永大集团房地产行业分析报告.ppt
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1、,宁波永大投资集团 房地产行业分析报告,机 密,北京北大纵横管理咨询公司 二零零四年十月,重要说明,本报告为中期汇报,所有意见均非最终结论 本报告版权属于北大纵横管理咨询有限公司所有,导 读,宏观环境对房地产行业影响分析 城镇住宅市场需求和成长性分析 模式借鉴 价值链分析,宏观环境分析通过对政治、经济、社会和技术分析企业战略环境所产生全局性的影响,企业战略环境对企业的影响: 1、企业战略环境对企业的影响是全局性的而非局部性的; 2、企业战略环境对企业的影响是现在和未来的而不是过去的; 3、企业战略环境是动态的而不是静止的。,近年来中国经济持续走强,居民消费结构已向“住行”倾斜,国民经济持续增长
2、,2003年人均GDP达1090美元,国家宏现经济态势良好,经济持续走强,居民消费由以“衣食”为主转向“住行”。,恩格尔系数(食品占总消费的比重)不断降低,住房消费不断上升。20012010年,我国城镇居民的恩格尔系数将下降到35%左右,生活水平进入富裕阶段。,资料来源:国务院信息中心,中国统计年鉴,邓小平南巡后中国房地产业进入投资拉动期,经过十年的发展调整,目前市场逐步规范,进入需求拉动期,供给牵动需求期,需求牵动供给期,调整期,数据来源:2003年房地产行业研究报告,房地产开发投资增长率持续高于全社会固定资产投资增长率,近几年,全国房地产投资增长率持续高于固定资产投资增长率,并且保持同步增
3、长的趋势,没有出现19921993年增长率高达117和165的过热现象。,资料来源:中国统计年鉴(1990-2003),房地产开发投资占固定资产投资总额中的比例迅速攀升,已成为中国经济的支柱产业,房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的56,逐步上升至2003年的24.1,成为拉动内需,推动经济增长的支柱产业,资料来源:中国统计年鉴(1990-2003),近年房地产开发利润率普遍在10% 以上,中高档住宅开发利润在30%以上,行业利润持续提高 房地产企业2003 年总收入达9300 亿元,同比增长32%;净利润总额超过350 亿元,同比增长39%。 开发利润保持较高水平 从国内情况来看,大
4、多数城市普遍在10%以上,中高档房地产平均利润率更高,一般达到30%40%,远远高于其他行业的平均利润率水平。 上市公司的利润快速增长 从7家房地产上市公司公布的2003年年报看,我国房地产企业毛利润率大幅提高,在2246之间。,5年来全国房地产企业总收入和利润保持着20%以上的增长速度,数据来源:国土资源部,CEIC;2003年上市公司年报,资本追逐市场,导致全国房地产开发公司数量逐年增加,受国家宏观经济形式影响,自90年至95年我国房地产企业个数呈上升之势,95年企业总数达到33482个,96年出现下降,97年上升,至2003年37123家。,民营、股份制企业不断增加。2002年与1998
5、年相比,国有和集体企业分别减少了28.9%、45.2%,而民营和股份制企业则增加了237%。比重由37.4%上升到73.8%,但目前国内多数房地产企业开发能力低,抗风险能力差,具有一级资质的房地产开发企业的比例只有1.2%,一、二级资质企业总数不足10%,大多数为三、四级或刚刚成立的暂定级企业 1997年房地产开发企业总资产为16417亿元,平均每个企业资产为7713万元,2002年达到33043亿元,平均每个房地产开发企业为10130万元 房地产业是非常典型的资本密集型产业。而我国大多数房地产企业规模小,资源分散,开发企业整体水平不高,与其资金密集的行业特点极不相适应。 销售百强的房地产企业
6、总共只占市场的4%左右。而在香港,排名前10位的房地产企业集团占了香港市场的80%,其中前三家就占50%。,国内房地产企业将面临整合的局面,房地产企业数量增长趋缓 我国房地产开发企业的发展过程分为三个阶段:第一阶段1986-1991年。市场初步发育,房地产开发企业数量增长缓慢。第二阶段1992-1996年,我国房地产开发投资出现快速增长势头。第三个段1997年至今。房地产开发企业数量出现趋缓。 国内房地产企业集中度较低 与发达国家相比,国内房地产行业集中度比较低,中国最大的房地产公司万科集团的市场占有率2003年为0.9%,中国的房地产大鳄还没有形成,市场正处于整合期,合并重组、跨区域运作将成
7、为主要特征。 房地产行业逐步整合 房地产业竞争加剧,将导致房地产开发企业向规模化、集团化方向发展,我国房地产市场发育早也较成熟的广州市,目前已有约1/3的房地产开发企业被淘汰出局,从最“辉煌”时期的1600多家,减少至目前的1000多家。,由于固定资产投资过快、货币供应量处于趋热区间,导致近两年房地产投资趋热,房地产投资拉动着50多个产业的发展,拉动率为1:2.86,对国民经济的影响力达到30。 国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明,2004年5月份我国景气综合评分为44分,经济预警信号进入趋热区间。,表2-5:主要城市房屋销售价格指数变动情况 单位:%,数据来源:根据中国经济景气
8、月报整理,2003年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的一年,全国房地产开发共完成投资10106.12亿元,同比增长29.7%,高于同期固定资产投资增幅1.3个百分点 2004年第一季度,全社会固定资产投资继续呈高速增长势头。一季度全社会固定资产投资同比增长43%,增幅比去年同期提高了15.2个百分点,2003年房地产累计开发投资情况,两年来,国家出台一系列相关政策,对房地产业进行全面调整和规范,2003、04年国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规,数量之众多、内容之细致、影响之重大均为近年之最。该系列政策涉及到房地产行业的各个环节,是
9、对房地产市场全面的规范和调整。,1、土地政策,2004年我国出台的主要土地市场政策,国土资源部、国务院于2003年2月开始了以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿。 一年多的治理整顿行动,使一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的热潮逐渐降温。截至今年上半年,除内蒙古自治区以外,全国30个省(区、市)共清理出各类开发区6741个,规划用地面积3.75万平方公里,超过了全国现有城镇建设用地3.15万平方公里的总面积;核减开发区规划用地面积2.41万平方公里,占原有规划面积的64.4%;,一系列土地政策的实施在一定程度上抑制了房地产投资过快的势头,资料来源:国务院信息中心,其次,资金政策要求商
10、业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理,并限制投资增长过快倾向,2、金融政策,对于低价位住宅供不应求和高档住宅空置较多的结构性问题,规定,“贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目,对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制”,关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(银发2003121号)出台,要求商业银行从土地、开发、施工、销售等各个环节加强贷款管理,引起强烈反响。,部分地区出现了房地产投资增幅高、商品房空置面积增加、房价上涨快、以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题,而商业银行违规放贷,助长了房地产投资的过热倾向。,对于建筑施工企业垫资房地产项目、房地产企业拖欠
11、工程款的问题,规定“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”、“房地产开发贷款对象应为没有拖欠工程款的房地产开发企业” 、“房地产行政主管部门要将企业拖欠工程款情况告知该企业的贷款银行,由贷款银行将其列为信用不良单位,依法减少授信额度或者不提供授信”。,2003年城镇固定资产投资率增幅达43%,其中房地产开发投资增幅达30%,创历史新高, 2004年初固定资产投资同比增长53%,3月,国家发改委提出“要坚决控制固定资产投资过快增长的势头”,银监会已经开始对房地产等热点行业的信贷进行检查。,我国房地产市场60以上的资金来源于信贷资金,房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比
12、重高达17.8,央行121号文件显示了房地产商将面临着资本时代, 房地产业将进一步产业化,开发商原有融资手段,121文件要求,房地产商应有雄厚的资本,取得土地使用权证书后,即可拿土地进行抵押贷款 施工企业垫资和拖欠工程款是开发商重要的融资手段 通过预售从购房者处获取大量资金,对未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款; 开发商申请银行贷款,其自有资金应不低于开发项目总投资的30; 严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备(如塔吊、挖土机、推土机等); 为减轻借款人不必要的利息
13、负担,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。,融资渠道多元化,房地产受到较大力度的宏观调控,开发商在土地资源、资金资源各方面面临着挑战,房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。 不断完善房地产市场体系,更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用; 各地区因地制宜,分别决策,使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应,与相关产业相协调,促进经济社会可持续发展。,国务院18号文件,完善供应政策,调整供应结构 改革住房制度,健全市场体系 发展住房信贷,强化管理服务: 对符合条件的房地产开发企业和房地产项目,要继续加大信贷支持力度。 改进规划管理,调控土地供应 加
14、强市场监管,整顿市场秩序,具体相关措施,综上所述,2003年中央政府采取了严禁“圈地”,控制货币供应量等措施,种种迹象表明,实施了6年之久的积极财政政策将从2004年开始淡出,对宏观经济的调控将从刺激增长转向防止过热。宏观经济环境发生了改变,中央政府对房地产市场进行规范和调整的重点也会相应地发生变化。,第三,拆迁管理、销售管理、物业管理以及税费改革等多项政策法规加强了对房地产开发和交易的监管,3、拆迁管理,对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为,明确规定可以适用惩罚性赔偿原则;北京市城市房地产转让管理办法还规定了预售商品住宅按照套内建筑面积计价、商品住宅公用建筑面积
15、分摊公示制度、变更规划需经所有购房人同意等制度,推行拆迁公示制度、实施“阳光拆迁”、坚持文明拆迁、打击野蛮拆迁等措施,截至2002年底,全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38,经济发达的城市已达50以上,深圳等城市已超过95,物业管理企业总数超过2万家,从业人员超过230万人。国务院颁布的物业管理条例,标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。,4、销售管理,5、物业管理,伴随着积极财政政策的淡出,税制改革将成为下一步刺激中国经济增长的主要手段,生产型增值税调整为消费型增值税,如对不动产开征统一规范的物业税等,因此房地产税费制度改革将是未来房地产政策调整的重点之一。,政府宏观调控对房
16、地产行业影响明显,国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数表明:今年4月份“国房景气指数”为105.77,比3月份下降0.43点,与去年同月相比下降1.12点。今年前4个月,随着房地产开发投资增幅明显回落,“国房景气指数”呈“几”字型,升降明显,已经回落到2003年以来的最低点。这表明,年初以来,国家采取的一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。4月份,“国房景气指数”所属的8个分类指数中有6个分类指数呈现不同程度的下降。其中,受政策影响的竣工面积和新开工面积分类指数降幅最高,成为影响“国房景气指数”回落的主要因素。,数据来源:中京房网,从2004年第二季度开始,投资增幅逐月降低,增速过
17、猛势头得到初步遏制,2003-2004年6月房地产综合景气指数及主要分类指数变动情况(%),数据来源:国家统计局,一季度投资继续增长 一季度全社会固定资产投资同比增长43%,增幅比去年同期提高了15.2个百分点;其中房地产开发投资增长41.1%,增幅比去年同期提高6.2个百分点。 二季度开始回落 6月份,全国房地产开发投资完成额1220.8亿元,增幅降低19.1个百分点。上半年,全国累计完成房地产开发投资4924亿元,同比增长28.7%,增幅比去年同期回落5.3个百分点,比今年一季度回落12.4个百分点。 房地产增速过猛势头得到遏制 1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003年同期的增长水
18、平。表明自去年以来国家采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂停农转非用地审批、提高存款准备金和项目资本金比率、清理整顿固定资产投资项目等一系列控制投资高速增长的政策措施已初见成效。,2002-2004年1-6月房地产投资增长情况(%),从长远看,中国经济将保持长期的高速增长,国内外机构对2004年中国GDP的预测,国外机构对未来20年中国GDP的预测,资料来源:西蒙库兹涅茨著各国经济的增长,2004年上半年GDP为9.7%, 下半年受宏观调控影响将略有回落但总体应在910%之间,未来20年中国房地产业仍将保持高速 发展状态,这对房地产投资会起到巨大拉动作用,房地产投资将持续增长,城市化成为最强劲
19、的增长动力 2003年底我国城市化率超过40%,进入高速增长期,大规模城市化直接带来人口向城市迁移和城市基本建设投资增长; 住宅消费的快速增长 2003年底我国人均GDP达到9030元,由温饱进入小康社会,这一经济发展阶段决定了住宅消费成为主要和持久的消费热点,也是新的国民经济增长点; 国家政策的大力扶持 2003年国务院18号文件,明确房地产业在国民经济中的支柱产业地位;同时一系列以土地和资金为核心的调控政策将促进行业的健康持续发展。 对人民币升值的预期,增强了房地产的保值增值性,未来增长的驱动力,资料来源:国务院信息中心,中国统计年鉴,中国人口城镇化进程的加速和人口持续增长也促使房地产市场
20、容量逐步释放,中国城市人口的高速增长对房地产建设提出了客观要求,资料来源:国务院信息中心,根据上图,以目前所拥有的80亿住宅为基数,按照1.25%的折旧率计算,在未来50年住宅自然需求情况如下:,而技术发展也促进了房地产业的发展,创新项目,创新的内容和形式,对房地产业的影响,建立信息化、智能化楼宇,实现物业管理网络化、封闭化,缩短供应链,建立住宅网上信息交易平台, 实现网络化经营,采用新型结构体系,营造更加舒适的居住空间 采用组合型、标准型、成套装配型技术,保证产品质量,提高建设效率 降低物质能耗,推广节能、环保的建筑技术,实现集约化、标准化、系列化生产 使用高科技、绿色材料,减少污染,节约资
21、源,室内套型、室外环境设计现代化 光缆宽带入户,形成网络社区 高新技术支撑下的资源节约型房屋,具备节水、节电、环保和智能化等特征,增加招投标企业科技成果加权值 突出科技创新企业的优势,物业服务创新,住宅销售创新,建筑技术创新,住宅部件品创新,规划设计创新,招投标创新,提高了产品质量和投资效益 促进房地产业的结构优化和升级 提高了企业的竞争力和品牌 降低了开发成本,增加了产品附加值,但也要注意到国际政治经济形势的复杂、多变也将对房地产消费起到影响,房地产需求变化,2008奥运,加入WTO,美国霸权主义,经济全球化,台海危机,恐怖与动荡,非典等疫情,亲民政策,城市品位升级,消费者恐慌,大城市楼市萧
22、条,防范不可预见情况,增加储蓄,抑制房地产消费,持币观望,影响外国投资,商业地产升温,收入水平提高,经济周期趋缓,推出经济适用房,二元经济趋变,危机意识增加,束缚中国经济增长,新技术引进,房贷增加,房地产升温,体育场馆建设,外行2.5%个贷,总体上讲,宏观环境有利于也必将引导房地产行业走向一条正规发展的道路,政治: Policy,经济: Economic,社会: Society,技术: Technic,Pest分析,从根本上要求房地产行业进入一个良性竞争的时期,高速的经济增长将带动房地产行业的发展,目前的社会发展给房地产带来了巨大的市场空间,新型技术的进入将加剧房地产行业的发展态势,国内的房地
23、产行业处于一个竞争与机遇并存的年代,不断规范的市场环境要求房地产企业不断加强自身的运营管理水平。,未来50年,尤其从2004年至2020年中国经济将持续快速增长,中国城镇居民的收入水平也将快速增长,中国将进入富裕社会。居民住房进入暴发式需求时期。政府将主要通过宏观经济手段规避投资过热。,导 读,宏观环境对房地产行业影响分析 城镇住宅市场需求和成长性分析 模式借鉴 价值链分析,十六大将加快城市化进程和提高居民生活水平作为经济建设和改革的重要任务,对住宅产业发展起到促进极大作用,“国内生产 总值翻两番”,房产是城市家庭中价值量最大的财产,根据国家统计局测算,房产在家庭总资产中所占比重达到了47.9
24、,其中大城市为49.3、中等城市为45.1、小城市为48.1;,根据城市化水平与人均GDP的正相关性规律,2010年我国城市化率将达到46,城市人口将达到6.4亿,年平均新增人口1852万,比目前净增1.9亿人,仅此就需要建设41.8亿米2住宅;,2020年GDP要比2000年翻两番,房地产业必须也能够为此作出应有的贡献;城镇住宅与房地产投资占GDP的比重将近8.4,每年拉动GDP增长1个百分点以上;,“城镇人口比 重大幅提高”,“家庭财产 普遍增加”,“人民生活 更加富足”,21世纪头20年,我国将全面建设小康社会, “坚持大中小城市和小城镇协调发展,走中国特色的城镇化道路。发展小城镇要以现
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