大数据时代下成本管理的转型升级.ppt
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1、深挖数据价值,提升管理绩效 大数据时代下成本管理的转型升级,建设项目投资管理现状,01,成本战略的转型升级,02,造价指标-应用现状,03,造价指标的深层次应用,04,01,开发建设项目-投资管理现状,成控战略思想的发展历程,管理高度,专业价值,差异:管理高度、专业协同和精细度;,案例:规划设计对(住宅项目)开发成本的影响,案例:#商业项目/成本超支原因细分,局限性:核算型成控思路下的目标管理,局限性&瓶颈,产品基因 对租售端的有效成控,常造成成本错配,成本测算 事后核算型、随意性,业务研发 (数据库、作业手册、对标及复盘),难以解决 管理短板造成 的无效成本发生,形同虚设 动态成本 监控滞后
2、,成本管理 力量分配和 价值点错配,思考,如何破解 上述局限性? 如何突破 管理瓶颈?,02,成本战略的转型升级,成控战略思想的发展历程,管理高度,专业价值,1.0 计量核算,2.0 目标管控,4.0 数据驱动,差异:管理高度、专业协同和精细度;,3.0 供应链管理,4.0 数据驱动型-引领各职能端和协同管理提升!,数据驱动 三大要点,通过数据的智慧-投入产出对标+复盘,找出管理短板与责任所在;,协同+倒逼相关责任端,补短板、促提升; VE-优化成本结构,强调投资管控的系统性、前瞻性和针对性。,成本管理4.0:转型什么?,1、管理理念 跳出成本讲成本:从关注成本核算,转变至关注“对成本管理绩效
3、的影响因素“上,即“”功夫在诗外; 营销/招商:土地价值&产品组合、产品定位(租售价格&大小配置标准)、开发时序(库存和现金流)、营销策略(恒基&碧桂园;定价机制&快速去化?先租后卖?) 规划设计:可租售比(从元/m2CFA到SFA)、分期开发策略、设计参数取值(结构活荷载、室温、用电量等)、竖向设计(土方、围护措施和工期影响); 精准估算:从总建面的平米指标,到“构件/单元法”估算; 工程中心(施工顺序-现金流、质量标准、现场签证、结算协力)、财税(分期开发策略、成本分摊)和物管和运维(运营成本、商铺重置、维修改造)。,案例(1):住宅项目-土地价值最大化,案例(1):土地价值最大化,同等容
4、积率,不同产品组合,实现土地价值不同,案例(2):产品组合,令土地价值最大化!,项目策划的成功案例,从“元/m2 ” CFA 或GFA,到“元/m2” 租售面积 或“间”,可售(租)比(=租售面积*/总建筑面积) *不含可销售的地下车库面积 地下室面积占比(=地下室面积/上部建筑面积) 地下停车效率(m2/辆) 地下机房/库房面积,占上部面积比例 星级酒店(80-160m2/间)、各功能区面积占比 写字楼:标准层得房率(整层出租78%-分割出租73%),案例:与报董事会版本对比(面积/ 售价),可租售比:从72.46%下降至71.38%,减少1.08%,案例:合作项目董事会准备(面积/ 售价)
5、,已知:第一次董事会时,开发成本为35000元/m2建面;根据第二次董事会时的设计方案,可租售比下降1.08% (=71.38%-72.46%); 求:每平米租售面积的开发成本单价增加多少? 解:35000*(1/0.7246-1/0.7138)=731元/m2SFA,成本管理4.0:升级什么?,2、目标成本的确定,增加: 成本对标与配置检讨优化环节 风险提报:外电、主要建材走势、类似工程超支原因等。 3、动态成本监控内容,增加:成本变动的原因分析和责任追溯,目标成本(升级版),收集资料:竞品租售及配置标准指标数据、地域特点、前一版测算指标等; 梳理数据:设计指标验证、基于税筹下的成本分摊等;
6、 初步测算:不同设计深度下的“量*价” 测算思路; 对标与优化:分列租售价格、建造标准,以及相应的结构、功能、敏感性成本指标,必要时做出(价格、标准和成本)调整,向老板说清自己; 确定成本目标+风险提报:外电、主要建材走势、类似工程超支原因等。,各业态成本对标:老板要这样看建造成本!,若附加功能成本还属于敏感性成本,则可形成销售卖点,为销售产生附加值及溢价能力,从而达到加快去化速度、产生品牌效应及提高成本回报的结果。,桩基 基础 柱、梁 板、墙,园林景观工程 垂直运输 外立面装修 公共部位精装修 智能化工程等,严控,投入,合理,基本功能:实现项目用途必不可少的功能 附加功能:是基本功能之外的其
7、他功能,03,数据现状,建筑业(造价)数据现状,造价 部门,施工 企业,行业 协会,政府 项目,咨询 企业,地产企业,1 成本管理意识强,对数据库建设开始重视; 2 已有尝试在ERP内自动完成数据采集和加工,但其数据分析模型不统一,且专业水平参差不齐; 3 对行业内横向成本对比数据需求巨大; 4 华润、万科、平安不动产、中信等公司均已开始研发自己的数据平台;,1 对部分地区已实现代建制的(教育、医疗建筑等),已积累大量造价数据; 2 其余,均散落在和项目/个人,未能从中提炼出经验,有相当潜力可挖。,1 关注企业内部定额和材料价格的积累和应用; 2 但数据多限于各专业工种,对一个工程项目,其积累
8、的数据并不完整。,1 一线港资QS的数据管理流程体系已较成熟,以各建筑类型的“基准预算或工程量清单+交易价格” 为数据基础,定期更新,数据加工仍以”手工+EXCEL”为主; 2 国内咨询企业已意识到数据积累的重要性,部分企业已有尝试在ERP内自动完成数据采集和加工,或建立大数据联盟,但大多数咨询企业,其数据散落在个人处且相当不完整,远未建成企业数据库并形成生产力。,已制定统一的咨询行业规范标准,内容和管理思路仍停留在造价核算/估概预结。,1已着手制定信息化国家标准并已进入征询意见阶段; 2 开展信息价及指标指数发布多年; 数据来自供应商、甲方、咨询公司上报的出厂价、备案价及填报的造价指标;和英
9、美的最大不同:以交易价为主要数据来源; 3 加工手段:以”手工+EXCEL”为主,且缺乏跨地区/横向对比。,造价数据应用现状,数据应用,每年万亿项目的海量造价数据,均分散在各家手里而难以实现其应有的价值; 应用场景:仅限于前期成本测算、少量用于内部对标、工程量清单质量控制; 如何深挖数据价值,实现管理创新,并形成生产力,仍甚少见到!,数据建设常规路径,04,造价数据-深层次应用,数据指标与成本管理,01,是管理手段,不是目的;,02,以终为始-以数据应用为体系搭建的导向;,03,数据是生产资料-你的资产!,数据变现路径,大数据应用4个层级,数据应用建设过程项目造价数据流,设计多方案 比选和优化
10、,精准估算/成本对标/优化基因/风控预案,模拟清单编制,投标价自动生成数据库,清单组价或校验,清单质量控制,协助审计、合约外单价审核,项目开发管理后评估,风控预案-类似工程 目标偏差原因分类和责任追溯,成本大数据平台,清标/回标分析,开展限额设计,以终为始,深挖数据价值,改变现有的事后核算型思路下的目标管理模式,借助大数据技术,通过对影响功能造价深层次因素的比对和分析,从而优化配置标准,实现成本预控。,功能指标(可租售比、m2/座位、建筑体型/超高层的长宽比、建造标准);,设计参数取值(结构活荷载/室内温度设定/用电量等);,现场环境(地下水位、地耐力/持力层、抗震、风荷载);,分期开发策略、
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- 关 键 词:
- 数据 时代 成本 管理 转型 升级
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