想取得好的成绩,自然要付出加倍的努力和代价。 C、工期风险、工期风险 我们从项目开工到房屋交用大概要持续两年的时间,工期较长, 影响到销售时间响应较长,市场可变因素和不可预见的因素都非常多, 我们要做好打“持久战”的准备,并达到销售的可持续性,是我们所 要面临的大问题,只有进行准确的市场预测、超前的产品规划、丰富 多彩的推广手段以及即使进行产品调整,才能是我们的项目在较长销 售时间中、激烈的市场竞争中始终立于不败之地。 D、品质风险、品质风险 在未来的销售过程中,无论我们推出多么新颖的宣传广告, 采取多么眼花缭乱的销售手
24、段,告诉人们我们的项目如何好,如 何高档,但如果没有极高产品品质,都不足以支撑如此高的价位。 一位著名的经济学家说过:没有卖不出去的价格,只有卖不出去 的产品。就是说,商品的价格并不是最重要的,重要的是产品的品质 是否能真正满足消费者。因此,产品品质的塑造是项目成功与否的根 本,是整个项目获取收益的最重要的前提条件。 超高层豪宅产品无论对于开发商、建筑设计方、承建部门,还是 当地规划管理、土地管理等政府部门都缺乏一定的开发经验与管理经 验,因此在产品品质的塑造上有一定的风险性。因此,我们要引进和 学习外来先进的建筑设计理念和施工管理方式,比如选用选择信誉良 好,技术水平过硬、经验丰富的施工单位
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