大连·花香维也纳整合市场攻击策略.ppt
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1、2001.7,金生.BIRTHIDEA博思堂,1,花香维也纳(杏林苑) Poetic Vienna 整合市场攻击策略 Strategy Ad. Planning 战略.引爆,2001.7,金生.BIRTHIDEA博思堂,2,一、引爆的战略原则,1、房地产一个非常重要的规律是入伙前的房子好卖,入伙后的房子难卖;Poetic Vienna花香维也 纳目前的工程进度已经进入到多层外立面出现、高层主体形象信赖感非常强的阶段,给销售预 留的时间已经不多了,其必须需要短期内规模性销售业绩的支持,否则销售风险将非常巨大 (桂花苑的状态),规模销售业绩必然需要迅速引爆市场,建立强烈的市场亮点关注力; 2、 P
2、oetic Vienna花香维也纳最大的销售难点在于高层,本身大连对高层的接受度比较抗拒,我们 如果要解决高层销售难点,就必须依靠多层的热销力度,更多地让目标群到现场,形成市场 的汇聚力; 3、从大连展销会的状况来看,好的楼盘都将在下半年推出2期,新的楼盘的规划设计概念都非常 优秀,市场竞争的压力将非常大, Poetic Vienna花香维也纳因此一定要短期内迅速突破市场的 封杀,建立领袖品牌,并持续不断以全新的概念攻击市场,建立品牌的持续攻击力; 判断: 1、 Poetic Vienna花香维也纳战略原则一定要瞬间引爆市场,形成强烈的关注力; 2、一定要比竞争对手更好的引爆点,以持续建立领袖
3、品牌促销力;,2001.7,金生.BIRTHIDEA博思堂,3,二、引爆的支持点,第一攻击阶段 第三攻击阶段 2001.8-2001.10 2002.5-2002.9 目 标:* 彻底消化多层 目 标:* 高层主力作战期 支持点:* 现场的感染力 支持点:* 高层外立面 * 外界的影响力 * 多层软环境 第二攻击阶段 第四攻击阶段 2001.11-2002.4 2002.10-2002.12 目 标:* 重点高层小户型 目 标:* 高层清盘 支持点:* 高层2套样板间 支持点:* 实景社区 * 多层硬环境实景组团 * 休闲会所 花香维也纳领袖品牌整合引爆点,2001.7,金生.BIRTHIDE
4、A博思堂,4,三、第一阶段的市场引爆,第一攻击波 内部认购阶段 9月8日-9月30日 第二攻击波 开盘攻击阶段 10月1日-10月7日 第三攻击波 热销攻击阶段 10月8日-10月30日 花香维也纳:让大连市场翻天覆地,2001.7,金生.BIRTHIDEA博思堂,5,四、第一攻击波市场引爆,花香维也纳内部认购 封杀周边目标群 * 围墙感染力 * 工地充气门的热销氛围 * 楼体招示布的空中封杀(或楼体大广告牌) * 工地沿杏林街的气球空中封杀 封杀大连市场 * 主要路口密集性条幅封杀(10天+15天) “花香维也纳浪漫相约/9月8日正式内部认购” “花香维也纳浪漫相约10月1日正式开盘” *
5、核心路口广告牌封杀 * 电视5秒密集性标板 * 报纸广告跨16通栏广告,2001.7,金生.BIRTHIDEA博思堂,6,五、第一攻击波执行计划,Media Aug Sep 28 29 30 31 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 F F F F F 户外内部认购条幅 *-* 户外正式销售条幅 *-10.7 围墙 * 楼体条幅 * 工地气球 *-* 广告牌 * 电视广告 *-* 大连日报 * * * * 媒介新闻 * *,2001.7,金生.BIRTHIDEA博思堂,
6、7,附1:主要道路封杀执行计划 封杀点 封杀范围 1、青泥洼桥-中山广场 * 商业中心人群 2、中山广场-港湾广场 * 金融商务中心 3、港湾广场-三八广场 * 港湾商住目标群 4、三八广场-二七广场 * 三八广场目标群 5、二七广场-华乐广场 * 二七广场目标群 6、劳动公园-市政协 * 南山目标群,2001.7,金生.BIRTHIDEA博思堂,8,附2:广告牌封杀执行计划 花香维也纳广告牌 控制点 * 青泥洼桥 * 129街 控制方式 * 9-10月广告内容:花香维也纳名称+形象为主 * 10月-2002年4月广告牌:雕塑等现场局部实景为主,2001.7,金生.BIRTHIDEA博思堂,9
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