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1、第一部分投资估算 根据人工真冰溜冰场建设和运营的一般投资估算原则,河源商业中心真冰 溜冰场应该通过以下几个方面来计算,即:冰场整体搭建费用、 服务区的装修费 用、经营性设施的建设费用、市场及宣传费用等。 一、 真冰溜冰场的整体建设费用 1.冰场整体建设费用 人工 800 的真冰溜冰场的整体建设预算费用,其大致包含的内容如 下表所示: 序号分项目内容描述 1 咨询费前期策划、冰场的设计费等 2 主设备费包括冰面设备、制冷主机、管线、机房设备等 3 辅设备费包括护栏、融雪槽、加热系统、热回收系统等 4 安装费冰场的安装时产生直接和间接的费用 5 耗损费 制冷主机、冰面设备、管线等主辅设备的耗损费用
2、;耗材; 包括围边、乙二醇、白网格、材料费等 6 运输费 物流费用(运输和吊装):进口设备海运费用、至现场的 设备运送费用 7 维护费冰场运营期间的故障排除和维护 8 人工费整个项目实施过程中直接或间接所产生的人工费 9 差旅费 10 税费 11 其它 方案一、标准赛事真冰场, 国际锦标赛规格及要求, 欧洲原装进口节能环 保型吸收管冰场方案(制冰系统节能20%,年运行费用减少20%30%) 人民币 703 万元(包含全新欧洲原装进口品牌电动冰车一台) 方案二、国内设备及工艺,国产PE 管型真冰场方案 人民币 469 万元(包含全新欧洲原装进口品牌电动平冰车一台) 2、真冰溜冰场经营性设施: 真
3、冰场俱乐部经营性设施(含冰鞋、轧机、磨冰刀机、售票系统等生 财工具): 人民¥ 1,0 00,000.00元。 3、真冰溜冰场馆服务区的装修: 场馆的天、地、墙、卫生间等室内装修(含灯光、照明、专用地垫 等): 简装达到要求:可按3000 元/ 的装修标准,服务区面积约500 左右,人民币¥ 1, 500,000.00元。 精装:则要按商业中心的定位风格,由业主方考虑 (装修可不计入本次成本,计入购物中心整体装修成本)。 二、 真冰溜冰场项目的运营费用估算 1.真冰溜冰场用电费用估算: 800 冰场面在春季、 夏季、秋季和冬季的用电量分别不同, 下表以 2009 年深圳某冰场为例, 列出 20
4、09 年 1 月到 2009 年 12 月全年区间人工真冰 溜冰场的全部用电量列表。(注:本表中的冰场外围气温是以深圳室外 的气温为例进行用电量计算的,暂不考虑室内空调因素) 序 号 月份天数 用电 季节标准 天约耗电数 (kwh) 月约耗电数 (kwh) 用电费用 以每度电1 元计算 1 2010 年 1 月31 冬季用电1600 49600 ¥ 49,600.00 2 2010 年 2 月28 冬季用电1600 44800 ¥ 44,800.00 3 2010 年 3 月31 春秋季用电2200 68200 ¥ 68,200.00 4 2010 年 4 月30 春秋季用电2200 6600
5、0 ¥ 66,000.00 5 2010 年 5 月31 春秋季用电2200 68200 ¥ 68,200.00 6 2009 年 6 月30 春秋季用电2200 66000 ¥ 66,000.00 7 2009 年 7 月31 夏季用电2600 80600 ¥ 80,600.00 8 2009 年 8 月31 夏季用电2600 80600 ¥ 80,600.00 9 2009 年 9 月30 夏季用电2600 78000 ¥ 78,000.00 10 2009 年 10 月31 春秋季用电2200 68200 ¥ 68,200.00 11 2009 年 11 月30 春秋季用电2200 66
6、000 ¥ 66,000.00 12 2009 年 12 月31 冬季用电1600 49600 ¥ 49,600.00 年整体用电费用总计(元)¥785,800.00 2.真冰溜冰场的年运营人员成本费用: 冰场的运营所包含的项目和内容较多,包括冰上活动策划和组织、 票 务管理、相关比赛和演出的组织和管理、滑冰教练聘请和管理、冰场设备 的养护、冰面的处理、冰场安全管理、灯光音响管理、清理卫生等等维持 冰场正常运行的各个方面, 运营的好坏直接或间接的影响冰场实际收入和 运营成本增减, 根据以往经验,和一定的市场调查工作,大致需要投入的人员和800 平米冰场面积等因素计量,我们以每月人民币50000
7、.00元的标准来计算, 那么,整个财务年12 个月总体的运营费用为人民币50000.00 * 12 = 600000.00元,即年综合运营成本为人民币六十万元整。 3.河源市商业广场真冰溜冰场的市场及宣传费用 人工真冰溜冰场的市场和宣传费用应分为两个阶段,初期宣传投入和 长期运营投入: 1、初期宣传投入: 由于商业中心在正式运营之前, 会对其整体项目进行大量的市场 及宣传活动,人工真冰溜冰场作为其中一个分项目,其宣传费用就不 宜投入太高,只须配合商场整体宣传的需要作适当的宣传即可,因此 暂拟定一次性投入为:人民币100,000.00元整。 2、日常运营宣传投入 按照冰场运营宣传的一般规律和人工
8、冰场本身所具备的一些特 性,人工真冰场正式运营后,在有了一定客源的基础上,它的宣传方 式就会由初期的多媒体、全方位、轰炸式宣传的方式逐渐转变为口碑 宣传为主的宣传方式, 宣传的手段是以发放DM 和网站宣传方式为主, 因此,进入正式运营后,其日常运营的宣传费用一般较低,在此, 我们以一个月人民币10,000.00元整的费用来计算,那么,年总投入 额为: 10,000.00 * 12 = 120,000.00元。 三、 冰场总投资计算 由于本项目的投资周期较短,因此投资估算中所包括建设期利息、投 资方向调节税,涨价因素的影响均不予以考虑,至此,河源商业中心人工 真冰溜冰场项目的固定总投资约为:96
9、3 万人民币,其具体投入项目可见 下: 序号性质分项目费用(元) 1 固定投入 基建费用¥0.00 2 冰场的建设费用 建设费用¥6,050,000.00 3 冰车费用¥980,000.00 4 经营性设施投入¥1,000,000.00 5 服务区装修(计入购物中心整体装修、不计入 此次投资) ¥1,500,000.00 6 一次性广告宣传投入¥100,000.00 固定投入总成本(元)¥9,630,000.00 1 流动费用 冰场的运营费用 综合运营费用¥600,000.00 2 用电费用¥785,800.00 3 冰场的市场及宣传费用¥120,000.00 4 年流动费用总计(元)¥1,5
10、05800.00 第二部分经济效益分析 一、 真冰溜冰场的经济效益分析 1.表演和赛事参观门票收入 场馆定期(例:每周一次等)可举办各种冰上表演,为提升场馆 人气,此项在此不予计算门票收入。 2.普通门票收入 真冰溜冰场门票收入 普通门票平日白天一般定价为:每2 小时 40元,黄金时间段一 般定价为:每 2 小时 50 元,周末和节假日应适当调高。 根据历史数据, 商业中心的日均人数估计, 按照一般较低滑冰平 均人数预计为: 白天 150 人次,17:30 到 22:00 时段 100人次,一年按 52 周计算。 周一周五:日均人收入 =50 人40 元+100 人50=7000元 年均收入
11、=7000 元260天=182 万元 周六、周日:日均人收入 =250 人50元=12500元 年均收入 =12500元104天=130 万元 全年共收入 =182 万元 130万元=312 万元 真冰溜冰场门票年均总收入预计:312 万元 3、 滑冰的培训收入 滑冰培训系冰场收入之重要来源之一, 我们按一般滑冰培训的最 少培训人数和最小培训收费计算年滑冰培训收入,具体项目可见下 表: 培训班星期排课 每次培训 费用(元 / 次) 每周培 训次数 培训 课时 每周培训收入(元) 平日班 每逢周一、三、五上课100 3 30 ¥9,000.00 每逢周二、四上课100 2 30 ¥6,000.0
12、0 周末班每逢周六、日上课100 2 50 ¥10,000.00 每周培训总收入(元)¥ 25,000.00 与培训老师2:8 分成,每周实际培训总收入(元)¥ 20,000.00 滑冰项目每年 52 周实际培训总收入(元) ¥1,040,000.00 4、真冰溜冰场项目广告收入 800 平方米冰场的护栏( 1M * 2M )约共 50-60 块,每块护栏的广 告可最低按人民币3000 元/ 块/ 年,冰场护栏收入最低年预计约为: 50 块 * 3000元/ 块/ 年 = 15 万元/ 年,即每年可收入人民币15 万元。 活动推广,联合国内国际品牌做冰上推广活动(例如可口可乐、 中国移动等),
13、以每年重大日期及活动为例,每年推广4-6 次,最低 年预计收入约: 20万元。 5、场馆收入总计 在累加前四项收入:表演赛事收入、冰上运动培训收入、普通场 馆广告收入、活动推广收入等的基础上,暂不考虑营业税等因素的情 况下,河源商业中心真冰溜冰场在一个财务年度的毛利润应约为: ¥ 4,510,000.00,其具体的项目收入统计见下表: 序号分项目收入 1 场馆的普通门票(滑冰)收入¥3,12,0000.00 2 滑冰培训收入¥1,040,000.00 3 场馆广告总体收入护栏广告收入¥150,000.00 品牌活动推广¥200,000.00 真冰溜冰场项目总收入(元)¥4,510,000.00
14、 二、 对河源商业中心项目的整体影响 在正常运营的情况之下, 构建于商场中的人工真冰溜冰场项目每天滑 冰及参观人数约计在400人次左右,那么,每天商场总体游览人数最少增 加估计 1000-1500人次,1000-1500人次在商场中对于其它比如, 商品购买、 餐饮等的消费,则带动日营业额上升,直接增加河源商业中心的整体收益 和经济效益。 河源商业中心项目中建设冰场的好处在于: 1、为商业地产项目带来客流量30%以上; 2、提升业主租金25%以上; 3、推动商场、餐饮、休闲、娱乐等消费 4、提升房地产项目的品质与价值,促进房地产销售; 5、扩大商业项目的行业影响力; 6、给商业项目带来长期稳定的
15、发展等。 商业地产项目中的溜冰场,以增加及稳定客流为方法,以商业项目的整体 成功为最终目的,提升商业项目档次与业主租金水平,推动整体项目长期稳健 的发展。这也是溜冰场的真正价值之所在。 二、 初步财务分析 1.营业收入: 暂不考虑负债经营和不可预见费用的情况,营业收入年为: ¥ 4,510,000.00元,按每年运营 350 天计算,则日收入约为12886.00 元整。 2.营业税及附加: 营业税金及附加按营业收入的5.5%计算,其中包含营业税, 城建 维护税和教育费附加,即为:4,510,000.00 * 5.5% = 248,050.00 元。 3.营业成本: 真冰溜冰场项目年运行成本:人员工资成本(60 万元)、水电 运行成本( 78.5 万元)、年运营推广成本(12 万元)。 合计年总营业成本: 150.5 万元 4.项目投资收益及回报 年净利润为: 4,510,000 248,050 1,505,000= 2,756,950 元,约计为 2,756,950 元整。 预估按照每年2,756,950 元的毛利润计算,河源城市广场真冰 溜冰场项目在进入稳定收入期后,运营45 年就可收回全部投资成 本。
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